Cambio de ciclo en el mercado inmobiliario

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El 2024 ha sido un año de cambios en muchos aspectos de la Argentina, y el sector inmobiliario no ha sido esquivo de los mismos. Ya sea a través de medidas gubernamentales o también del área privada, en el año que concluyó, el real estate argentino tuvo un cambio rotundo. A continuación, comentaré algunos de los cambios.

Derogación de Ley de Alquileres

En diciembre de 2023 y por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/23 se generaba una de las primeras medidas del Gobierno hacia el sector inmobiliario, planteando la derogación de la llamada “Ley de Alquileres”. A través de la derogación de la nombrada ley, se ha generado un ámbito de absoluta libertad para contratar entre los propietarios e inquilinos, pudiendo acordar el plazo de duración del contrato, el sistema y los plazos para la actualización del alquiler, la moneda en que se pagará, por nombrar algunas de las trabas que tenía la ley anterior, que no daba margen de negociación entre los intervinientes en el contrato, de debían regir por lo estipulado en la ley. 

Por medio de la medida se dinamizó el sector de alquileres que venía muy deprimido y con grandes necesidades.

Crédito Hipotecario

Desde el sector financiero, los bancos salieron a “revivir” el Crédito Hipotecario ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) para la adquisición de vivienda propia, única y permanente con plazos de 20 a 30 años dependiendo el banco. Es necesario remarcar, la imperiosa necesidad de que existan este tipo de Créditos en nuestro país, a fin de que la población pueda cumplir con el sueño de la casa propia y así reducir el déficit habitacional. 

La Argentina no ha sabido optimizar y aprovechar esta herramienta que funciona tan bien en casi todo el mundo, pero no es un problema de ahora, es un problema histórico que ha tenido nuestro país debido a las sucesivas inestabilidades económicas sufridas. 

El éxito o fracaso de los Créditos Hipotecarios estará en manos de la economía. Si la economía tiene una proyección de estabilidad sin grandes sobresaltos (a los cuales estamos acostumbrados), creo que podemos pensar en un país con ciudadanos que puedan llegar al sueño de la casa propia a través de este sistema. 

Pero si la economía no se estabiliza, será muy complicado sostenerlo o mejor dicho, será muy complicado para la gente solventarlo. Debo decir que hoy son más de veinte los bancos con líneas de créditos hipotecarios.

Solo para dar algunos números en comparación a nuestros países vecinos:

Chile: Los créditos hipotecarios representan aproximadamente el 28% del PBI.

Brasil: La cartera hipotecaria equivale al 13,5% del PBI.

Uruguay: El crédito hipotecario alcanza el 4,5% del PBI.

Argentina: La participación de los créditos hipotecarios es solo el 0,2% del PBI.

Los números hablan por sí solos. 

Actualmente y con relación a los créditos, se ha visto una revitalización del mercado incrementándose la cantidad de operaciones inmobiliarias a nivel nacional. 

Hipotecas Divisibles

Sobre el final del año el Gobierno salió a romper un paradigma para la adquisición  con el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/24, el cual introduce medidas clave para fomentar el desarrollo inmobiliario en Argentina. Una de las principales innovaciones son las hipotecas divisibles, que permiten a los desarrolladores hipotecar un inmueble completo y luego subdividir esa deuda proporcionalmente entre las unidades individuales. Esto beneficia tanto a constructores, al reducir el riesgo financiero, como a compradores, quienes pueden acceder a créditos sobre su unidad. Esto facilita la compra de propiedades en construcción al permitir que cada comprador asuma su propia deuda. Esta medida tiene un impacto directo en el sector de la construcción y con su efecto derrame en la economía en su totalidad, porque aquí se apunta a los proyectos en vías de construcción, lo que comúnmente se llaman “de pozo”. La diferencia sustancial con los créditos hipotecarios que ya conocemos, es que en este caso se hipoteca el “bien futuro”, el cual no requiere la escritura para hipotecarse, situación que sí es fundamental para solicitar un crédito hipotecario tradicional.

Con las señales generadas, ya sea del Gobierno como del sector privado se puede vislumbrar que el 2025 será un año de despegue en el sector inmobiliario en todo su conjunto. Poder generar un buen escenario es una buena noticia para la economía en general, el repunte impactará directamente en los desarrolladores y en las empresas que se dedican a la producción de materiales para la construcción. Como lo comenté anteriormente, las medidas y el éxito van a estar determinadas siempre por la estabilidad, esperemos que la misma se asiente con solvencia por el bien del sector y de la población en su conjunto.

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Las nuevas prioridades del Mercado Inmobiliario

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La pandemia ha mutado nuestra manera clásica de pensar en todos y cada uno de los aspectos de nuestra vida en sociedad. ¿Quién hubiera creído que un buen día nos iban a decir que no podíamos salir de nuestros hogares? Que los metros cuadrados (en muchas ocasiones, no tantos) donde generalmente se pasa un tercio del día, iban a pasar a ser el lugar donde estaríamos el cien por ciento del día, que pasarían a ser nuestro lugar de trabajo (home office), de descanso, de meditación y hasta nuestro gimnasio improvisado.

El confinamiento ya es parte del pasado, pero nos ha dejado una lección importante al momento de idear y ejecutar proyectos inmobiliarios, sean urbanos o suburbanos. El ser humano hoy busca y prioriza, que el lugar donde vivir le brinde algo “más” que metros cuadrados. Hoy busca y prioriza su salud física y mental, y el bienestar pasa a ser un tema central al momento de elegir una vivienda.

No fue ninguna casualidad que apenas un par de meses de decretarse la pandemia, el mercado inmobiliario de lotes, en clubes de campo y barrios cerrados, haya explotado exponencialmente en las grandes ciudades, generando un éxodo de las urbes hacia lugares abiertos y con más verde, situación que en Misiones muy posiblemente no se haya sentido tanto, pero los inversores tomaron nota del caso. 

Tenemos proyectos que se están ejecutando actualmente en la ciudad de Posadas, que tomaron nota y plasman estas necesidades, creando áreas de coworking, terrazas con parrillas y lounge de esparcimiento, espacios que aportan valor agregado a la propiedad, brindando la posibilidad de disfrutar esas comodidades y prestaciones sin salir del edificio.

Tener un área de espacio verde dentro del mismo edificio, hoy es muy valorado por el inversor, algo que previo a la pandemia posiblemente no era tan relevante. Amplios balcones que otorguen la posibilidad de utilizarlos como un ambiente más, y que puedan llegar a ser  su “quincho” en las alturas, así como también un lugar tranquilo para relajarse, le dan un plus a la persona que va a vivir, o como comúnmente se dice: le da “aire” para no sentirse encerrado.

Todo va de la mano y siguiendo los efectos de la pandemia, los amenities poco a poco se van instalando con más fuerza en la ciudad. Además de los espacios nombrados, existen proyectos integrales que proponen Salón de Usos Múltiples (SUM), gimnasios muy bien equipados, rooftops con livings y piscinas para aplacar las altas temperaturas que tenemos durante gran parte del año. 

La persona que hoy está en proceso de compra de su próximo hogar, va a analizar cada detalle, como siempre se ha hecho, pero muy posiblemente los amenities, los espacios verdes, los espacios que estimulen su bienestar físico y mental, sean un factor mucho más fuerte que antes del 2020 a la hora de elegir una propiedad.

Proyecto Aterrazados – Posadas

La Terraza y Parrilla del Proyecto Kona – Posadas

Coworking – Proyecto Kona

Lounge – Proyecto Kona

Espacios verdes y amplios Balcones – Proyecto Aterrazados – Posadas

Piscina – Proyecto Wind House – Posadas

Gimnasio – Proyecto Wind House – Posadas

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