El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.¹ 

DESTACADOS 

● En CABA, GBA Norte, Sur y Oeste se registran variaciones intermensuales en el precio de venta por m2 en dólares de departamentos del 0.8%, -0.1%, 0.7% y 0.4%, respectivamente. 

● En CABA, GBA Sur y Oeste, las variaciones del precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos han sido del 2.2%, 3.8% y 5.6%, respectivamente, respecto a septiembre de 2024. 

● En octubre de 2024, el mercado de departamentos pasó a estar al alza en GBA Oeste y neutro en GBA Norte, mientras que en GBA Sur y CABA se encuentra al alza desde mayo de 2024 y agosto de 2023, respectivamente. 

VENTA 

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en octubre de 2024, se registran variaciones interanuales (octubre de 2024 respecto a octubre de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m² de casas del -5.1%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 6.5% respecto a octubre de 2023. 

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan caídas en el precio en dólares por m² de casas del -2.2% en CABA, del -4.6% en GBA Norte, del -3.8% en GBA Sur, y del -7.4% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales positivas del precio de venta del 10.0%, 1.8%, 2.4% y 0.2%, respectivamente. 

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a septiembre de 2024), el cambio en el precio por m² en dólares de casas es de 0.5% en CABA, -1.4% en GBA Norte, -0.3% en GBA Sur y 0.5% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en octubre de 2024, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.8% en CABA, del -0.1% en GBA Norte, del 0.7 en GBA Sur y del 0.4% en GBA Oeste. 

Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m² de departamentos ocurre en Monte Castro, con una variación de -5.3%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), Quilmes es el municipio que registra la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m² de casas (-11.6%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurre en Berazategui (-4.2%). 

En octubre de 2024, se destaca el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de propiedades a la venta de casas y departamentos registra un incremento del 83.4% respecto a noviembre de 2023. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.

ALQUILER 

En AMBA, durante el mes de octubre de 2024, se registraron variaciones intermensuales (respecto a septiembre de 2024) en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos y casas del 1.6% y 1.9%, respectivamente. 

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en octubre de 2024 relativo a septiembre de 2024, los precios por m² de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 3.2%, -1.2% y 6.0% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m² a precios corrientes del 2.2%, 3.8% y 5.6% para CABA, GBA Sur y Oeste, respectivamente. En GBA Norte no se registraron variaciones intermensuales de dicho precio. 

Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a octubre de 2023), los precios por m² de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 36.4% en GBA Norte, 59.4% en GBA Sur y 100.2% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en octubre de 2024, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 30.4% en CABA, 37.0% en GBA Norte, 116.5% en GBA Zona Sur y 138.1% en GBA Oeste. Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de septiembre de 2024, la cual fue de 209.0%. 

Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Devoto (9.1%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en Vicente López (4.1%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en San Miguel (10.5%). 

Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en octubre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 164.0%, respecto a noviembre de 2023.

ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA 

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m²(stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados. 

En octubre de 2024, el mercado de casas a la venta se encuentra pasó a estar neutro en CABA y a la baja en GBA Sur. Por otro lado, en GBA Norte y Oeste el mercado de casas a la venta se encuentra a la baja desde agosto de 2024 y agosto de 2023, respectivamente. Por su parte, el mercado de departamentos pasó a estar al alza en GBA Oeste y neutro en GBA Norte. En GBA Sur y CABA, dicho mercado se encuentra al alza desde mayo de 2024 y agosto de 2023, respectivamente

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