Mercado inmobiliario: de controlar a confiar en la libertad entre partes para negociar

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En estos primeros días de Gobierno, a nadie está dejando indiferente el paquete de medidas que la nueva gestión se está encargando de impulsar. Entre la gran cantidad de artículos y temas que aludió este Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), una de las cuestiones que más se esperaba es la Ley de Alquileres y en sí, el ecosistema que regula a inquilinos, propietarios y las inmobiliarias.

Si miramos en retrospectiva, el Gobierno anterior tuvo un manejo irresponsable sobre las normas que rigen el mercado de alquileres y no solo eso, sino que su letárgico accionar derivó en un detrimento de la oferta ya existente en nuestro territorio en materia de inmuebles y su disponibilidad para la renta.

Esta ley de alquileres promulgada por la presidencia pasada, si la analizamos es una ley burocrática con sus intentos de regular abusivamente el contrato entre partes. Esto llevó a que realmente no termine siendo siquiera beneficioso para el propietario colocar su inmueble en el mercado. 

En términos generales y por lo que personalmente, como profesional del sector, pude vislumbrar cómo esto afectó a la magnitud de oferta ya sea de parte de unidades de negocios inmobiliarios, así como a simples propietarios.

A simple vista en esta que sería según indicó el oficialismo, solamente una parte de todo lo que va ir remitiendo al Congreso de la Nación podemos observar en los nuevos decretos un intento por desregular y desburocratizar muchas cuestiones vinculadas a trámites, permisos, también habla de ciertas potestades o atribuciones conferidas a algunos funcionarios con la intención de otorgar mayor agilidad a todos estos trámites los cuales no solo en este sector sino, propio de un sistema argentino obsoleto y burócrata por años, hace que estos asuntos se hagan un poco más tediosos de lo que realmente deberían ser. Se toca un aspecto central como en casi todos los temas relacionados a trámites o entregas de certificados o papeles y es la digitalización de muchos procesos llevaría claramente a una mejoría notoria en el sistema. Así que en un futuro no muy lejano se podría seguir viendo actualizaciones o adherencias a lo que se viene publicando. La derogación también produjo efectos positivos de momento: según lo publicado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) la cual nos cuenta que antes de la derogación de esta ley en Buenos Aires habían solo 400 unidades disponibles en el alquiler, número que en consecuencia de estas decisiones se duplicó y ahora se encuentra en un estimado de 800 propiedades disponibles en el mercado, con una baja de entre un 10-20% en los precios de estas unidades. Estas rebajas en precios se pueden conseguir gracias a la libertad de partes para negociar ya que esos precios se pueden ofrecer más bajos haciendo una actualización mensual a los inquilinos. Dicho esto, si nos ponemos a analizar cómo deja todo este cambio al inquilino, tenemos que ver que ahora la intromisión de la justicia dentro del contrato será más limitada. 

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Solamente se instruye su intervención cuando las leyes existentes lo consideren necesario, también cuestiones como la libre elección de la moneda por medio de la cual se pueda celebrar el contrato tanto así como el tiempo estipulado de este quitando el mínimo anterior existente de tres años, en caso que el periodo de tiempo no esté establecido en el contrato se tomará como de dos años la duración del mismo. Además, algo que también debemos marcar es que el DNU deja abierta la posibilidad que el inquilino y el locador resuelvan la periodicidad de los aumentos del valor del alquiler, así como la limitación que poseía el depósito de garantía de solo corresponder al valor de un mes de alquiler. Un aspecto que resulta quizá como parte de esta modificación algo beneficiosa por su practicidad es que pagando el 10% del valor del canon locativo del contrato restante ya lo habilitaría locatario a poder rescindir el contrato sin la antigua espera de 6 meses mínimos que debe aguardar el mismo para poder solicitar este término del contrato con la obligación muchas veces de dar aviso anticipado al locador de hasta 3 meses antes de la fecha de rescisión pretendida.

DNU y sus implicaciones en el NEA

En cuanto al interior del país nos referimos, se observa que todas estas dificultades que nombré anteriormente pueden verse reflejadas en otra escala. Desde el retiro de oferta de inmuebles de alquileres a largo plazo y el aumento excesivo de requerimientos solicitados por algunos locadores. 

Esto fue notorio en la entrada la vigencia de la ley anterior de alquileres sancionada por el gobierno de Alberto Fernández. Particularmente tanto en Corrientes como en Resistencia sufrieron a la par estos efectos por la próxima cercanía entre estas ciudades las cuales padecieron un gran flagelo por los precios pretendidos por parte de los oferentes. 

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Hasta a veces radica en el abusivo cargo también de las expensas que en algunas situaciones su abultado precio hace un factor determinante a la hora de buscar un nuevo hogar en estas provincias.

Habiendo dicho esto me gustaría concluir que en un clima de incertidumbre constante como se está viviendo ya hace tiempo en la Argentina, esta oportunidad que nos da la derogación de demostrar que podemos alinear la oferta y la demanda para que en sí mismas entre ambas se regulen a sus necesidades y a los de los usuarios, es un trabajo de ambos en los cuales deben haber agentes e inmobiliarias dispuestos a proveer un servicio correcto sin precios ni requisitos que rozan la usura así como también un usuario responsable cuidadoso y que respete y honre su contrato.

A tono de opinión personal me gustaría agregar que, se nota claramente la necesidad que había por parte del mercado que está anterior ley sea derogada y se revea y modifique, lo que sí deberíamos analizar con detenimiento y lupa es que si bien había que reglar varias cuestiones que entorpecen la posibilidad de poder ofrecer la mayor cantidad de bienes en el mercado inmobiliario, tampoco una desregulación desmedida puede ser una verdad o solución absoluta al problema habitacional y de oferta que hay, creo que el gobierno tiene que explayarse más en esta sección del DNU, ser más abarcativo y también más allá de desregular, brindarles la tranquilidad a la gente y que esa libertad contractual no convierta al locatario un esclavo del propietario y sus condiciones.

Dicho esto, hay que analizar muchos factores que poco tienen que ver con el sector inmobiliario para recién poder dar un augurio más certero de lo que pueda pasar en el futuro, Cabe recordar que el alquiler es para la mayoría de las familias el componente más importante del ingreso económico con lo cual es una tarea muy delicada y algo que no se puede llevar a la ligera ni tratarse como algo más.

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