Cosentino: “El mercado de valores puede ser aliado de un desarrollo inmobiliario más sustentable”

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Adrián Cosentino logró retener la atención de todo el auditorio durante la mañana del viernes, en la segunda jornada del primer Congreso Inmobiliario de las Misiones. El economista disertó sobre los beneficios y la necesidad de acceder al mercado de valores para financiar nuevos emprendimientos inmobiliarios que contemplen mejoras ambientales y sociales. “Las herramientas están y el desafío, o el ejercicio permanente, es que nos articulemos entre los distintos actores para utilizar esas herramientas”, describió en una entrevista exclusiva con Economis

Adrián Cosentino fue el presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV), durante la primera etapa del gobierno de Alberto Fernández y antes fue secretario de Finanzas durante la gestión de Hernán Lorenzino y Amado Boudou, entre 2011 y en 2016. Durante la gestión Cambiemos se mantuvo en funciones públicas como asesor del Gabinete del Ministerio de Hacienda y Finanzas. Conoce todos los secretos de la actividad y cómo vincular al sector privado con los mercados. “Mucho de lo que ustedes hacen encuadra en estos programas”, les dijo a desarrolladores y corredores inmobiliarios reunidos en Posadas, durante su disertación sobre finanzas sostenibles.

Cosentino sostuvo que mediante esas herramientas, el mercado inmobiliario puede potenciar la construcción de edificios sustentables y proyectos “verdes o sociales”.

“En Argentina venimos de atrás, pero estamos en la etapa de institucionalidad”. El mercado todavía es pequeño en el país, con colocaciones en el mercado de capitales de enero a octubre, de apenas 366 millones de dólares.

Acá tenemos un problema en la provincia de Misiones que es un déficit habitacional importante ¿Cómo se pueden vincular estas herramientas a un mayor desarrollo inmobiliario?

Es buenísima tu pregunta porque en la disertación no he tenido tiempo para entrar en áreas específicas y la vivienda es por obvios y diversos motivos, siempre es una asignatura prioritaria en la política pública.  La novedad, o tal vez en el enfoque que en la disertación transmití, es que el mercado de capitales y el sector privado pueden ser muy contributivos para áreas de desarrollo, como la infraestructura básica, la vivienda y todo lo que tenga que ver con inversiones para fortalecer un tramo productivo. Con lo cual te diría, que siempre hay mucho para trabajar, partiendo de un déficit habitacional en Argentina muy grande, partiendo de una incomodísima situación que es no poder contar con crédito hipotecario, cuestión crítica para que la población pueda acceder de manera concreta a la vivienda. Y ¿Cómo trabajamos entonces el proceso de lidiar con estas limitaciones? El mercado de capitales puede dar soluciones para que haya más desarrollos de vivienda, la banca pública, de hecho, lo hace en la medida de sus posibilidades, sin duda ser muy complementaria. Los organismos multilaterales tienen programas específicos que ayudan a generar no solo viviendas, sino infraestructura básica.

O sea, las herramientas están, hay que saber buscarlas.

Las herramientas están y en definitiva el desafío, o el ejercicio permanente es que nos articulemos entre los distintos actores para llevar adelante esas herramientas. Por eso, yo siempre pondero la necesidad de que el sistema financiero, el sector privado, el sector público, trabajen de manera mancomunada porque estos instrumentos implican, siempre y en cualquier circunstancia, coordinación, integralidad y un enfoque compartido.

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¿Y se puede pensar también, de acuerdo a lo que dijiste, por ahí uniones de empresas para hacer determinados proyectos?

Sin duda, hay programas que el sector público tiene que llevar adelante y muchas veces no cuenta con los recursos, ni presupuestarios y no presupuestarios. No puede tomar deuda, no tiene otras fuentes. Y ahí, es donde el privado tiene un rol y lo puede llevar adelante de manera colectiva. Volviendo a tu pregunta, el privado puede ordenarse en esquemas de consorcio, en un trabajo corporativo, o grupal, a través de una cámara, o a través de vehículos específicos que le permitan ir adelante con programas que a veces para un solo privado son muy excesivos, como las de vivienda. Por ejemplo, si querés referirte al plano social, a la vivienda, destinada a extractos de menos recursos, hablas de inversiones no solo muy significativas en un monto, sino que muchas veces como proyecto, como negocio, no son rentables. Pero las tenemos que hacer, tenemos que generar esa solución y el privado hoy tiene un rol ejecutando, ayudando al sector público para que esas cosas sucedan.

¿Qué le falta a Argentina? o ¿Cuál es el problema más severo que tiene Argentina para no contar con un mercado hipotecario que sea solvente? Que ayude a mitigar este déficit.

Importantísima y compleja pregunta porque no creo que haya una respuesta simple y única. Pero, sin duda tenés un sistema financiero chiquito, tenés problemas de previsibilidad que hacen que falte el crédito de largo plazo, como otras decisiones, que necesitan de horizontes de largo plazo, lineamientos claros, que cuando no están esas condiciones, el crédito hipotecario y tantas otras decisiones económicas no terminan ocurriendo. Pero te sintetizaría diciendo y por la positiva, qué tenemos que hacer para desarrollar crédito hipotecario: sin duda que requerís condiciones macroeconómicas normales, previsibles, con una moneda fuerte. Porque el crédito hipotecario tiene que ir en la moneda doméstica, tampoco es una solución generar crédito hipotecario en dólares, cuando en realidad el ingreso a la población es básicamente en pesos. Esto al final del día, tarde o temprano, termina en cimbronazos que resienten al deudor o al acreedor, o a ambos. Por lo cual desarrollar el crédito hipotecario en pesos es una política, debe ser entendida como una política de Estado que trabaje sobre la macroeconomía, que trabaje sobre el sistema financiero, que empuje desde la regulación a los bancos para poder involucrarse en estos sistemas y al mercado capital. Sabés que cuando hablas de crédito a largo plazo, hablas de un rol clave al mercado capital que es el que termina recibiendo esos activos crediticios, en la palabra media rara la securitización, la titulización, tiene que ver con esto. Que los bancos presten y que luego esas carteras crediticias vayan al mercado capital. Todo esto implica posibilidades de planificación y trabajar horizontes de largo plazo, que muchas veces la macroeconomía te impide o te complica llevar adelante.

Y en este escenario político, una pregunta puntual, ¿Cómo se sale este embrollo de modelos que se enfrentan en la segunda vuelta? 

Trabajando bien, pensando en políticas adecuadas para los problemas que tenemos que solucionar. Entendiendo que Argentina debe necesariamente integrar objetivos de corto plazo, que de manera inmediata un programa de estabilización, con objetivos simultáneos de crecimiento y de desarrollo. No podemos dejar de lado, algunos de estos andariveles si queremos pensar básicamente un programa que permita no solo atacar los desequilibrios y las angustias más inmediatas, sino volver a trabajar la agenda de crecimiento sostenible y de desarrollo. Y esto básicamente pasa por la consistencia de políticas y por la capacidad de llevar esas iniciativas de políticas a la ley. No hay atajo, no hay alternativa y ahí nuevamente el sistema financiero, como el lugar desde donde se movilizan los recursos, el ahorro para financiar la inversión, toma un rol clave. Crecer implica invertir. Invertir implica financiamiento. El financiamiento, implica que nuestro sistema financiero movilice el ahorro que generamos los argentinos, para poder apalancar, para poder sostener ese crecimiento que va a requerir de mucha inversión privada, de mucha inversión pública. Esto es coordinación de políticas y acciones privadas.

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Mencionaste en tu disertación, destacaste, mejor dicho, las políticas de sustentabilidad, que tiene la provincia de Misiones. ¿Tu mirada sobre eso?

Conozco, aplaudo y felicito a Misiones porque la verdad que es no solo un caso de referencia fenomenal para el resto de las provincias, sino también para la Nación. Haber iniciado hace algunos años, todo el trabajo de puesta en valor del manejo de bosques. Que el mundo te lo paga, el mundo te lo promueve y termina transformándose en un nuevo ingreso para la provincia. Pero, además, da una pauta hacia el sector privado, respecto de la responsabilidad con la que tenemos que llevar adelante nuestros planes de acción, públicos o privados.  En Misiones, con este caso muy próximo ya, a la materialización, a la consagración, cuando emita su certificado de carbono, va a poder decir: “Esto es posible”, “somos una provincia que ha transformado en política de Estado, la iniciativa y la responsabilidad de cuidar nuestros recursos”. Y esta, es la mejor señal que le podemos dar a nuestra población. Que nuestros hijos van a tener la posibilidad de contar con un recurso estratégico, como son los bosques, que el mundo lo va a valorar cada vez más, con una política de preservación que cumple todos los estándares. 

¿Cosentino puede vender algún bono?

(Risas) Pues miren, yo les digo lo siguiente, hoy tenés un mundo que está ávido por encontrar lo que Misiones trabaja, y eso es buenísimo.  Y ojalá, podamos tener rápidamente otras provincias que estén en este sendero, porque además Argentina, como decía yo en mi disertación, como Latinoamérica, es un acreedor ecológico. Tenemos una riqueza natural que, si la manejamos adecuadamente, se traduce en un aspecto no solo contributivo para todo lo que tiene que ver con el objetivo de agenda ambiental en el planeta, sino en particular para que nosotros podamos tener un ingreso derivado de eso, que nos permita financiar el crecimiento que tenemos ya en el área. Por lo cual hay una oportunidad fenomenal. Celebro nuevamente lo que Misiones está haciendo en esta materia, que es más ha sido pionero. Eso es realmente admirable.

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