En junio, las escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvieron a subir en comparación con 2023, consolidándose así como el mejor primer semestre desde 2018. Esto nos lleva a preguntarnos: ¿se está recuperando el mercado? ¿Volverán a subir los precios?

Mudafy, la proptech que está cambiando la forma de comprar y vender propiedades en la región, analiza la evolución tanto de la oferta como de la demanda. ¿Qué sucede si comparamos las compras-ventas y las propiedades en oferta de los últimos años?

La demanda de propiedades 2016-2022

Durante los años 2016-2018, con la disponibilidad de los créditos hipotecarios UVA y una moneda relativamente estable, la demanda aumentó significativamente teniendo los valores más altos de los últimos 15 años y llegando a realizarse durante 2017 un promedio de más de 5.000 escrituras mensuales en la ciudad de Buenos Aires

Sin embargo, las devaluaciones de febrero y agosto de 2018 frenaron el mercado y, desde entonces, hasta comienzos de 2024 la cantidad de transacciones mensuales estuvo en un promedio de menos de 3.000 operaciones mensuales

La evolución de la oferta 2018 – 2022

La oferta aumentó constantemente entre el 2018 y el 2022 donde pasamos de unas 50.000 propiedades publicadas hasta llegar a un pico en 2022 de casi 125.000 propiedades publicadas. Durante este periodo, se volvió muy común ver propiedades publicadas por más de 1 año. Como resultado de esta poca demanda y propiedades muy caras, pasamos por uno de los peores momentos del mercado inmobiliario en la Argentina desde el 2001.

Más aún, la introducción del régimen de alquileres en 2020 agravó la situación. Muchos propietarios, en lugar de alquilar sus propiedades bajo las nuevas condiciones (actualización anual y contratos de tres años), optaron por ponerlas a la venta, incrementando aún más la oferta.

¿Qué pasó con los precios de las propiedades?

Más oferta y poca demanda resultaron en una disminución de los precios durante cinco años. Las ventas se realizaban solo cuando las propiedades estaban “en precio” y cada vez “en precio” era un valor más bajo.  Con una oferta gigantesca de más de 130.000 departamentos en venta y menos de 3000 transacciones por mes, solo se vendía aquello que estaba barato obligando a los vendedores a bajar el precio de sus propiedades si querían vender.

La situación actual: primeros seis meses completos del 2024

Si comparamos los primeros cuatrimestres del año con lo que pasaba 2 años atrás, podemos ver una muy buena tendencia

• Oferta: de 176.000 propiedades listadas en junio de 2022, pasamos a 80.000 en junio de 2024, una disminución de más del 50%.
• Demanda: pasamos de 3.003 ventas en junio de 2022 a 4.232 en junio de 2024, un aumento del 40%

¿A qué se debe esto?

Por un lado, al haber un régimen con más libertad para los alquileres la rentabilidad anual de alquilar una propiedad está mucho más cerca de sus valores históricos del 5% (4.84%) casi el doble de lo que fue el periodo 2020-2023 donde la rentabilidad anual del alquiler se encontraba por debajo del 3%. Lo que hace que más propiedades se vuelquen del mercado de compra-venta al de alquileres reduciendo así la cantidad de propiedades.

Por otro lado, con precios sincerados después de bajas de casi el 50% desde máximos estamos viendo que mes a mes la demanda va creciendo y se realizan más transacciones.

¿Qué va a pasar con los precios?

Con la oferta reducida y una demanda en aumento, ¿qué sucederá con los precios? La tendencia actual pareciera ser positiva.

A todo lo anterior hay que sumarle la vuelta de los créditos hipotecarios uva anunciados en el mes de mayo que podrían impulsar más la demanda acercándole a mucha gente la posibilidad de adquirir su primera propiedad y retirando todavía más stock del mercado. Es por esto que creemos que 2024 y 2025 serán buenos años para el sector donde no nos sorprendería ver niveles cercanos a los de 2016/2017

Acerca de Mudafy

Creada en 2019, Mudafy es una proptech argentina que ofrece una nueva experiencia al momento de comprar y vender una propiedad. Fue creada por dos jóvenes ingenieros que fueron elegidos por el acelerador estadounidense Y Combinator, responsables de Airbnb y Dropbox, entre muchas otras, para impulsar su crecimiento. En marzo del 2020 expandieron sus operaciones a México, actualmente tienen más de 300 asesores que forman parte de la red y más de 100.000 visitas mensuales.

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