Créditos hipotecarios

Misiones es la sexta provincia de menor presión fiscal sobre los bancos

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El Banco Central de la República Argentina dio un paso técnico con alto impacto político y fiscal: habilitó a los bancos a radicar las cuentas abiertas de manera no presencial en cualquier sucursal del país, independientemente del domicilio real del cliente. La medida, ya vigente, apunta a reducir el peso de Ingresos Brutos y otras cargas provinciales y municipales sobre la actividad financiera, uno de los factores que encarecen el crédito en la Argentina.

La decisión reabre una discusión de fondo: cuánto de la tasa que paga un usuario o una empresa responde al riesgo financiero y cuánto corresponde a la presión fiscal aplicada sobre los bancos. En un sistema donde buena parte de las operaciones ya se realizan por canales digitales, el BCRA introduce una posibilidad concreta: que las entidades asignen las cuentas abiertas por internet o por aplicación a sucursales ubicadas en jurisdicciones con menor carga tributaria. La única exigencia operativa es que el banco informe claramente al cliente cuál es la sucursal elegida.

El dato central surge del informe de ADEBA difundido por el propio BCRA: las diferencias entre provincias son muy marcadas. La Pampa encabeza el ranking de mayor presión sobre la actividad financiera, con una alícuota de 9,1% sobre Ingresos Brutos. Le siguen Buenos Aires, Catamarca, Córdoba, Chubut, Entre Ríos, La Rioja, Neuquén, Río Negro, Santa Fe, Tierra del Fuego y Tucumán, todas con alícuotas del 9%. En el otro extremo aparece Santiago del Estero, que aplica 3% sobre el spread, mientras Corrientes tributa 4,7% y Formosa 5,5%.

Misiones queda en la parte media-baja del ranking, pero todavía por encima de las jurisdicciones más competitivas: figura en el puesto 19 sobre 24, con una alícuota del 7,8% sobre Ingresos Brutos. Además, según el cuadro de ADEBA, grava títulos públicos, pero no créditos hipotecarios. Esa combinación la diferencia de provincias como Mendoza, Santa Cruz, Tierra del Fuego, Santa Fe, La Rioja, Catamarca y San Luis, que sí registran carga sobre créditos hipotecarios.

El punto más sensible está en la transmisión de esa carga al precio del crédito. En la práctica, una mayor presión de Ingresos Brutos sobre los bancos puede trasladarse a tasas más altas, comisiones o menor incentivo a prestar. Por eso la medida del BCRA opera como una forma indirecta de competencia fiscal: las provincias con menor carga pueden volverse más atractivas para la radicación administrativa de cuentas digitales, aun cuando el cliente viva y opere en otra jurisdicción.

Para Misiones, el nuevo esquema deja una señal ambivalente. Por un lado, no se encuentra entre las provincias de mayor presión, como La Pampa o Buenos Aires. Por otro, tampoco aparece entre las más competitivas. Con 7,8%, queda por debajo del pelotón del 8% y 9%, pero bastante lejos de Santiago del Estero, Corrientes y Formosa. En un mercado financiero cada vez más digital, esa diferencia puede ganar relevancia.

La discusión excede a los bancos. El BCRA busca empujar una baja de costos en el crédito, pero también tensiona la relación entre Nación y provincias, porque Ingresos Brutos es una fuente clave de recaudación subnacional. El dilema es conocido: aliviar la carga fiscal puede mejorar el acceso al financiamiento; mantenerla sostiene ingresos fiscales en un contexto de fuerte restricción presupuestaria.

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En la era Javier Milei, el Banco Nación otorgó 1.120 créditos hipotecarios a personas políticamente expuestas

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La polémica por los créditos hipotecarios otorgados por el Banco Nación a funcionarios y dirigentes vinculados al Estado sumó un nuevo capítulo. Según información obtenida a través de un pedido de acceso a la información pública, la entidad financiera concedió 1.120 créditos hipotecarios a Personas Expuestas Políticamente (PEP) entre enero de 2024 y marzo de 2026, sobre un total de 25.391 operaciones realizadas en ese período. Esto implica que aproximadamente uno de cada 23 préstamos fue otorgado a integrantes de una categoría sometida a controles especiales por parte de la Unidad de Información Financiera (UIF).

El dato permite dimensionar por primera vez la magnitud de una operatoria que comenzó a ser observada tras conocerse que varios funcionarios nacionales habían accedido a créditos millonarios del Banco Nación. Entre los casos que trascendieron públicamente figuran el director del Banco Central, Pedro Inchauspe; el asesor del Ministerio de Economía, Felipe Núñez; el secretario de Finanzas, Federico Furiase; y el ex jefe de Gabinete del Ministerio de Capital Humano, Leandro Massaccesi.

La controversia excede a esos nombres. El universo de Personas Expuestas Políticamente incluye a funcionarios de los poderes Ejecutivo, Legislativo y Judicial, magistrados, fiscales, autoridades militares, embajadores y otros cargos jerárquicos, además de familiares directos y ex funcionarios alcanzados por la normativa de la UIF. Sin embargo, también deja fuera a algunos cargos relevantes dentro de la estructura estatal, por lo que el número informado podría no abarcar a todos los beneficiarios con vínculos con la administración nacional.

Uno de los puntos más cuestionados es la modificación introducida por el Banco Nación en septiembre de 2024 en la línea hipotecaria “+ Hogares”. La actualización incorporó expresamente entre los potenciales beneficiarios a los “cargos políticos designados por resolución o electivos”, una definición que no figuraba en la normativa vigente durante la gestión anterior. Esa modificación motivó una denuncia presentada por la diputada nacional Mónica Frade, que actualmente tramita en el juzgado federal a cargo de María Eugenia Capuchetti.

El Gobierno intentó relativizar el impacto del caso. El ministro de Economía, Luis Caputo, sostuvo que los funcionarios involucrados representan una porción mínima del total de créditos otorgados. Sin embargo, la información oficial entregada por el Banco Nación muestra que la cantidad de beneficiarios alcanzados por la categoría PEP es significativamente superior a los casos que se conocieron públicamente.

La investigación judicial busca determinar si existieron irregularidades en el otorgamiento de esos préstamos y si la modificación de la normativa pudo favorecer a determinados sectores de la administración pública. Paralelamente, continúan las investigaciones y pedidos de información sobre la evolución patrimonial de algunos funcionarios nacionales que accedieron a estas líneas crediticias. Entre ellos figura el vocero presidencial Manuel Adorni, cuyo incremento patrimonial sigue bajo análisis público y judicial, aunque hasta el momento no existe una resolución que determine irregularidades.

Más allá de las definiciones judiciales futuras, el dato central es que los créditos otorgados a Personas Expuestas Políticamente no constituyen casos aislados. La información oficial revela una operatoria de alcance mucho más amplio dentro de un universo regulado y monitoreado por el propio sistema financiero, reabriendo el debate sobre los criterios de acceso al crédito en el principal banco público del país.

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La CNV flexibiliza los fideicomisos inmobiliarios para impulsar el crédito hipotecario

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La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó la Resolución General 1105/2026, que modifica el marco regulatorio de los fideicomisos financieros vinculados al sector inmobiliario, con el objetivo de dotarlos de mayor flexibilidad operativa, reducir costos y acelerar el acceso al mercado de capitales. La norma, que entra en vigencia desde el 22 de enero de 2026, apunta a facilitar la estructuración de programas globales y a ampliar las herramientas para la transferencia de créditos hipotecarios, sin relajar los estándares de transparencia y protección al inversor.

Un ajuste regulatorio para dinamizar el financiamiento inmobiliario

La medida, publicada en el Boletín Oficial y dictada en el marco de las atribuciones conferidas por la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831, introduce cambios clave en las Normas (N.T. 2013 y mod.) aplicables a los fideicomisos financieros inmobiliarios. En particular, la CNV incorpora el artículo 8° BIS en la Sección II del Capítulo VIII del Título V, habilitando la dispensa del requisito de identificación de los fiduciantes al momento de constituir Programas Globales de fideicomisos financieros, siempre que estos se destinen exclusivamente a fideicomisos inmobiliarios o tengan como activo subyacente hipotecas, hipotecas divisibles, letras hipotecarias, créditos hipotecarios y/o instrumentos asimilables.

Según los considerandos de la resolución, la experiencia recogida en el Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario evidenció la necesidad de contar con esquemas normativos más dúctiles, capaces de adaptarse a la naturaleza de estos activos y a estructuras de emisión seriadas y recurrentes, donde la identidad de los fiduciantes puede variar en función de cada cartera incorporada al mercado.

La CNV subraya que esta flexibilización no implica una merma en los estándares de información y protección del público inversor, que continúan rigiéndose por las disposiciones generales vigentes, sino que busca un equilibrio entre la tutela del interés público y la promoción de instrumentos que fortalezcan tanto el mercado inmobiliario como el mercado de capitales.

Programas globales, créditos hipotecarios y menor costo de estructuración

Uno de los ejes centrales de la Resolución General 1105/2026 es la promoción de esquemas que faciliten la transferencia de créditos hipotecarios al mercado de capitales, ampliando las alternativas disponibles para su originación. La normativa vigente ya contemplaba dos vías específicas: el Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario y los Fideicomisos Financieros Hipotecarios. Con la modificación aprobada, la CNV busca potenciar estos instrumentos permitiendo una operatoria más ágil.

En los casos alcanzados por la dispensa, el Prospecto deberá delimitar expresamente el objeto de los fideicomisos y la naturaleza del activo subyacente, y la identificación de los fiduciantes se realizará al momento de la constitución de cada fideicomiso individual. Este esquema apunta a reducir plazos y costos de estructuración, otorgar mayor fluidez a las emisiones y favorecer un acceso más continuo al financiamiento a través del mercado de capitales.

Desde una perspectiva económica e institucional, la resolución refuerza la estrategia de utilizar el mercado de capitales como canal complementario al sistema bancario tradicional para el desarrollo inmobiliario y la expansión del crédito hipotecario, en un contexto donde la originación de estos créditos requiere instrumentos flexibles y escalables.

Actualización de la definición PyME CNV y coherencia normativa

La resolución también introduce una modificación relevante en la definición de “PyME CNV”, sustituyendo el texto del artículo 2° de la Sección II del Capítulo II del Título I de las Normas. La nueva definición contempla, por un lado, a las emisoras que califican como PyME y acceden al mercado mediante la emisión de acciones u obligaciones negociables bajo los regímenes específicos vigentes; y, por otro, a las entidades vinculadas a Productos de Inversión Colectiva (PIC) que cuenten con Certificado MiPyME vigente, siempre que no se encuentren alcanzadas por las restricciones normativas existentes.

Según la CNV, esta adecuación busca mayor claridad y coherencia regulatoria, sin alterar los requisitos ni las limitaciones aplicables, y refleja de manera más precisa los distintos supuestos bajo los cuales una entidad puede ser considerada PyME dentro del ecosistema del mercado de capitales.

Impacto esperado y señales al mercado

La Resolución General 1105/2026 envía una señal clara al sector financiero e inmobiliario: la CNV apuesta por instrumentos más flexibles y eficientes para canalizar ahorro privado hacia proyectos inmobiliarios y créditos hipotecarios, manteniendo un marco de control y transparencia. Los principales beneficiarios potenciales son los estructuradores de fideicomisos, desarrolladores inmobiliarios y emisores que operan con esquemas recurrentes, así como inversores que buscan alternativas de inversión vinculadas a activos reales.

Al mismo tiempo, la norma refuerza el rol del mercado de capitales como herramienta de financiamiento productivo, en línea con los objetivos de la Ley de Financiamiento Productivo y con una lectura regulatoria que prioriza la adaptación normativa a la evolución del mercado, sin resignar protección al inversor.

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El crédito hipotecario marcó un cambio de régimen y fue la línea de mayor expansión en 2025

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Los créditos hipotecarios se consolidaron en 2025 como la línea de mayor crecimiento de todo el sistema de préstamos en pesos al sector privado, con una expansión real del 173,9% interanual, según un informe de First Capital Group. El stock total alcanzó los $6,5 billones al cierre de diciembre, en un desempeño que superó ampliamente al resto de las líneas de financiamiento y marcó un cambio de régimen tras años de estancamiento, con implicancias directas sobre el mercado inmobiliario y la intermediación financiera.

El avance, que incluye los créditos ajustables por inflación (UVA), se dio en un contexto de reactivación progresiva del crédito, con una fuerte aceleración durante los primeros nueve meses del año y una moderación hacia el cierre, asociada a ajustes de tasas y a un escenario macroeconómico más cauteloso.

Un crecimiento excepcional impulsado por la reactivación del crédito

De acuerdo con el relevamiento, el stock de créditos hipotecarios registró en 2025 un crecimiento interanual nominal del 258,8%, lo que, una vez descontada la inflación, se tradujo en un avance real del 173,9%. Este desempeño no solo encabezó el ranking del sistema financiero, sino que además fue el único segmento que expandió su volumen real por encima de lo observado en 2024.

Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, señaló que “el crédito hipotecario fue la línea que marcó el mayor crecimiento porcentual de todo 2025, tanto en términos nominales como reales, consolidando una tendencia que se viene gestando desde el año pasado”. En ese sentido, el informe subraya que la mejora responde tanto a la demanda contenida como a la normalización gradual de la operatoria, luego de un período prolongado de virtual parálisis.

No obstante, el análisis también pone el crecimiento en perspectiva: pese a la magnitud del salto, los créditos hipotecarios representan actualmente alrededor del 5% del total de los préstamos en pesos al sector privado, lo que evidencia una baja base de comparación y, a la vez, un amplio margen para su desarrollo futuro.

Dinámica trimestral: aceleración inicial y moderación al cierre

El desempeño del crédito hipotecario mostró comportamientos diferenciados a lo largo del año, con una marcada aceleración en los primeros trimestres y una desaceleración hacia el final.

Durante el primer trimestre (enero–marzo), el año comenzó con un fuerte impulso, con crecimientos reales mensuales cercanos o superiores al 10%, traccionados por la demanda acumulada y la inercia de trámites iniciados con anterioridad.

El segundo trimestre (abril–junio) fue el período de mayor dinamismo. Abril se consagró como el mejor mes del año, con una suba real del 11,6% y un stock que alcanzó los $3,0 billones. El trimestre cerró con un crecimiento interanual nominal superior al 500%, reflejando la aceleración de las colocaciones.

En el tercer trimestre (julio–septiembre) se observó una leve desaceleración en las tasas, aunque el ritmo de expansión se mantuvo firme. El stock superó los $5,3 billones, con incrementos reales mensuales en torno al 8,5%, señal de una mayor cantidad de operaciones efectivamente liquidadas.

Finalmente, el cuarto trimestre (octubre–diciembre) mostró una clara moderación. Noviembre registró el menor crecimiento del año, con una suba real del 2,7%. Según el informe, esta desaceleración respondió a ajustes en las tasas de interés, suspensiones parciales de nuevas colocaciones y a un contexto macroeconómico más prudente por parte de las entidades financieras.

Impacto y desafíos: el rol del crédito hipotecario hacia adelante

Para First Capital Group, la performance de 2025 confirma que el crédito hipotecario volvió a tener protagonismo dentro del sistema financiero. “Existe un cambio de régimen respecto de años anteriores, con un producto que recuperó relevancia”, sostuvo Barbero, aunque advirtió que el desafío será sostener el crecimiento.

En ese sentido, el informe plantea que la expansión futura dependerá de fuentes de fondeo estables y de condiciones que permitan ampliar el acceso al crédito sin comprometer la sostenibilidad del sistema. La evolución de las tasas, la disponibilidad de financiamiento de largo plazo y la estabilidad macroeconómica aparecen como factores clave para consolidar la tendencia.

De este modo, la reactivación del crédito hipotecario en 2025 no solo marca un punto de inflexión para el sistema financiero, sino que también lo posiciona como una pieza central para potenciar el mercado inmobiliario en los próximos años, en un contexto donde la profundización del crédito resulta estratégica para el desarrollo económico.

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Un guiño a la clase media: el Gobierno piensa en créditos hipotecarios que se ajusten por salario

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Lo hizo saber así el presidente Alberto Fernández en el acto que llevó adelante por el Día Internacional de la Construcción. Manifestó que con este esquema buscarán que el crédito hipotecario “no se convierta en un dolor de cabeza como resultó ser los UVA”.

Alberto Fernández afirmó este martes 24/11 que el Gobierno analiza una modificación en las fórmulas de actualización de los créditos hipotecarios para que se actualicen “solo teniendo en cuenta el salario”.

El Presidente lo anunció en el acto que llevó adelante por el Día de la Construcción y que tuvo lugar en la planta de la empresa Loma Negra, en la ciudad de Olavarría, provincia de Buenos Aires. Estuvo acompañado por el flamante ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi, quien asumió días atrás en reemplazo de María Eugenia Bielsa.

“Pensamos en cambiar todas las formulas de actualización y que la deuda se actualice sólo teniendo en cuenta salarios y que no se convierta en una nueva frustración como los UVA”, dijo el Jefe de Estado. 

“Queremos volver a impulsar la construcción de nuevas viviendas a las que puedan acceder sectores medios a través de créditos hipotecarios posibles”, subrayó.

Fernández manifestó que con dicho cambio se buscará que el crédito hipotecario “no se convierta en un dolor de cabeza como resultó ser los UVA”, que se ajustan por la inflación.

En la continuidad de su exposición, el Jefe de Estado señaló que “la construcción es verdaderamente el motor que va a encender la economía, y que va a dar trabajo”, e indicó que en el Presupuesto 2021 “la inversión en obra pública se multiplica por dos”.

En la misma línea, el primer mandatario resaltó que su gestión considera a “la construcción es un motor central para el desarrollo económico argentino”. En ese sentido, subrayó: “La actividad de la construcción tiene un rol central en la producción porque tiene un efecto multiplicador en otras actividades económicas”,

Asimismo, Fernández destacó que la construcción “tiene la virtud de que gran parte de todo esos materiales que utiliza no se tienen que importar porque la construcción se hace principalmente con elementos nacionales”.

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