Best Western, la cadena estadounidense con 4100 hoteles en 100 países, prevé llegar a la Argentina con aperturas bajo el sistema de franquicias.
Lo hará a través de dos socios que desarrollarán la marca para la Argentina y Uruguay, que ya negocian los primeros contratos para abrir hoteles Best Western en Buenos Aires y Punta del Este, en el país vecino.
Para hacerlo, están lanzando un nuevo modelo en el país, que aún no ha sido utilizado en el sector: el de condo-conversión. Se trata de tomar hoteles existentes y vender las habitaciones como unidades independientes, con título de propiedad, a diferentes socios, que podrán usarlas cierta cantidad de días durante el año y el resto, funcionarán como un hotel tradicional.
En los últimos años proliferó en el país el modelo de condo-hotel para desarrollar establecimientos desde cero, donde los socios eran propietarios de cada habitación a construir. En el de condo-conversión, son hoteles ya existentes que pasarán de tener un dueño a varios, por habitación.
“Detecté que en la Argentina hay hoteles en venta que no encuentran comprador. A los dueños les proponemos transformar su propiedad en condo-hotel, a través de una condo-conversión: se venden las habitaciones en forma individual y separada, no todo el edificio, a distintos compradores. De este modo, es más fácil venderlo. Las unidades se dividen, con título de propiedad para cada habitación, como un edificio normal, y una empresa las administra, como un consorcio”, explicó Eduardo Pérez Orive, desarrollador para la Argentina y Uruguay de la cadena Best Western, junto a su socia Olga Lily Motisi.
En general, los hoteles en venta pertenecen a familias, que los autogestionan, y no tienen marca internacional, comentó Pérez Orive, un argentino enfocado en turismo y bienes raíces que reside en Miami. “Hay hoteles construidos a fines de los 70 o posteriores, administrados por familias. Muchos están a cargo de personas con edad de retirarse y no encuentran en su descendencia interesados en continuarlo. Para comprar un hotel, la inversión no baja de los u$s 5 millones. La condo-conversión es una solución, que también puede tener muchos interesados. Es un concepto que se utiliza en Miami desde 1989 y principios de los 90; ahora registramos su nombre como marca en la Argentina, donde no existía”, explicó.
La inversión por unidad varía según la zona y estado del edificio, que en algunos casos hay que remodelar para actualizar. Para que funcione como negocio, debe tener un mínimo de 30 habitaciones, explicó. Y el valor de venta de las habitaciones (de más de 20 m2) es por m2, similar al costo por m2 de un departamento de igual antigüedad en el mismo barrio, según el ejecutivo, aunque puede variar en función de los servicios que ofrezca el hotel (piscina, restaurante, gimnasio).
Entre los interesados, están los inversores que buscan un destino para obtener utilidades. En caso de ceder la habitación todo el año en alquiler, la rentabilidad es de 7% a 8% anual en dólares, sobre la inversión, según Pérez Orive. Pero también interesa a quienes viajan a una ciudad, por ejemplo, Buenos Aires en forma frecuente por trabajo. “Mucha gente tiene un departamento para usarlo solo unos días al año cuando viaja y luego lo tiene cerrado. De optar por la compra de una habitación, puede usarla cuando viene, sin preocuparse por su estado, con vigilancia, usar todos los servicios del hotel y darla en alquiler cuando no la usa y, con ese dinero, pagar los gastos de administración o, incluso, obtener un rédito. En el contrato se fija la cantidad de días al año que puede usarla, en función de su interés “, aseguró Pérez Orive.
Best Western cuenta con 11 marcas de tres, cuatro y cinco estrellas, y en el país están centrados sobre todo en los dos primeros. “Estamos negociando varios proyectos, los más avanzados son en Buenos Aires y Punta del Este, pero también estamos viendo de convertir un club de campo en las afueras de Buenos Aires en hotel”, comentó. “En Buenos Aires se necesitan más de 20 hoteles en los próximos cinco años, según un estudio del Gobierno porteño. Hay muchas convenciones y reuniones. La llegada de las aéreas low-cost al país va a movilizar mucho al turismo; hay mucho potencial en Salta, Mendoza, Ushuaia. Y también nos interesa Bariloche, Iguazú, la Costa Atlántica y Montevideo”, agregó.
Best Western tiene su base en Phoenix, Arizona, Estados Unidos, y cuenta con 35 millones de viajeros asociados a su red.
