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La semana próxima llega la misión del FMI a Buenos Aires

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La semana que viene arrancarán las reuniones entre los economistas del Fondo Monetario Internacional y del Ministerio de Hacienda y Finanzas por el seguimiento de las metas que firmó Argentina y el organismo el 20 de junio pasado.
El propósito de la misión será constatar en los papeles que el Gobierno cumple con las metas comprometidas en el acuerdo y así desembolsar el 15 de septiembre unos u$s3.000 millones. Si Argentina continúa al pie de la letra el programa, en diciembre llegaría otro desembolso igual.
Se espera que la misión a Buenos Aires sea encabezada por Roberto Cardarelli, un economista italiano encargado de seguir el caso argentino, comience el lunes 13 y finalice el 22. Hay reuniones previstas con funcionarios en el Ministerio de Hacienda y Finanzas que conduce Nicolás Dujovne. La información fue confirmada por fuentes del ministerio y del organismo.
La llegada del equipo del FMI sucede en el marco de la primer revisión y el análisis de la marcha de las variables a fines de junio. Entre las metas que Argentina se comprometió para entonces figuran un déficit fiscal primario de $148.000 millones, un aumento de las reservas netas internacionales de US$ 5.500 millones y una tasa de inflación anualizada de 27%. La mayoría de los analistas cree que el Gobierno las alcanzará.
Argentina y el FMI firmaron un acuerdo el 20 de junio por el cual se pactó una línea stand by por u$s50.000 millones. El programa es por tres años. A los pocos días de la firma, el presidente Mauricio Macri y la titular del FMI, se saludaron en Canadá en un encuentro por el G-7. Más acá en el tiempo, hace dos semanas, ambos volvieron a verse en Buenos Aires pero en el marco del encuentro de los ministros de Finanzas y presidentes de bancos centrales del G-20 que se llevó a cabo en Buenos Aires.
El organismo envió en junio u$s15.000 millones que fueron desembolsados en dos mitades: una engrosó las reservas del Banco Central y la otra fue a parar a una cuenta del Tesoro de la Nación. Se descuenta que el 15 de septiembre lleguen unos u$s3.000 millones, según consigna Clarín.
Argentina firmó el acuerdo con el Fondo en el marco de una crisis cambiaria. Las reservas llegaron a caer US$ 14.000 millones y el dólar llegó a aumentar más de 40%. Entre los compromisos con el organismo Argentina se propone bajar el déficit fiscal de 2,5% del PBI este año a 1,3% el próximo. Y la inflación de 27% a 22%.

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Mercado inmobiliario de Posadas: pocas operaciones, precios caros y propietarios inflexibles

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El mercado inmobiliario de Posadas acaba de cerrar un 2017 muy flojo, que se caracterizó por las pocas operaciones de compra-venta y un divorcio, cada vez más grande, entre los vendedores y los potenciales compradores. Lo mismo sucede con los alquileres, con precios sobrevalorados y actualizaciones que exceden la inflación más pesimista, con subas cada seis meses de un quince por ciento como mínimo. 
Economis realizó un análisis de la oferta de casas y departamentos nuevos y usados y dialogó con media docena de operadores y desarrolladores inmobiliarios, bancos privados -que buscan colocar más créditos hipotecarios con UVA- y también con algunos potenciales compradores.
La conclusión principal es la siguiente: los vendedores son poco flexibles a bajar los precios y adaptarse al nuevo panorama económico de los últimos años. Signado por la recesión, el mayor desempleo y una inflación decreciente.
Hace unos años el panorama era distinto. La actividad era más vigorosa y la inflación más alta hacía que aquellos inversores que tenían ahorros buscaran refugio para protegerse en los siempre seguros “ladrillos”.
En 2013 y 2014 la municipalidad de Posadas batió récords históricos en permisos para construir nuevos edificios, como producto de ese boom. Algunas de esas torres se empezaron a construir hace un par de años y hoy, algunos de esos emprendimientos –se venden casi todos bajo la figura del fideicomiso- se siguen construyendo.
Van a un ritmo lento, debido a que las ventas están “muy quietas” y no entra tanto dinero a los fondos como para acelerar la terminación de las obras. Uno puede pasar y contar pocos obreros dedicados a terminar la obra en cuestión, o notar como tal o cual torre nunca se termina. Aún sin ser un entendido en el tema.
También empiezan a aparecer edificios que ya se terminaron y aún tienen muchas unidades en venta. Cuando en lo mejor del mercado, estas torres se vendían casi todas “en boca de pozo”. Es decir, antes de arrancar con la edificación o al menos antes de finalizar las primeras lozas.
Un departamento en un edificio nuevo con algunos amenities (pileta, SUM) de un dormitorio –dentro de las cuatro avenidas- ronda los 3 millones de pesos. Antes las ventas las motorizaban los inversores, pero ahora son los usuarios finales –los que van a vivir efectivamente ahí- los que deberían tomar “la posta”.
Como las ventas vienen muy lentas, algunas inmobiliarias inventaron un negocio novedoso. Ponen en alquiler ahora las futuras unidades nuevas. Así por ejemplo, se puede señar ahora un edificio que terminará de construirse en unos meses. La empresa desarrolladora se asegura así un flujo de dinero mientras busca un comprador para la unidad.
Hay que tener en cuenta que cada edificio implica costos fijos importantes de mantenimiento, portero, impuestos, tasas, etc. El negocio nunca estuvo pensado para retener unidades por mucho tiempo. Ni siquiera es un negocio pensado para poner un capital propio que exceda el 25 por ciento de la obra. Hoy muchas obras avanzan con el dinero que sale de los bolsillos de los desarrolladores.
Un mercado que ya no es de vendedores, sino de compradores
“Es mi pelea de todos los días, los vendedores no entienden que este ya no es un mercado de vendedores, es un mercado de compradores, donde el que tiene el dinero y va a pagar al contado debería poder negociar el precio”, explicaron a Economis desde una de las inmobiliarias más importantes.
En Buenos Aires u otras ciudades, como Río de Janeiro, es frecuente que los compradores, con la plata en mano, hagan contra ofertas por 20 o 30 por ciento menos. O inlcuso más bajas. Acá, con frecuencia, ni las mismas inmobiliarias quieren pasar esas posturas a los propietarios. Algunos compradores nos comentaron que, en ocasiones, no se lo toman bien.
Es un mercado tan distorsionado que suele espantar o tratar mal a un comprador que tiene 3 millones de pesos en la mano y está dispuesto a invertirlos.
“Los vendedores son muy inflexibles con los precios, pero después los departamentos no se venden, pueden pasar dos años hasta que se venden”, explica otra vendedora de una firma de renombre.
El precio “inamovible” lo baja inflación +  tiempo
En rigor, ese es el mecanismo más común para bajar el precio de una propiedad en Posadas, no una negociación en la que comprador y vendedor se van acercando con ofertas y contra ofertas. Sino el mero paso del tiempo de una unidad que está a la venta por un valor inflexible, combinada con la inflación, que va “esmerilando” ese valor.
No olvidar que el posadeño es un  mercado pesificado, a diferencia de otros mercados, como el porteño, donde las propiedades se cotizan en dólares.
El resultado de esta “intransigencia” es un mercado poco dinámico y compradores potenciales frustrados, que no pueden acceder a su casa a pesar de que tienen el dinero en efectivo, sea porque pudieron reunir ahorros o porque accedieron a uno de los créditos hipotecarios con UVA.
Al menos media docena de bancos colocaron ya créditos atados a la Unidad de Valor de Vivienda (UVA) que tienen por virtud, sobre todo para una ciudad de sueldos medios bajos como Posadas, que acercaron mucho la relación cuota-ingresa a la realidad local. Al indexarse por el UVA (se mueve con la inflación mes a mes), los intereses son bajos y una persona o pareja con ingresos conjuntos de 20.000 o 30.000 ya puede sacar un crédito por 2 millones de pesos o incluso más.
El problema del mercado local es qué se puede comprar con ese monto, que equivale a 110.000 dólares. Con frecuencia, por ese valor ni siquiera se puede conseguir una casa sencilla de dos habitaciones en un barrio periférico de la ciudad.
La actitud de los vendedores también la padecen los inquilinos. Una práctica común es imponer en los contratos cláusulas de indexación más propias del 2015 o 2016, cuando la inflación rondaba entre 30 y 40 por ciento.
“A mi me están pidiendo que firme un contrato con ajustes semestrales del 15 por ciento, es una locura porque la inflación estimada para el año que viene es la mitad de eso, y teniendo en cuenta que se acaba de subir el pronóstico”, dijo un empleado que está buscando un departamento para alquilar.
Desafíos para el 2018
Con todo este panorama, el mercado inmobiliario se prepara para un 2018 con grandes desafíos.
Los bancos están empujando cada vez más la oferta de UVA y si la inflación sigue retrocediendo, puede ser una clave para que muchas familias misioneras accedan a su casa. “Tenemos muchas consultas, mucho interés y mucha demanda potencial”, comentó a Economis, el gerente de la sucursal de un banco que ya otorgó una docena de préstamos.
Con el Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional en una etapa donde ya no encara la construcción de nuevos barrios en la misma medida que en años anteriores, el crédito privado y el mercado inmobiliario aparece como una respuesta a esta demanda creciente por la casa propia. Pero todavía quedan muchos desafíos por superar.
 

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Créditos a dos velocidades: hipotecarios y prendarios impulsan el financiamiento a privados

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(Pablo Besmedrisnik, INVENOMICA) Los créditos al sector privado crecieron por encima de la inflación por octavo mes consecutivo. En diciembre aumentaron un 4,7% mensual contra una inflación estimada en el 2,6%. Ese desempeño se dio en un contexto no del todo favorable para una fuerte expansión del crédito: con la tasa de interés de las Lebacs tan alta y atractiva, los bancos no tienen incentivos a prestar a las empresas privadas.

Sin embargo, la evolución del crédito al sector privado no fue pareja. El stock de créditos hipotecarios más que se duplicó en 2017 (105%) y creció en términos reales un 65%. Los prendarios también fueron un segmento que mostró una evolución destacada (70% nominal y 37% real). En contraposición, los créditos orientados al consumo y los comerciales tuvieron desempeños positivos aunque más modestos.

La evolución del financiamiento desde el punto de vista del destino ofrece una interesante descripción del crecimiento sectorial a diferentes velocidades que viene mostrando la economía argentina.
A rauda velocidad viene la construcción, impulsada tanto por los emprendimientos privados como por los planes de infraestructura del Estado, es el principal sponsor del crecimiento económico. Y esto se ve reflejado en la evolución del stock de créditos hipotecarios.
A menor ritmo evolucionan los sectores más expuestos a la competencia internacional y las manufacturas asociadas al consumo. Y el crédito que reciben avanza lentamente en consonancia con esa realidad. Las tasas disponibles hasta la fecha en el mercado no son compatibles con proyectos de inversión sanos o con las necesidades corrientes de las firmas, y el consumo aún no despega con fuerza.
En un punto intermedio se encuentran los créditos prendarios que lograron acompañar y apalancar fundamentalmente la mayor venta de vehículos del año 2017, un 27% superior al año previo.
La Argentina tiene mucho camino por recorrer en el terreno del desarrollo de su sistema financiero y así constituirse en un motor de crecimiento de los sectores productivos. Con el reducido nivel actual de profundización financiera (los créditos al sector privado representan tan solo un 14% del PBI contra un estándar de los países desarrollados del 144%) y las altísimas tasas de interés el financiamiento es un real tapón para el crecimiento.
El crecimiento real en los créditos del año pasado y las medidas de política económica de diciembre último generar espacio para un optimismo, aunque moderado.

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El Fondo de Crédito Misiones ya otorgó 82 millones de pesos para emprendimientos

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El presidente del Fondo de Crédito Misiones, Horacio Simes, precisó que a pocos meses de cumplir un año, la entidad creada por la provincia ya otorgó 82 millones de pesos para emprendimientos.

Con alcance en más de 50 municipios,  tiene un presupuesto inicial de 500 millones de pesos, y el promedio de créditos otorgados ronda los 235 mil pesos.

Los créditos se entregan a personas físicas y jurídicas (unipersonales, grupos asociativos o sociedades regularmente constituidas) que residan en Misiones y que posean emprendimientos productivos, en marcha o por iniciarse.

Para los que ya están en marcha, las condiciones de préstamo fijan que las tasas de interés serán de entre el 10 por ciento y el 14 por ciento, dependiendo de cada categoría y monto solicitado.

Mientras que los emprendimientos por iniciarse, para cualquier actividad, la asistencia va hasta 250.000 pesos a tasas del 12 por ciento.

Simes aseguró que este es el segundo mes de devolución del dinero otorgado, con un cumplimiento del ciento por ciento.

 

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Los créditos bancarios crecieron 32% en los primeros nueve meses del año

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Pese a que la suba de precios se modera lentamente (en la primera parte del año la inflación estuvo en torno del 2% mensual y bajó a 1,5% promedio por mes en el tercer trimestre), el Banco Central de la República Argentina (BCRA) no ha relajado su política monetaria: la tasa de interés de referencia se mantiene inalterada desde la suba de mediados abril.

Más aún, en las últimas licitaciones de LEBACs el BCRA impulsó un alza de tasas de interés de sus títulos en la parte larga de la curva de rendimientos en un contexto de reducción de las expectativas inflacionarias. Aun cuando esta decisión esté relacionada con la intención del BCRA de extender el plazo medio de su stock de deuda, no hay duda de que la política monetaria profundizó su sesgo contractivo: la LEBAC de mayor plazo presenta un retorno anualizado de 27,4%, mientras que la inflación esperada para los próximos 12 meses promedia 17,4%, según el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) del BCRA.

Lógicamente, dicha política monetaria afecta las tasas de interés de todo el sistema financiero local. Por caso, el rendimiento en pesos de los depósitos mayoristas privados (BADLAR) promedió 21,3% anual en septiembre, cuando seis meses atrás estaba por debajo del 19%. Asimismo, la tasa en pesos de Adelantos de Cuentas Corrientes a empresas se encuentra aproximadamente 2 p.p. por encima del valor de mediados de abril, previo a la suba de las tasas de los Pases (26,5% anual en la actualidad, contra 24,5%).

Este resultado no sorprende. La absorción de liquidez por parte del BCRA y la suba del costo de oportunidad de las LEBACs presionan tanto sobre la tasa de interés (pasiva) de los depósitos como la de los préstamos de las entidades financieras (activos). Lo que sí llama la atención, es el dinamismo del crédito bancario en un contexto de tasas elevadas.

El stock de préstamos privados acumula un alza nominal de 32,5% a septiembre, cuando la inflación en dicho período fue mucho menor (16,5%). Más aún, casi la mitad de dicho incremento ocurrió en el tercer trimestre del año, cuando el ritmo de expansión de los créditos se aceleró significativamente. En la primera mitad del 2017 los préstamos al sector privado treparon 2,7% promedio mensual, mientras que entre julio y septiembre el crédito trepó 4,2% por mes. Así, en septiembre de 2017 el stock de créditos aumentó 47,5% interanual, muy por encima de la inflación observada en dicho período 25% i.a.

El crecimiento de los préstamos es relativamente generalizado, lo cual muestra una recuperación genuina de la demanda crediticia pese al alza de las tasas de interés. Sin embargo, algunas de estas líneas crecieron más que otras, lo que ayuda a entender esta paradoja entre la política contractiva del BCRA y la fuerte expansión de los préstamos.


Más profundidad financiera gracias a los créditos en dólares y los indexados

Cuando se analiza la evolución de los préstamos, lo primero que se observa es el fuerte incremento de los créditos en dólares. Es que medidos en su moneda de origen los mismos exhiben un alza de casi 55% en los primeros nueve meses del año, y del 80% en relación a su nivel de un año atrás. De esta manera, aproximadamente un tercio del incremento que verificó el stock total de préstamos en lo que va del año estuvo explicado por el mayor endeudamiento en dólares.

A esta altura, el boom de los préstamos en moneda extranjera no es una novedad. La recuperación de los depósitos en moneda extranjera tras la apertura del cepo amplió la oferta crediticia, y ello a su vez propició la estabilidad de la tasa de interés. En el caso por ejemplo de los préstamos a las empresas (que representan el 80% de los créditos totales en moneda extranjera) la tasa de interés se mantuvo levemente por debajo del 3% anual en dólares en promedio en el tercer trimestre del año.

A su vez, el contexto en que las expectativas de suba del tipo de cambio para el próximo año se encuentran controladas (subieron en las semanas previas a las PASO, pero volvieron a aplacarse), alienta la toma de préstamos en dólares para aquellos sectores que pueden acceder a este tipo de financiamiento (exportadores y firmas asociadas a dichas empresas).

Por caso, al tomar la expectativa de depreciación del tipo de cambio oficial, el costo medido en pesos que pagarían las empresas por Documentos en dólares llegaría a 21,5% anual, un valor por encima de la inflación esperada a un año vista (en torno a 17%, según el REM del Banco Central), pero levemente inferior a la tasa de interés que pagarían por dicha línea de préstamos (documentos) en moneda local (cercana al 22% anual).

Como resultado, cuando comparamos los préstamos a la empresas se observa que el stock de créditos en dólares (una parte significativa destinada a la pre-financiación de exportaciones) exhibió un crecimiento superior al de aquel que se encuentra nominado en moneda local: mientras que en el primer caso el aumento fue de 61% en los primeros nueve meses del año (+89% i.a.), los préstamos en pesos “sólo” crecieron 20% en dicho período (+28% i.a.). 

Más allá de los créditos en moneda extranjera, los otros préstamos que experimentaron un importante incremento en lo que va del año fueron aquellos vinculados a la adquisición de bienes durables, específicamente los créditos prendarios y los hipotecarios, nominados mayormente en moneda local en este caso. Por caso, los primeros exhibieron un incremento de 50% en el acumulado a septiembre (+71% i.a.), mientras que los segundos subieron 54% respecto del cierre de 2016 (+64% i.a.).

En parte, este fenómeno está vinculado a la salida del cepo cambiario y la posterior estabilidad del dólar que normalizaron las operaciones del mercado inmobiliario, e incentivaron la demanda de bienes durables, atados a la evolución del tipo de cambio. Sin embargo, la mejora de los préstamos para la adquisición de bienes durables también responde a la creación por parte del BCRA de los créditos indexados por UVA (por las siglas de Unidad de Valor Adquisitivo), es decir los que ajustan por la inflación oficial.

Particularmente, los préstamos dirigidos a la adquisición de bienes durables involucran montos elevados y, por lo tanto, mayores plazos a la hora de ser repagados. En un contexto de incertidumbre de las variables nominales, tanto los depósitos como los créditos a mayor plazo pierden fuerza. En este sentido, el mecanismo de indexación no sólo acota las dudas respecto al valor real de la cuota del crédito, sino que permite a sectores de ingresos medios calificar a este tipo de financiamiento ampliando la clientela de los bancos (el riesgo de repago de estos préstamos es la pérdida de empleo y que la inflación le gana a los salarios).

La importancia de este instrumento se pone de manifiesto cuando se observa, por caso, que  del total de los créditos hipotecarios realizados en los primeros ocho meses del año poco más del 50% se realizó vía sistema UVA. En el caso de los préstamos personales y los prendarios, el impacto de los créditos indexados es más acotado, con participaciones de 5,5% y 1% para los primeros ocho meses del año, respectivamente. 

En suma, los préstamos hipotecarios y los prendarios explicaron aproximadamente casi el 20% del crecimiento del stock de créditos privados en del año, lo que suma al 30% de los préstamos en dólares. De esta forma, aproximadamente la mitad de la expansión de los créditos en lo que va de 2017 fue producto de las alternativas crediticias que surgieron en el último año: los créditos en moneda extranjera y los ajustados por inflación (destinados en gran parte a la adquisición de bienes durables). Vale destacar que los primeros representan 16% del stock total de préstamos al sector privado, y los hipotecarios y prendarios 12% (es decir 28% en total), lo que da cuenta del gran dinamismo que experimentaron durante el año.

El desafío de avanzar en la profundización financiera

En un año en que parecía que la política monetaria astringente golpearía a los préstamos bancarios, las cifras muestran que el stock se recuperó significativamente, superando el pico de 2015 medido en términos reales. Parte de esta mejora está vinculada al aumento de la demanda, pero también a las nuevas modalidades crediticias que amplían la oferta al público y no se ven afectadas por la suba de tasas del BCRA (crédito en dólares e indexado). A ello se sumó el lanzamiento de préstamos subsidiados del Ejecutivo, como los préstamos ARGENTA dirigidos a los sectores más vulnerables, y la reformulación del Pro.Cre.Ar., que pasó a ser otorgado por bancos y, por ende, a contabilizarse en las estadísticas crediticias.

Aun cuando parte de estas nuevas herramientas de financiamiento implique tomar ciertos riesgos crediticios (descalce de moneda, o bien aumento de la morosidad ante una suba de precios por encima de los salarios), el gobierno consiguió por estas vías revivir una herramienta clave para el crecimiento económico: el crédito bancario. En la actualidad, los préstamos representan poco menos de 12% del PBI (contra más de 50% en Brasil, por ejemplo), de modo que avanzar en la profundización financiera aún es un desafío pendiente.

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