Recuperar la confianza en el ladrillo

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El ladrillo es, se sabe, uno de los mejores elementos para un ahorro de largo plazo. Y es también, el termómetro ideal para conocer el estado de la economía. Después de un 2016 para el olvido, con obras paralizadas y una enorme incertidumbre sobre el futuro de las inversiones inmobiliarias, el segundo semestre de 2017 muestra un paulatino despertar.

Algunas obras que estaban paradas se reactivaron y otras están viendo la luz. Guillermo Vázquez es un audaz cazador de oportunidades. Desde hace años apuesta por el desarrollo inmobiliario con obras que son un emblema de modernidad y mirada al futuro.

Aymará, que crece imponente a unas pocas cuadras del centro será en poco tiempo una de las torres más altas de Posadas, con amenities envidiables entre las mejores ofertas de la capital. Pero en paralelo, otros edificios comienzan a despertar del letargo.

En pleno microcentro se preparan los cimientos de Terrazas Rivadavia, un coqueto edificio de una decena de pisos y amplios espacios, además de un bien preciado para quien adquiere una propiedad: estacionamientos para cada departamento.

Junto a su socio Leonardo Carraffa Flores, Vázquez asegura que hay un repunte en el mercado inmobiliario que hace crecer las esperanzas sobre la plenitud de una actividad que el año pasado sufrió un duro golpe.

“Notamos una reactivación que se viene marcando desde el año pasado, cuando decidimos avanzar con este desarrollo edilicio en el microcentro de Posadas. Apostamos al crecimiento que vemos en la construcción privada, que nos alienta a pensar en otros desarrollos porque la gente y los inversores nos están acompañando”, completa Carraffa Flores.

El empresario advierte que “la inversión busca una vivienda para hogar o para renta futura”.

“El mercado inmobiliario es preferido por el inversor común porque está en crecimiento, seguro y con rentabilidad, sobre todo para el que apuesta desde el pozo”, explica Carraffa Flores.

El valor varía de acuerdo al edificio, ubicación, dimensiones, calidad constructiva, amenities, si tiene cochera. “A grandes rasgos, el valor del metro cuadrado, oscila entre 28 y 35 mil pesos en el centro”, indica Carraffa Flores.

¿Qué busca el misionero, comodidad o tamaño?

Es variado. Básicamente, departamentos cómodos, de no muchos metros cuadrados, pero intermedio entre chicos y los que pueden ser más grandes y caros. La seguridad es un valor. Otros eligen la vista al río, que se ganó mucho con la Costanera, que embelleció a toda la ciudad. El centro mejoró mucho. Se ven más desarrollos inmobiliarios. La Costanera generó inversiones, responde Carraffa Flores sin dudar.

Vázquez agrega que la clave para la reactivación del mercado inmobiliario “es el flujo financiero”.

“Eso permite adquirir una propiedad con financiamiento. La realidad es que se vivió durante muchos años con la compra al contado, lo que acotaba el mercado. Hoy con el apalancamiento de los créditos, se genera una apertura del mercado distinta. En este último bimestre se registró crecimiento de 5,5 por ciento de las operaciones inmobiliarias, lo que, anualizado, es importante. Se reactivó la adquisición de unidades inmobiliarias”, enumera.

El desarrollador sostiene que hay más créditos hipotecarios, más entidades y, sobre todo, mayor flexibilidad. “El sistema dejó de ser tan riguroso, con carpetas que no terminaban de formalizarse. Bajaron las tasas y los requisitos, ahora se apunta a través del Banco Central a créditos a los fideicomisos y desarrollos desde el pozo o en proceso de escrituración. No es más barato, pero permite llegar a la vivienda a través del acceso a un tipo de financiamiento que antes no existía”.

“El repunte del crédito es algo que no vimos en los últimos 30 años, con créditos particulares o a fideicomisos, orientado a desarrolladores, que permiten financiar hasta el 70 u 80 por ciento de la obra”, explica Vázquez.

El grupo no es partidario de la deuda para financiarse, pero otras empresas lo están haciendo. El objetivo de los socios es que en paralelo a Terrazas Rivadavia, se completen otras dos obras más en tres años: Sol del Este, que está a punto de culminarse en Centenario -son dos edificios de siete pisos cada uno-, casi Corrientes y Sol del Este II –todavía falta la autorización de planos para la torre de 15 pisos-, sobre la avenida Corrientes. La torre Aymará entró en su etapa final, pero todavía tiene para varios meses.

Terrazas Rivadavia tendrá 43 departamentos con cocheras, mientras que Sol del Este será un edificio doble de siete pisos y Sol del Este II, una torre. Aymará, con 16 mil metros cuadrados cubiertos, será el segundo edificio más grande, después de la torre Iplyc de la Costanera.

“La demanda pide eso. Hay demanda de departamentos porque nos estamos convirtiendo en un núcleo de recepción de estudiantes universitarios, hay un crecimiento de familias y de parejas de solteros sin hijos”, describe Vázquez.

La reactivación de los desarrollos inmobiliarios no se circunscribe únicamente a Posadas. Los socios miran las opciones de inversión en Encarnación, un mercado atractivo por cercanía e idiosincrasia compartida.

“Es un mercado emergente, Paraguay tiene una tasa de inflación de 4,5 anual, con una carga impositiva fija y estable que permite proyectar a largo plazo”, analiza Vázquez.

“Acá en Argentina tenemos todo, pero debemos cambiar la conciencia”, compara.

 

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Apuntan a que Torre Aymará sea un edificio sustentable

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Nicolás Mas, socio de Consultora Misionera SRL, busca instalar en la ciudad de Posadas el concepto de “construcción sustentable” y concretarlo en Torre Aymará, un edificio precursor en domótica de la provincia, que contará con una guardería, restaurante, spa y espacios comunes con piletas.

“Nosotros apuntamos a que Aymará sea realmente sustentable. Eso lo hace único, además de sus características constructivas, ya que es un edificio panorámico, jugamos mucho con la figura del semicírculo, donde todas las unidades que dan al frente tiene una vista de todo el desarrollo de la ciudad, del río y de toda la belleza que hoy implica la ciudad de Posadas”, explicó Nicolás Mas.

Sobre la domótica, Nicolás Mas explicó que se encuentran avanzadas las negociaciones para la instalación de un sistema por el que el usuario va a poder manejar todo desde su teléfono móvil. “Con la instalación de una app en el celular, a través de una clave personal, se podrán controlar las comodidades habituales como encender el aire acondicionado, las luces, abrir el cortinado, encender la música funcional, la tv en el canal que te gusta, en fin, todos servicios que hoy tienen un desarrollo tecnológico”, detalló. En tanto, el sistema de cámaras de seguridad, se aplicó desde el inicio de la construcción de la torre para el control de movimiento de materiales y flujo de personal en obra.

Administración transparente

El socio de Consultora Misionera explicó que Torre Aymará también será precursora en una nueva manera de administración de los edificios, con el objetivo de mejorar el mantenimiento y la administración de los espacios comunes.

“En general los espacios comunes de alto valor entran en decadencia porque no todos usan el gimnasio, ni la pileta, sobre todo en invierno, entonces empieza el problema del mantenimiento y el deterioro”, observó Mas. Además, la mayoría de los habitantes de los edificios “no quiere pagar expensas elevadas, ya que las circunscriben a los gastos de mantenimiento tanto de ascensores como de iluminación y nada más. Nosotros tenemos el objetivo de hacer que los amenities del edificio tengan vigencia y puedan ser utilizados sin interrupciones”, señaló Mas.

El edificio contará con conserjería y un espacio comercial abierto las 24 horas en la planta baja. El piso 21 contará con una guardería, restaurante, una sala de spa, cosmética, relajación y un gimnasio integrado. Para los habitantes, una pérgola con parrilla cercana a la zona de piletas. Será un espacio de uso familiar con una vista inigualable del río Paraná. La última planta, que cuenta con 760 metros cuadrados, estará destinada a los servicios del edificio.

Dado que se producirá una circulación de personas hacia el piso 21 por los servicios que allí se brindarán, quienes deseen ingresar y no habiten en el complejo deberán ser referenciados por un dueño o inquilino y presentarse en la guardia del edificio con sus identificaciones. Por medio del sistema de referencias y por el uso que le den los habitantes a los servicios de la planta alta, la sustentabilidad económica del edificio se verá fortalecida ya que todos pagarán por los servicios que reciban, es decir, pagarán un canon especial que se destinará a las expensas comunes.

Sobre las expensas, Nicolás Más opinó que: “las expensas no son un negocio, son servicios básicos prestados a un edificio y su mantenimiento. Nosotros vamos a hacer que el desarrollo comercial se vuelque a las expensas comunes”. Y concluyó: “Estamos buscando ser el puntapié inicial de algo que queremos se instale en nuestro mercado, que sea común vivir bien”.

Por último, Mas valoró el apoyo de muchas empresas de la región, ya que para construir un edificio de 16 mil metros cuadrados se debe crear una dinámica de negocios, colaboración, inversión y, por sobre todo, confianza. Los proveedores brindaron la posibilidad de contar en tiempo y forma con los materiales básicos para el desarrollo.

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“La columna vertebral de cualquier economía tiene que ser la rotación de productos”

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En una entrevista con Economis, Nicolás Mas, titular de Consultora Misionera, analizó el momento del sector inmobiliario y aunque prefiere no hablar de crisis, admite que hay más incertidumbre que concreción en la adquisición de unidades funcionales, aunque considera que ese freno se genera por una especulación que alimenta el mal momento de la economía.

“La crisis tiene una gran ventaja, o algo malo termina o algo nuevo comienza. Es una gran oportunidad para replantearnos un montón de cosas como un mayor volumen en ventas con rotación de productos, las grandes economías se manejan por volumen de ventas, yo no puedo tener un producto caro, con una rotación baja y con un alto margen de utilidad, debe ser al revés bajo margen de utilidad y gran rotación. Prefiero vender 50 departamentos a un buen precio que vender diez a un excelente precio. En ese volumen estoy generando puestos de trabajo, impuestos. La columna vertebral de cualquier economía tiene que ser la rotación de productos”.

¿Es momento para invertir?

Hoy por hoy ofrecemos departamentos que van desde los 750 mil pesos a los 850 mil pesos de un dormitorio con todas las facilidades y a partir de ahí de distintos niveles, toda esta gama de productos está entre un 15 y un 20 por ciento de la media del mercado. Siempre es momento de invertir. Es aquí y ahora porque mañana no sabemos qué pasa, lo mismo si pensás en viajar, tener un hijo, casarte. Creemos que hoy el negocio es comprar y vender para los inversionistas  de volumen.

 

En Posadas uno ve edificios en permanente construcción pero la discusión es la misma, es una plaza cara

Acá el tema no pasa por vender menos y ganar más, es al revés, hay que ganar por volumen. Y eso lo ves no solo en el sector inmobiliario, sino en comercio, automotores.  Nosotros nos adaptamos al cliente, el cliente quiere cerrar y nosotros cerramos. Buscamos la manera de que ese movimiento no pare porque todo lo que es estático tiende a fenecer. Por un lado siempre nos quejamos de que no hay ventas, no hay productos, del rol del Estado, y por otro lado cualquier ventaja la usamos a nuestro favor. Tenemos que hacernos responsables y dejar de culpar a los demás.  Tenemos una crisis que nos genera la oportunidad de crecer”.

 

¿A qué nos llevó la especulación? Somos un país eternamente especulador con el dólar, la inflación, el desempleo, la construcción y esta especulación es la que genera la situación de crisis que vivimos. 

 

Desde 2010 con su sociedad, incursionó en el rubro de la construcción y la creación de proyectos de desarrollos inmobiliarios. Mas afirma que su secreto es la flexibilidad. “Somos muy flexibles al momento de negociar, eso hace que el negocio crezca y trabajamos en la rotación de productos, creemos que el precio tiene que estar acompañado de la eficiencia”.

¿Cómo observan el comportamiento del cliente, prefiere esperar, tiene incertidumbre?

El cliente espera, pero no sé qué espera. Es un defecto nuestro en general. Si vos frenás el flujo de capital que querés insertar en el mercado y así como vos otros tantos, cuando te querés acordar, tenes una crisis porque el estancamiento provoca crisis.

¿Eso es falta de confianza en el mercado, en el gobierno?

Creo que es falta de confianza en que la cosa puede estar mejor. Por qué los argentinos se van a cualquier lado y les va bien, en Brasil, en España. Creo que siempre es un buen negocio invertir en ladrillos. Posadas está entre las cinco ciudades de mayor crecimiento del país porque está en un enclave estratégico por su zona de frontera, por ser una provincia turística, por varios factores. Creo que hay un temor y que ese temor es parte de la crisis, sí tenemos muchas consultas, pero mucha especulación.

Cuando el contexto no es el mejor tenemos que preguntarnos dónde tenemos qué ajustar pero el ajuste no recesivo sino inteligente.

 

Proyectos en marcha

Consultora Misionera brinda asesoría en desarrollo inmobiliario y lleva adelante la construcción del Complejo Ipanema, de casi 4.000 metros cuadrados, ubicado sobre la avenida López Torres, con vista a la Costanera de Posadas. Un edificio de 27 unidades funcionales, con un centro regional de negocios, vista al río,  departamentos de uno y dos dormitorios, dos semipisos, veinte cocheras, laundry y spa en planta baja.

Además construye el residencial Don Jaime, de mil metros cuadrados, ubicado sobre la avenida López Torres casi Tierra del Fuego, conformado por 18 unidades funcionales de 39 metros cuadrados, destinado a jóvenes profesionales y estudiantes.

Finalmente, en sociedad con Guillermo Vázquez, lleva adelante la edificación de la Torre Aymará de 16.000 metros cuadrados. Un emprendimiento que posee características técnicas orientadas a la eficiencia energética y todas las unidades tienen vista panorámica al río, la costanera y las ciudades de Posadas y Encarnación. Los departamentos tendrán piscina con solarium, salón de usos múltiples, gimnasio, sauna seco, sala de masajes, salón de belleza y peluquería, restaurante y bar.

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Guillermo Vázquez: “Buscamos marcar una diferencia”

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Empezó casi como una banda de rock. En un garaje. Hoy es uno de los principales desarrolladores urbanos de Posadas. Se define como “no ortodoxo” y reafirma. “No buscamos ganar dinero, sino marcar una diferencia. Cuando buscás esa diferencia, estar un paso adelante, innovar, los resultados vienen solos. Nuestra mentalidad es esa, no ganar dinero, sino hacer algo distinto, que quede marcado. Esa es una premisa que hace que uno ame a su trabajo. Amo lo que hago. Es lo que elegí”. Guillermo Vázquez eligió ese camino hace seis años y hoy tiene una cartera de obras emblemáticas en la capital misionera, entre las que se destaca la torre Aymará, que, promete, será el primer edificio autosustentable de la región. La torre que emerge como un gigante a pocos minutos del centro, tendrá modernos e inusuales comodidades.

Del garaje a manejar un equipo de 70 personas. El crecimiento exponencial llegó gracias a una dedicación permanente y la búsqueda de nuevas oportunidades de inversión.  También al cuidado de su propio equipo de trabajo.

“En las cuatro obras que tenemos en marcha, tenemos a unas 70 personas en relación de dependencia, más prestadores de servicio. Gracias a dios no despedimos a nadie. Siempre priorizamos la fuente de trabajo, entendemos que cada persona es el sustento de su familia, que la crisis va a pasar, que la recesión va a pasar. Ahora se empezó a mover un poco más la cosa y gracias a eso también tenemos un equipo de trabajo, leal y fiel, porque sabían que estábamos haciendo un esfuerzo”, explica en una entrevista con Economis.

“En un momento nos plantearon qué iba a pasar con la nómina y les dijimos que íbamos a priorizar el empleo. Eso tiene sus frutos”, agrega.

¿En qué proyectos trabajan actualmente?

En la torre Aymará que está en pleno desarrollo, estamos en la preventa de Terrazas de Rivadavia, en pleno centro, en obras en Sol del Este I, sobre avenida Centenario, poniendo la tercera loza, hicimos una modificación de planos porque se reformuló el proyecto y se van a hacer departamentos. Estamos trabajando con mi socio en Complejo Ipanema, que es una obra más chica. Y estamos en el lanzamiento de otro edificio en la Costanera, entre la bahía El Brete y el centro, que se va a llamar Costa Río, de seis pisos, muy bonito. Estamos con obras de menor tiempo de ejecución, de no más de diez pisos o de 39 departamentos. Entre seis, ocho o diez pisos, que son atractivos para el inversor por el tiempo de rotación del capital. Hoy los márgenes de rentabilidad son muy buenos. Entre la inversión al pozo, se puede ganar cien por ciento, al final de obra. Si empieza después, el margen de rentabilidad es del 33 por ciento.

¿Recomendás la inversión en ladrillos?

Si, porque es segura. Es una inversión con un margen de ganancia alto en moneda dura. Aunque todas nuestras obras están cotizadas en pesos, se venden y financian en pesos, pero no dejan de valuarse en dólares. Es una forma de resguardar el capital. Antes con la burbuja inmobiliaria que había, era solo un reguardo, hoy es un negocio financiero. Si uno entra al pozo, tenés ganancias que no te da ningún bono. Y no hay imprevistos.

 

¿Cómo está el mercado?

No solo hay gente que quiere y puede comprar, sino que está resurgiendo el apalancamiento financiero, muy tímidamente. Hay que ver que tanto se puede llevar a la práctica. Porque muchas veces en el marketing es muy lindo, pero hay que ver que tan flexibles son. Creemos que sí, porque están incorporando hasta los fideicomisos. Hay una luz importante en la financiación. En la Argentina cuando dejó de tener crédito, surgen los fideicomisos, para la adquisición de la vivienda, con una entrega del 30 por ciento y el saldo en 36 meses, era lo mismo que el banco te prestaba, a diferencia que el banco te financiaba a diez años y nosotros no podemos pasarnos del plazo de obra.

¿El capital de inversión es tuyo?
Es mixto, tenemos inversores que aportan capital. Es un negocio de mucha confianza.

¿La torre Aymará ya está toda vendido?
No. No hay que vender todo. Eduardo Constantini, uno de los desarrolladores más importantes de la Argentina, siempre decía, que el peor error que cometió fue vender el edificio X en 45 días, porque tuvo que salir a comprar materiales, a congelar precios, a garantizar la mano de obra. Entonces no es prudente acelerar las ventas. Hay tres etapas fuertes. Una es la salida de pozo, que es más barato, porque es el riesgo que asumís, porque comprás un intangible, pero la ganancia es de más del cien por ciento en pesos. La segunda etapa es la finalización de estructuras, cuando se dispara el precio del metro cuadrado. La última, con los detalles, ya se vende a precio de mercado.

Fuiste uno de los primeros en ofrecer un edificio con tantas comodidades como las que tendrá Aymará…

Cuando trabajamos el desarrollo de la torre, lo primero que se nos vino a la mente fue la deserción en el pago de expensas. La gente no quiere pagar las expensas. No hay costumbre, pero es para mantener el edificio, como en una casa. Ese fue un gran problema, hacer un edificio de gran categoría, con servicios muy amplios, sin generar un costo excesivo. Pensamos en un sistema de administración rental pool -un acuerdo entre propietarios de que comparten las ganancias de la explotación, en este caso de las amenitties-. Entonces, el propietario va a tener restaurante, sauna, masaje, peluquería, un drugstore. Todo será pago, menos la piscina y el SUM. Todo ese consumo, porque la persona si tiene un producto de igual calidad y buen precio, se termina quedando en su casa, porque está a un ascensor del delivery. El consumo vuelve al edificio, porque va directamente a pagar las expensas. Cuando exista una ocupación plena, la gente no pagará expensas y el edificio se mantendrá. Es el primer edificio del nordeste autosustentable.

¿Desarrollás solo en Posadas o también en el interior?

Analizamos mucho el interior y recibimos muchas propuestas, pero se tiene que dar un acompañamiento de obras públicas, sin cloacas no podemos hacer edificios de más de seis pisos. Hay lugares muy bonitos, como Oberá, con un gran crecimiento urbano, pero que tienen ese condicionante. Son obras que no se pueden hacer. La incidencia suelo tiene que estar en relación con la obra. Está íntimamente relacionado. Si el terreno es muy caro y no se puede hacer muchos metros cuadrados, no vale la pena el negocio.

¿Qué análisis hacés del momento económico?

A nivel nacional el gradualismo no sirvió. Existe un gran descreimiento, todos salen al ruedo. A veces eso hace que tambalee la gobernabilidad. Un Presidente tiene que tener un equipo de trabajo que acompañe, pero también mantener sus decisiones. Tiene la virtud de saber reconocer cuando se equivoca, sus errores. Pero hay que medir la cantidad de errores. El país no es una fórmula de ensayo en la que podemos probar que anda y que no. No tenemos tanto tiempo. Los argentinos tenemos en cada gobierno un margen de seis meses, si no funciona, se le dan seis meses más. A veces un año es suficiente y a veces no. Uno tiene que saber cómo manejarse en esos doce meses de gestión. Considero que falta tiempo todavía, pero el argentino es muchas veces verdugo de sí mismo. Tenemos una mentalidad diferente al anglosajón o el brasileño. Ellos saben que las crisis no son eternas, que son procesos de terapia intensiva de los que uno tiene que salir. Ningún país ha quebrado. No vamos todo el tiempo hacia una situación apocalíptica. Los crecimientos vienen después de las crisis. Hay que unirse, no debe haber desunión. Es como una familia. Lo que pasa es que estamos acostumbrados a esa mentalidad de constante cataclismo. Todo el tiempo pensamos en que nos vamos a caer. El hombre grande se para arriba del problema y piensa en la solución, no vive sumergido en el problema. Más allá de convicciones políticas o sistemas económicos, tenemos que dar una chance a cada uno y más si ha sido elegido democráticamente, a que demuestre. El pueblo tiene derecho y debe manifestarse, no debe permitirse el silencio, pero también tiene que tener mentalidad positiva. Es la única forma de crecer. Podemos ser potencia, pero no lo vemos porque perdimos el sentido de nacionalidad, de república. No tenemos identidad formada.

¿Y a Misiones?

Misiones está pasando por una situación que estaba prevista si se daba un resultado en las elecciones. Pero la están manejando bastante bien. Hay comunicación, hay una intención de crecimiento, trabajan bien en la recesión. Hay falta de fondos, para la obra pública, hay un cercenamiento de fondos. Pero hay gente capacitada para la gestión, aunque hay muchas cosas por mejorar. Los equipos deben estar acorde a la situación. La veo bastante bien a Misiones, está aguantando mucho, pese a que estamos siendo castigados. Esto es una etapa. Necesaria. Le iba a pasar a cualquiera.

¿Por qué solo obras privadas y no obra pública?

No me paso a la obra pública porque es otra línea. O haces pública o privada. En la obra privada te debés a los inversores, a los clientes. En la pública, a un sistema. En la privada podés crear, innovar. Dejar libre la imaginación. Si algún día me paso, dejaré la obra privada. Trato de que la especialización sea eso. Para ser bueno, hay que especializarse y profundizar el conocimiento en ese rubro. No patear el centro y cabecear.

¿Cómo es tu relación con los empleados?

Apliqué un sistema de administración de estandarización de procesos. A lo Henry Ford. Administración, ejecución y control. No tengo mucho contacto con el personal, pero los conozco a todos. Tengo una línea de mando en la que cada uno cumple su función. Es una administración vertical. Tengo muy buena relación, pero no paso por encima de la autoridad de quienes tienen a su cargo a la gente.

¿Y cómo es la mano de obra misionera?

Es muy buena. Tenemos mucha gente de Paraguay que se viene a nacionalizar. Pero la mano de obra misionera es muy buena. El problema que tenemos es que no hay acceso a una alta tecnología por el freno a las importaciones. No está muy especializada por falta de materiales de alta tecnología. Es la única diferencia que tenemos por ejemplo con Capital Federal. Por eso digo que la importación no es mala, aunque hay que tener políticas para proteger la industria. Pero hay que saber competir. El empresario a nivel mundial sabe que su margen de rentabilidad está entre el 20 y 30 por ciento. El problema es cuando se quiere ganar más, el cien o 150 por ciento, se empieza a complicar la cosa y decimos que no podemos competir. Se puede competir. Pero hay que acomodarse a la competencia. Pensar en macro, no en micro.

¿Y tu empresa puede competir, por ejemplo con Buenos Aires?

Mi empresa puede competir y de hecho trabaja en conjunto con desarrolladores de Capital Federal.

 

Guillermo Vázquez tiene 38 años y dos hijos que “le sacan canas”. Desde hace seis años se dedica al desarrollo inmobiliario y lleva anotados seis edificios, desde el inicial Fidelia. También tiene otras pasiones. Integró la selección argentina y fue campeón argentino e iberoamericano de Jujitsu y ahora comenzó a practicar un deporte antes prohibido por su entrenador de artes marciales: el rugby en el club Lomas.

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