Hipotecas divisibles: qué son y por qué cambian el juego
El Gobierno Nacional reglamentó la posibilidad de constituir hipotecas divisibles sobre proyectos inmobiliarios, una herramienta clave para fomentar el crédito, dinamizar la construcción privada y facilitar el acceso a la vivienda en todo el país. La medida fue oficializada a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial.
La norma permite que un banco otorgue financiamiento a desarrolladores o compradores de unidades en construcción -los denominados proyectos “desde el pozo”- mediante una hipoteca global que luego puede dividirse por unidad funcional o lote, incluso antes de que el terreno haya sido legalmente subdividido. Esto representa un cambio sustancial para el mercado, que hasta ahora exigía completar la subdivisión y escrituración individual antes de permitir el uso del crédito hipotecario.
Desde el sector privado, la medida fue recibida con entusiasmo. Aarón Ortas, corredor inmobiliario y titular de Fénix Inmobiliaria, explicó su impacto concreto: “Imaginá que arrancás un edificio sin tener que vender una sola unidad. Ahora podés hipotecar el terreno y la obra, pedir un crédito para todo el proyecto… y apenas vendés departamentos o lotes, esa hipoteca se divide por unidad”.
Y agregó: “Esa división se plasma legalmente cuando se firma la escritura final, cada comprador asume su parte de la deuda y vos, desarrollador, liberás la hipoteca original. ¿El resultado? El banco financia el pozo, cada comprador paga su propio crédito, y vos cobrás desde la preventa sin usar tu capital”.
Según detalla la resolución, podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o subdivisiones que den origen a parcelas individuales. Será condición que el inmueble esté libre de otros gravámenes (o que estos sean reconocidos por el acreedor), que exista un proyecto urbanístico aprobado y que el acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para dividir la garantía hipotecaria.
Además, se establece que las partes podrán autorizar la cesión, securitización o integración de estas hipotecas a fideicomisos financieros, así como la emisión de letras hipotecarias, según la legislación vigente.
La medida busca dar respuesta a una necesidad estructural del sector: la escasez de herramientas de financiamiento para proyectos en etapa temprana. Hasta ahora, la imposibilidad de generar hipotecas sobre propiedades no terminadas limitaba el acceso al crédito tanto para desarrolladores como para compradores, afectando la oferta de vivienda en un contexto de déficit habitacional creciente.
En paralelo, el Gobierno también reguló la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie, es decir, sobre el derecho a construir en un terreno sin necesidad de ser propietario del suelo. Esta figura permite hipotecar la rasante, el vuelo o el subsuelo, siempre dentro del plazo de duración del derecho de superficie, ampliando aún más las opciones para dinamizar el mercado.
Con este nuevo marco legal, el crédito hipotecario vuelve a aparecer como una opción viable tanto para quienes construyen como para quienes sueñan con acceder a una vivienda, incluso desde las primeras etapas de un desarrollo.
