Construcción de oficinas en Buenos Aires: cómo planificar cada etapa

La construcción de oficinas empieza antes del ingreso de los primeros materiales. Para una empresa que evalúa instalarse o renovar su sede en Buenos Aires y el AMBA, el proyecto comprende decisiones sobre el inmueble, la inversión y la fecha prevista de ocupación. También requiere definir cómo se organizarán los trabajos y qué actividades deberán mantenerse durante la intervención.

El recorrido de la construcción de oficinas corporativas en Argentina puede abordarse desde el diagnóstico y la estrategia, continuar con el diseño y avanzar hacia la obra y equipamiento. Después de la ocupación, la gestión y el mantenimiento acompañan el funcionamiento cotidiano del espacio. Cada instancia tiene un alcance que debe definirse según el proyecto.

Invertir en calidad: qué necesita la empresa de su oficina

Al evaluar una oficina corporativa, conviene precisar qué significa “calidad” para la empresa. Puede tratarse de disponer de salas para conversaciones privadas, incorporar tecnología para reuniones híbridas o contar con ambientes adecuados para distintas tareas. Esos requerimientos orientan la evaluación del espacio más allá de su ubicación y superficie. 

Para quienes planifican la construcción de oficinas en Buenos Aires, conviene distinguir la elección del edificio de las decisiones sobre su interior. La ubicación, los accesos y los servicios forman parte de la primera evaluación, mientras que la distribución y los ambientes necesarios requieren estudiar cómo trabaja la organización.

Por ejemplo, las necesidades de privacidad, el modelo presencial o híbrido y la proyección de crecimiento son variables que pueden contemplarse al definir la superficie. La cantidad de colaboradores es uno de los datos del análisis, junto con las características de las tareas y del espacio disponible.

Del diagnóstico a la gestión del espacio

La planificación de una obra de oficinas vincula los objetivos de la empresa con las decisiones de diseño y su ejecución. El recorrido también contempla qué gestión y mantenimiento necesitará el espacio una vez ocupado. Estas instancias pueden contratarse juntas o por separado, según el alcance del proyecto. 

Diagnóstico y estrategia

Esta instancia traduce los objetivos de la organización en criterios de planificación espacial. Comprende el relevamiento y los estudios para conocer las dinámicas laborales y los requerimientos humanos, tecnológicos y arquitectónicos, mediante información cuantitativa y cualitativa.

Cuando se evalúan posibles inmuebles, el estudio de prefactibilidad analiza la viabilidad técnica, económica y temporal de las alternativas. Aporta estimaciones de inversión y ejecución como parte de la información para decidir.

Diseño

Comprende el diseño conceptual, el anteproyecto y el proyecto ejecutivo. Las necesidades identificadas se desarrollan en una propuesta de arquitectura corporativa a medida, que contempla tanto los requerimientos del negocio como la experiencia de uso.

El proyecto ejecutivo reúne los planos y las especificaciones técnicas necesarios para ejecutar los trabajos. La documentación constituye así parte del desarrollo del diseño, con un nivel de definición orientado a la obra.

Construcción y equipamiento

Esta instancia materializa el proyecto e incluye la dirección y gestión de la obra. El seguimiento contempla el alcance acordado, los plazos, los costos y la calidad prevista, junto con las condiciones necesarias para desarrollar la intervención. Cuando la empresa sigue operando durante los trabajos, esa gestión también busca resguardar la continuidad operativa.

Si el proyecto incluye una mudanza, también debe contemplarse la planificación y coordinación del traslado hacia las nuevas oficinas.

Gestión y mantenimiento

Una vez ocupado el espacio, los servicios de facility management o facility services acompañan su funcionamiento diario. Comprenden la gestión operativa, el mantenimiento preventivo y correctivo de las instalaciones y la atención de contingencias que puedan presentarse.

Con el uso también pueden surgir necesidades de readecuación, como incorporar puestos o intervenir sectores puntuales. Estas actuaciones forman parte del cuidado y la adaptación de la oficina a las necesidades de la empresa.

Plazos y proveedores: qué planificar con anticipación

El cronograma de una obra de oficinas depende de las condiciones concretas de ejecución. La superficie y la complejidad importan, pero también el estado de entrega del inmueble: recibir una planta en obra gris plantea un alcance distinto al de intervenir un espacio con instalaciones existentes.

En una remodelación de oficinas que permanece en funcionamiento, puede evaluarse una ejecución por fases o pisos. Esa organización requiere considerar las actividades de cada área y las restricciones de días y horarios para realizar los trabajos.

El abastecimiento merece una revisión específica. La provisión de mobiliario puede modificar los tiempos, especialmente cuando incluye productos importados. Por eso, las condiciones de entrega deben consultarse con los proveedores al elaborar el cronograma.

Como guía de revisión, pueden plantearse estas preguntas:

• Ejecución: ¿en qué días y horarios pueden realizarse los trabajos?
• Operación: ¿qué sectores deben permanecer activos durante la intervención?
• Equipamiento: ¿qué tiempos de provisión deben contemplarse?
• Ocupación: ¿qué fecha de traslado o inicio de actividades se busca atender?

En paralelo, el presupuesto requiere definir las terminaciones, las prestaciones técnicas y el equipamiento. Las referencias por metro cuadrado son orientativas: la cotización debe responder al estado de la planta y a las especificaciones particulares del proyecto.

Diseño y obra juntos o por separado: qué evaluar

Las empresas pueden contratar consultoría, diseño, construcción y tareas posteriores de manera conjunta o por separado. La elección debe considerar sus políticas internas, los tiempos disponibles y el alcance que desean asignar a cada contratación.

Un esquema integrado concentra la interlocución y la coordinación entre diseño, obra y equipamiento. Para evaluarlo, conviene revisar qué responsabilidades comprende y cómo se relacionará con los equipos internos de infraestructura, facility y finanzas.

Si se contrata por etapas, resulta pertinente precisar qué incluye cada encargo y cómo se coordinará con los siguientes. Los planos, las especificaciones técnicas y la definición del equipamiento ofrecen elementos concretos para establecer qué se entrega y qué queda comprendido en cada contratación.

En una sede de Buenos Aires o el AMBA, esa elección deberá responder al proyecto y a la forma de trabajar de la empresa. El alcance de la construcción de oficinas quedará definido por las intervenciones previstas, su organización y los compromisos de ejecución acordados entre las partes.

Qué definir antes de avanzar con el proyecto

Antes de iniciar los trabajos, la empresa debería contar con una definición del alcance: qué espacios se intervendrán, qué documentación se desarrollará y qué incluye la obra y equipamiento. Ese acuerdo también debe contemplar los hitos operativos, como una mudanza o la necesidad de mantener determinados sectores en funcionamiento.

Con esas definiciones, el presupuesto y el cronograma pueden evaluarse en relación con las condiciones concretas del proyecto. Para una empresa que prepara su sede en Buenos Aires o el AMBA, planificar la construcción de oficinas implica establecer qué se hará, quién estará a cargo de cada instancia y cómo se coordinarán las entregas.