¿Pueden bajar los precios del mercado inmobiliario?

En el mercado inmobiliario comienza a sobrevolar una certeza: hay sobreoferta y los precios tienden a bajar. El dato surge de las escrituras de Buenos Aires y es ideal para que los que tienen el dinero en mano salgan a la caza de oportunidades y busquen más metros de lo que habían planeado originalmente. ¿Se puede extender el fenómeno? Aaron Ortas considera que en Misiones ya se nota el efecto y que propiedades que estaban tasadas muy alto, deberán necesariamente revisar sus condiciones. 

“En un mercado complicado para Argentina, hay mucha acumulación de oferta. En 2012 había 5 mil ventas por mes, escrituras en Buenos Aires. Eso decayó tanto que en 2018 empezaron a ser 2500, 2000. Y en 2020, entre 1500 y 1000. ¿Qué pasó con las propiedades que no se vendían, que quedaban acumuladas? Todas esas propiedades que no se vendían, generaron una cantidad de oferta impresionante, que hace que los precios de las propiedades bajen. Un mercado que estaba en alza empezó a caer. Hay demasiada oferta y poca demanda, porque no solamente cayó el poder adquisitivo, sino que también la oferta superó a la demanda”, explica Ortas, asesor inmobiliario y cofundador de “Fénix Inmobiliaria”.

El joven empresario asegura que esa acumulación hará que sea difícil la venta en modo particular, sin recurrir a una inmobiliaria, porque será difícil “mostrarse” ante tanta oferta. 

“Ya no es el boca a boca, no es poner un cartel, hoy hay que destacar, estar en todos los portales web, se creó una nueva estrategia de marketing inmobiliario que se basa en redes sociales, en portales inmobiliarios, en estrategias de campaña, que mide la proyección del barrio y de las ciudades. En Misiones con la pandemia la gente se empezó a dar cuenta y hoy hay más de mil propiedades expuestas en portales inmobiliarios”, relató.

“El mercado inmobiliario desde 2018 ha venido en caída libre. En 2018 registró su peor año y 2019 no fue menos malo. En 2020, por la pandemia hubo índices aún más bajos. Ahora en 2021, mostró una recuperación mes a mes, que es constante de un 10 o un 15 por ciento”, detalla. 

Para Ortas, lo que sucede en Buenos Aires, se refleja en igual o mejor medida en las provincias. En Misiones, diferencia, se conservó un mercado en pesos que provocó una suba en pesos, pero una baja en dólares. “Las propiedades en Buenos Aires, ya bajaron entre un 10 a un 40%, acá de un 10 a un 25% en dólares”, indica. En Misiones, se consigue un departamento, gama media, por 40 mil dólares. De ahí a 100 mil. 

“Hablando de un mercado cercano al centro, como Palomar, avenida Lavalle y Tambor de Tacuarí, zonas aledañas al centro, encontrás departamentos por 40 mil dólares. Entre 800, 900 dólares el metro cuadrado”, enumeró. 

En el centro, en cambio, hay una apuesta nueva, a edificios de alta calidad, que eleva los precios. “Podés dividir la ciudad en categorías: A, B, C, D, E. Esto pensando la visión de la inmobiliaria para desarrollistas. En el A vamos a hablar del centro, el casco céntrico con edificios de 20 años, 30 años, y entre 10 y 20 años también. Muy pocos de 0 a 10 años, muy pocos se ven en el centro, eso lo llamamos como A. Pero la gente ya no está apostando a vivir en el centro, sino cerca del centro. Ya hay un montón de edificios, de edificios viejos, ya no hay tanta apuesta en el centro por el valor del terreno, es muy alto. Después tenemos el B, Villa Sarita, que se actualizó hace unos años, dejó la construcción en altura, eso generó que haya edificios que tienen sus años, pero predominan edificios de 10/15 años, 8 años y nuevos. La zona C, es Bahía del Brete, que no encontrás edificios de más de 5 años y hay muchos edificios nuevos, hoy hay 4 ó 5 en construcción, tenés edificios que se lanzaron ahora como el Velvet, toda una zona nueva, cercana al centro,  más económica en los terrenos. Está explotando esa zona, con 4 o 5 edificios en construcción y 2 o 3 que se terminaron hace muy poco. Ya la apuesta no es centro o Villa Sarita, ya es más bahía El Brete. La zona D, yo considero, que es Villa Blosset, que es otra zona con vista al río, que se está reformando mucho, que está teniendo cambios, que están apostando recién ahora y puede transformarse en el nuevo Brete. Después, está la última zona de Maipú y Costanera, que es como el límite,  el “hasta acá me muevo”. Tengo vista al río y estoy cerca del centro. Por eso los desarrollistas no se tiran más lejos”.

Para Ortas, la pandemia agitó las demandas y dejará secuelas en el mercado. “Sin poder viajar, mucha gente remodeló sus casas o el que tenía un ahorro apuntó a la compra de un terreno para dejar de vivir en departamentos. Por eso hay mucha proyección en los country y barrios cerrados, con mucho verde, con espacio para los hijos. La gente quiere espacio, más allá de estar pegado al centro. Mucha gente prefiere irse a Candelaria que es donde se están proyectando muchos barrios cerrados, para tener aire y contacto con la naturaleza y estar a minutos de la ciudad, con autopistas”.

Ese desarrollo urbano de Candelaria todavía no se refleja en Garupá, donde sí se registraron muchas empresas de logística y distribución, también por la facilidad de accesos y conexiones. 

El joven empresario está desarrollando su propia aplicación para captar mercados para ofrecer nuevas experiencias al eventual comprador, con visitas virtuales y una atención más personalizada. “En un negocio de cien por ciento de ganancia, debés invertir un 30, un 40% en fotos, en recomendar la casa con folletos, en la gente que le vas a mostrar la casa, invertir más tiempo, calidad y forma”. 

De este modo, con la visualización y el mayor acceso, se podrá tomar real dimensión de los valores. “Ver dónde se vende, en cuanto se vende y demás. Es como un relevamiento del suelo posadeño. Conocer el real valor del mercado, no lo que aparece en los clasificados. Hay que enseñarle a la gente, tomar tiempo de explicarle, de que conozca el mercado. El clientel vio una o dos casas, vos viste 100, hoy con los portales podés ver las mil propiedades y tener un panorama mucho más amplio”. 

En esa línea, también entran los alquileres. Para Ortas en Misiones hay poca demanda de edificios de clase media. “Ttodos los edificios que se están construyendo son para clase alta, el que tiene poder adquisitivo. Hay pocos departamentos de gama media porque nadie quiere invertir en un retorno de baja rentabilidad. Además, que no favoreció en nada la ley de alquileres, a ninguna de las dos partes favoreció en nada, porque al tener contratos largos, el propietario aplica subas resguardandose de la inflación futura”.

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