“La selva te enamora de a poco”, dijo Juan Manuel Zorraquin hace dos años, al momento de inaugurar un lujoso hotel a orillas del río Paraná. La inmensidad del monte misionero y la mansa opulencia del lago Urugua-í se esfuerzan en desmentirlo: la naturaleza reclama amor a primera vista. Allí, en el corazón de la reserva natural que rodea el embalse del arroyo Urugua-í, donde Zorraquin y su socio, Bebe Badino, se preparan para dar el siguiente paso de una apuesta que cambiará el mapa turístico de Misiones: un condo hotel y un barrio cerrado de baja densidad en plena selva, con inversión millonaria y foco en la sustentabilidad, pensado para ampliar la frontera histórica del destino Iguazú. El nombre lo dice todo: La nueva Iguazú.

Zorraquin y Badino no llegan de cero a la selva. Son los creadores de Pristine Luxury Camps en la reserva de Puerto Bemberg, en Puerto Libertad, a orillas del río Paraná, un glamping de lujo que se inauguró hace dos años y que se convirtió en referencia regional, junto a Puerto Bemberg, la vieja posada que gestiona Zorraquin. Allí levantaron seis cabañas de alta gama en medio del monte, con madera certificada, techos de paja, mucho vidrio, piscinas privadas, tinas con vista al río y una filosofía clara: el lujo es el disfrute en contacto con la naturaleza. Cada detalle se pensó bajo un modelo de quíntuple impacto: preservación y regeneración de la selva, huella de carbono negativa, basura cero, compras kilómetro 0 y desarrollo local a través de una escuela de hotelería propia, de la que salieron los varias decenas de jóvenes que hoy sostienen la operación diaria. Esa experiencia es, ahora, el laboratorio y el respaldo del nuevo proyecto en el Urugua-í, con 70 hectáreas de monte a orillas del lago.

“El lago y la selva ofrecen un producto que Iguazú nunca terminó de desarrollar”, plantea Zorraquin en una entrevista exclusiva en Economis, acompañado por Badino. “La provincia necesita ampliar la torta. No podés tener un destino global con una oferta que es prácticamente la misma desde hace veinte años”. El nuevo emprendimiento, ubicado sobre el perilago, combina un condo hotel con renta proyectada y un barrio cerrado de lotes de unos 2.000 metros cuadrados, rodeados de selva, con un solo acceso desde la ruta, portero visor, seguridad y servicios completos. La idea es intervenir lo menos posible: construcción en seco, sistemas industrializados de madera o hierro, un estilo moderno, práctico y limpio, que dialogue con el entorno sin caer en el artificio.

Vivir en el barrio será hacerlo con beneficios de hotel, en un entorno donde el confort y la naturaleza conviven sin esfuerzo. Las Suites del Lago, de diseño moderno, amplio y luminoso, se despliegan frente al agua con vistas abiertas que invitan a relajarse desde el despertar. 

El Restaurante & Bar del Lago ofrecerá gastronomía regional, parrilla y una proveeduría para abastecerse sin salir del complejo, mientras que la Piscina & Family Estar sumará espacios de relax y entretenimiento para todas las edades. La vida cotidiana se completa con recreación náutica -kayaks, stand up paddle y navegaciones exclusivas al Salto Yasy- y con el acceso a todos los amenities del hotel, desde el restaurante y la piscina hasta el embarcadero y las canchas deportivas. A ello se suman experiencias naturales únicas, con caminatas guiadas a los saltos Urugua-í, Guatambú y Bella Vista, que permiten vivir la selva desde adentro.

Porque la naturaleza es el mayor valor del proyecto, la sustentabilidad guía cada decisión de diseño y desarrollo. Desde la selección precisa de las áreas a intervenir hasta los retiros constructivos que aseguran la protección de la selva nativa, todo el masterplan está pensado para convivir con el monte sin desplazarlo. El barrio y el condo hotel contarán con un plan de manejo y regeneración de especies naturales, administrado por una reconocida marca nacional especializada en conservación, que garantiza estándares profesionales en restauración ambiental. El uso responsable del suelo y del agua establece un equilibrio real con el entorno, de modo que cada infraestructura conviva con el paisaje sin alterarlo y que cada experiencia aporte a la preservación del ecosistema que convierte al Urugua-í en un destino único.

La escala económica del proyecto revela su verdadero alcance transformador: el Condotel demandará una inversión inicial estimada en 4 millones de dólares, mientras que la puesta en valor integral del loteo -infraestructura, accesos, servicios y acondicionamiento ambiental- requerirá alrededor de 2,5 millones de dólares adicionales.

Pero el impacto real se multiplicará a medida que avancen las etapas. Solo la primera fase del barrio cerrado prevé 50 lotes frente al lago, donde cada vivienda deberá superar los 120 m², lo que implica inversiones individuales cercanas a los 120.000 dólares por casa. Ese movimiento generará otros 7 millones de dólares inyectados directamente por los propietarios, a los que se sumarán las obras vinculadas a los 100 lotes posteriores, que podrían aportar más de 20 millones de dólares en inversiones privadas atomizadas. En conjunto, el desarrollo completa un volumen proyectado superior a los 30 millones de dólares, distribuido en etapas y protagonizado por múltiples inversores, reforzando así el carácter expansivo y sostenible del nuevo polo turístico del Urugua-í.

El cronograma está delineado con prudencia. La primera etapa, que incluye las seis hectáreas del condo hotel y otras siete hectáreas frente al lago, se presentará formalmente en marzo. Para entonces, el family & friends ya estará avanzado y las obras iniciales en marcha. “Queremos darle seguridad al desarrollo”, explica Badino. “Vamos a trabajar por cupos: primero ponemos en valor un sector, lo terminamos bien, lo entregamos, y recién ahí avanzamos al siguiente. Los tiempos los va a marcar el interés del público, pero siempre con una regla: no prometer más de lo que podemos construir con solidez”.

El modelo de negocio apunta a un inversor que busca renta y activo real. La experiencia de Pristine demuestra que las unidades hoteleras bien gestionadas pueden ofrecer retornos de entre el 6% y el 12% anual, dependiendo del año y del contexto turístico. La diferencia respecto a otros proyectos de condo hotel en Iguazú está en la escala y en el precio de entrada. “Hoy no podés vender suites a valores que tardan años en colocarse”, advierten. “Nosotros trabajamos con precios más razonables y financiación a diez años, para que el inversor local o regional pueda entrar y ver un horizonte claro de recuperación”.

Pero no todo depende del diseño del negocio. Los números duros de construir en Argentina también pesan. Zorraquin lo dice con franqueza: “En Brasil se construye a 600 o 700 dólares el metro cuadrado. Acá estamos arriba de los 1.000. Es muy difícil hacer viable una inversión de infraestructura con esos costos. Si sumás Ingresos Brutos, cargas sociales, impuestos al débito y el 4,5% que se paga cuando traés materiales de otra provincia, te encontrás con un escenario que espanta proyectos”. La crítica no es un reproche aislado, sino parte de un diagnóstico más amplio sobre la hotelería de Iguazú, que según ambos sigue golpeada y sin una recuperación plena tras la pandemia.

En ese contexto, reivindican el rol de las alianzas público-privadas, apoyándose en el caso de Pristine: la escuela de hotelería montada en el antiguo Hotel Roca, la tecnicatura que hoy tiene decenas de alumnos y los empleos formales que se generan en los distintos camps de la marca, desde Las Salinas en Jujuy hasta la Selva Misionera. “Ahí hay un impacto social concreto”, subraya Badino. “Formamos gente, le damos experiencia real y muchos después siguen su camino en otros hoteles de Iguazú u otros destinos. Es un modelo que se puede potenciar sin que el Estado tenga que multiplicar presupuestos: se trata de orientar lo que ya existe”.

La mirada sobre Iguazú como destino es tan respetuosa como incómoda. “Si no crece, va para atrás”, resume Zorraquin. Señalan la falta de eventos, de nuevos atractivos, de propuestas que extiendan la estadía. Mientras tanto, del lado brasileño destacan experiencias como la rueda panorámica, parques de agua y productos complementarios al Parque Nacional que lograron aumentar la permanencia del turista. “No se trata de competir con Iguazú”, aclara Badino. “Se trata de complementarla. El primer día el visitante va a Cataratas, pero el segundo y el tercero podría estar en el lago, haciendo kayak, navegaciones, senderismo, disfrutando un amanecer sobre el agua y un atardecer naranja planchado. La selva te puede ofrecer un destino por sí mismo”.

La marca Pristine, que nació en Las Salinas de Jujuy y se expandió a la selva misionera y a la Patagonia, es el paraguas conceptual de todo el ecosistema. “El lujo cambió”, suele repetir Badino. “Hoy el viajero de alta gama busca conexión con la naturaleza, grupos pequeños, privacidad, impacto positivo. Eso es Pristine en Las Salinas, en Iguazú y lo será en este nuevo desarrollo junto al Urugua-í”. 

Zorraquin, dueño de Puerto Bemberg y desde hace años promotor del turismo sustentable, aporta la mirada territorial y la obsesión por la integración con el entorno: desde la selección de materiales locales hasta los planes de regeneración de la selva y el diseño de senderos y experiencias.

El nuevo emprendimiento en la selva del Urugua-í se inscribe en esa misma lógica: baja densidad, alto impacto cualitativo, larga vida útil. No se trata de un boom inmobiliario más, sino de un intento deliberado por crear un nuevo territorio turístico en Misiones, capaz de alargar el pernocte provincial de dos a cinco noches, de distribuir el gasto hacia otros municipios y de demostrar que la selva puede ser escenario de negocios sofisticados sin dejar de ser selva. “No es una competencia suma cero”, insiste Zorraquin. “Si esto crece, derrama en toda la provincia. Y si algo está claro, es que el turismo bien hecho siempre vuelve en forma de trabajo, consumo e impuestos”.

La selva, mientras tanto, sigue haciendo su parte. Lo cubre todo, atenúa ruidos, blinda la intimidad, ofrece amaneceres luminosos y atardeceres líquidos sobre el lago. Zorraquin la sigue mirando con respeto. “La selva te enamora de a poco”, dice. El proyecto que encaran con Bebe Badino busca justamente eso: que ese enamoramiento tenga forma de destino, de inversión sostenible y de una nueva frontera para el turismo del Norte misionero.