Créditos hipotecarios UVA baten récord con un crecimiento del 511% anual, pero advierten posible freno en la expansión

Los préstamos para vivienda alcanzaron los $3,8 billones en junio, impulsados por la recuperación del financiamiento indexado por inflación. Sin embargo, expertos señalan que el ritmo actual podría estancarse ante limitaciones estructurales en el sistema bancario.

Según el último informe de First Capital Group, los créditos hipotecarios en Argentina —incluyendo los ajustables por UVA— alcanzaron un saldo total de $3,8 billones en junio, lo que representa un aumento del 12,9% mensual y del 511,6% interanual en términos nominales. Incluso ajustando por inflación, el crecimiento real fue del 10,7% mensual y del 336,9% anual.

Con una expansión de $1,2 billones en el último trimestre y más de $2 billones en seis meses, esta línea de financiamiento se posiciona como la de mayor dinamismo del sistema financiero, en contraste con el bajo rendimiento de otras líneas de crédito.

“Es la única línea destinada prioritariamente a las familias que incrementó sus saldos en un valor absoluto mayor que el mes anterior. La curva de ascenso se mantiene firme”, destacó Guillermo Barbero, socio de First Capital Group.

El resurgimiento de los créditos hipotecarios responde a dos factores clave:

1. Reaparición de líneas ajustables por inflación (UVA), ausentes en la mayoría de los bancos desde fines de 2018.
2. Mejora de expectativas macroeconómicas, con baja inflación y mayor estabilidad cambiaria, que favorecen decisiones de largo plazo como la compra de vivienda.

Según Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario de CABA, el crédito hipotecario es hoy el motor central de la reactivación inmobiliaria: “Para muchos compradores, esto significa volver a tener la posibilidad de acceder a su casa propia tras años de mercado paralizado”.

Actualmente, los bancos públicos como Nación y Ciudad lideran las mejores tasas, en comparación con las entidades privadas. Las líneas UVA financian hasta el 70% del valor de la propiedad, exigiendo un anticipo mínimo del 30%, aunque en algunos casos puede bajar al 20%.

Esta diferencia incide directamente en el valor de la cuota:

• Anticipo del 30%: cuota de $650.000 mensuales
• Anticipo del 20%: cuota de $740.000 (14% más)

“El acceso a mayores anticipos mejora las condiciones del crédito. Además, en un contexto de inflación, es clave que los ingresos del tomador se actualicen periódicamente”, sostuvo Chej Muse.

También remarcó la necesidad de evaluar los préstamos a largo plazo, más allá de los gobiernos de turno, anticipando posibles escenarios adversos como la pérdida de empleo.

A pesar del récord alcanzado, el crecimiento podría estancarse. Según Federico González Rouco, de Empiria Consultores, los bancos enfrentan una tensión estructural entre la escasez de pesos (por política monetaria) y la falta de fondeo a largo plazo.

“El 90% de los depósitos en Argentina son a 30 días, mientras que un crédito hipotecario necesita 20 o 25 años. Sin nuevos esquemas de financiamiento, el crecimiento no es sostenible”, advirtió.

Además, muchas entidades tuvieron que rearmar sus equipos tras años sin otorgar hipotecas, lo que genera demoras de 90 a 120 días en la aprobación. Se estima que el volumen de otorgamiento podría estabilizarse en 1.000 o 1.100 hipotecas mensuales en CABA y 1.800 en provincia de Buenos Aires.

El boom de créditos hipotecarios UVA marca un punto de inflexión tras años de parálisis, pero también expone limitaciones del sistema financiero argentino para sostener una expansión prolongada. El desafío hacia adelante será profundizar mecanismos de fondeo, dar previsibilidad a largo plazo y construir confianza en el instrumento UVA, aún con sus riesgos de indexación.