Créditos hipotecarios

El nuevo menú de la política

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Da mi nombre”… 

El murmullo, apenas audible entre los que estaban cerca, fue la respuesta de Carlos Rovira a un planteo de Juan José Szychowski, quien se quejó ante la presidencia de la Cámara de Diputados por los privilegios que todavía ostenta el ex presidente del cuerpo, pese a que ya es un diputado raso y ni siquiera integra el bloque mayoritario, ahora Movimiento por lo que Viene, que se nutrió de legisladores de la detonada Renovación y algunos de otros partidos. 

Entrada exclusiva y bloqueada para otros diputados, zonas grises con guardias de civil que no reportan a la Legislatura y la negativa de Rovira a mudarse de banca y seguir ocupando espacio en medio de un bloque que ya no le pertenece, fueron algunos de los cuestionamientos que hizo el actual presidente del bloque de Movimiento por lo que Viene. 

Privilegios de antes que ahora son insoportables. ¿Por qué ahora y no antes?, se preguntará algún opositor desprevenido. Porque los procesos de poder no se desmoronan de la noche a la mañana. Ningún imperio cae en un solo acto: primero se desgasta la obediencia, después desaparece el temor y, finalmente, alguien se anima a decir en voz alta aquello que todos veían, pero nadie se atrevía a señalar.

El rey está desnudo.

Eso fue, en esencia, lo que ocurrió el jueves en la Legislatura. No se reveló un secreto. Los privilegios estaban a la vista desde hacía años. Lo novedoso fue que alguien los expuso en el recinto, delante de todos y sin los eufemismos que durante tanto tiempo preservaron la ficción de una autoridad incuestionable.

El gesto adusto de Rovira, el rostro vuelto hacia atrás para reclamar “da mi nombre”, fue acaso su primera reacción de nerviosismo frente a un escenario que ya no lo reconoce como protagonista excluyente. La frase condensó algo más profundo que una exigencia circunstancial: la necesidad de ser nombrado para seguir existiendo en el centro de una escena que comenzó a desplazarse hacia otro lugar.

Durante años, el poder de Rovira no necesitó explicarse. Se expresaba en la aceptación naturalizada de sus privilegios. El jueves, en cambio, tuvo que reclamar que dijeran su nombre. Y cuando el poder necesita exigir reconocimiento, es porque ya no puede darlo por descontado.

La desnudez del rey no consiste solamente en la pérdida de cargos, bancas o mayorías. Se vuelve evidente cuando se rompe el hechizo que obligaba a los demás a fingir que el traje todavía existía. 

Por supuesto, hay quienes todavía creen que el reinado está intacto y vociferan gritos y amenazas a quienes ya no son fieles súbditos. Eso también pasó en la Legislatura, cuando “Nickillo”, Nicolás Llera entró a los gritos y amenazas contra un diputado al que llamó “traidor”. Después, con los códigos y la sensibilidad de un neanderthal, ventiló supuestas preferencias sexuales del legislador. Poco caballero. 

A pesar del sainete, comienza a respirarse un nuevo aire político. La Cámara de Diputados se dispone a analizar una reforma clave a la ley de bioinsumos impulsada por Rovira que imponía la prohibición del uso del glifosato. A instancias del gobernador Hugo Passalacqua y con la firma de 18 diputados, la ley será revisada y el destierro del glifosato sólo se hará realidad cuando haya sustitutos biológicos validados por el mercado y los organismos sanitarios argentinos y del exterior. De este modo, la producción podrá seguir utilizando el agroquímico en igualdad de condiciones con los competidores y enviar productos a otros países sin tener que rezar para que admitan bioinsumos no validados. 

La decisión del gobernador Hugo Passalacqua de impulsar la modificación de la Ley de Bioinsumos y dejar sin efecto la prohibición del glifosato fue recibida con alivio por las entidades rurales, que ven en el cambio una recuperación de la previsibilidad y de herramientas consideradas esenciales para la producción agropecuaria. El giro también supone el reconocimiento de un reclamo que los productores sostuvieron desde el inicio del conflicto, tanto en el terreno gremial como mediante acciones institucionales y judiciales en defensa del derecho a producir. “Se trata de una medida de alto impacto para la producción misionera, que permite recuperar previsibilidad y herramientas fundamentales para el desarrollo de la actividad agropecuaria. Desde la entidad valoramos especialmente que el Gobierno provincial haya escuchado el reclamo sostenido de los productores y haya avanzado hacia una solución que contemple la realidad productiva”, destacó la Sociedad Rural. 

El destino agroecológico no se resigna, destacó el Gobierno provincial. Pero el cambio implica reconocer una realidad: la realidad indica que el mercado agropecuario se mueve con reglas tácitas y un simple cambio puede significar pérdidas millonarias. 

La ley de bioinsumos le dio vida a una empresa: Agro Sustentable, encabezada por  Joaquín Ramiro Basanta, vinculado a Augusto Marini, dueño de los streamings Blend y Carajo y de AlegraMed, que también será dada de baja. En enero de este año, Passalacqua decidió dejar de comprarle los “bioinsumos” a la planta de la que era cliente preferencial. 

El fin de esos acuerdos es una señal inequívoca de los nuevos aires. La reforma de la ley de Bioinsumos será discutida en la Legislatura, con la participación de todas las voces, también un dato del fin del reinado. 

El nuevo tiempo político fue presentado en sociedad en Buenos Aires. Con Passalacqua a la cabeza fue presentado el bloque Argentina Federal, liderado por Oscar Herrera Ahuad y con participación de otras provincias. El formoseño Gerardo González fue el último en sumarse a la bancada cuya identidad está marcada en el nombre. Ya no habrá alineamiento automático con las propuestas giradas por Javier Milei. Para contar con el voto, se analizará primero el impacto en Misiones y las provincias. 

El nuevo bloque tuvo un debut auspicioso con la media sanción para la rebaja del IVA a la mandioca. Del 21 al 10,5 por ciento, disminución que alcanza a la fécula y derivados, para abaratar costos y poner en igualdad de condiciones a una economía regional que compite con los bajos precios de importaciones y la desigual carga fiscal que favorece al trigo. La iniciativa fue impulsada por Passalacqua y defendida por Herrera Ahuad en el Congreso. Hubo unanimidad antes del giro al Senado. 

La posición del nuevo bloque enciende una señal de alerta para el Gobierno. Los votos de Misiones ya no serán automáticos. Se destaca, como en Misiones, la vuelta de la política. De hecho, se sumaron a una iniciativa de la oposición para forzar el emplazamiento y posterior tratamiento en comisiones de los proyectos sobre Endeudamiento Familiar y Emergencia en Discapacidad. 

El Gobierno de Milei se apropió de los fondos para discapacidad y ningunea el drama del endeudamiento familiar, que a estas alturas ya es un problema crónico en muchos hogares, con la combinación de caída de los ingresos, desempleo e informalidad laboral. 

La mirada de Alberto Benegas Lynch expone una de las formas más crueles de simplificar la crisis: convertir un problema económico colectivo en una suma de supuestas irresponsabilidades individuales. Benegas Lynch se quejó porque piden rescatar “al tipo que compró una TV y, como Argentina no ganó el Mundial, no quiere pagar”. 

La morosidad no crece porque millones de argentinos hayan comprado televisores esperando un campeonato del mundo, como ironizó el amigo del Presidente, sino porque los salarios perdieron poder adquisitivo, el empleo se deterioró y cada vez más familias recurren al crédito para pagar alimentos, servicios o gastos cotidianos. Confundir endeudamiento para sobrevivir con consumo irresponsable no es apenas una provocación: es una manera de absolver al modelo económico, ignorar las prácticas abusivas del sistema financiero y responsabilizar a quienes ya cargan con el peso del ajuste. 

Mientras tanto, el Gobierno permanece indiferente al drama cotidiano, aunque haya algunas voces internas que advierten el peligro electoral que trae aparejado. Por ahora no hay ninguna medida de contención. 

En Misiones si. La Provincia puso en marcha una serie de medidas destinadas a contener el sobreendeudamiento de empleados públicos provinciales y jubilados, pensionados y retirados del Instituto de Previsión Social (IPS).

El esquema combina tres herramientas: un límite del 39% de los haberes netos para los créditos que operan mediante códigos de descuento, mecanismos de refinanciación para quienes ya superaron ese nivel y, desde septiembre, topes a las tasas de interés que podrán cobrar las entidades que utilizan este sistema.

La intervención apunta sobre un problema que adquirió mayor dimensión durante los últimos meses: el creciente porcentaje de los ingresos familiares comprometido en el pago de cuotas y obligaciones financieras.

La primera medida fue adoptada en julio y estableció que los descuentos realizados mediante el Código Único de Descuento en los haberes (CUAD) no podrán superar el 39% de los ingresos netos de los agentes alcanzados.

El límite comenzó a aplicarse sobre los nuevos créditos otorgados a partir de la entrada en vigencia de la medida. Sin embargo, el Gobierno provincial avanzó también sobre quienes ya tenían un nivel de endeudamiento superior.

Para esos casos se inició un proceso de refinanciación de pasivos y asistencia financiera individual, con el objetivo de reducir la presión de las cuotas sobre los ingresos mensuales. Según los datos oficiales, 538 personas ya fueron alcanzadas por este mecanismo.

En paralelo, Banco Macro implementó mecanismos específicos para atender situaciones de sobreendeudamiento o mora, pese a que actualmente no existe una normativa del Banco Central que obligue a las entidades financieras a instrumentar un esquema de esas características.

Las situaciones son analizadas individualmente y las personas que necesiten acceder a una refinanciación deberán presentarse en las sucursales de la entidad.

El objetivo es reordenar las obligaciones financieras antes de que el deterioro de la capacidad de pago derive en atrasos mayores o termine afectando el historial crediticio de los trabajadores.

La siguiente etapa de la estrategia provincial comenzará en septiembre. El Gobierno prepara una resolución que establecerá topes a las tasas de interés aplicadas por las entidades que otorgan préstamos personales mediante códigos de descuento sobre los haberes.

En contraste, el ministro de Economía, Luis Caputo presentó con bombos y platillos un “paquete de medidas” para reactivar el crédito hipotecario. La promesa bautizada como “de justicia social”, vuelve a exhibir una paradoja brutal: se utilizarán cerca de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad -recursos destinados a respaldar el sistema previsional- para financiar a unas 17.000 familias que deberán acreditar ingresos formales cercanos a $3,5 millones mensuales y contar, además, con el 25% del valor de la vivienda. Es decir, unos US$25.000 ahorrados para una propiedad de US$100.000. No es una política habitacional dirigida a quienes se endeudan para pagar las tarifas, las expensas, el alquiler o, sencillamente, para llegar a fin de mes. Tampoco alcanza a la enorme mayoría de los trabajadores informales ni a las familias cuyos salarios quedaron triturados por la inflación. El alcance, además, resulta demasiado acotado como para cambiar estructuralmente el mercado. Con unos US$1.200 millones y préstamos promedio de US$80.000, apenas podrían concretarse entre 15.000 y 18.000 operaciones, alrededor del 5% del stock de créditos hipotecarios informado. Servirá para movilizar departamentos de uno o dos ambientes que hoy no encuentran comprador, reanimar operaciones inmobiliarias y generar negocios para desarrolladores, bancos, inmobiliarias y escribanías; difícilmente resolverá el déficit habitacional. La llamada “justicia social” de Caputo termina así financiada con recursos de los jubilados, pero reservada para sectores de ingresos altos y con capacidad previa de ahorro. No es crédito para quienes necesitan una vivienda: es una transferencia de recursos en la cúspide. 

Misiones muestra con crudeza la distancia entre el crecimiento estadístico y el acceso real a la vivienda. Los nuevos tomadores de créditos hipotecarios pasaron de apenas 26 en 2024 a 131 en 2025, una suba del 403,8% que luce espectacular únicamente porque parte de un piso insignificante. La provincia representó apenas el 0,3% de los nuevos deudores del país y registró solo 1,3 créditos cada 10.000 adultos, la tercera tasa más baja de la Argentina, apenas por encima de Formosa y Santiago del Estero. El promedio de créditos alcanzó los $114,1 millones y solo nueve entidades financieras otorgaron préstamos. En otras palabras, el crédito hipotecario volvió, pero para un puñado: en Misiones sigue siendo más una excepción estadística que una verdadera herramienta de acceso a la vivienda.

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Créditos hipotecarios: quiénes podrán acceder y cuánto deberán ganar

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El diseño elegido busca separar el fondeo del riesgo crediticio. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad no otorgará directamente los préstamos hipotecarios ni asumirá el riesgo de los tomadores.

Los recursos serán canalizados a través de licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA, con vencimientos de entre uno y cinco años. Los bancos que accedan a esos fondos serán los encargados de transformarlos en créditos hipotecarios destinados exclusivamente a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

La lógica económica detrás del mecanismo apunta a uno de los principales obstáculos para el desarrollo del mercado hipotecario argentino: la escasez de fondeo de largo plazo. Al ofrecer recursos UVA con vencimientos más extensos, el Gobierno pretende mejorar la capacidad de los bancos para prestar a 15, 20 o 25 años.

El programa contará con un cupo total de $2 billones, que será colocado progresivamente mediante licitaciones de $200.000 millones. La primera convocatoria está prevista para la próxima semana y funcionará también como una primera prueba del interés de las entidades financieras.

Cada banco podrá captar hasta el 20% del monto ofrecido en cada licitación y dispondrá de 90 días para aplicar los recursos a nuevos préstamos hipotecarios.

Créditos de hasta 150.000 UVA y tasa máxima de UVA + 7,5%

Las condiciones anunciadas establecen que los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años, mientras que el monto máximo será de 150.000 UVA por crédito.

La tasa tendrá un techo de UVA más 7,5% anual, una condición relevante porque determinará, junto con el valor de la propiedad, el porcentaje financiado y los ingresos del grupo familiar, el nivel de la cuota inicial.

El objetivo oficial es que los $2 billones permitan financiar operaciones para entre 17.000 y 18.000 familias.

Caputo presentó un ejemplo para dimensionar el nivel de ingresos requerido. Para adquirir una propiedad valuada en US$106.667, una familia debería acreditar ingresos mensuales por aproximadamente $3.460.391 y afrontar una cuota inicial de $865.089.

En el ejercicio presentado por Economía, el préstamo tendría un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%.

El ejemplo también expone uno de los límites del regreso del crédito hipotecario: aun con mayor disponibilidad de fondos, la relación entre salarios, valor de las propiedades y cuota continúa siendo determinante para definir qué hogares pueden efectivamente acceder al financiamiento.

Caputo puso el anuncio en perspectiva internacional y señaló que el crédito hipotecario argentino mantiene una profundidad muy inferior a la observada en otros países.

“El stock de créditos hipotecarios en Argentina apenas representa dos puntos de producto. Para darles una idea, en Chile representa aproximadamente el 27%. En países más desarrollados como Estados Unidos, llegó a representar el 75%. Entonces, hay un margen de crecimiento realmente muy, muy grande”, sostuvo.

La comparación refleja uno de los problemas estructurales de la economía argentina: la dificultad para construir un mercado financiero capaz de canalizar ahorro hacia préstamos de muy largo plazo.

Décadas de inflación elevada, crisis bancarias, defaults, pesificaciones y cambios en las reglas de juego redujeron la disponibilidad de depósitos y activos financieros con horizontes compatibles con créditos hipotecarios de 20 o 30 años.

Precisamente allí aparece el FGS como proveedor de liquidez de mayor plazo.

El ministro buscó despejar uno de los interrogantes centrales del anuncio: qué riesgo asumen los recursos previsionales administrados por el FGS.

Según explicó, el Fondo no financiará directamente a los compradores ni evaluará su capacidad de pago. Esa responsabilidad continuará exclusivamente en manos de las entidades financieras.

“La función del FGS no es correr ningún riesgo crediticio de personas humanas, es el trabajo de los bancos. El FGS simplemente provee de liquidez a los bancos y son los bancos encargados de dar el crédito, evaluar ese crédito y correr las consecuencias naturales de ese negocio”, afirmó Caputo.

El mecanismo consiste, entonces, en extender el horizonte de las colocaciones que realiza el Fondo.

“Lo que se va a estar haciendo es extender el plazo de estos plazos fijos, hacer licitaciones transparentes con los bancos para extender los plazos de estos plazos fijos entre un año y cinco años. Y esto le va a permitir a los bancos poder acelerar mucho más fuertemente el nivel de créditos hipotecarios”, explicó.

Para el Gobierno, el problema de fondo excede al mercado inmobiliario y está relacionado con la histórica ausencia de ahorro doméstico de largo plazo.

“Todos los que somos un poco más grandes hemos visto desde un plan Bonex hasta corralito, hasta expropiaciones, defaults y todo. Todo eso siempre generó, gatilló una crisis en el corto plazo, pero además generó un efecto muy negativo en el mediano y largo plazo, que es que la gente desconfíe de nuestras instituciones, desconfíe de nuestra moneda, desconfíe de nuestros políticos”, sostuvo.

Y agregó que, como consecuencia, “nunca se llegó a generar en Argentina un desarrollo de ahorro de largo plazo ni de mercado de capitales”.

El programa intenta avanzar sobre esa restricción sin recrear un sistema de préstamos hipotecarios otorgados directamente por el Estado. El FGS aportará fondeo; los bancos prestarán, seleccionarán a los clientes y asumirán el riesgo crediticio.

El éxito del esquema dependerá, sin embargo, de varias variables simultáneas: la demanda de los bancos en las licitaciones, el costo financiero final, la evolución de la UVA, los salarios, el precio de las propiedades y, fundamentalmente, la continuidad de un escenario macroeconómico que permita sostener contratos de largo plazo.

Los $2 billones representan una inyección relevante para un mercado hipotecario todavía pequeño, aunque el objetivo de alcanzar hasta 18.000 hogares muestra también la dimensión del desafío habitacional y financiero.

La primera licitación por $200.000 millones será, en ese sentido, el primer termómetro concreto para medir cuánto apetito existe entre los bancos por captar fondeo UVA de largo plazo y convertirlo en nuevas hipotecas.

Durante la presentación, el ministro también aprovechó para defender la marcha del programa económico y cuestionar el diagnóstico de la oposición.

“La Argentina viene creciendo por encima de los niveles de la OCDE, el producto en niveles récord, el consumo en niveles récord, exportaciones también en niveles récord y no solo del agro y minería sino también de pymes. El escenario que se trata de vender desde la oposición es lo opuesto al que está ocurriendo”, afirmó.

Caputo sostuvo además que, en sus conversaciones con empresarios, el principal interrogante pasó de las variables económicas al escenario electoral de 2027.

“Hoy el riesgo que plantea la mayoría de las industrias es el electoral. Me junto todo el tiempo con las diferentes industrias. Cuando se les pregunta su mayor preocupación, su única preocupación es la reelección”, señaló.

Finalmente, vinculó esa incertidumbre con la posibilidad de un regreso del kirchnerismo al poder, escenario que descartó: “Es natural porque del otro lado hay evidencia empírica que sería volver al infierno y entiendo la preocupación. Más allá de que para mí hay 0% de probabilidad de que vuelva el kirchnerismo”.

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Misiones es la sexta provincia de menor presión fiscal sobre los bancos

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El Banco Central de la República Argentina dio un paso técnico con alto impacto político y fiscal: habilitó a los bancos a radicar las cuentas abiertas de manera no presencial en cualquier sucursal del país, independientemente del domicilio real del cliente. La medida, ya vigente, apunta a reducir el peso de Ingresos Brutos y otras cargas provinciales y municipales sobre la actividad financiera, uno de los factores que encarecen el crédito en la Argentina.

La decisión reabre una discusión de fondo: cuánto de la tasa que paga un usuario o una empresa responde al riesgo financiero y cuánto corresponde a la presión fiscal aplicada sobre los bancos. En un sistema donde buena parte de las operaciones ya se realizan por canales digitales, el BCRA introduce una posibilidad concreta: que las entidades asignen las cuentas abiertas por internet o por aplicación a sucursales ubicadas en jurisdicciones con menor carga tributaria. La única exigencia operativa es que el banco informe claramente al cliente cuál es la sucursal elegida.

El dato central surge del informe de ADEBA difundido por el propio BCRA: las diferencias entre provincias son muy marcadas. La Pampa encabeza el ranking de mayor presión sobre la actividad financiera, con una alícuota de 9,1% sobre Ingresos Brutos. Le siguen Buenos Aires, Catamarca, Córdoba, Chubut, Entre Ríos, La Rioja, Neuquén, Río Negro, Santa Fe, Tierra del Fuego y Tucumán, todas con alícuotas del 9%. En el otro extremo aparece Santiago del Estero, que aplica 3% sobre el spread, mientras Corrientes tributa 4,7% y Formosa 5,5%.

Misiones queda en la parte media-baja del ranking, pero todavía por encima de las jurisdicciones más competitivas: figura en el puesto 19 sobre 24, con una alícuota del 7,8% sobre Ingresos Brutos. Además, según el cuadro de ADEBA, grava títulos públicos, pero no créditos hipotecarios. Esa combinación la diferencia de provincias como Mendoza, Santa Cruz, Tierra del Fuego, Santa Fe, La Rioja, Catamarca y San Luis, que sí registran carga sobre créditos hipotecarios.

El punto más sensible está en la transmisión de esa carga al precio del crédito. En la práctica, una mayor presión de Ingresos Brutos sobre los bancos puede trasladarse a tasas más altas, comisiones o menor incentivo a prestar. Por eso la medida del BCRA opera como una forma indirecta de competencia fiscal: las provincias con menor carga pueden volverse más atractivas para la radicación administrativa de cuentas digitales, aun cuando el cliente viva y opere en otra jurisdicción.

Para Misiones, el nuevo esquema deja una señal ambivalente. Por un lado, no se encuentra entre las provincias de mayor presión, como La Pampa o Buenos Aires. Por otro, tampoco aparece entre las más competitivas. Con 7,8%, queda por debajo del pelotón del 8% y 9%, pero bastante lejos de Santiago del Estero, Corrientes y Formosa. En un mercado financiero cada vez más digital, esa diferencia puede ganar relevancia.

La discusión excede a los bancos. El BCRA busca empujar una baja de costos en el crédito, pero también tensiona la relación entre Nación y provincias, porque Ingresos Brutos es una fuente clave de recaudación subnacional. El dilema es conocido: aliviar la carga fiscal puede mejorar el acceso al financiamiento; mantenerla sostiene ingresos fiscales en un contexto de fuerte restricción presupuestaria.

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En la era Javier Milei, el Banco Nación otorgó 1.120 créditos hipotecarios a personas políticamente expuestas

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La polémica por los créditos hipotecarios otorgados por el Banco Nación a funcionarios y dirigentes vinculados al Estado sumó un nuevo capítulo. Según información obtenida a través de un pedido de acceso a la información pública, la entidad financiera concedió 1.120 créditos hipotecarios a Personas Expuestas Políticamente (PEP) entre enero de 2024 y marzo de 2026, sobre un total de 25.391 operaciones realizadas en ese período. Esto implica que aproximadamente uno de cada 23 préstamos fue otorgado a integrantes de una categoría sometida a controles especiales por parte de la Unidad de Información Financiera (UIF).

El dato permite dimensionar por primera vez la magnitud de una operatoria que comenzó a ser observada tras conocerse que varios funcionarios nacionales habían accedido a créditos millonarios del Banco Nación. Entre los casos que trascendieron públicamente figuran el director del Banco Central, Pedro Inchauspe; el asesor del Ministerio de Economía, Felipe Núñez; el secretario de Finanzas, Federico Furiase; y el ex jefe de Gabinete del Ministerio de Capital Humano, Leandro Massaccesi.

La controversia excede a esos nombres. El universo de Personas Expuestas Políticamente incluye a funcionarios de los poderes Ejecutivo, Legislativo y Judicial, magistrados, fiscales, autoridades militares, embajadores y otros cargos jerárquicos, además de familiares directos y ex funcionarios alcanzados por la normativa de la UIF. Sin embargo, también deja fuera a algunos cargos relevantes dentro de la estructura estatal, por lo que el número informado podría no abarcar a todos los beneficiarios con vínculos con la administración nacional.

Uno de los puntos más cuestionados es la modificación introducida por el Banco Nación en septiembre de 2024 en la línea hipotecaria “+ Hogares”. La actualización incorporó expresamente entre los potenciales beneficiarios a los “cargos políticos designados por resolución o electivos”, una definición que no figuraba en la normativa vigente durante la gestión anterior. Esa modificación motivó una denuncia presentada por la diputada nacional Mónica Frade, que actualmente tramita en el juzgado federal a cargo de María Eugenia Capuchetti.

El Gobierno intentó relativizar el impacto del caso. El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que los funcionarios involucrados representan una porción mínima del total de créditos otorgados. Sin embargo, la información oficial entregada por el Banco Nación muestra que la cantidad de beneficiarios alcanzados por la categoría PEP es significativamente superior a los casos que se conocieron públicamente.

La investigación judicial busca determinar si existieron irregularidades en el otorgamiento de esos préstamos y si la modificación de la normativa pudo favorecer a determinados sectores de la administración pública. Paralelamente, continúan las investigaciones y pedidos de información sobre la evolución patrimonial de algunos funcionarios nacionales que accedieron a estas líneas crediticias. Entre ellos figura el vocero presidencial Manuel Adorni, cuyo incremento patrimonial sigue bajo análisis público y judicial, aunque hasta el momento no existe una resolución que determine irregularidades.

Más allá de las definiciones judiciales futuras, el dato central es que los créditos otorgados a Personas Expuestas Políticamente no constituyen casos aislados. La información oficial revela una operatoria de alcance mucho más amplio dentro de un universo regulado y monitoreado por el propio sistema financiero, reabriendo el debate sobre los criterios de acceso al crédito en el principal banco público del país.

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La CNV flexibiliza los fideicomisos inmobiliarios para impulsar el crédito hipotecario

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La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó la Resolución General 1105/2026, que modifica el marco regulatorio de los fideicomisos financieros vinculados al sector inmobiliario, con el objetivo de dotarlos de mayor flexibilidad operativa, reducir costos y acelerar el acceso al mercado de capitales. La norma, que entra en vigencia desde el 22 de enero de 2026, apunta a facilitar la estructuración de programas globales y a ampliar las herramientas para la transferencia de créditos hipotecarios, sin relajar los estándares de transparencia y protección al inversor.

Un ajuste regulatorio para dinamizar el financiamiento inmobiliario

La medida, publicada en el Boletín Oficial y dictada en el marco de las atribuciones conferidas por la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831, introduce cambios clave en las Normas (N.T. 2013 y mod.) aplicables a los fideicomisos financieros inmobiliarios. En particular, la CNV incorpora el artículo 8° BIS en la Sección II del Capítulo VIII del Título V, habilitando la dispensa del requisito de identificación de los fiduciantes al momento de constituir Programas Globales de fideicomisos financieros, siempre que estos se destinen exclusivamente a fideicomisos inmobiliarios o tengan como activo subyacente hipotecas, hipotecas divisibles, letras hipotecarias, créditos hipotecarios y/o instrumentos asimilables.

Según los considerandos de la resolución, la experiencia recogida en el Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario evidenció la necesidad de contar con esquemas normativos más dúctiles, capaces de adaptarse a la naturaleza de estos activos y a estructuras de emisión seriadas y recurrentes, donde la identidad de los fiduciantes puede variar en función de cada cartera incorporada al mercado.

La CNV subraya que esta flexibilización no implica una merma en los estándares de información y protección del público inversor, que continúan rigiéndose por las disposiciones generales vigentes, sino que busca un equilibrio entre la tutela del interés público y la promoción de instrumentos que fortalezcan tanto el mercado inmobiliario como el mercado de capitales.

Programas globales, créditos hipotecarios y menor costo de estructuración

Uno de los ejes centrales de la Resolución General 1105/2026 es la promoción de esquemas que faciliten la transferencia de créditos hipotecarios al mercado de capitales, ampliando las alternativas disponibles para su originación. La normativa vigente ya contemplaba dos vías específicas: el Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario y los Fideicomisos Financieros Hipotecarios. Con la modificación aprobada, la CNV busca potenciar estos instrumentos permitiendo una operatoria más ágil.

En los casos alcanzados por la dispensa, el Prospecto deberá delimitar expresamente el objeto de los fideicomisos y la naturaleza del activo subyacente, y la identificación de los fiduciantes se realizará al momento de la constitución de cada fideicomiso individual. Este esquema apunta a reducir plazos y costos de estructuración, otorgar mayor fluidez a las emisiones y favorecer un acceso más continuo al financiamiento a través del mercado de capitales.

Desde una perspectiva económica e institucional, la resolución refuerza la estrategia de utilizar el mercado de capitales como canal complementario al sistema bancario tradicional para el desarrollo inmobiliario y la expansión del crédito hipotecario, en un contexto donde la originación de estos créditos requiere instrumentos flexibles y escalables.

Actualización de la definición PyME CNV y coherencia normativa

La resolución también introduce una modificación relevante en la definición de “PyME CNV”, sustituyendo el texto del artículo 2° de la Sección II del Capítulo II del Título I de las Normas. La nueva definición contempla, por un lado, a las emisoras que califican como PyME y acceden al mercado mediante la emisión de acciones u obligaciones negociables bajo los regímenes específicos vigentes; y, por otro, a las entidades vinculadas a Productos de Inversión Colectiva (PIC) que cuenten con Certificado MiPyME vigente, siempre que no se encuentren alcanzadas por las restricciones normativas existentes.

Según la CNV, esta adecuación busca mayor claridad y coherencia regulatoria, sin alterar los requisitos ni las limitaciones aplicables, y refleja de manera más precisa los distintos supuestos bajo los cuales una entidad puede ser considerada PyME dentro del ecosistema del mercado de capitales.

Impacto esperado y señales al mercado

La Resolución General 1105/2026 envía una señal clara al sector financiero e inmobiliario: la CNV apuesta por instrumentos más flexibles y eficientes para canalizar ahorro privado hacia proyectos inmobiliarios y créditos hipotecarios, manteniendo un marco de control y transparencia. Los principales beneficiarios potenciales son los estructuradores de fideicomisos, desarrolladores inmobiliarios y emisores que operan con esquemas recurrentes, así como inversores que buscan alternativas de inversión vinculadas a activos reales.

Al mismo tiempo, la norma refuerza el rol del mercado de capitales como herramienta de financiamiento productivo, en línea con los objetivos de la Ley de Financiamiento Productivo y con una lectura regulatoria que prioriza la adaptación normativa a la evolución del mercado, sin resignar protección al inversor.

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