Dr. Pablo J. Braslavsky, Abogado especialista en propiedades y sucesiones, estructuración e ingeniería en negocios inmobiliarios. En un escenario inmobiliario atravesado por la escasez de crédito bancario, el financiamiento entre particulares volvió a ganar terreno. Cada vez es más habitual que los vendedores financien parte del precio y constituyan hipoteca a su favor, o que existan préstamos privados garantizados con inmuebles.
La consecuencia es clara: propiedades que regresan al mercado con una hipoteca privada vigente.
La discusión ya no pasa por si se puede vender. La pregunta relevante es qué debe resolverse jurídicamente antes de firmar.
El punto de partida legal
La hipoteca es un derecho real de garantía que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Como todo derecho real, tiene oponibilidad frente a terceros y, jurídicamente, “sigue al bien”.
De esa característica se desprenden tres reglas básicas:
- El propietario puede vender el inmueble aunque esté hipotecado.
- La hipoteca no se extingue por la venta.
- El adquirente recibe el inmueble con el gravamen, salvo cancelación.
El Código Civil y Comercial de la Nación reconoce la facultad de disposición del dueño, pero al mismo tiempo protege al acreedor mientras su derecho esté vigente.
En otras palabras: la venta es posible. Lo que no es automático es el saneamiento.
El error más frecuente: creer que la venta “borra” la hipoteca
En la práctica, muchos compradores suponen que con el pago del precio el problema queda resuelto. No es así.
Si la hipoteca no se cancela formalmente y no se inscribe su levantamiento, el acreedor conserva intacta su facultad de ejecución.
En términos simples: puede iniciar una ejecución hipotecaria contra el inmueble, aunque haya cambiado de titular.
El riesgo no desaparece con la escritura; desaparece con la cancelación registrada.
La conformidad del acreedor: cuándo es imprescindible
Desde una mirada estrictamente dominial, la escritura puede otorgarse sin la intervención del acreedor. Sin embargo, desde el punto de vista de la seguridad jurídica, su participación resulta determinante en tres escenarios concretos:
1. Cancelación simultánea con la venta
Es la modalidad más segura. Parte del precio se destina al pago del saldo adeudado y el acreedor comparece para prestar conformidad y otorgar la cancelación en la misma escritura.
2. Sustitución de deudor
Si el comprador asume la deuda, esa asunción no libera automáticamente al deudor original. Para que exista liberación, el acreedor debe aceptarlo de manera expresa. De lo contrario, el deudor inicial sigue obligado.
3. Mantenimiento de la hipoteca con acuerdo
También puede pactarse que la hipoteca continúe vigente, pero con condiciones claras y con el consentimiento del acreedor.
En todos los casos, la palabra clave es instrumentación. Sin documento formal y sin inscripción registral, el riesgo permanece.
La comparecencia del acreedor permite además redefinir condiciones y dejar claramente establecidas las obligaciones asumidas por el comprador. De lo contrario, pueden aparecer conflictos por pagos mal imputados, intereses adeudados o incluso adendas privadas que no fueron presentadas al Registro y que, al ser desconocidas por el adquirente, generan controversias futuras.
Riesgos concretos en operaciones mal estructuradas
En la práctica inmobiliaria se repiten situaciones que podrían haberse evitado con una correcta planificación:
• Saldos adeudados distintos a los que las partes creían.
• Pagos informales que nunca derivan en cancelación registral.
• Acreedores que no liberan al deudor original.
• Conflictos entre comprador y vendedor frente a una ejecución posterior.
La falta de previsión no suele advertirse el día de la firma. Se manifiesta cuando el conflicto ya está en marcha.
Cómo se estructura correctamente
Una operación segura exige:
• Informe de dominio y gravámenes actualizado.
• Determinación fehaciente del saldo.
• Coordinación previa con el acreedor.
• Comparecencia en escritura o instrumento complementario.
• Inscripción de la cancelación o del acuerdo correspondiente.
No se trata de sumar burocracia, sino de reducir contingencias.
En un mercado donde el financiamiento privado volvió a instalarse como herramienta habitual, la hipoteca dejó de ser una excepción para convertirse en una variable estructural del negocio inmobiliario.
La venta con hipoteca privada no es riesgosa en sí misma. El riesgo aparece cuando se la trata como un detalle accesorio y no como lo que es: un derecho real con plena eficacia jurídica.
En real estate, el precio se negocia. La seguridad, en cambio, se construye. Y cuando existe una hipoteca inscripta, esa seguridad empieza -inevitablemente- por la conformidad del acreedor y su correcta instrumentación.
