Javier Borges Do Canto se especializa en la tasación de inmuebles, con el aporte de otras disciplinas para perfeccionar la conclusión, desde un escribano, para chequear la documentación hasta un agrimensor para precisar dimensiones y hasta el tipo de suelo. “Está bueno escuchar diferentes visiones, cada profesión tiene su percepción, su visión y aporta valor”, explica.

“La tasación o valuación es una herramienta de venta y una herramienta también para tomar mejores decisiones económicas, para el propietario y el comprador. Siempre contrata el propietario, pero creo que la clave es que el comprador también haga un buen análisis: ¿Estoy comprando bien? o ¿Estoy comprando un poco elevada la propiedad? Inclusive con los alquileres, ahora en medio de la inflación ¿Estoy alquilando bien? o ¿Me están alquilando demasiado caro, aprovechando que hay tanta demanda de alquileres por ahí? También podemos hacer un informe certificado, para el inquilino. Lo puedo hacer porque soy valorador del Superior Tribunal de Justicia, o sea, tengo diferentes instituciones donde aporto en ejercicio. La tasación no es sólo para ventas, sino la parte de locación también, que está un poquito informal en la parte de tasación. ¿Cuál es el argumento económico para decir que vale tanto? 

¿Y qué se ve en el mercado? Porque uno ve muchos desarrollos inmobiliarios. Pero también costos muy elevados, tanto para comprar, como para alquilar. Sí, ese es uno de los cuestionamientos. Cada propietario, el o que desarrolló el departamento, puede proceder a valuar, nadie te va a decir qué tenés que pedir, pero, después el mercado te valida comprando o no la propiedad. Lo que yo hago es tener diferentes fuentes, desde los Colegios de Maestro Mayor de Obras, la parte de construcción, cuánto está el metro cuadrado para informes exclusivos, diferentes instituciones: de Rosario, de Buenos Aires, de Misiones. Ahora estoy trabajando con un ingeniero especialista en el tema inmobiliario, para diseñar un manual de Tasaciones por sección, que se va a actualizar por el índice de inflación y otras cuestiones. Si está elevado un precio, yo tengo que explicar por qué está elevado. Valuar es incorporar técnicas para justificar o argumentar el valor. Ofrecemos una tasación argumentada, certificada, que sirve para alguna cuestión judicial, bancaria, para un crédito o para un litigio como prueba. Es darle esa formalización y profesionalización al sector. Hay veces que por falta de tiempo, por no querer cobrar al cliente, hay un montón de variables, o por el cliente que te dice: ‘Decime así nomás, así no tengo que pagar’. Pero, después por no pagar, por ejemplo, una evaluación de 50, 100 dólares, después podés perder 10.000 dólares por una mala tierra o una mala construcción. Una buena tasación sirve para no hacer perder plata a la gente. Para que tomen una buena decisión. Porque si se tasa muy bajo, podés perder dinero, pero si se tasa muy alto y no se vende la propiedad también.  

¿Cómo está hoy el mercado inmobiliario, hay realmente movimiento? 

Hay de todo. Creo que Posadas tiene un potencial bárbaro y quizás no lo valoramos tanto acá, como afuera. Me voy a Asunción  y me dicen que Posadas está linda. Me voy a Formosa, lo mismo. Y no es sólo de Encarnación. De Asunción quieren invertir en Posadas. Tenemos que trabajar todos, los profesionales, el Gobierno provincial, local, para dar ese contexto atractivo para que se invierta. Tengo brasileños que quieren invertir en Argentina, me consultan sobre chacras, campos. Estoy trabajando mucho en la parte rural para salir un poco de Posadas.

¿Y hay movimiento en la parte rural?

 Se vende, pero todo se basa en el precio. ¿Cuál es la complejidad? Hay mucha informalidad en las chacras. Hay que dar ese formalismo en la parte jurídica y también en el análisis de suelo. No es lo mismo un suelo rico que un suelo pedregoso. Y eso modifica el valor final. Ese formalismo quiero llevar a toda la región, en la parte de chacra.

¿En promedio el mercado está sobrevaluado, está subvaluado, está a buen precio?

Hay de todo. Hay mercados sobrevalorados. Acá hay un problema del propietario que tiene un apego emocional por la propiedad. Vale 100.000 el terreno, pero ahí falleció la abuela y quiere que valga 150.000, pero ¿cómo vendes a 150.000 dólares? Hay un apego emocional que está fuera de la realidad. O los propietarios no sé ponen de acuerdo, lamentablemente. En Posadas es más fácil vender la propiedad alrededor del centro, que en el centro. Es difícil, porque la gente no quiere vivir en una casa en el centro, por la parte comercial, quieren comprar para oficinas, para algo comercial. Me pasó con propiedades que quise vender en el centro y la verdad es que no pude. En cambio, afuera sí.

Pero ¿por el precio?

No quieren por una cuestión de que no tiene cochera, hay mucho movimiento, no tienen donde estacionar, hay mucha gente, no tienen tranquilidad. Prefieren algo cerca, con buena ubicación, pero cercana al centro, no en el centro.

Dijiste que Posadas tiene mucho potencial ¿Dónde tiene potencial?  La ciudad crece por el lado sur y por el lado este.  La parte que va a ir creciendo, urbanizando, Itaembé Guazú ya está desarrollando su potencial. Pero, por ejemplo, el Barrio Hipódromo, se va a ir urbanizando, mucha gente está alquilando, por el tema de equitación. Toda esa zona del hipódromo, ya se está urbanizando. La zona oeste está creciendo. La ciudad crece para el lado oeste, o para el lado sur, porque está el río para el oeste al norte. Posadas tiene mucho potencial de crecimiento. Estamos trabajando en un estudio sobre el tema de los bloques, los loteos y los fraccionamientos. Muchas veces, por ejemplo, se hace un fraccionamiento donde se ponen lotes 10 por 30, por decir un tamaño estándar: 10 por 30. Pero dentro de un predio de 24 hectáreas, no podés poner todos los lotes de 10 por 30, porque en cada uno tiene una variabilidad, la ubicación, uno está en la esquina, el otro está en el medio. Entonces ya tienen diferente valor. Uno tiene asfalto, el otro, tierra; alguno tiene servicios, otros no. No se puede poner todo al mismo valor  en 10 por 30. La factibilidad en construcción en altura también. Todas esas cuestiones dan un poco más de formalismo. Aparte está perdiendo plata el propietario. Porque estás vendiendo todo a 10 por 30, y por ahí, el de la esquina tiene vista al río y vale el 30% más, pero estás vendiendo igual que el otro. El comprador más vivo, lo vio y lo compró primero. Pero tendrías que darle un 30% más de valor. Es dar todas esas cuestiones que son técnicas. La idea es incorporar esa formalización con seminarios en todo Misiones.

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