El 2026 asoma como un año de oportunidades condicionadas para el mercado inmobiliario argentino: hay señales de reactivación en la actividad (más escrituras y cierta recuperación del crédito), pero persisten riesgos macro (tasas altas en comparación regional, incertidumbre sobre el proceso de desinflación y ajustes cambiarios) que obligan a extremar las medidas de protección jurídica.

1) Due diligence ampliado: auditar el activo y su contexto

Además de la verificación registral (título, cargas, embargos), en 2026 conviene incorporar un due diligence económica y técnica: revisar la trazabilidad financiera del proyecto, la solvencia del desarrollador ante vencimientos de deuda y su trayectoria , y el cumplimiento de permisos frente a recientes cambios de normativa en ciudades puntuales.

En Argentina ya se observa una recuperación de escrituras y una mayor circulación de operaciones, por lo que el foco debe ponerse en detectar desarrollos con riesgo de atraso o financiamiento débil.

Prácticas recomendadas: pedir estados de avance auditados, constancias de expensas, y verificaciones sobre obligaciones fiscales o laborales que puedan generar embargos futuros.

2) Contratos con fórmulas claras de ajuste (y límites)

Dada la persistente volatilidad, los contratos deben contener fórmulas de actualización claras: índice de la construcción (verificar y acordar qué base CAC se va a tomar y aplicar y ello en relación al acta de inicio de obra), cláusulas vinculadas al tipo de cambio de referencia acordado y mecanismos de renegociación automática ante saltos abruptos. En el mercado local se discute —y ya se usan— distintas combinaciones para equilibrar riesgo entre partes ante la expectativa de que precios y capacidad de acceso al crédito evolucionen en 2026.

Recomendación práctica: evitar referencias vagas a “dólar” sin especificar cuál (oficial, MEP, contado con liquidación) y dejar por escrito la metodología de cálculo.

3) Fideicomiso y escrow: separar patrimonio y mitigar desvíos

Para desarrollos en pozo o reconversiones (por ejemplo, oficinas → viviendas), el uso de fideicomisos o cuentas escrow sigue siendo la forma más efectiva de garantizar que los fondos se apliquen al proyecto y no queden expuestos al patrimonio del desarrollador sini que se encuentra administrada por una Fiduciaria independiente. En un contexto donde vuelve a consolidarse el flujo transaccional —pero con desarrolladores que pueden tener tensiones financieras— la transparencia que aporta un fideicomiso es una ventaja competitiva para el comprador.

4) Garantías adicionales: seguros, avales y certificaciones independientes

Exigir seguros de caución, avales bancarios o certificaciones periódicas de avance de obra por técnicos independientes reduce considerablemente el riesgo de incumplimiento. Este último supuesto incluirlo como una posibilidad de suspender pagos de cuotas mensuales sin penalidad ni mora alguna y se reanudarán los pagos una vez que la obra retome su ritmo habitual.  En Argentina, con niveles de tasas relativamente elevados y expectativas de desinflación gradual, estas garantías son particularmente útiles para proyectos con plazos largos.

Nota práctica: comprobar la vigencia y la letra chica de la póliza o aval antes de aceptar que funcionen como única garantía.

5) Escritura: chequear cargas al día y cumplimiento de nuevas exigencias

La operación sólo queda consolidada cuando se inscribe la escritura. En 2026 habrá que prestar atención no solo a cargas y deudas sino también a requisitos nuevos que puedan exigir los municipios o   CABA (eficiencia energética como planta transformadora, modificaciones de zonificación, tasas vinculadas a obras públicas), según la jurisdicción. Verificar todo esto reduce el riesgo de sorpresas post-venta.

6) Tecnología y PropTech: usarla, pero con control jurídico

La adopción de herramientas digitales —tasaciones asistidas por IA, contratos digitales, tokenización— acelera procesos y aporta trazabilidad. Pero también plantea riesgos: smart contracts mal redactados o plataformas sin regulación clara. En Argentina se observa interés y crecimiento en soluciones PropTech; lo recomendable es integrarlas con doble validación (técnica y legal).

7) Riesgos macro y recomendaciones estratégicas finales

• Riesgo cambiario y de tasas: si bien hay expectativas de mejora macro para 2026 en algunos escenarios, las tasas en Argentina siguen altas frente a la región y la velocidad de desinflación puede variar; estructurar la operación pensando en varios escenarios.
• Oportunidad: segmentos consolidados y unidades listas para entrega muestran mayor demanda y pueden ser menos riesgosos que desarrollos en pozo.

Checklist práctico para comprar protegido en 2026 (resumen):

1. Due diligence registral, técnica y financiera. (Escritura inscripta, sin hipoteca el terreno o con hipoteca con fiel cumplimiento de los compromisos de pagos en tiempo y forma o por entrega de locales / departamentos u oficinas que fueran motivo de la permuta con titular del terreno. Solicitar informe de dominio del terreno para verificar si existen embargos e informe de inhibición de la desarrolladora y/o fiduciaria en su caso. Verificar número de expediente municipal con proyecto o plano aprobado)
2. Boleto/contrato con fórmula de ajuste y cláusula de rescisión/penalidad clara. ( Firmado por Presidente de la empresa desarrolladora o de la Fiduciaria del emprendimiento, certificar firmas ante el escribano del emprendimiento, abonar sellos en su caso y proceder a declararlo en la declaración jurada de bienes personales de cada comprador – contribuyente en su caso conforme normativa impositiva y previo asesoramiento con contador público. Acordar cláusulas de penalidades a favor del comprador y suspensión de pagos en caso de paralización o suspensión de la obra cualquiera sea la causa)
3. Preferir fideicomiso o escrow en desarrollos en pozo.
4. Exigir avales/seguros de caución y certificaciones independientes de avance.
5. Revisar tipos de cambio de referencia y metodología de actualización.
6. Validar cualquier herramienta digital (smart contract/token) con asesoría legal experta.