Este martes la ciudad amaneció con la conmoción que provocó la noticia de la trágica muerte del empresario Guillermo Vázquez, quien concibió, impulsó y construyó la torre Aymará, aún inconclusa.

A pesar de que al edificio todavía le faltan –visiblemente-, varias etapas de terminación, Vázquez se mudó igual a vivir en absoluta soledad a la mole de 124 departamentos y esto terminó costándole la vida. Al caer por el hueco de uno de los tres ascensores –el único que no estaba instalado- desde una altura de casi 60 metros.

Por ahora la hipótesis principales la de un accidente. Aún así las preguntas surgen solas.

¿Por qué estaba viviendo allí? ¿Por qué la torre no estaba terminada? ¿Por qué Aymará y el resto de las torres de lujo de Posadas demoraron mucho más de lo prometido cuando se lanzaron a la venta?

Cuando hablamos de torres de lujo, nos referimos a edificios de más de 10 pisos, con costos de construcción de varios millones de dólares, amenities al nivel de los mejores edificios de Capital Federal y vistas espectaculares al río (por lo cual, se construyeron sobre terrenos carísimos). Algunos de los más emblemáticos: Villa Ángela, Victoria Residence (El Brete), Aymará, El Faro.

Lo bueno: Se trata de lugares maravillosos para vivir, construcciones que le cambiaron la cara a la ciudad, la embellecieron, cuyas obras movieron la economía y generaron trabajo, pero hoy no encuentran compradores.

¿Por qué edificios como Villa Ángela (Costanera), El Faro (Parque Paraguayo), recientemente inaugurados, están semivacíos?

La respuesta es casi obvia, la castigada clase media “acomodada” o media-alta de Posadas, con aspiraciones de vivir en esos lugares, no tiene 200.000 dólares para comprar una unidad en esas torres (tomando un precio medio).

¿Construir con el dólar a 20 y vender con el dólar a 120?

Y los precios no bajan y no se adecúan a la nueva realidad. El motivo es que se construyeron con valores en dólares cuando el billete estaba barato y los inversores, desarrolladores y aquellos que adquirieron departamentos como inversión (para revenderlos o alquilarlos, pero no para habitarlos) quieren recuperar lo invertido.

Pero el dólar ahora está carísimo. Y el mercado, para moverse, exige una rebaja sustancial de los valores en dólares, como es de esperar.

Si alguien le entregó a uno de estos fideicomisos 150.000 dólares cuando el valor del billete verde era de 15 pesos al final del gobierno de Cristina Kirchner, o de 20 pesos antes de la corrida de mayo del 2018, ese inversor quiere recuperar ese valor. Y si es posible con una mínima ganancia.

Pero el valor del billete verde hoy en el circuito informal es de 120 pesos y en el mercado cambiario el dólar “turista” es de 75 pesos y la realidad se impone.

“Cash is king” dice el dicho, cuando hay complicaciones en la economía. El que tiene el efectivo, es rey y manda. Y quien hoy tiene dólares, está dispuesto a comprar esa unidad que cotizaba a u$s 150.000 pero por u$s 100.000.

(Nota: los desarrolladores están vendiendo a un “dólar” intermedio entre el precio turista y el “blue”).

Todo bajó en dólares, menos los departamentos de lujo

Y es lo razonable porque si uno piensa en dólares, hoy todo cuesta muchísimo menos. Nuestro salario medido en dólares es mucho menor al de 2017. Lo que pagamos por un alquiler de un departamento en Posadas, también es mucho menos, si se mide en moneda dura.

Con las torres de lujo pasa lo mismo. El valor real también cayó drásticamente, pero son pocos los que quieren asumir la pérdida.

Entonces se opta por esperar a que la economía mejore, que el dólar vuelva a estar barato (que todos vayamos a vacacionar a Brasil o a comprar a Paraguay masivamente) y entonces aparezcan los compradores que puedan reunir esas cantidades.

O al menos los inquilinos que permitan a los inversores empezar a generar una modesta rentabilidad por el dinero que pusieron y, sobre todo, dejar de tener gastos fijos.

Negocio que fue boom en el kirchnerismo

El negocio de construir torres de lujo con el sistema de fideicomiso al costo en el pozo, apareció en todo su esplendor en los inicios del gobierno de Néstor Kirchner, cuando la economía empezaba a transitar un período de boom de cuatro años. Todo iba para arriba.

Las casas y departamentos estaban muy baratos en dólares y prometían un camino siempre ascendente. Si alguien compraba un departamento en Palermo en 2004 o 2005 por 60.000 dólares, ni siquiera necesitaba estar “fino” con el precio que había pagado. El mero paso del tiempo iba a generar una ganancia en esa inversión.

Como era un negocio tan “cantando”, empezaron a entrar desarrolladores sin experiencia, aprovechando el boom.

En esa época, cuando se lanzaba un fideicomiso, se vendía en su totalidad antes –incluso- de empezar a remover la tierra para hacer los cimientos de la obra. Incluso, algunos compraban el departamento y lo revendían antes de que el edificio estuviera terminado, con una ganancia.

Un retraso clave

Pero todo lo que sucede en Buenos Aires llega a Misiones con unos años de retraso y en el negocio de los torres de lujo, ese retraso fue fatal.

Las torres Aymará, El Faro, Villa Ángela, Victoria Residence y demás, llegaron al mercado de Posadas con la economía exhausta, los superávit gemelos evaporados (generaban ingreso de dólares y estabilidad).

Por ejemplo, Aymará y Villa Ángela se empezaron a concebir en 2012 y pusieron las primeras piedras en 2013.

Cuando se lanzaron los fideicomisos lograron adhesiones, pero no del 100 por ciento como en la época de “oro” de este negocio. A la hora de firmar y entregar el dinero, muchos inversores se echan atrás.

Cuando eso sucede, el desarrollador tiene que “llevarse la mano al bolsillo” y empezar a hacer los aportes por la obra de los departamentos que no pudo vender. ¿Vendió el 50 por ciento de las unidades? Cada mes tiene que hacer aportes a la obra por el otro 50 por ciento, mientras se afana por encontrar nuevos inversores que compartan el esfuerzo.

Se trata de poner recursos todos los meses, rezando para que las condiciones de la economía cambien y la clase media acomodada quiera invertir en departamentos de lujo para alquilar.

“Las torres se construyeron con un dólar barato, cuando los argentinos se van a Miami, y ahora se tienen que vender con un dólar alto y los números no cierran”, explicó a Economis, un experto del mercado inmobiliario y desarrollador de torres de lujo.

¿Existe la clase media “acomodada” misionera?

Un párrafo aparte para la clase “media acomodada” posadeña o “media alta” que sería el mercado potencial para las torres de lujo. ¿Existe realmente?

Un estudio de la Universidad de la Cuenca del Plata en 2017 arrojó que la clase media de la capital misionera se auto-percibe de un nivel económico superior al que realmente tiene.

En Buenos Aires, Córdoba o Rosario hay una gran cantidad de familias o parejas que tienen ingresos altos, de más de 200.000 pesos al mes, capacidad de ahorro y/o familias que pueden ayudarlos económicamente a la compra de un inmueble.

Misiones –históricamente- es la tercera provincia con salarios privados más bajos detrás de Tucumán y Santiago del Estero. Aspiracionalmente esa “clase media alta” existe, pero a la hora de revisar la profundidad de los bolsillos, la situación cambia.

Edificios más chicos

Por todas estas condiciones, el negocio de las torres de lujo en Posadas se “reperfiló” hacia un nuevo formato.

Los nuevos emprendimientos, además, buscan aprovechar que el dólar subió mucho -y por ende-, el costo de construir en moneda norteamericana cayó. Construir hoy en Posadas es como comprar acciones de una empresa que valía u$s100 y hoy cuesta u$s50.

Edificios más chicos, menos amenities (piscina, gym, solárium), que a su vez generen menos gastos en expensas, algo que asusta a los compradores. El posadeño no está acostumbrado a pagar expensas que tienen el valor de un alquiler.

Aymará arrancó prometiendo un mundo soñado: restaurant gourmet, fast food, espectacular piscina en la terraza, guardería, free-shop. Era el modelo para vender en esos años donde todavía se mantenía la inercia de los años de vacas gordas del kirchnerismo.

Pero como los compradores/inversores se asustaban con las potenciales expensas, “reperfiló” el negocio y sacó de la galera un novedoso modelo de expensas cero. Por el cual su restaurant, gimnasio o piscina generarían ingresos para pagar las expensas comunes.

Un esquema inédito, que aún debe probarse. Una promesa demasiado aventurada, que acaso refleje la imperiosa necesidad del proyecto por colocar las unidades remanentes.

Igual que la desgraciada decisión de Vázquez -un empresario luchador y optimista que remaba contra la corriente de la economía argentina- de mudarse a la maravillosa torre que diseñó y construyó, pero absolutamente vacía y sin terminar.

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