Un guiño a la clase media: el Gobierno piensa en créditos hipotecarios que se ajusten por salario

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Lo hizo saber así el presidente Alberto Fernández en el acto que llevó adelante por el Día Internacional de la Construcción. Manifestó que con este esquema buscarán que el crédito hipotecario “no se convierta en un dolor de cabeza como resultó ser los UVA”.

Alberto Fernández afirmó este martes 24/11 que el Gobierno analiza una modificación en las fórmulas de actualización de los créditos hipotecarios para que se actualicen “solo teniendo en cuenta el salario”.

El Presidente lo anunció en el acto que llevó adelante por el Día de la Construcción y que tuvo lugar en la planta de la empresa Loma Negra, en la ciudad de Olavarría, provincia de Buenos Aires. Estuvo acompañado por el flamante ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi, quien asumió días atrás en reemplazo de María Eugenia Bielsa.

“Pensamos en cambiar todas las formulas de actualización y que la deuda se actualice sólo teniendo en cuenta salarios y que no se convierta en una nueva frustración como los UVA”, dijo el Jefe de Estado. 

“Queremos volver a impulsar la construcción de nuevas viviendas a las que puedan acceder sectores medios a través de créditos hipotecarios posibles”, subrayó.

Fernández manifestó que con dicho cambio se buscará que el crédito hipotecario “no se convierta en un dolor de cabeza como resultó ser los UVA”, que se ajustan por la inflación.

En la continuidad de su exposición, el Jefe de Estado señaló que “la construcción es verdaderamente el motor que va a encender la economía, y que va a dar trabajo”, e indicó que en el Presupuesto 2021 “la inversión en obra pública se multiplica por dos”.

En la misma línea, el primer mandatario resaltó que su gestión considera a “la construcción es un motor central para el desarrollo económico argentino”. En ese sentido, subrayó: “La actividad de la construcción tiene un rol central en la producción porque tiene un efecto multiplicador en otras actividades económicas”,

Asimismo, Fernández destacó que la construcción “tiene la virtud de que gran parte de todo esos materiales que utiliza no se tienen que importar porque la construcción se hace principalmente con elementos nacionales”.

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Banco Central habilitó compra de dólares para viviendas pero el tope es de u$s100.000

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La resolución del BCRA dejó un sabor agridulce entre los empresarios del sector inmobiliario, dado que fija restricciones para acceder a divisas

El Banco Central aprobó la compra de dólares para la vivienda única, luego de una serie de reuniones que los funcionarios de la entidad mantuvieron con representantes de inmobiliarias, que alertaban por el impacto negativo que el cepo generaría en la actividad.

La normativa del BCRA establece “el acceso al mercado de cambios de las personas humanas para la compra de moneda extranjera a ser aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente”, según detalla la normativa.

Sin embargo, la realidad es que la normativa del Central dejó un sabor agridulce entre los empresarios del sector inmobiliario.

Primero, por el monto: desde el sector habían solicitado que la autorización de la compra de moneda extranjera para la escritura se extendiera hasta unos u$s150.000. Sin embargo, se decidió fijar un límite notablemente menor: de hasta u$s100.000.

En segundo lugar, la norma es restrictiva: sólo permitirá el acceso al mercado de cambios de las personas humanas para la compra de moneda extranjera a ser aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país estimados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, con los “fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales”, precisa en el primer punto condicionante.

Además, no se incluye a todas las operaciones con garantía real, presentes y futuras, a la posibilidad de compra de dólares por parte de quien va a escriturar la nueva vivienda, sino exclusivamente a aquellos que destinen el monto del crédito a “pagos imputados a la compra que se demuestre que fueron realizados con anterioridad a la vigencia de esta disposición o que correspondan a pagos de hasta el equivalente a u$s1.000 realizado en concepto de reserva de la propiedad”.

Además, cada codeudor beneficiario de la licencia, para adquirir de una vez hasta 100 mil dólares, deberá “firmar una declaración jurada por la cual se compromete a no adquirir activos externos por el tiempo necesario hasta completar el monto adquirido a bajo el presente régimen”.

A continuación, el resumen de la normativa publicada por el Banco Central:

Para lograr la adopción de dicho dinero, deberá cumplir con los situientes requisitos:

  1. Deben ser fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales.
  2. En caso de existir codeudores, el acceso se registre en forma individual a nombre de cada persona humana por hasta el monto prorrateado que les corresponda.
  3. Considerando el total de los codeudores el acceso se realiza por hasta el monto del préstamo o el equivalente a 100.000 dólares, el monto que resulte menor.
  4. Cada codeudor firme una declaración jurada en la cual se compromete a no adquirir activos externos por los conceptos enunciados en el punto 6 de la Comunicación “A” 6770, dentro de los límites que le resulten aplicables, por el tiempo que resulte necesario hasta completar el monto adquirido bajo el presente régimen.
  5. El total de los fondos destinados a la compra, tanto en moneda local como en moneda extranjera sean depositados o transferidos simultáneamente a una cuenta en una entidad financiera a nombre del vendedor de la propiedad.
  6. Se considerará cumplido el requisito previsto en el punto v para los pagos imputados a la compra que se demuestre que fueron realizados con anterioridad a la vigencia de esta disposición o que correspondan a pagos de hasta el equivalente a u$s1.000 realizado en concepto de reserva de la propiedad.

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Macri anunció créditos hipotecarios en cuotas bajas, pero los salarios ¿alcanzan?

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El Gobierno anunció la creación de un fondo compensador para atenuar el impacto de la inflación sobre las cuotas de los 35.000 créditos hipotecarios UVA otorgados bajo el sistema Procrear. El sistema alcanzará a los préstamos ya otorgados y a los que se concedan a partir de ahora. El presidente Macri lo catalogó como “un gran anuncio” a través de su cuenta en Twitter, pero, con una caída de los salarios de más del 10%, es difícil acceder a uno de ellos.
El Presidente de la nación Mauricio Macri anunció a través de su cuenta en Twitter un nuevo paquete con foco en el acceso a la vivienda: llamado para los créditos Procrear para 10.000 familias, un sistema de protege a los deudores de hipotecas en UVA, un proyecto de Ley para alquileres y líneas de subsidios para refacciones.
“GRAN ANUNCIO! CRÉDITOS HIPOTECARIOS CON CUOTAS DE $13.000. Hoy estamos muy contentos porque presentamos 10.000 nuevos créditos hipotecarios para compra de viviendas de uso familiar, con cuotas promedio de $13.000 por mes”, fue el primer tuit del Presidente.
Y siguió: “En este caso, las familias solo necesitarán el 10% del valor de la propiedad para ingresar al crédito. Hasta un 20% del valor total será aportado por PROCREAR”.
“Además, para cubrir cualquier riesgo, desarrollamos un seguro especial contra las eventuales distorsiones entre el valor de la cuota del crédito y los incrementos salariales que pueda producir la inflación”, agregó.
“Es una gran noticia. La vivienda es la pieza clave para la estabilidad de la familia y la familia es la pieza clave del cambio”, finalizó en un cuarto tuit.
Los mismos tendrán un plazo de 30 años a una tasa del 7,5% que se sumará a la actualización inflacionaria que aplica el índice UVA. La inscripción se abrirá a mediados de junio y se ejecutará a través de los bancos públicos como el Nación, el Provincia y el Ciudad.
El mayor incentivo es el subsidio del 20% que ofrecerá el Estado al total del crédito, que solamente podrá estar destinado a una primera vivienda de hasta 4,9 millones de pesos y a argentinos nativos o naturalizados con ingresos formales de entre 2 y 7 salarios mínimos.
Según explicaron ayer el ministro de Interior Rogelio Frigerio y el secretario de Vivienda, Ivan Kerr, el sistema funcionará así: A partir de los próximos créditos Procrear al valor de cada cuota se añadirá un seguro por un costo equivalente al 1,5% de dicha cuota. En el caso que se tomó como ejemplo -préstamo a 30 años por 2 millones, cuota de $ 14.000, el costo del seguro será de $ 210 pesos.
Este fondo entrará en acción a partir de que el salario pierda 10 puntos porcentuales contra la inflación. Ejemplo. Si la inflación acumulada desde el inicio del crédito es del 40%, y el índice salarial creció solo 25%, el seguro cubrirá el 5% excedente, dado que el deudor debe soportar por sí mismo un desfasaje de hasta 10 puntos entre salario e inflación . De este modo, el deudor nunca pagará una cuota superior a la que surgiría del ajuste por el índice salarial más el 10%. Según explicaron desde el Gobierno.
El objetivo de la Rosada es que el programa acapare el gasto de los créditos que otorgará la Anses, y así logre un efecto más potente en la alicaída industria de la construcción que hace 6 meses muestra un altísimo desplome.


¿Y los salarios?
El anuncio fue cuestionado por los usuarios de la red social, que alegaron que acceder a un crédito era “imposible” en un país donde “el salario no alcanza”. Otros fueron más allá y fueron más pesimistas, alegando que para poder conseguir un crédito “primero necesitamos trabajo”.
Y es que en esa línea, según el primer dato oficial que publicó la Secretaría de la Seguridad Social, dependiente del Ministerio de Desarrollo Social, el Ripte (Remuneración Imponible Promedio para el Trabajador Estable), detalló en febrero que la aceleración de la inflación y pautas paritarias que quedaron por detrás de la suba esperada de los precios al consumidor, determinaron que el salario real cayera 11,54% interanual el año pasado.
A su vez, el salario mínimo vital y móvil perdió 13,6%, al subir 27,59%, a 11.300 pesos.
En el promedio del año, los salarios quedaron menos rezagados frente a la inflación: fue de unos 7 puntos, por haber avanzado 27,09%, en comparación con una tasa de inflación promedio de 34,24%.

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¿Cómo funcionará el programa “Construyo mi casa” que presentó el gobierno provincial?

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El presidente del Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional, Santiago Ros, explicó los detalles del programa presentado para construir la vivienda en terreno propio. Serán préstamos de hasta 500.000 pesos para sueldos de entre 20 y 50 mil pesos.
Después del anuncio del gobernador, Hugo Passalacqua, del programa “Construyo mi casa” que busca que las familias que cuentan con un terreno puedan edificar una vivienda, el presidente, Santiago Ros, dio detalles.
Se trata de un préstamo hipotecario a través del Banco Macro para las familias que cuentan con terreno propio. Un crédito a 20 años donde la provincia se hará cargo del 50% del UVA durante 3 años y del 15% durante el resto de las cuotas hasta terminar de pagarlas.
El terreno debe tener título de propiedad o boleto de compra venta titularizable.  
Se otorgarán dos tipos de créditos. Uno de 350 mil pesos para la compra de materiales para una vivienda que tendrá un prototipo determinado por el Iprodha, que ya cuenta con aprobación del área técnica de los municipios. Mientras que el segundo crédito será de 500.000 pesos con el mismo prototipo de casa pero el dinero es mayor porque se incluye la contratación de mano de obra.  
Asimismo, Ros indicó que entre los requisitos figura contar por grupo familiar con ingresos de entre 20 y 50 mil pesos, es decir, de uno y medio a cuatro salarios mínimos. La vivienda contará con 42 metros cuadrados, dos dormitorios, cocina, comedor.
“Fue pensado para llenar el enorme vacío que hay en la demanda de viviendas, hoy en el mercado no hay nada parecido”.
El presidente del instituto de la vivienda, añadió que de todas maneras el Iprodha cuenta con lotes en la zona de Itamebé Guazú para aquellos que quieran adquirirlos. A un monto de 400.000 y 450.000 pesos, con una entrega del 25 por ciento y ocho años de financiación.

DESTINATARIOS DEL PROGRAMA:
Para ser beneficiario del presente Programa, se deberán cumplir con los siguientes requisitos:
► Ser poseedor o propietario de un lote libre de construcción.
► Conformar un grupo familiar.
► No ser titular de otra vivienda.
► No percibir el grupo familiar ingresos por encima de los 4 salarios mínimo vital y móvil.
► Ser empleado en relación de dependencia con ingresos bancarizados en el Banco Macro S.A.
IMPLEMENTACIÓN:
El Programa cubrirá las necesidades de 1.500 familias, estableciéndose el cupo por localidad acorde a la cantidad de habitantes, según lo establecido por el INDEC.
El programa se implementará con dos modalidades de crédito, una que contempla el costo de los materiales para la ejecución del prototipo y los costos de aprobación del proyecto y dirección de obra por parte de un profesional designado por el propietario, por un monto de $ 350.000,00; y otra que además contempla parte de mano de obra por un monto de $ 500.000,00. Las opciones dependerán de la calificación bancaria.
En la primera modalidad, el total de la mano de obra que da a cargo de la familia beneficiaria, en tanto que en la segunda modalidad, queda a cargo de la familia la mano de obra no financiada por el crédito.
Los aspirantes del Programa se inscribirán al mismo en las oficinas del IPRODHA, éste realizará una precalificación y remitirá al Banco Macro S.A. el listado de las familias que cumplan con las condiciones. El Banco Macro S.A. realizará la calificación crediticia y comunicará a los aspirantes el resultado de la misma. En el caso de que los aspirantes “2019 – Año de la Igualdad de la Mujer y el Hombre en la Sociedad Misionera” cumplan con las condiciones del IPRODHA y del Banco Macro S.A., deberán iniciar los trámites de aprobación municipal del proyecto con un profesional del medio. Cabe destacar que el IPRODHA entregará los planos del prototipo y el pliego de especificaciones técnicas con el objeto de facilitar la tarea del profesional designado por el propietario. Además, la aprobación del proyecto contará con tasas especiales por tratarse de una vivienda de interés social. En simultáneo el Beneficiario suscribirá la hipoteca a favor del Banco Macro S.A.
Una vez aprobado finalizadas la suscripción de la hipoteca y la aprobación municipal del proyecto se procederá a dar inicio a la obra, previo desembolso del anticipo por parte del banco al beneficiario.
A partir del inicio de obra el IPRODHA toma participación en la inspección de obra y aprobación de cada etapa, situación que generará el pago del desembolso siguiente.
ETAPAS: La obra contempla 4 etapas que se detallan someramente a continuación:
ETAPA I: Construcción de la platea de fundación, la capa aisladora y las mamposterías hasta el encadenado superior.
ETAPA II: Construcción del encadenado superior y la cubierta de techo, revoques e instalación eléctrica parcial.
ETAPA III: Instalación sanitaria, de gas, revestimientos y aberturas
ETAPA IV: Colocación de artefactos sanitarios y eléctricos, pinturas
DESEMBOLSOS: Los mismos serán previos a cada etapa y se distribuirán de la siguiente manera:
PARA EL CRÉDITO MENOR
DESEMBOLSO 1: 1.997,72 UVA a razón de $35,04 cada UVA equivalen a $ 70.000,00
DESEMBOLSO 2: 2.996,57 UVA a razón de $35,04 cada UVA equivalen a $105.000,00
DESEMBOLSO 3: 2.882,42 UVA a razón de $35,04 cada UVA equivalen a $101.000,00
DESEMBOLSO 4: 2.111,87 UVA a razón de $35,04 cada UVA equivalen a $ 74.000,00
DESEMBOLSO TOTAL: 9.988,58 UVA a razón de $35,04 cada UVA equivalen a $350.000,00
PLAZOS DE EJECUCIÓN: Cada etapa contará con un plazo de 60 días, y podrá extenderse hasta 30 días más por etapa. Vencido los 90 días máximos de la etapa, el IPRODHA comunicará al banco que el crédito se encuentra caído por incumplimiento, “2019 – Año de la Igualdad de la Mujer y el Hombre en la Sociedad Misionera” debiendo el beneficiario iniciar la devolución de los montos percibidos a la entidad crediticia sin subsidios.
EL PROTOTIPO:
El programa prevé la construcción de un prototipo de vivienda básico que presenta posibilidades de crecimiento futuro, una vez finalizada la obra. El mismo posee dos dormitorios, un baño, cocina-comedor y galería. La superficie total es de 43,09 m2
.El monto del crédito comprende el costo de los materiales para la ejecución de fundaciones, mampostería, estructura de techos, pisos interiores de carpeta, revestimientos en baño y cocina, revoque interior y exterior, carpintería, instalación sanitaria, eléctrica y pintura exterior e interior.
El diseño de la tipología fue formulado para que el crecimiento de la vivienda sea posible.
Se proporcionará la documentación técnica (planos, cortes, vistas, detalles y cómputo de materiales).
REINTEGRO – CUOTAS:
El monto del valor de los materiales será reintegrado por los beneficiarios en 240 cuotas mensuales y consecutivas actualizables en UVA y contará con el subsidio de la provincia en un 50% de la variación del UVA para los tres primeros años y del 15% de la variación del UVA para los restantes 17 años. La cuota inicial se abonará a los 30 días de haber finalizado la obra o a los 90 de haber percibido el último desembolso.
La depreciación del capital debido a la variación del UVA durante el período de construcción será cubierta por la Provincia de Misiones con el objeto que se puedan materializar las viviendas independientemente de la situación inflacionaria-
FINANCIAMIENTO:
Este programa será financiado por el Banco Macro S.A. y el gobierno de la Provincia de Misiones.
“2019 – Año de la Igualdad de la Mujer y el Hombre en la Sociedad Misionera”
REQUISITOS PARA CONVOCATORIA
LA DOCUMENTACIÓN DEBERÁ SER PRESENTADA EN UN FOLIO
TAMAÑO FOLIO
POSTULANTE
REQUISITOS GRUPO FAMILIAR: (el titular, no debe superar los 60 años de edad).

  1. Fotocopia de los DNI (Anverso y reverso) de todos los integrantes del grupo familiar conviviente y fotocopias de Partidas de Nacimientos de los hijos menores de edad (por lo menos un integrante debe tener menos de 18 años de edad al momento de la entrega de la vivienda).
  2. Fotocopia del Acta de Matrimonio o Certificado de Unión convivencial expedido por el REGISTRO DE LAS PERSONAS (en las situaciones donde este último se encuentra en trámite, provisoriamente, podrá presentar Certificado de convivencia expedido por autoridad policial).
  3. En caso de ser Divorciado/a deberán presentar sentencia correspondiente.
  4. El Titular y/o cónyuge que se encuentre en situación de disolución del grupo familiar anterior, deberá presentar sentencia de divorcio o constancia del trámite iniciado.
  5. Padre o Madre solos con hijos a cargo, Partida de Nacimiento y Certificado de convivencia, o en caso de guarda en vías de adopción, constancia emitida por Autoridad Judicial competente, de corresponder se presentará sentencia del menor.
  6. Si hubiere entre los integrantes del grupo familiar algún tipo de discapacidad, la misma deberá ser certificada por el Ministerio de Salud Pública de la Pcia de Misiones.
  7. Constancia de Registro de la Propiedad de que, el TITULAR; CONYUGE o CONCUBINO/A NO es titular de una vivienda.
  8. Informe Dominial del Lote (F4) y fotocopia del Título de Propiedad. En caso de poseer Boleto de compra venta, la fotocopia del mismo deberá

estar acompañada de la fotocopia del plano de mensura aprobado.
REQUISITOS FINANCIEROS (de los integrantes del grupo familiar conviviente)

  1. TRABAJADORES CON RELACIÓN DE DEPENDENCIA

a- DOS (2) Fotocopias del Recibo de Sueldo.
b- DOS (2) Fotocopias de CBU (Clave Bancaria Uniforme) emitida por ventanilla del Banco Macro S.A. en caso de cobrar por cajero Automático.

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El lado “B” de los hipotecarios: Como la inflación no cede, dicen que la cuota de un préstamo UVA ya iguala a la de uno tradicional

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Los nuevos créditos hipotecarios actualizados por UVA, que empezaron a extenderse con gran éxito debido a que el mecanismo de indexación permitió bajar drásticamente las tasas y las cuotas, ahora están encareciéndose debido a que la inflación no bajó todo lo que se esperaba.
Según un informe publicado hoy por el diario La Nación, un estudio realizado por un experto en finanzas revela que las cuotas de un crédito hipotecario UVA ya igualan a uno tradicional. El ejemplo citado por La Nación es para un préstamo de un millón de pesos a 20 años.
El matutino cita a un trabajo del analista Cristhian Buteler que se puso a comparar mes a mes la evolución de la cuota de un créditocon UVA y otro tradicional sacado en el banco Santander Rio hace dos años.
“Todo empezó con una discusión en un grupo de WhatsApp sobre si convenía sacar un crédito tradicional o era mejor apostar por esta nueva línea, y la idea de aportar datos a la discusión. El cálculo no busca más que cada uno sepa qué se ajusta mejor a su necesidad y a sus posibilidades”, explicó Buteler.
El crédito con UVA de la simulación pagaba una tasa de 6,95%. El crédito tradicional pagaba tasa fija del 14% por tres años y luego variable, con sistema francés de amortización.
¿Cuánto paga hoy de cuota el crédito tradicional?
Según Buteler, el que sacó el crédito tradicional -que gozan por los primeros años de tasa fija- seguiran pagando una cuota (también fija por 3 años) de 12.435 pesos.
¿Cuánto paga de cuota el que tomó el crédito con UVA?
En tanto, el experto calculó que el que tomó el crédito con UVA arrancó pagando una cuota de 7915 pesos en abril de 2016, pero hoy estaría pagando una ucota de 12.428 pesos. Es decir, la diferencia se achicó de $4520 (57%) a apenas 7 pesos (0,06%).
Además, el capital adeudado creció para los que tienen créditos UVA
Además, hay que calcular que mientras los primeros achicaron en $33.574 el capital adeudado (cayó de $1 millón a $978.854, es decir, en una pequeña porción porque el sistema francés implica devolver al banco primero los intereses), los segundos lo vieron crecer sostenidamente hasta llegar a $ 1.529.466 (53%), por los ajustes que impone el mecanismo de indexación con UVA.
¿Cuál es la ventaja de los créditos UVA y por qué puede servir para el mercado misionero?
La ventaja de los créditos con UVA es que se indexan por esta Unidad de Vivienda que es algo así como un “ladrillo” virtual. El UVA evoluciona a diario según la inflación y el costo de la construcción, su cotización se publica cada día en la página web del Banco Central.
Cuanto uno toma un crédito con el banco, le pasa a deber a la entidad financiera determinada cantidad de UVAs, más que un capital calculado en dinero. Cada mes, el banco prestador hace un cálculo de los UVAs y emite el cupón con la cuota traducida a pesos.
La gran ventaja es que al ser indexado, la tasa es baja y la cuota es mucho más baja que un crédito tradicional.
Esto permite que la relación cuota-ingreso le cierre a mucha más gente que antes quedaba excluida. Un asalariado o pareja que reúna ingresos por 15.000 pesos ya puede acceder a un crédito con UVA. Esto es importante para un mercado como el de Misiones, donde los sueldos promedio son bastante bajos y en su mayoría quedaban fuera del alcance de un crédito tradicional.
Pero la desventaja es que si la inflación no logra ser dominada como prometió el Gobierno, la indexación operará a favor del prestador y en contra del prestatario. A tal punto que los préstamos se firman con cláusulas de renegociación por el caso de que la cuota, producto de la inflación, suba demasiado y se “coma” una parte de los ingresos mensuales mayor a la esperada.
A continuación reproducimos las infografías publicadas por La Nación para comparar la evolución de ambas cuotas, la evolució del capital remanente de ambos créditos y la evolución del UVA y el CVS.

 
 

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