Embarcarte en la búsqueda de un lugar donde vivir requiere prestar atención a una serie de variables para evitar futuros dolores de cabeza.
El asesor inmobiliario Daniel Zampone aconseja convertirse en una suerte de “Sherlock Holmes” para chequear no sólo las condiciones de la propiedad sino también de la zona en la que está emplazada.
1. Recorrer el nuevo barrio en diferentes horarios. Una casa puede parecer tranquila o adecuada al visitarla, pero luego puede convertirse en un infierno en otras horas del día. Así uno podrá saber si el lugar es ruidoso de noche o durante los fines de semana, si se inunda los días de lluvia o si es peligroso. Hay que analizar bien la ubicación geográfica, si hay medios de transporte cercanos, colegios y servicios en la zona.
2. Chequear el estado de Instalaciones de gas y electricidad, y si son servicios individuales o compartidos.
3. Abrir canillas de baños y cocina para verificar la presión del agua.
4. Chequear que no haya rajaduras en paredes y techos.
5. Mirar los zócalos y cimientos para prevenir humedades.
6. Preguntar sobre la administración del consorcio, cómo se desempeña y si hubo problemas previos.
7. Revisar detrás de muebles y cuadros que podrían estar tapando focos de humedad.
8. Si se trata de un último piso, controlar que no haya filtraciones de agua en el techo.
9. Verificar los lotes próximos con posibilidad de construcción. A futuro, podrían afectar la luminosidad del inmueble.
10. Cerciorarse de que el inmueble cuente con varios espacios de guardado.
Según el cronograma acordado la semana pasada, los legisladores de la Cámara baja comenzarán el análisis de los proyectos en el marco de la Comisión de Legislación General, que preside Cecilia Moreau y que quedó formalmente constituida el martes pasado.
La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, que preside Cecilia Moreau, inició este martes el debate de los proyectos que buscan modificar la Ley de Alquileres, con la exposición de asociaciones de alquileres, inquilinos, propietarios y de inmobiliarias.
En la apertura de la reunión, que se desarrolla en el anexo C de la cámara baja, en forma mixta, virtual y presencial, Moreau puso de relieve la importancia del debate y destacó “la necesidad de escuchar a las provincias que son parte de la problemática”, antes de dar la palabra a los expositores, en primer término de la provincia de Chaco.
El primero en exponer fue Giovanni Tesaro, jefe departamento jurídico de Defensa del Consumidor de Chaco, quien consideró que la ley “debe tener previsibilidad”, al hacer referencia a la “falta de certidumbre” de la norma actual.
En tanto, Matías Sironi, representante del Colegio de Corredores Inmobiliarios de esa misma provincia, dijo que la ley actual “no contribuyó a dar soluciones a la crisis habitacional y profundizó la escasez de oferta”, al advertir que “no tiene en cuenta la receptividad del turismo ni las actividades estacionales: la sola derogación es insuficiente para atender la problemática porque hay que atender las causas reales”.
Por su parte, Roberto Diaz de la Unión de Inquilinos de Río Negro dijo que “hay personas viviendo en carpas, en autos o en colectivos” como consecuencia de la aplicación de la ley y consideró que “la situación es preocupante”.
Desde San Luis, el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Fernando Olcese, aseguró que “no existen ofertas de inmuebles para el alquiler, no las hay, pero no solamente en San Luis, sino en el resto de la Argentina, que es lo que hablamos permanentemente y tenemos que solucionar”.
En tanto, Antonio Salinas, jefe de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario, aseguró que este año ya se han recibido 245 denuncias por incumplimientos de la ley de alquileres de parte de inquilinos e inquilinas” y señaló que están “relacionados con las expensas, plazos de contratos y no registración.”
A su turno, la representante del Colegio de Corredores Públicos de Misiones, María Bower, señaló que “la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto a lo que la ley pretendía: nació con buenas intenciones, pero provocó en nuestro mercado una disminución en la oferta de alquileres”.En tanto, Jonathan Villanueva, de Inquilinos por Entre Ríos, señaló que “el mercado es voraz y va en desmedro de los inquilinos” y rechazó los argumentos de los propietarios y martilleros al señalar que dicen “mentiras” y “ocultan información cuando dicen que los 3 años no dan previsibilidad y el que dice eso es porque no alquila”.
El representante del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, Fernando Guzmán, pidió “reducir el plazo y volver a los contratos de dos años porque le acrecentó el gasto al inquilino” y señaló que “es imposible no actualizar los alquileres cada seis meses”.
Por último, desde Inquilinos Organizados de Luján dijeron que “vengo a representar la voz de las mujeres jefas de hogar, disidencias y migrantes; ya que nos encontramos en una odisea constante por la asimetría entre inquilinos y el mercado inmobiliario”.
En tanto, y de acuerdo con el cronograma establecido, la comisión retomará el debate la semana próxima con reuniones presenciales el martes 19 y miércoles 20, mientras que entre el martes 26 y miércoles 27, se pretende comenzar a firmar el dictamen.
De esta manera, Moreau cumpliría con el plazo que la Cámara se autoimpuso hace diez días, cuando las autoridades del cuerpo y de los principales bloques acordaron que el debate se debía agotar en 30 días hábiles contados desde el 5 de abril, es decir antes del 18 de mayo.
Los principales espacios políticos consensuaron abordar el tema luego de que Juntos por el Cambio decidiera levantar el pedido de sesión especial para tratar el tema -el mismo martes 5-, en un plenario en la que, a priori, el oficialismo no daría quórum y JxC no alcanzaría ese objetivo ni la mayoría especial para debatir el proyecto sin el dictamen correspondiente.
En ese sentido, todos los bloques coinciden en la necesidad de avanzar sólo con la derogación de los dos artículos más cuestionados a menos de dos años de su sanción y de uno de su implementación.
Una de las cuestiones más objetadas pasa por los plazos de los contratos, que se extendieron a un mínimo de tres años, en lugar de los dos que regían anteriormente; y la otra fue la implementación de la metodología de actualización de las rentas, basada en un promedio entre el Índice de Precios al Consumidor y el salario promedio, con un intervalo de ajuste anual.
La intención del oficialismo es avanzar en el debate y llegar a un dictamen de consenso para llevarlo al recinto de la Cámara baja el mes próximo.
La comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados inició hoy el tratamiento de los proyectos que buscan modificar la ley de alquileres, en una reunión en la que fueron designadas las autoridades de ese cuerpo y en la que se estableció un cronograma de trabajo que incluye la posibilidad de emitir dictamen entre el 26 y el 27 de abril, previa asistencia de varios expositores sobre la materia.
La diputada del Frente de Todos Cecilia Moreau fue reelegida como presidenta de la comisión, en tanto que Carla Carrizo, de Evolución radical-Juntos por el Cambio, continuará como vicepresidenta.
En la breve reunión, en la que solo se acordaron estas cuestiones organizativas, se resolvió un esquema de trabajo que incluye reuniones virtuales y presenciales, así como la posibilidad de que algunos de los testimonios de los sectores interesados en la iniciativa puedan realizarse a través de videoconferencia, aún cuando el encuentro de la comisión sea presencial.
La próxima reunión de la comisión será el martes próximo, bajo la modalidad remota, entre las 13 y las 17 horas, y con opiniones de especialistas, en tanto que la semana siguiente, el martes 19 y el miércoles 20, los diputados recibirán a invitados en forma presencial.
Por último, el martes 26 y el miércoles 27 los diputados se reunirán en forma presencial para abocarse a la discusión interna y buscar emitir un dictamen de consenso en base a la veintena de proyectos presentados por legisladores de diferentes fuerzas políticas.
El Interbloque Provincias Unidas, presente en el debate LEY DE ALQUILERES. Tras la reunión el Diputado por Misiones, Diego Sartori expresó que “Se realizarán reuniones informativas para escuchar a propietarios e inquilinos. La semana próxima, el martes 12, se habilitará la participación de forma remota. El debate continuará el martes 19 y el miércoles 20 de forma presencial, con la posibilidad de escuchar opiniones de forma remota. Finalmente, los días 26 y 27 será el debate presencial entre los diputados para llegar al dictamen.
“Si vos haces propiedades para alquilar y no tenes a nadie quien las alquile, fracasó tu inversión. Y si vos sos un inquilino que venís y tomás un alquiler y no lo podés pagar, fracasan las dos partes. Entonces es importante que con este proyecto de modificación de alquileres se pueda llegar a un acuerdo para el beneficio de ambas partes”, consideró Sartori.
“Queremos trabajar en estos 30 días hábiles que se fijaron para intentar conseguir un acuerdo, sobre una ley que muchos de nosotros acompañamos y que de hecho derivó en requerimientos muy importante tanto de los inquilinos, como de los propietarios, que no podemos dejar de atender y de escuchar”, enfatizó Moreau.
En ese sentido, la presidenta de la comisión también expresó: “Nos parece que así como hicimos en otros temas, y como queremos seguir trabajando, sería importante que establezcamos un cronograma dándole a ésta temática una visión federal, porque nos parece que es muy importante que se escuche no solo lo que pasa en la ciudad de Buenos Aires”,
Al finalizar la reunión de hoy, la diputada radical Karina Banfi, señaló que en este tema van “a tener que hacer un gran esfuerzo todos los diputados de la comisión para ponerse de acuerdo en algunos puntos sobre los que se pueden tener coincidencias”.
“Sabemos -agregó- cuáles son los problemas de esta ley: la prolongación del contrato y el modo de indexación. Buscamos derogar esos dos artículos” y señaló que “hay que volver al Código Civil. Menos regulación y más libertad para las partes para negociar. Cuando el Estado se entromete mucho se hace daño. Hay que buscar dar seguridad jurídica, y buscar la manera de que haya mayor oferta, lo cual llevará a que baje el precio”, añadió.
La ley de alquileres vigente fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019 y convertida en ley por el Senado el 11 de junio de 2020, en el primer período de aislamiento por la pandemia de coronavirus.
A menos de dos años de su sanción y de un año de su implementación, la norma ha generado muchas dificultades para que los inquilinos puedan alquilar una propiedad y las cuestiones más objetadas pasan por los plazos de los contratos que se extendieron a un mínimo de tres años.
También tuvo diferentes cuestionamientos al índice de actualización de los contratos, basado en un promedio entre el Índice de Precios al Consumidor y el salario promedio.
En cambio, los legisladores mantendrían los artículos incorporados a la ley sancionada en 2020 que fueron la ampliación del abanico de instrumentos permitidos para respaldar la operación, ya que a la garantía mediante escrituras inmuebles se sumaron los seguros de caución, el aval bancario y la garantía de fianza.
También se preservará que el inquilino pague un mes de adelanto y otro de depósito, ya que antes abonaba al menos dos meses de depósito.
Diputados dio media sanción a la ley de alquileres. Con 192 votos a favor, 0 negativos y 24 abstenciones, la Cámara baja avanzó con el proyecto que introduce cambios al Código Civil y Comercial de la Nación. En Argentina hay aproximadamente 7 millones de personas alquilando una vivienda, por lo que celebran la media sanción.
Era una Ley que miles de argentinos pedían desde hace mucho, ya que, según estudios, unos 7 millones de inquilinos padecen los engorrosos contratos y precios de los alquileres en el país, pero esta tarde, en Diputados se le dio media sanción a una ley que establece cambios al Código Civil y Comercial de la Nación.
Fue esta tarde 20/11 que Diputados aprobó por amplia mayoría -192 votos y 24 abstenciones- un proyecto de reforma de la ley de Alquileres, que contempla la extensión del contrato a tres años, una actualización anual de ese acuerdo basado en un promedio del aumento de salarios e inflación y un nuevo sistema de garantías.
La iniciativa fue sancionada con el respaldo del interbloque Cambiemos, el Frente para la Victoria, el massismo, Alternativa Federal y la izquierda, mientras que algunos diputados del radicalismo y el PRO se abstuvieron.
La iniciativa fue el primer tema que se debate en la última sesión del periodo ordinario, en cuyo transcurso se debatirá la ley de Góndolas y un centenar de iniciativas que tienen el acuerdo de todo el arco político.
Los aspectos centrales de la reforma del Código Civil y Comercial referido a la ley de alquileres son la extensión de un contrato de dos a tres años, un nuevo mecanismo de actualización anual -en lugar de semestral-, que se calculará en base al aumento de la inflación y el salario.
En ese sentido se establece una fórmula para la actualización de los precios, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
Otro punto clave del proyecto es que se dispone que el inquilino podrá optar por presentar como garantía un aval bancario, seguro de caución; garantía de fianza; o personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
El miembro informante del proyecto fue el diputado Daniel Lipovetzky (PRO), quien consideró que “la experiencia de estos cuatro años de debate nos llevó a lograr un dictamen casi único; es una ley que genera posiciones muy contrapuestas entre los sectores involucrados”.
“Pensemos que en Argentina hace 30 años que no hay una ley de alquileres. Se calcula que en el país hay 8 millones de personas que alquilan. Estamos saldando una deuda que teníamos con mucha gente”, dijo el titular de Legislación General.
“Está claro que en la relación entre locatario y locador existe una relación desequilibrada y ahí es donde la legislación puede intervenir para equilibrar la situación. También viene a corregir algunos de los abusos que se producen y que hemos recogido en base a los testimonios de los inquilinos”, añadió.
Desde el bloque de la UCR, la diputada Brenda Austin recalcó “la importancia de un Congreso que sea capaz de reconocer lo que está ocurriendo en la práctica, en la calle, y buscar un equilibrio. Este proyecto permite y regula una cláusula de actualización”.
“Este texto contiene los rasgos centrales de una ley que protege y garantiza una relación bilateral entre unos y otros; y entiende que el acceso a la vivienda es un derecho”, resumió Austin.
Por su parte, el diputado Adrián Grana (FpV-PJ) expresó que “es una satisfacción poder colaborar para que muchos argentinos puedan acceder a una vivienda con mayor previsibilidad”. Además, destacó la “tenacidad” de las organizaciones de inquilinos en la búsqueda de consensos para que esta ley se apruebe.
El diputado Javier David (Justicialista) manifestó que la ley “es un gran avance” y dijo que “va a establecer soluciones de los inquilinos y un sistema que permita mayor acceso a la vivienda”.
En tanto, el diputado Juan Brügge (Córdoba Federal) explicó que, conforme a la encuesta nacional que realiza la Federación Nacional de Inquilinos, se estableció que la incidencia del alquiler en el sueldo fue del 47% durante 2019. Por eso, señaló que “estamos dando un paso importantísimo en base al respeto de este derecho humano que es el acceso a la vivienda”.
Desde el bloque del Frente Renovador, la diputada Vanesa Massetani explicó que en el actual escenario de crisis económica y social “es necesario brindar opciones a los ciudadanos y tutelar por el equilibrio de derechos entre las partes locatarias”.
También desde la bancada del Frente Renovador, el diputado Marco Lavagna explicó que “el desafío es hacer un sistema que no sólo se ocupe de la coyuntura compleja, sino que perdure en el tiempo y que genere un mayor y mejor acceso a la vivienda”. “Esto implica alcanzar un equilibrio entre las partes interesadas”, resumió.
La diputada del Movimiento Evita, Silvia Horne, manifestó que “lo que hoy vamos a votar es el fruto de haber podido sentar a distintos sectores y encontrar una regulación que ponga límites a las condiciones abusivas que están dejando a las familias en las calles”.
En tanto, el diputado Martín Lousteau (Evolución) consideró que “en nuestro país, producto de la incertidumbre económica, hemos adquirido una cultura del techo propio, de la importancia de la vivienda”. “Este debate implica nivelar las relaciones entre partes, para que no sea un mero contrato de adhesión: le estamos dando prioridad al derecho más importante y el más débil”, añadió.
Por el Frente de Izquierda, el diputado Nicolás Del Caño calificó a la normativa como una “aspirina”, dijo que “tenemos que ir por una salida de fondo” y denunció que “se ha beneficiado a los grandes negociados de la construcción y la fuga de capitales”. “Tenemos que poner en marcha un plan de viviendas para satisfacer las necesidades de millones de familias”, resumió.
La sesión especial comenzó con un quórum de 138 diputados y el presidente de la Cámara, Emilio Monzó, declaró abierto el plenario a las 12:20.
En el primer tramo de la sesión se aprobaron los pedidos de renuncias de diputados que, en su mayoría, asumirán otros cargos electivos a partir del próximo mes de diciembre. También se aprobó la renuncia a su banca, a partir del 1° de marzo de 2020, de la diputada Elisa Carrió. Se hizo, además, un homenaje por el Día de la Soberanía Nacional y un minuto de silencio por los tripulantes del ARA San Juan, a dos años de su hundimiento.
Posteriormente se debatirá la ley de góndolas, a partir de dos dictámenes (uno de mayoría, con respaldo opositor, y otro de minoría, con aval de Cambiemos) de las comisiones de Defensa del Consumidor, Comercio y Legislación General. El temario de la sesión también incluye el tratamiento de modificaciones sobre la igualdad de oportunidades de género en la política científico tecnológica, entre otras iniciativas incluidas en una ampliación del temario.
Invertir en ladrillos es una de las mejores opciones para cuidar los ahorros en tiempos de volatilidad, como los que padece la Argentina. Pero a veces las opciones son limitadas por el mismo escenario económico. En cambio, el mercado inmobiliario brasileño goza de una armonía que lleva más de dos décadas de crecimiento continuo, atractivo fundamental para el inversor.
Cynthia Radich hace algunos años fue a explorar el mercado de Florianópolis, que suma atractivos para el negocio inmobiliario local y atrae cada vez más a inversores de la Argentina. Por eso, la especialista que montó su propia inmobiliaria, asegura que los ladrillos son más atractivos con la cercanía de las paradisíacas playas que año a año atraen a miles de argentinos.
¿Cómo invertir en Brasil? La legislación brasileña ofrece soporte a varios tipos de emprendimientos. Para el establecimiento de filiales y joint ventures, las entidades empresariales más frecuentes son las sociedades anónimas y sociedades de responsabilidad limitada. Eso se debe al hecho de que, en ambos casos, la responsabilidad de los participantes del negocio es limitada. La ley establece un estatus legal para esas empresas como entidades que están separadas de sus participantes. La legislación brasileña también prevé otros tipos societarios, tales como consorcios o tipos especiales de asociación sin estatus legal. En ese caso, las partes tienen derechos y obligaciones individuales para el beneficio común del grupo. Estas estructuras contractuales generalmente se adoptan para alcanzar propósitos específicos o negocios no corporativos.
¿Cómo puede invertir un extranjero?
El capital extranjero puede ingresar libremente a Brasil, no está sujeto a la aprobación previa del Gobierno, y no hay condiciones con respecto al valor total de la inversión que se puede hacer en Brasil, con algunas pequeñas excepciones:
Prohibiciones
Actividades relacionadas con la energía nuclear;
Servicios de salud (excepto que estén expresamente permitidos en la ley);
Servicios de correos y telégrafos; y
Espacio aéreo (lanzamiento y posicionamiento de satélites, vehículos, aeronaves o la comercialización de esos productos, pero la prohibición no se aplica a la fabricación y negociación de los mismos).
Restricciones – En los siguientes sectores, el capital extranjero puede estar sujeto a limitaciones o exigir la autorización previa de autoridades públicas:
Compra o alquiler de propiedad rural (podrá exigir autorización del Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria – INCRA, o, en caso de adquisiciones a gran escala, del Congreso Nacional);
Instituciones financieras;
Compañías de transporte aéreo (la operación de servicios de transporte aéreo de pasajeros depende de obtener una concesión –según la legislación actual, un contrato de concesión sólo puede ser celebrado con empresas brasileñas registradas, con al menos el 80% del capital votante controlado por brasileños– y el ingreso de capital extranjero está limitado al 20% de las acciones ordinarias de la compañía);
Medios de comunicación, incluyendo redes de televisión, revistas, periódicos y estaciones de radiodifusión (el Gobierno prohíbe la inversión extranjera en el control y administración de los medios de comunicación –la ley determina que por lo menos el 70% del capital total de empresas de comunicación debe pertenecer directa o indirectamente a nacidos en Brasil o nacionalizados hace más de diez años); y
Sector de minería.
¿Cómo se deben registrar las inversiones?
Los inversores deben registrar todas las entradas de capital extranjero a Brasil ante el Banco Central de Brasil en el plazo de 30 días del ingreso de los recursos al país.
Eso sólo se puede hacer en línea, a través de la herramienta de registro electrónico del Banco Central de Brasil: RDE-IED (Registro Declaratorio Electrónico), que integra el Sistema de Información del Banco Central de Brasil (SISBACEN).
La empresa receptora de la IED y el inversor extranjero (a través de un representante legal) son responsables por el registro.
Una inversión no registrada no califica para ser repatriada, y las ganancias y dividendos generados por esa inversión no podrán ser remitidos al exterior a través del mercado de cambio comercial.
Sin embargo, es importante destacar que nada impide que el inversor extranjero repatrieo remita dividendos o ganancias al exterior por medio del mercado de cambio flotante o transferencia de moneda brasileña hacia el exterior del país para la compra de moneda extranjera fuera del Brasil.
Con excepción de los aspectos relacionados al registro, repatriación y determinadas implicaciones fiscales, una inversión no registrada está sujeta a las mismas reglas aplicables a las inversiones registradas.
¿Cuánto impuesto deben pagar los capitales extranjeros?
El capital extranjero que ingresa a Brasil como IED no está sujeto a ninguna tributación.
Sin embargo, los préstamos entre empresas están sujetos al impuesto federal sobre operaciones de crédito, cambio, títulos, valores mobiliarios y operaciones de seguro (IOF 5), de acuerdo con una alícuota que varía según el sector, el plazo de la inversión y otros aspectos, y puede reducirse a 0%. Aunque los préstamos entre empresas se clasifiquen como IED, el Servicio Federal de Impuestos Brasileños (SRF 6) considera este tipo de inversión una transacción financiera normal y con incidencia de intereses y, por lo tanto, está sujeta a las mismas alícuotas del IOF aplicables a las inversiones nacionales.
La remesa de ganancias y dividendos y la repatriación de capital extranjero en el exterior están exentas del impuesto a la renta (IR7) al salir de Brasil. Sin embargo, eso solamente se aplica si la suma del capital que se remitirá al exterior es idéntica a la suma que fue registrada en el Banco Central do Brasil. La suma del capital repatriado de valor superior al inicialmente registrado será considerada ganancia de capital y estará sujeta al impuesto a la renta con alícuota del 15% al 25%, a menos que se determine lo contrario en acuerdos fiscales aplicables, celebrados entre Brasil y el otro país.
¿El costo de la construcción es atractivo?
Al momento de invertir en un proyecto inmobiliario, se tiene en cuenta una gran variedad de información. Como los proyectos inmobiliarios regularmente son inversiones significativas, se requiere hacer una investigación detallada del espacio. Los inversionistas con más experiencia en la industria inmobiliaria también buscan conocer otras variables importantes como la renta ya sea mensual o diaria de la propiedad que van a comprar. Toda esta información ayuda a definir la oportunidad de invertir en Brasil.
¿Hay asesoría especializada?
Floripabeach es una consultoria Inmobiliaria, que se dedica especificamente a los inversores extranjeros. Contamos con apoyo jurídico y contable con amplia experiencia que hablan castellano y portugués para facilitarle la compra a nuestros clientes. Además una vez finalizada la compra o venta, en caso que quieran alquilarla, nos encargamos de la administración de la propiedad, prestando asesoría inmobiliaria, juridica, pago de todos los impuestos y servicios, fotos profesionales y con drone de la propiedad, sitio web, anuncios en los portales y redes sociales, textos publicitarios hechos por nuestro equipo de marketing.
¿Cuáles son las perspectivas del mercado en el contexto actual?
Si bien la perspectiva de crecimiento de Jair Bolsonaro para este ejercicio era del 4 %, la realidad actual nacional e internacional hacen que haya bajado la pauta al 3,15. Como sabrán, en septiembre del 2018 se hizo la reforma laboral, que benefició a los empresarios en la modalidad contractual y aún se halla en discusión la reforma tributaria.
Pero hay un dato importante para los que quieran invertir en Brasil: la tasa de interés mensual es del 0,32 lo que genera un interés anual de 3,85 . En Brasil no sirve especular, sino producir y vender.
