Ante la sobreoferta de stock y los precios dispares cómo identificar si un inmueble está en el valor del mercado
En un mercado con récord de propiedades a la venta, hay una nueva tendencia que se afianza mes a mes: la disparidad de precios. Si bien hay características específicas que se tienen en cuenta a la hora de realizar la tasación de un inmueble (como su ubicación, antigüedad, valor de las expensas y amenities) hay otras que son completamente subjetivas y donde los propietarios juegan un papel fundamental.
“Para que un inmueble pueda venderse rápido es fundamental que se ajuste al valor real”, aseguró Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium, quien alertó de algunas prácticas que atentan contra las operaciones inmobiliarias.
“Muchas veces los vendedores cometen el error de darle su propiedad a quien más alto se lo tasa. Esto produce que tarde mucho más en venderse o que directamente no se venda; y, al tardar más, el valor baja más aún”, explicó Champanier. Es decir, la inmobiliaria que sobretasa la propiedad le hace perder mucho dinero al propietario.
Para el experto en bienes raíces “hay muchos propietarios se quedaron con valores de otra época, de otro mercado, de otra Argentina cuando la situación económica era distinta. Quizás había crédito, blanqueo o medidas que impulsaron el mercado que hoy ya no están”.
A modo de ejemplo precisó que “si actualmente un departamento a estrenar en la zona más cara de Palermo cotiza en u$s3.200 el m2 sería imposible vender uno refaccionado a u$s3.000 el m2”.
Entre los principales errores que cometen los dueños figuran: tomar como referencia el valor de una propiedad similar, volcar factores emocionales que terminen sesgando la percepción del cliente sobre el precio real o pedir por encima del precio que se espera recibir con el objetivo de dejar un margen para negociar.
“Por lo general, los propietarios quieren más de lo que el mercado va a pagar. Pero la realidad es que la necesidad o las ganas del propietario no influyen en el valor de cierre.
No se puede imponer un precio por necesidad, hay que guiarse por lo que avala el mercado”, especificó Champanier.
Desde RE/MAX Premium sostienen que actualmente la brecha entre los precios de publicación y de cierre se ubican en un 7% y remarcan que asesoran a los dueños con variables reales de propiedades vendidas para reducir la disparidad de precios.
“Nuestra estrategia es clara. Le mostramos al propietario a qué valor se vendió en su área, no lo que están pidiendo”, indicó. Además, su inmobiliaria posee un espacio llamado “central de tasaciones”, donde expertos en el tema avalan los precios con los que van a salir al mercado para garantizar la venta en menos de un mes.
“Siguiendo nuestros lineamientos, las casas se ponen en venta y en menos de 25 días ya cerramos la reserva. El éxito está en la tasación”, aseveró Champanier.
Aunque el presidente de RE/MAX Premium admite que algunas tasaciones las propiedades pueden arrancar en un precio un poco más alto que el promedio, dice que nunca podrán superar el 10% de su valor real.
“Hoy en Belgrano un departamento nuevo sale USD 2.600 el m2 mientras que usado cotiza entre USD 1.700 y USD 2.000, mientras que en Caballito oscilan entre USD 2.300 y 1.700 respectivamente”, concluyó Champanier de acuerdo a los cálculos realizados por sus tasadores.
A partir del martes 15 de febrero se abonará, por terminación de DNI, la cuarta cuota del Programa Intercosecha en el Banco Nación.
El Programa Intercosecha está destinado a brindar una ayuda económica a trabajadores temporales en el período entre cosechas por un período máximo de hasta cuatro meses.
Es importante que los trabajadores ingresen al sitio web https://sitami.com.ar para consultar con número de DNI la fecha y lugar del cobro de su beneficio.
En los barrios 34 Viviendas, San Jurjo, Pepirí, San Miguel y la zona industrial “Palmera Boca”, llevamos a cabo el cambio de postes, como así también los trabajos necesarios de podas y limpieza de traza sobre las líneas de 13,2 y 33 kV.
Dichas tareas se efectuaron sin interrupción de la energía eléctrica, bajo la modalidad de TCT (trabajos con tensión) en un trabajo articulado, de manera conjunta con cuadrillas de Posadas y de San Pedro.
Asimismo, incorporamos una nueva Subestación Transformadora de 63 kVA, que permitirá incrementar la potencia en la central generadora. Estas tareas son fundamentales para brindar una mejor calidad del servicio a los usuarios de dichas zonas y alrededores.
En enero, por los principales productos agropecuarios que componen la mesa familiar, los consumidores pagaron en promedio 3,45 veces más de lo que cobraron los productores. La medida es un promedio ponderado de los 24 agroalimentos que integran la canasta IPOD, y resultó 7,2% menor a la de diciembre. Si se hace un promedio simple de esas brechas, como se venía realizando hasta 2021, la diferencia fue de 5,06, un 13% menos que en diciembre pasado.
La mejora mensual del Índice de precios en Origen y Destino (IPOD), considerando las estacionalidades de los productos, ocurrió porque los precios que se le pagaron al productor subieron muy por encima de los precios que se le cobraron al consumidor. Efectivamente: aumentaron 59,2% los precios de origen, contra 20% que subieron los precios en góndola.
Los productos que más vieron reducir sus brechas fueron: berenjena (-61,4%), calabaza (-60,3%), lechuga (-58,8%) y mandarina (-58,6%). Pero, en general, el 67% de los alimentos medidos achicaron su brecha en enero.
En enero, en 20 de los 24 productos relevados, los comercios pyme de cercanía tuvieron mejores precios que los hipermercados. La mayor diferencia se encontró en el precio de la lechuga, donde el valor promedio en los comercios pyme fue 18,7% menor a los hiper y en el limón, donde fue 17,3% menor. Es que si bien los precios al consumidor de ambos productos subieron en el mes, en los hipermercados el aumento fue muy superior.
Los datos surgen del Índice de Precios en Origen y Destino (IPOD) que elabora el sector de Economías Regionales de CAME en base a los precios de origen de las principales zonas de producción y a más de 700 precios de cada producto en destino, relevados no sólo en verdulerías y mercados por un equipo de 30 encuestadores, sino también mediante un monitoreo de los precios online de los principales hipermercados del país, durante la segunda quincena del mes.
Resultados de enero
IPOD frutihortícola: bajó 14% en el mes, pero subió 4,9% en 12 meses. La brecha fue de 6,15 veces si se toma el promedio ponderado según la participación de cada producto en las ventas del Mercado Central de Buenos Aires de ese mes y de 5,63% si se mide el promedio simple.
IPOD ganadero: subió 1,1% en el mes y bajó 5,8% en el año. La brecha fue de 2,96 veces (promedio ponderado).
Participación del productor en el precio final: subió de 26,3% en diciembre a 31,8% en enero, si se toma el promedio simple, y fue de 37,4% ponderándola por producto.
En enero, la mayor brecha entre precio de origen y destino se dio en la zanahoria, con una diferencia de 23,1 veces. Le siguió el zapallito (13,5 veces), la naranja (9,4 veces), el limón (7 veces) y la calabaza, también con una brecha de 7 veces.
Los productos con menores brechas, en tanto, fueron: lechuga (1,3 veces), brócoli (1,5 veces), berenjena (1,6), huevos (1,8) y pollo (2).
Donde más subió y más bajó la brecha
En enero hubo 9 productos con subas en sus brechas y 15 con bajas, que en el balance determinaron una mejora mensual significativa, al reducirse 13% la brecha si se mide el promedio simple y 7,2% midiendo el ponderado.
IPOD berenjena: bajó 61,4% por el aumento de 175% en los precios de origen que compensó la suba de 6,4% en los precios de góndola. Es el segundo mes consecutivo que los precios de origen tienen un fuerte salto, acumulando un alza de 260% desde noviembre, cuando el kg pagado al productor pasó de $29,9 a $107,8.
IPOD calabaza: bajó 60,3%, de 17,6 veces en diciembre a 7 veces en enero. Esa mejora se debe a la reducción de 10% en los precios al consumidor y al aumento de 126,6% en los precios al productor. Frente a enero de 2021, es decir, en 12 meses, los precios de góndola bajaron 0,7% y los precios de origen subieron 83,3%.
IPOD zanahoria: la brecha tocó un pico de 23,1 veces, subiendo 66,5% en el mes. Ese comportamiento fue impulsado por un fuerte salto en los precios al consumidor, que subieron 68% en los comercios pyme de cercanía y 84% en los hipermercados. En cambio, los precios al productor solo aumentaron 8%. La suba de precios en góndola se debe al clima, según explicaron productores y proveedores consultados. Por un lado, a las lluvias abundantes que se registraron en enero en zonas productoras como Buenos Aires que, al no cosechar, hizo escasear el producto en todo el país. Incluso escaseó en las zonas sin problemas, porque los destinos afectados se llevaron el producto desde esos orígenes, como ocurrió en Mendoza o San Juan, que se quedaron sin producto. El otro factor, fue la humedad, que arruinó la zanahoria en un tiempo más breve de postcosecha. La misma situación ocurrió con la lechuga, dado que la fuerte ola de calor redujo tanto su oferta como su calidad comercial.
IPOD zapallito: la brecha subió 63,7% en enero, con un alza de 42% en los precios al consumidor y una caída de 13% en los precios al productor. Fue el segundo producto con mayor incremento en la brecha del mes. El aumento se debe a una combinación entre menor oferta y menor calidad comercial del producto.
La participación promedio del productor en el precio final de los 24 productos relevados subió 26,4%, de 26,3% en diciembre a 31,8%. Y si se pondera esa participación por el peso de cada producto en las ventas del Mercado Central de Buenos Aires y en base a datos del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación, sube a 37,4% en enero (de 36,6% en diciembre).
La mayor participación la lograron los productores de lechuga, que recibieron en promedio el 74,4% de su precio de venta minorista. La peor ocurrió en la zanahoria, donde el productor obtuvo apenas $4,3 de cada $100 que pagó el consumidor por ese producto.
El IPOD es un indicador elaborado por el sector de Economías Regionales de CAME para medir las distorsiones que suelen multiplicar por varias veces los precios de los productos agropecuarios, desde que salen del campo hasta que llegan al consumidor. Estas distorsiones son muy dispares según producto, región, forma de comercialización y época del año.
En general, las diferencias se deben a un conjunto de comportamientos. Por un lado, los especulativos, adoptados por diferentes actores de la cadena de valor que abusan de su posición dominante en el mercado –básicamente, los hipermercados, los galpones de empaque y cámaras de frío–. Por el otro, factores tales como la estacionalidad, que afecta a determinados productos en algunas épocas del año, las adversidades agroclimáticas, y los costos de almacenamiento/acopio y transporte, entre otros.
Metodología del IPOD
El Índice de Precios en Origen y Destino (IPOD) comenzó a elaborarse en agosto de 2015, a fin de visibilizar la falta de transparencia en las cadenas de valor.
A través del IPOD se busca conocer la brecha de precios entre dos momentos de la etapa de comercialización de un producto agropecuario:
– Precio de origen: precio que se le paga al productor.
– Precio de destino: precio que abona el consumidor en góndola.
La diferencia origen-destino indica la cantidad de veces que aumenta el precio del producto desde su salida del campo hasta su comercialización en góndola.
El relevamiento para elaborar el IPOD de enero se realizó durante la segunda quincena del mes, con una cobertura geográfica nacional.
A partir de enero de 2022, para el cálculo del IPOD se pondera cada producto frutihortícola de acuerdo a los volúmenes comercializados mensualmente en el Mercado Central de Buenos Aires y, en el caso de las carnes, se pondera por volúmenes consumidos, en base a datos del Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación; lo que permite atomizar la volatilidad de un producto por su propia estacionalidad.
Para obtener los precios de destino, que desde agosto de 2021 se ponderan por población a nivel regional (Censo INDEC, 2010), se relevaron más de 700 precios de cada producto, no solo a través de un monitoreo diario de los precios online de los principales hipermercados del país —Coto, Walmart, Disco, Jumbo, Único, Carrefour, La Anónima, Cóndor, Dino y Modo Market—, sino también mediante un equipo de 30 encuestadores en mercados y verdulerías de Ciudad de Buenos Aires, Provincia de Buenos Aires (GBA y Mar del Plata), Catamarca, Chaco, Chubut, Córdoba, Entre Ríos, Formosa, Jujuy, La Pampa, La Rioja, Mendoza, Misiones, Neuquén, Río Negro, Salta, San Luis, Santa Cruz, Santa Fe (Capital y Rosario), Santiago del Estero, Tierra del Fuego y Tucumán.
Para obtener los precios de origen se consultó telefónicamente a 10 productores de referencia de cada alimento, localizados en sus principales zonas productoras.
El Ministerio de Industria participó de la 9º Fiesta Nacional de las Esencias, realizada en El Soberbio, donde expuso las ventajas y desafíos del Plan Estratégico Oleoquímico, que busca la industrialización del sector.
El pasado viernes y sábado, en el marco de la 9º Fiesta Nacional de las Esencias, realizada en El Soberbio, el Ministerio de Industria expuso las ventajas y desafíos del Plan Estratégico Oleoquímico, que tiene el objetivo de potenciar e industrializar al sector.
El Ministro de Industria, Nicolas Trevisan, su equipo y el Intendente de dicha localidad de El Soberbio, Roque Soboczinski, participaron de la 9° Edición de la Fiesta Nacional de las Esencias y además concretaron una reunión con los productores de esencias para explicar acerca del Plan Estratégico Oleoquímico del Ministerio de Industria, que busca la industrialización del sector, para lograr producir mejor y más, con el fin de llegar a mercados internacionales.
El Director General de Industria, Roberto Tarnowski detalló las características técnicas del proyecto:
-Primera Etapa: Incorporación de Kits de destilación, (tachos, condensador, caldera, etcétera) para la extracción de los aceites, posibilitando la estandarización y control de calidad del producto. A la vez, se planea instalar un tinglado para colocar dichos equipamientos.
– Segunda Etapa: Se prevé llevar a cabo el Centro Oleoquímico (CetOQ), con el objetivo de contar con una herramienta para formalizar la actividad esenciera, capacitar al sector y agregar valor a los recursos locales.
El proyecto cuenta con el acompañamiento del Gobierno de Misiones y del Nacional, mediante el Ministerio de Desarrollo Productivo.
