Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en junio de 2024, se registran variaciones interanuales (junio de 2024 respecto a junio de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m² de casas del -7.3%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 2.7% respecto a junio de 2023. 

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios  interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m² de casas del -2.4% en CABA, del -8.3% en GBA Norte, del -6.2% en GBA Sur, y del -9.4% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte y GBA Sur se observan variaciones interanuales positivas del precio de venta del 6.6%, 0.5% y 1.7%, respectivamente. Por el contrario, en GBA Oeste se observa una variación negativa del -3.1% con respecto a junio de 2023. 

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a mayo de 2024), el cambio en el precio por m² en dólares de casas es de 0.3% en CABA, -1.1% en GBA Norte, -0.6% en GBA Sur y -0.7% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2024, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 1.3% en CABA, del -0.3% en GBA Norte, del 1.0% en GBA Sur y del 0.5% en GBA Oeste. 

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m² de departamentos ocurre en La Boca, con una variación de -7.3%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), La Plata es el municipio que registra la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m² de casas (-10.8%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurre en La Matanza (-6.3%).  

Un hecho a destacar en el mercado de ventas es el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de propiedades a la venta de casas y departamentos registra un incremento del 68.8%, respecto a junio de 2023. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo de la industria en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.

ALQUILER 

En AMBA, durante el mes de junio de 2024, se registraron variaciones intermensuales (respecto a mayo de 2024) en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos y casas del 5.6% y 9.6%, respectivamente. 

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en junio de 2024 relativo a mayo de 2024, los precios por m² de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 10.2%, 10.5% y 11.9% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m² a

precios corrientes del 5.0%, 6.0%, 4.2% y 3.5% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. 

Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a junio de 2023), los precios por m² de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 141.4% en GBA Norte, 147.3% en GBA Sur y 184.6% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2024, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 115.1% en CABA, 137.6% en GBA Norte, 190.9% en GBA Zona Sur y 203.8% en GBA Oeste. Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de mayo de 2024, la cual fue de 276.4%. 

Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Puerto Madero (14.7%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en San Miguel (16.2%) mientras que en el caso de departamentos ocurre en Tigre (12.8%).

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA 

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m²(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. 

En junio de 2024, el mercado de casas a la venta pasó a estar al alza en GBA Norte, mientras que en CABA y GBA Oeste se encuentra a la baja desde marzo de 2024 y

agosto de 2023, respectivamente. Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA desde agosto de 2023, en GBA Norte desde abril de 2024, en GBA Sur desde mayo de 2024 y en GBA Oeste desde este mes. 

Un hecho que se destaca en los últimos meses es el alza en el precio de venta de departamentos en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste. Como ilustración de ello, en junio de 2024, se registraron incrementos en el precio mediano de venta en dólares por m² de departamentos del 4.9%, 1.9%, 4.7% y 1.5%, respectivamente, respecto a enero de 2024 (Figura 5). Dicho aumento podría estar sugiriendo una posible recuperación de dicho mercado. 

Dentro de los factores que podrían explicar esta recuperación se encuentran los cambios en el mercado de alquiler de propiedades, tales como la derogación de la ley de alquileres (diciembre de 2023). Este cambio legislativo podría alterar los incentivos de los propietarios para poner propiedades en alquiler y/o a la venta. 

Paralelamente, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se registraron incrementos en la cantidad de departamentos disponibles para alquilar del 214.0%, 86.9%, 148.9% y 73.2%, respectivamente, respecto a noviembre de 2023. Este desplazamiento en la oferta y demanda de propiedades podría reflejar la conexión entre los mercados de alquiler y venta y los efectos que pueden tener los cambios en las normativas sobre la dinámica del mercado inmobiliario.