Créditos hipotecarios: quiénes podrán acceder y cuánto deberán ganar
El diseño elegido busca separar el fondeo del riesgo crediticio. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad no otorgará directamente los préstamos hipotecarios ni asumirá el riesgo de los tomadores.
Los recursos serán canalizados a través de licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA, con vencimientos de entre uno y cinco años. Los bancos que accedan a esos fondos serán los encargados de transformarlos en créditos hipotecarios destinados exclusivamente a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
La lógica económica detrás del mecanismo apunta a uno de los principales obstáculos para el desarrollo del mercado hipotecario argentino: la escasez de fondeo de largo plazo. Al ofrecer recursos UVA con vencimientos más extensos, el Gobierno pretende mejorar la capacidad de los bancos para prestar a 15, 20 o 25 años.
El programa contará con un cupo total de $2 billones, que será colocado progresivamente mediante licitaciones de $200.000 millones. La primera convocatoria está prevista para la próxima semana y funcionará también como una primera prueba del interés de las entidades financieras.
Cada banco podrá captar hasta el 20% del monto ofrecido en cada licitación y dispondrá de 90 días para aplicar los recursos a nuevos préstamos hipotecarios.
Créditos de hasta 150.000 UVA y tasa máxima de UVA + 7,5%
Las condiciones anunciadas establecen que los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años, mientras que el monto máximo será de 150.000 UVA por crédito.
La tasa tendrá un techo de UVA más 7,5% anual, una condición relevante porque determinará, junto con el valor de la propiedad, el porcentaje financiado y los ingresos del grupo familiar, el nivel de la cuota inicial.
El objetivo oficial es que los $2 billones permitan financiar operaciones para entre 17.000 y 18.000 familias.
Caputo presentó un ejemplo para dimensionar el nivel de ingresos requerido. Para adquirir una propiedad valuada en US$106.667, una familia debería acreditar ingresos mensuales por aproximadamente $3.460.391 y afrontar una cuota inicial de $865.089.
En el ejercicio presentado por Economía, el préstamo tendría un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%.
El ejemplo también expone uno de los límites del regreso del crédito hipotecario: aun con mayor disponibilidad de fondos, la relación entre salarios, valor de las propiedades y cuota continúa siendo determinante para definir qué hogares pueden efectivamente acceder al financiamiento.
Caputo puso el anuncio en perspectiva internacional y señaló que el crédito hipotecario argentino mantiene una profundidad muy inferior a la observada en otros países.
“El stock de créditos hipotecarios en Argentina apenas representa dos puntos de producto. Para darles una idea, en Chile representa aproximadamente el 27%. En países más desarrollados como Estados Unidos, llegó a representar el 75%. Entonces, hay un margen de crecimiento realmente muy, muy grande”, sostuvo.
La comparación refleja uno de los problemas estructurales de la economía argentina: la dificultad para construir un mercado financiero capaz de canalizar ahorro hacia préstamos de muy largo plazo.
Décadas de inflación elevada, crisis bancarias, defaults, pesificaciones y cambios en las reglas de juego redujeron la disponibilidad de depósitos y activos financieros con horizontes compatibles con créditos hipotecarios de 20 o 30 años.
Precisamente allí aparece el FGS como proveedor de liquidez de mayor plazo.
El ministro buscó despejar uno de los interrogantes centrales del anuncio: qué riesgo asumen los recursos previsionales administrados por el FGS.
Según explicó, el Fondo no financiará directamente a los compradores ni evaluará su capacidad de pago. Esa responsabilidad continuará exclusivamente en manos de las entidades financieras.
“La función del FGS no es correr ningún riesgo crediticio de personas humanas, es el trabajo de los bancos. El FGS simplemente provee de liquidez a los bancos y son los bancos encargados de dar el crédito, evaluar ese crédito y correr las consecuencias naturales de ese negocio”, afirmó Caputo.
El mecanismo consiste, entonces, en extender el horizonte de las colocaciones que realiza el Fondo.
“Lo que se va a estar haciendo es extender el plazo de estos plazos fijos, hacer licitaciones transparentes con los bancos para extender los plazos de estos plazos fijos entre un año y cinco años. Y esto le va a permitir a los bancos poder acelerar mucho más fuertemente el nivel de créditos hipotecarios”, explicó.
Para el Gobierno, el problema de fondo excede al mercado inmobiliario y está relacionado con la histórica ausencia de ahorro doméstico de largo plazo.
“Todos los que somos un poco más grandes hemos visto desde un plan Bonex hasta corralito, hasta expropiaciones, defaults y todo. Todo eso siempre generó, gatilló una crisis en el corto plazo, pero además generó un efecto muy negativo en el mediano y largo plazo, que es que la gente desconfíe de nuestras instituciones, desconfíe de nuestra moneda, desconfíe de nuestros políticos”, sostuvo.
Y agregó que, como consecuencia, “nunca se llegó a generar en Argentina un desarrollo de ahorro de largo plazo ni de mercado de capitales”.
El programa intenta avanzar sobre esa restricción sin recrear un sistema de préstamos hipotecarios otorgados directamente por el Estado. El FGS aportará fondeo; los bancos prestarán, seleccionarán a los clientes y asumirán el riesgo crediticio.
El éxito del esquema dependerá, sin embargo, de varias variables simultáneas: la demanda de los bancos en las licitaciones, el costo financiero final, la evolución de la UVA, los salarios, el precio de las propiedades y, fundamentalmente, la continuidad de un escenario macroeconómico que permita sostener contratos de largo plazo.
Los $2 billones representan una inyección relevante para un mercado hipotecario todavía pequeño, aunque el objetivo de alcanzar hasta 18.000 hogares muestra también la dimensión del desafío habitacional y financiero.
La primera licitación por $200.000 millones será, en ese sentido, el primer termómetro concreto para medir cuánto apetito existe entre los bancos por captar fondeo UVA de largo plazo y convertirlo en nuevas hipotecas.
Durante la presentación, el ministro también aprovechó para defender la marcha del programa económico y cuestionar el diagnóstico de la oposición.
“La Argentina viene creciendo por encima de los niveles de la OCDE, el producto en niveles récord, el consumo en niveles récord, exportaciones también en niveles récord y no solo del agro y minería sino también de pymes. El escenario que se trata de vender desde la oposición es lo opuesto al que está ocurriendo”, afirmó.
Caputo sostuvo además que, en sus conversaciones con empresarios, el principal interrogante pasó de las variables económicas al escenario electoral de 2027.
“Hoy el riesgo que plantea la mayoría de las industrias es el electoral. Me junto todo el tiempo con las diferentes industrias. Cuando se les pregunta su mayor preocupación, su única preocupación es la reelección”, señaló.
Finalmente, vinculó esa incertidumbre con la posibilidad de un regreso del kirchnerismo al poder, escenario que descartó: “Es natural porque del otro lado hay evidencia empírica que sería volver al infierno y entiendo la preocupación. Más allá de que para mí hay 0% de probabilidad de que vuelva el kirchnerismo”.