Estados Unidos: El aumento de los alquileres impulsa la inversión en inmuebles
Escribe José María Softa, titular de Konnectia (*) – Durante los últimos meses, se ha venido observando en Estados Unidos, un incremento notable y sostenido de los alquileres residenciales, como resultado directo de la pandemia al cambio en la mentalidad de los inquilinos y a una significativa falta de oferta de bienes en el mercado para ese fin. Esta tendencia, es una gran oportunidad para los inversores locales y del exterior, que aprovechan el contexto para invertir y resguardar sus ahorros en inmuebles.
De acuerdo con The Guardian, hubo aumentos del 40% en promedio en algunas ciudades de Estados Unidos. Sólo en diciembre 2021, y de acuerdo con un análisis de RedFin, los alquileres se incrementaron en un 14%, a $1.877 por mes, el aumento más significativo de los últimos 2 años.
Algunas de las ciudades más afectadas fueron Austin, Texas, con un 40% de aumento comparado al año anterior; New York City, con un 35%, y muchas áreas metropolitanas de Florida donde los alquileres excedieron también un crecimiento del 30%.
Actualmente, hay menos viviendas en alquiler disponibles con relación a los últimos 30 años. Las disrupciones en la cadena de suministros, sumado a la escasez de trabajadores y materiales, generaron retrasos en las construcciones, ralentizando la oferta, sin poder satisfacer la demanda. Toda esta situación anómala, ayudó a que los precios de los alquileres se dispararan.
Los propietarios continúan aumentando las rentas, especialmente en mercados donde hay escasez de viviendas asequibles, lo que genera un incremento en sus ganancias, sin ofrecer mejoras en las viviendas que están en alquiler.
La demanda para hogares unifamiliares para alquilar se encuentra en un alza sostenida, lo cual genera también un incremento en los precios, en todo el mercado de Real Estate en general. En consecuencia, luego de una pausa en sus actividades durante el primer año de la pandemia, en su afán por comprar y construir más propiedades para alquiler, los inversores están volviendo a destinar dinero en ese rubro del mercado Real Estate.
De acuerdo con John Burns Real Estate Consulting, durante el último año, hubo $30 billones de capital destinado a viviendas de alquiler en Estados Unidos.
El origen de esta tendencia puede identificarse durante la pandemia del Covid-19, que generó una pausa a nivel mundial en todas las actividades económicas, pero con la reapertura gradual de las mismas, la inflación continúa en aumento, al igual que los alquileres. La pandemia también trajo un cambio en la mentalidad de las personas, y no sólo en la economía. Ahora, más gente quiere conseguir un espacio para ellos solos. Los jóvenes adultos, que hasta ahora vivían con sus padres, se están mudando, y aquellos que compartían un departamento con un compañero para reducir gastos, ahora prefieren tener su propio departamento. Es decir, los hogares comenzaron a dividirse en espacios más pequeños. De acuerdo al último censo, la cantidad de viviendas en Estados Unidos subió a 1.48 millones.
Con la pandemia surgieron nuevas formas de trabajar y transformaciones en las costumbres y necesidades de las personas. Los profesionales de industrias bien remuneradas, como la tecnológica y el sector de finanzas, vieron la posibilidad de poder trabajar desde cualquier ciudad de forma remota. Las grandes empresas adoptaron la metodología del trabajo a distancia en reemplazo de la presencialidad en las oficinas. En consecuencia, hay una gran migración de individuos desde las ciudades cuyo costo de vida es más alto, como San Francisco y la Ciudad de Nueva York, a enclaves más asequibles, como Nashville y Tampa. En estos casos, deciden alquilar por periodos de 1 a 6 meses, para entender si esa nueva ciudad será permanente, o hasta que deciden dónde quieren comprar.
Al comienzo de la pandemia, muchas ciudades, estados, y compañías administradoras, pusieron límites en los aumentos de los alquileres, o incluso los congelaron. Estas medidas llegaron a su fin con el control sobre el avance del covid-19, y algunos propietarios se toman del actual contexto, para incrementar los alquileres, intentando recuperar la pérdida de ingresos sufrida durante los últimos largos 2 años de confinamiento.
Los precios de los alquileres probablemente continúen aumentando más rápido que los precios de las casas, al menos durante el próximo año.
Según Realtor.com, habrá un crecimiento nacional en la renta del 7.1% durante 2022, y los precios de las viviendas continuarán también en aumento, pero más lentamente. El índice nacional de precios creció 1% en septiembre del 2021 respecto al mes anterior, menor al crecimiento del 2-4% mes a mes de comienzos del 2021. Por esto, en comparación, comprar va a ser más accesible que alquilar.
Para los inversores, ser propietarios resulta ser una mejor inversión financiera a largo plazo debido a la equidad acumulada con el tiempo. Sin embargo, actualmente, la compensación es más clara que nunca a causa de los aumentos en los alquileres. Los inversores no sólo se benefician de comprar una propiedad para poder rentarla y beneficiarse de esta tendencia, sino también de la valorización de la propiedad, que siempre se dio en el marco de una economía como la de Estados Unidos.
En este contexto, los inversores están en la búsqueda de unidades para comprar y alquilar, lo cual es una tarea más sencilla para los inversores nacionales que la pueden administrar fácilmente.
Por otro lado, los inversores internacionales, quienes gastaron $54.4 billones de dólares en propiedades residenciales entre abril 2020 y marzo 2021, optan por proyectos que pueden manejar a la distancia, o que una empresa los administre por ellos. Por este motivo, el favorito de los extranjeros es el condo-hotel, ya que ofrece el título de la propiedad, es decir el inversor es dueño. Y, por último, la compra de un condo residencial para su alquiler, a veces también de la mano de una empresa administradora que se ocupa de los gastos y el mantenimiento.
De esta forma, el inversor se beneficia del alquiler de su propiedad, recibiendo una renta en dólares, a la vez que logra una posibilidad concreta de capitalización a lo largo del tiempo.
Definitivamente, se presenta una oportunidad única para los inversores, tanto locales como extranjeros. Es el momento de adquirir propiedades en Estados Unidos para destinarlas al alquiler, y beneficiarse así de la alta demanda en este tipo de viviendas, que a la vez se valorizan con el tiempo, mientras se recibe una rentabilidad mensual en dólares.
(*) Especialista en desarrollos inmobiliarios con sede en Miami, y operatoria en distintos estados de Estados Unidos
