Por Mariano García Malbrán – Por primera vez en cuatro años, el mercado de alquileres en Argentina experimenta una desaceleración en el ritmo de aumento de los ajustes. En septiembre, los contratos de alquiler regidos por el Índice de Contratos de Locación (ICL) registrarán un incremento interanual del 243,16%, una cifra menor en comparación con el 247,56% de agosto. Esta desaceleración es significativa en un contexto donde la inflación ha sido el motor principal del incremento de precios, afectando tanto a propietarios como a inquilinos.

El ICL es un índice que ajusta el valor de los alquileres considerando tanto la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), como la evolución de los salarios (RIPTE), basada en la remuneración promedio de los trabajadores estables. Este índice se ajusta de manera diaria, lo que implica que el aumento dependerá del día específico en el que se firmó el contrato. A diferencia del ICL, el IPC solo mide la variación de precios de bienes y servicios que reflejan el gasto de consumo de los hogares, calculado por el INDEC, y no considera la evolución de los salarios.

En Argentina, muchos contratos de alquiler se actualizan cada tres meses utilizando el IPC como referencia. Este modelo ofrece una fórmula más simple para los propietarios y se considera más transparente, ya que se basa únicamente en la inflación. Sin embargo, no refleja de manera integral las variaciones en los ingresos de los inquilinos, lo que puede generar desequilibrios en el mercado.

La situación del mercado de alquileres en Argentina no es un fenómeno aislado. En varios países del mundo, el ajuste de los contratos de alquiler ha estado atado a diversos índices que reflejan la inflación y otros factores económicos. En España por ejemplo, los alquileres se han ajustado tradicionalmente con base en el Índice de Precios al Consumo (IPC), sin embargo, en 2023, ante el aumento desmedido de la inflación, el gobierno implementó un tope temporal del 2% en la actualización anual de alquileres, con el fin de proteger a los inquilinos.

Similar a Argentina, Francia utiliza el “Indice de Référence des Loyers” (IRL), que es una combinación entre el IPC y el costo de la construcción, además de los costos de mantenimiento. Esta metodología permite capturar una perspectiva más amplia, asegurando que el ajuste de los alquileres sea coherente tanto con la inflación como con los costos asociados a la propiedad. Finalmente, en Estados Unidos, en muchos estados, como Nueva York y California, los aumentos de alquileres están regulados a través de controles de renta. Estos controles establecen un límite al aumento anual del alquiler, el cual se fija cada año con base en estudios sobre la inflación y el mercado. Las políticas de control de renta han mostrado ser efectivas para evitar incrementos abruptos, aunque pueden también desalentar la oferta de propiedades para alquiler.

La desaceleración en los aumentos de alquileres a través del ICL podría ser un punto de inflexión en el mercado argentino, marcando un posible alivio tanto para inquilinos como para propietarios.  
En el corto plazo, la desaceleración del aumento de los alquileres podría traducirse en una ligera mejora en el poder adquisitivo de los inquilinos.  

En el mediano plazo, la estabilidad o desaceleración de los ajustes en alquileres dependerá de la evolución de la inflación general y del mercado laboral. Si los salarios continúan creciendo a un ritmo menor que la inflación, los inquilinos podrían verse nuevamente limitados en su capacidad de afrontar los costos de los alquileres, lo que podría incrementar la demanda de propiedades más económicas o de menor cantidad de metros cuadrados.

A largo plazo, una desaceleración sostenida en los ajustes de alquileres podría incentivar políticas más estables y transparentes, promoviendo la adopción de modelos que equilibren los intereses de propietarios e inquilinos. Si se establecieran mecanismos de ajuste similares a los observados en países europeos, con topes máximos y revisiones periódicas, el mercado podría ganar en previsibilidad y confianza. Además, una mayor estabilidad en los precios de alquileres podría fomentar la inversión en el desarrollo de nuevas propiedades destinadas a renta, aumentando así la oferta disponible.

El futuro del mercado de alquileres en Argentina dependerá de cómo gestionemos estos cambios y de nuestra capacidad para adaptarnos a una economía en constante transformación. Las decisiones que tomemos hoy serán fundamentales para definir la estabilidad y el crecimiento del sector en los próximos años.

Mariano García Malbrán, Presidente, Keymex Immobilier Latinoamérica y Presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina (CAMESI)