Año a año en Madrid se repite la feria inmobiliaria más importante de habla hispana. A ella asisten no sólo los principales desarrolladores españoles sino también representantes de los más importantes fondos de real estate internacionales que cada vez están cobrando mayor protagonismo como dueños de las principales firmas locales.
La novedad de esta edición 2017 de SIMA es el importante salto internacional de la feria ya que este año cuenta con 31 marcas comerciales no españolas, mientras que en la edición anterior habían sido sólo 5. Precisamente, de acuerdo a la información oficial de los organizadores las delegaciones con mayor número de representantes en esta ocasión han sido las provenientes de Argentina y Estados Unidos.
Como cada año, el Salón Inmobiliario de Madrid, designa en función del interés detectado dentro de la comunidad inmobiliaria española y europea a un país invitado y en este caso por primera vez desde que se lleva adelante la feria, Argentina tendrá ese rol protagonico a través de un seminario propio de media Jornada dentro del Predio Ferial de IFEMA aquí en Madrid.
Pero, además del promocionado“Seminario de Inversión en Argentina” que se llevará adelante en el día de mañana, nuestro país cuenta también con su propio stand que fue inaugurado en horas del mediodía de hoy por el embajador argentino en España, Ramón Puerta y del titular del poderoso Ministerio de Fomento de España, Íñigo de la Serna, de quien dependen las areas de infraestuctura, obras públicas, vivienda, transporte y comunicaciones del país.
Resulta auspicioso que Argentina se haga presente nuevamente así en los foros internacionales del Real Estate. Seguramente y lo deseable es que esta práctica que se inagura renovada aquí en Madrid sea sólo el comienzo de la apertura de nuestro país hacia los fondos e inversores globales en Real Estate que se muestran ávidos de conocer nuevos mercados y a los cuales Argentina tiene mucho que ofrecer.
Más tecnología: mayor transparencia y mejor mercado
En la mañana de este 25 mayo, como parte de las decenas de conferencias del SIMA, una de las que mayor interés provocó fue el Panel convocado con la consigna de cómo agregar valor a la getión del activo inmobiliario a través del uso de la tecnología. De ella participaron: Juan Fernandez Aceytuno, Consejero delegado de ST Sociedad de Tasación; Borja Foncillas Consejero Delegado, AFI (Analistas financieros internacionales), Carlos Olmos Director de UDA (Urban Data Analytics) y Daniel del Pozo Director de Operaciones, Idealista/Data.
Ya nadie discute el uso de la tecnología como imprescindible para la supervivencia en cualquier rama de actividad y desde luego el real estate no sólo no es la excepción sino que es tal vez aquella en la cual la aplicación de las nuevas herramientas tecnologícas tienen aún mucho para dar. El uso de base de datos y big data ya es habitual aqui en España para las tasaciones inmobiliarias, pero ahora el desafio esta en cuanto se es capaz de predecir la demanda y cuan fiable se puede ser en ese dato.
Empresas como Idealista/data, Urban Data Analytics y ST son algunas de las empresas que estan compitiendo en este mercado de la información a traves de base de datos, aunque con diferencias marcadas en el origen, el perfil y el respaldo profesional que está atras de cada una de ellas. Y es allí donde se marcará la diferencia: “El cliente quiere saber quien esta detrás del dato, que personas, ese es el verdadero diferencial… La clave no será sólo el manejo de base datos – cuestión cada vez más facilitada – sino como y cuanto conoces fidedignamente de los activos, de los inmuebles, del mercado y cuan independiente eres” Afirmo el directivo de la empresa tasadora ST.
Los terminos “coliving” y “coworking”, también parecen haberse vuelto moda aquí en España como una reformulación de los espacios de habitación y trabajo directamente traidos de la mano de la tecnología. Se remarcó en el panel que concretamente en España, existen varios fondos que estan buscando activos que puedan readaptarse a estas nuevas tendencias.
Del mismo modo, hacia adelante a mediano y largo plazo, se pueden preveer otros cambios que indirectamente traerá aparejado el crecimiento y la innovación tecnologica. Por ejemplo, se trata de preveer y anticiparse a como el crecimiento en la producción y utilización del automóvil autónomo, transformará a los criterios de localización de residencias, la necesidad de espacios de cocheras, de logística, etc. En ese sentido también en que medida afectará a la conformación de los actuales esp/acios de oficinas y/o de entretenimiento el desarrollo de la tecnologia de “telepresencia”.
En fin en este camino de la innovación y las nuevas tecnologías, parece haber dos coincidencias prácticamente universales: la primera que ya no hay vuelta atrás y la segunda que nadie tiene la certeza absoluta de lo que se debe hacer hacia adelante.
El mercado inmobiliario español pos crisis
Como parte de las actividades de la delegación que viajó a Madrid para representar a la Argentina en SIMA 2017, el grupo de interes en Real Estate del IAE organizó una jornada de capacitación en el Campus del IESE de la Universidad de Navarra. La sesión estuvo a cargo del reconocido profesor y especialista internacional en la materia José Luis Suarez, quien inauguró su exposición con las preguntas que le había cursado el día anterior el período El Mundo de España concretamente sobre nuestro país, lo que denota el renovado interés hacia descubrir posibilidades de negocios en Argentina.
España ha vuelto a ser el país de moda en Europa para los inversores inmobiliarios internacionales. De hecho a diferencia del ciclo anterior, actualmente las principales empresas promotoras (desarrolladoras) estan en manos de fondos de inversión de origen estadounidenses como Lone Star, Varde, Blackstone y Castlelake, entre otras.
Los españoles no sólo estan cambiando la propiedad de sus principales firmas promotoras, sino la forma de financiar sus nuevos desarrollos, incorporando equity y no recurriendo sólo a la financiación bancaría como en el ciclo anterior ya que los bancos se han vuelto más exigentes en ese sentido, analizando los balances, activos y respaldo de las empresas, cuestión que había sido muy laxa en el ciclo que desencadenó en el estallido de la burbuja inmobiliaria en España. “El crédtio hipotecario a las familias nunca ha traido problemas para el sistema bancario, la morosidad no se dispara hasta niveles graves, el verdadero problema es el crédito al desarrollador” enfatizó José Luis Suarez.
Otro de los temas que salió a la luz fue el de los costos de construcción y precios de la tierra. El costo de construcción no difiere demasiado del de Argentina, según uno de los promotores asistentes en la reunión del IESE, para una construcción standar se deben invertir 650 euros/m2 (aprox. 730 dls/m2) mientras para una construcción de target medio el costo se ubica en los 850 euros/m2 (950 dls/m2), subiendo de calidad para lograr un producto de calidad alta el costo se eleva a los 1.050 euros/m2 (1.180 dls/m2) y para un producto premium alcanza los 1.400 euros/m2 (1.570 dls/m2). Por supuesto los números suenan en principio alarmantes comparados con los que se pagan en Argentina, al menos en Buenos Aires, donde alcanzan guarismos similares e incluso los superan.
Los precios de la tierra se han recalentado recientemente en Madrid. Las incidencias de tierra más altas que se solicitan alcanzan en el barrio de Salamanza en las ubicaciones más sofisticadas los 6.000 euros/m2 (por encima de los 6.700 dls/m2), mientras que en Vadebebas un barrio distante 30 minutos por Autopista del centro del Madrid la incidencia por m2 es de 1.400 euros (1.570 dls/m2). Con esas incidencias y costos los valores de venta solicitados en Salamanca se ubican en torno a los 9.000 euros/m2 (algo más de 10.000 dls/m2) y en Valdebebas con una calidad de construcción media las cotizaciones estarían superando los 2.850 euros/m2 (3.200 dls/m2).
A lo largo del día y que incluyó la exposición por la tarde del responsable del sector residencial de una de las más importantes desarrolladoras españolas se desgranaron los cambios operados en el negocio inmobiliario español, de la mano ahora de fondos internacionales con más equity y menos financiación bancaria, confrontándola a lo largo de los comentarios de los asistentes con la dinámica diametralmente opuesta del mercado argentino ausente de financiación bancaria y que recurrió al equity de terceros a través de preventas.
España avanza hacia el equity y Argentina hacia la financiación, por lo que existen vasos comunicantes de experiencias que pueden retroalimentarse de un lado al otro del Atlantico.
