Tasaciones de locales comerciales
La actividad comercial es una de las primeras en ser organizadas a lo largo de la historia de la humanidad. Desde esos remotos comienzos hasta la actualidad, han ocurrido, indudablemente, enormes cambios en la manera de ofrecer Productos o mercaderías, desde los pregoneros hasta este tiempo del comercio virtual. Sin embargo, en los últimos siglos, continúa observándose la necesidad de canalizar la compra y venta de productos y servicios en ámbitos físicos claramente identificables. A este orden de ideas responden los locales comerciales
Tipologías comerciales: A los efectos de poder establecer algunas clasificaciones proponemos las siguientes Tipologías Comerciales:
Locales que constituyen por sí un inmueble. Se trata de aquellos que son lo único edificado en la parcela, de manera tal que al no compartirla con otro, disfrutan del 100% del valor del terreno.
Locales que están sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal que den
a la calle, o sea, que su acceso sea directamente desde la vía pública, sin que se necesite atravesar un pasillo previo para llegar a él.
Locales que están ubicados en una galería comercial sin acceso directo desde la vía pública.
Locales insertos en galería comercial, pero que están ubicados al frente, o sea, aquellos que limitan con la Línea Municipal, y tienen su acceso directamente desde la vía pública.
Locales en el interior de shopping, que se diferencian de los ubicados en galerías comerciales y son internos, debido a la propia concepción de estos grandes espacios de compra, proyectados y distribuidos de manera de tener atractivos que no los aísle del público.
Coeficiente de ubicación de un Local Comercial: En este tema, conviene hacer una consideración particular al respecto ya que la determinación de los coeficientes de ubicación resulta vital para la determinación del valor. Un local comercial tiene un buen mercado potencial si existe un buen desarrollo de actividades comerciales en la zona. La evaluación y análisis del entorno en forma pormenorizada es indispensable, ya que 2 locales comerciales idénticos pueden tener, a pocos metros de distancia, valores bien distintos. La observación atenta, cuidadosa y meditada de lo que ocurre en la calle (de tránsito normal, peatonal, avenida, etc.), es uno de los indicadores básicos. En las avenidas debe observarse si el tránsito es vehicular rápido, ya que muchas son las que a los efectos comerciales funcionan como si fueran rutas, que quizá tienen intenso tránsito vehicular, pero nadie se detiene a comprar. La intensa circulación peatonal, en cambio, es significativo para la actividad comercial, por eso en ciudades importantes existen calles peatonales con alto desarrollo comercial. En las que no son peatonales, también se observarán el estado de las veredas, la existencia de paradas de colectivos, y el sentido de circulación vehicular. En varias avenidas importantes, se dan valores distintos en cada una de sus veredas, mayores serán en las que se benefician por el sentido del tránsito,y por ende, con paradas de colectivos que utilizan los peatones. También, la posibilidad de un estacionamiento automotor razonablemente simple y rápido beneficia la zona. Cuando la zona en estudio lo merece, es conveniente evaluar la cantidad de personas que circulan en un tiempo determinada y en distintos momentos del día. La simple presencia peatonal, tampoco garantiza la compra en los locales ubicados en esa calle, deberemos percatarnos de la cantidad de gente que ingresa a esos locales a consumir.