Desde hoy operan los créditos hipotecarios indexados a 30 años
Desde hoy la banca pública liderada por el Nación, se apresta a enfrentar la creciente demanda que despertó el interés por los nuevos créditos hipotecarios UVA (unidad de valor adquisitivo) a 30 años de plazo.
Una de las características de estos créditos en UVA, indexados por inflación, frente a los tradicionales hipotecarios en pesos a tasa de interés nominal es que tienen una cuota inicial muy inferior para cada monto y plazo determinados (claro que luego empieza a crecer en función de la inflación, por eso es clave que el ingreso familiar acompañe la evolución de los precios). “En un crédito en UVA ya no es necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la eventual pérdida futura del valor real del monto prestado en un contexto de inflación. Esto es así dado que el mecanismo de denominación utilizado (evolución del IPC) evita la licuación del capital adeudado. Precisamente, así sucede en un crédito a tasa de interés nominal. Consecuentemente, las cuotas iniciales de este tipo de crédito hipotecario tienden a ser tan altas: al deudor le es requerido desembolsar en un año aproximadamente un cuarto del monto del préstamo obtenido”, explican Pablo Ayub y Marcelo Raffin, del BCRA. Además a menor cuota mayor es el monto del crédito al que se puede acceder porque se definen a partir de la relación cuota-ingreso.
Agregan desde el blog del BCRA que la característica de una cuota menor juntamente con la relación solicitada entre la cuota y el ingreso del solicitante configuraría una nueva situación en donde: 1) un determinado monto de préstamo puede ser tomado ahora por un mayor número de solicitantes, incluyendo el caso de hogares de ingresos relativamente menores que logran acceder por primera vez a un crédito; 2) para un mismo nivel de ingreso, los solicitantes pueden acceder a un monto de préstamos (y valor de la vivienda) mayor, o sea, amplían el acceso a la compra de la casa propia. Un ejemplo: una cuota mensual inicial de $5.000 (una familia con ingresos de $20.000, con relación cuota-ingreso de 25%) permitiría acceder a un préstamo de $700.000 bajo un crédito en UVA, en tanto que sólo podría conseguir $270.000 con un hipotecario tradicional.
Actualmente al menos 13 bancos ofrecen créditos en UVA. Las condiciones de los créditos presentan ciertas diferencias entre los bancos y también son distintas si el deudor es cliente o no de la entidad: los plazos ofrecidos se ubican entre 15 y 30 años; las tasas de interés entre 3,5% y 8,5%; la relación cuota/ingreso entre 25% y 35%; y la relación préstamo/valor de la propiedad (LTV) entre 60% y 80%.
Los créditos UVA contemplan además el hecho de que si los ajustes de las cuotas superan en un 10% a los ajustes salariales, se puedan agregar más cuotas para que el pago mensual no afecte la capacidad de pago del deudor.
Ningún banco presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto hay que disponer entre 25% y 30% del valor de la propiedad como un ahorro previo más un dinero adicional para gastos de escrituración y comisión inmobiliaria.
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