La UIF endurece el control sobre los registros inmobiliarios y cambia la estrategia contra el lavado de activos
La Unidad de Información Financiera (UIF) reformuló el esquema de prevención del lavado de activos, la financiación del terrorismo y la proliferación de armas de destrucción masiva que deberán aplicar los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país. La Resolución 93/2026 abandona el esquema anterior y establece un modelo basado en riesgos, con mayor utilización de herramientas tecnológicas, monitoreo de operaciones y obligaciones específicas de reporte de registros inmobiliarios.
La medida apunta a un punto particularmente sensible del sistema financiero y patrimonial: las operaciones inmobiliarias. La nueva regulación busca que los registros no funcionen solamente como una instancia formal de inscripción de derechos sobre los inmuebles, sino también como una fuente de información capaz de detectar patrones que puedan revelar operaciones incompatibles con el perfil registral de quienes intervienen.
El cambio se produce en línea con los estándares del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), del que la Argentina es miembro pleno, y con la evolución del sistema internacional desde un modelo centrado en el cumplimiento formal hacia otro que procura identificar dónde están los mayores riesgos y concentrar allí los recursos de control.
La resolución establece que cada Registro de la Propiedad deberá implementar un Sistema de Prevención de LA/FT/FP que permita identificar, evaluar, monitorear, administrar y mitigar los riesgos asociados a las operaciones que procesa. Para hacerlo, deberá considerar factores vinculados con los clientes, las actividades y servicios involucrados y la zona geográfica, además de aquellos elementos adicionales que considere relevantes según la complejidad y características de su operatoria.
Uno de los principales cambios es que el nivel de control deberá guardar relación con el riesgo detectado. Frente a situaciones consideradas de alto riesgo se deberán aplicar medidas reforzadas, mientras que en casos de bajo riesgo podrán utilizarse mecanismos simplificados cuando existan elementos suficientes para acreditar que no concurren factores relevantes de riesgo. La lógica es evitar que todos los trámites reciban el mismo tratamiento y dirigir la capacidad de fiscalización hacia las operaciones que presenten señales de alerta.
El nuevo esquema también incorpora una mayor responsabilidad institucional. Los registros deberán contar con un Oficial de Cumplimiento titular y otro suplente, elaborar un manual de prevención, aprobar un Código de Conducta y desarrollar programas de capacitación para sus empleados y colaboradores. La máxima autoridad del organismo será responsable de aprobar las políticas y controles y de garantizar que existan recursos suficientes para que el sistema funcione.
La dimensión tecnológica adquiere, además, un papel central. La UIF exige la implementación de herramientas que permitan consolidar electrónicamente las operaciones y analizar distintas variables para detectar comportamientos que puedan resultar sospechosos. El objetivo es pasar de un control predominantemente documental a un sistema capaz de encontrar patrones en grandes volúmenes de información.
La propia resolución identifica algunos de esos patrones. Entre ellos aparecen las inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble dentro de un año cuando la diferencia entre el precio de la primera operación y el de la última supera el 30 por ciento; la multiplicidad de inscripciones o anotaciones a nombre de una misma persona en un período de doce meses; y las inconsistencias o coincidencias en los datos de identificación de distintas personas.
El cambio también modifica el régimen de información periódica. A partir de noviembre de 2026, los Registros de la Propiedad deberán reportar mensualmente a la UIF las compraventas de inmuebles superiores a 750 salarios mínimos, vitales y móviles, las donaciones y las operaciones de constitución, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles originadas en actos otorgados en el extranjero.
La nueva regulación mantiene así un umbral específico para las operaciones inmobiliarias de mayor magnitud, pero amplía el universo de información que deberá llegar sistemáticamente al organismo de control. En particular, la incorporación de las donaciones y de los actos otorgados en el exterior permite ampliar la capacidad de análisis sobre movimientos patrimoniales que, por sus características, pueden requerir una evaluación adicional.
La UIF también establece que los registros deberán realizar debida diligencia, identificar y verificar a los beneficiarios finales cuando corresponda, controlar los registros vinculados con terrorismo y financiación del terrorismo y prestar especial atención a las Personas Expuestas Políticamente y a las jurisdicciones consideradas de mayor riesgo por el GAFI.
Otro punto relevante es la eliminación de una carga administrativa. La nueva resolución suprime la exigencia de presentar una declaración jurada sobre el cumplimiento de las normas de prevención por parte del Sujeto Obligado. El argumento oficial es que la información contenida en ese documento puede ser verificada directamente mediante fuentes y registros oficiales, por lo que mantener la declaración implicaría una duplicación de procedimientos.
El cambio resulta significativo porque plantea una combinación poco frecuente en materia regulatoria: más controles sustantivos y menos formalidades que, según la propia UIF, no agregan información relevante. En lugar de multiplicar declaraciones, certificaciones y constancias, el nuevo esquema busca que el esfuerzo se concentre en el análisis de las operaciones y en la capacidad de detectar comportamientos de riesgo.
La resolución también establece plazos estrictos para los reportes de operaciones sospechosas. Una vez que el sujeto obligado determine que una operación reviste ese carácter, deberá comunicarla a la UIF dentro de las 24 horas en los casos de lavado de activos, financiación del terrorismo o financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva, bajo las condiciones previstas para cada supuesto. En los casos de lavado de activos, además, el reporte no podrá superar los 90 días corridos desde la operación o desde que el sujeto obligado hubiera tomado conocimiento de ella.
Para los Registros de la Propiedad, el desafío será transformar una obligación regulatoria en una capacidad efectiva de prevención. La norma les demanda conservar durante diez años la documentación de las operaciones, los registros de operaciones inusuales y los soportes informáticos necesarios para reconstruir las operatorias. Esto supone una exigencia creciente sobre los sistemas de información y sobre la calidad de los datos registrales.
La implementación será gradual. La resolución comenzará a regir 90 días corridos después de su publicación, momento en el que quedarán derogadas las Resoluciones UIF 41/2011 y el artículo 12 de la Resolución UIF 70/2011. Sin embargo, los registros dispondrán de 240 días corridos desde la publicación para adecuar sus manuales de prevención, elaborar y aprobar sus códigos de conducta y adaptar sus herramientas tecnológicas.
El sentido económico de la reforma excede el cumplimiento formal de las normas antilavado. Un mercado inmobiliario con mejores sistemas de trazabilidad y detección de operaciones inusuales puede elevar la calidad de la información disponible para las autoridades, reducir espacios para la utilización de activos de origen ilícito y fortalecer la transparencia de las transacciones patrimoniales.
El punto clave será la capacidad de implementar ese cambio sin convertirlo en una nueva capa de burocracia para ciudadanos, empresas y profesionales. La propia resolución ofrece una respuesta en su diseño: controles proporcionales al riesgo, mayor utilización de información existente, digitalización y eliminación de declaraciones juradas que pueden verificarse por otras vías.
La apuesta de la UIF es, en definitiva, reemplazar parte del control basado en papeles por un sistema basado en información. Si la transición tecnológica y la coordinación entre registros, profesionales y organismos de control logran acompañar el nuevo marco, el resultado esperado no es solamente más cumplimiento normativo, sino una mayor capacidad del Estado para identificar operaciones patrimoniales que se aparten de los patrones habituales y actuar antes de que el sistema inmobiliario pueda ser utilizado como vehículo para ocultar activos de origen criminal.
