La política de ampliación de derechos del Gobierno Nacional se vio enriquecida este jueves último en el Senado de la Nación, con la aprobación de la Ley de Alquileres implicando un paso significativo hacia el derecho al acceso a la vivienda.

Esta ley tiene como puntos clave:

• El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA)
• El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
• No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
• Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos y descontarlos del alquiler, ante la negativa o silencio del locador frente a un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
• El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el ABL y ARBA- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.
• Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
• El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.
• Establece que el locador debe intimar fehacientemente al locatario dando un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación y lugar de pago previo a la acción judicial de desalojo.
• Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo.
• Para la resolución de conflictos, el proyecto establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad de Buenos Aires ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo.
• La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado y si interviene un solo corredor, ambas partes, propietario e inquilino, deberán pagar comisión.
• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.

En este sentido, esta medida tiende a aliviar la situación de 9 millones de inquilinos de todo el país, trabajadores/as, hijos de trabajadores /as, estudiantes (trabajadores en formación) que tienen cientos de conflictos a la hora de acceder a un alquiler y/o vivienda, lo que significa un progreso en materia de derechos y un avance más hacia la justicia social. De hecho, en la Argentina uno de cada 6 hogares es alquilado según los números de Federico González Rouco (2020) que se especializa en la temática de vivienda.

 El proyecto con fuerza de ley, constituye una excepcionalidad en el contexto de Aislamiento social preventivo y obligatorio ya que el Senado de la Nación sesiona de manera virtual (con todo lo que ello implica) y en este caso particular, con 41 votos a favor y la ausencia del bloque de Juntos por el Cambio, que fieles a sus principios y convicciones pro-mercado sostuvieron que la inclusión del abordaje de los alquileres es no vinculante con el contexto de pandemia, por ende explicitan sus intenciones de que los alquileres continúen siendo  administrados por las “leyes” del libre juego de la oferta y la demanda. 

La disputa central en el debate por la ley de alquileres es la vivienda como una mercancía o la vivienda como un derecho; lo que está en juego es si lo regula el Estado en beneficio de las mayorías o lo regula el mercado y sus intereses mezquinos. En este sentido el Estado avanza en posicionarse como actor central para el desarrollo de la sociedad, contemplando las demandas de los inquilinos, toma partida e intercede en las relaciones entre las cámaras inmobiliarias y los ciudadanos, siendo nuevamente protagonista de un cambio de paradigma, ahora, a favor las mayorías populares.

Sin dudas uno de los problemas centrales en la Argentina y en América Latina es el acceso a la vivienda, que ha sido generado como consecuencia de más de 40 años de hegemonía del neoliberalismo financiero y su estela de exclusión social.

En la Argentina durante la etapa 2003-2015 se desarrollaron experiencias enriquecedoras como el Plan Federal de Viviendas y del plan PROCREAR: políticas orientadas a solucionar el problema del acceso a la vivienda, y que lamentablemente fueron desarticuladas durante los últimos cuatro años de la alianza cambiemos. 

El escenario actual y el proyecto político vigente en nuestro país, constituye una oportunidad histórica para avanzar hacia Un Plan integral de Viviendas que permita resolver de forma estructural esta problemática social que afecta a millones de argentinos. Una salida superadora y estratégica es poner en debate la necesaria recuperación y nacionalización del Banco Hipotecario -privatizado en la década del 90-  organismo clave para resolver el problema habitacional a través de créditos accesibles para la vivienda de los/las trabajadores/as, que además se traducirá en un dinamizador de la producción que  promueva  la construcción y fortalezca el mercado interno.

Por ello, destacamos  dos cuestiones relevantes: Por un lado  la importancia y sentido de contar con una nueva Ley de Alquileres en Argentina (después de 36 años), y por el otro, es necesario garantizar la plena y total aplicación de esta ley.  Es fundamental  orientar las  políticas estatales públicas hacia el derecho al acceso de la vivienda, generando las condiciones y garantía en concordancia con aquello que menciona el Papa Francisco “una casa para cada familia”-

Sin dudas la nueva ley de alquileres es un paso significativo para el derecho de acceso a la vivienda y a la vez para la construcción de una sociedad más justa, digna y equitativa.!!

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Alejandro Benitez

Licenciado en Trabajo Social

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