Ganancias exime alquileres y compraventas para dinamizar el mercado inmobiliario
El Decreto 406/2026 modificó la reglamentación del Impuesto a las Ganancias para precisar el alcance de las exenciones incorporadas por la Ley de Modernización Laboral.
La nueva estructura reglamentaria, publicada en el Decreto 406/2026 es complementaria al Decreto 862/2019, define con precisión técnica el alcance del concepto “casa-habitación”, delimitando que la dispensa abarca tanto al valor locativo presunto como a los montos cobrados por amoblamientos o servicios conexos. La medida rige con retroactividad para los períodos fiscales iniciados a partir del 1° de enero de 2026, independientemente de la fecha de suscripción de los contratos de alquiler. Para el mercado corporativo y los tomadores de decisiones del sector inmobiliario en el Noreste Argentino (NEA), esta reforma altera el cálculo del rendimiento neto de las carteras de activos fijos, promoviendo la formalización contractual a cambio de inmunidad fiscal frente al impuesto nacional.
La medida modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias con el objetivo de brindar certeza y garantizar la aplicación efectiva de los beneficios incorporados por el Capítulo II del Título XXIV de la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral.
La reconfiguración procedimental establece pautas de alivio fiscal directo sobre la renta y el capital inmobiliario:
Inmunidad para Multi-propietarios: La exención del impuesto alcanza a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a la locación de vivienda, eliminando topes anteriores por cantidad de inmuebles.
Desgravación de la Enajenación: Quedan exentos los resultados derivados de la compraventa y cesión de boletos de compraventa de inmuebles encuadrados en el artículo 99 de la ley, concretados desde el 1° de enero de 2026.
Ampliación Conceptual: El beneficio absorbe los ingresos extras facturados a los inquilinos en concepto de locación de muebles, accesorios o servicios adicionales provistos por el arrendador.
Exclusiones Técnicas Específicas: Se bloquea la deducción complementaria para locadores cuando estos revistan la condición de personas humanas o condóminos individuales, resguardando la simetría del esquema fiscal unificado.
El freno al incentivo fronterizo y la presión sobre el stock habitacional
Para la economía misionera, el impacto de este reordenamiento impositivo adquiere matices estructurales que difieren radicalmente de los observados en las grandes urbes de la Pampa Húmeda. En Capital Federal o Rosario, la desgravación de Ganancias busca volcar el excedente financiero tradicional hacia la oferta de viviendas para paliar la crisis de alquileres. En Misiones, en cambio, la plaza de locaciones convive con agudas asimetrías fronterizas. Ciudades como Posadas y Puerto Iguazú sufren una persistente presión sobre su stock de inmuebles debido a la demanda de alquileres temporarios o comerciales impulsados por la brecha de precios con Paraguay y Brasil, restando unidades al mercado de vivienda permanente.
La flexibilización del Decreto 406/2026 actúa como un contrapeso propositivo para equilibrar la rentabilidad del locador tradicional misionero frente al negocio transfronterizo. Sin embargo, persisten distorsiones en la macroeconomía local. Al ser Misiones una provincia perjudicada históricamente en el reparto secundario de la coparticipación federal, el erario público provincial no cuenta con recursos excedentes para subsidiar de forma directa la construcción de viviendas a gran escala. Por ende, la oferta habitacional depende casi exclusivamente de los incentivos que el Gobierno nacional otorgue al capital privado. La eliminación de Ganancias sobre los alquileres residenciales estables busca que los inversores locales prefieran el arrendamiento familiar permanente en lugar de resguardar el valor del capital en instrumentos financieros externos.
La efectividad del decreto estará ligada a la velocidad con la que la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) unifique los formularios de declaración jurada, evitando que la burocracia en los aplicativos informáticos retenga retenciones de forma indebida sobre operaciones inmobiliarias formalizadas durante el primer semestre del año.
La variable crítica para monitorear en los próximos trimestres será el índice de reinversión de las utilidades desgravadas dentro del mercado de la construcción en el NEA. Si el incentivo del 100% de exención en los resultados de enajenación logra que los capitales acumulados en la agroindustria (madera, yerba y tabaco) se canalicen hacia desarrollos inmobiliarios residenciales en la provincia, Misiones logrará morigerar el encarecimiento relativo de los alquileres. Los tomadores de decisiones deben seguir de cerca la elasticidad de la oferta de viviendas en los municipios del interior, ya que una oferta rígida ante este shock fiscal simplemente ampliaría el margen neto del propietario sin traducirse en una mejora real para el bolsillo del inquilino misionero.
