Invertir en turismo en Argentina, una estrategia para cada perfil de inversor
El número de llegadas de turistas internacionales subió en el mundo de 25 millones de viajeros en 1952 a 1.400 millones en 2019, sin duda la fecha de inicio de este crecimiento exponencial de los viajes tuvo que ver con el debut de los vuelos comerciales en jet. (Fuente: O.M.T., Organización Mundial del Turismo / Naciones Unidas).
Desde ese momento, nunca paró de crecer (hasta el 2020 obviamente).
Hoy, pandemia mediante, la realidad es otra, aunque esta inmensa rueda del turismo que gira, es imposible detener. Estamos en una situación donde entrar al negocio y posicionarse en un destino turístico es una oportunidad única, para quien mira mas allá de la coyuntura.
Asesorando al Cliente /“Paciente”
Muchas veces me han consultado inversores “outsiders” al Turismo:
? “¿Quiero invertir en un hotel, ¿cómo y dónde me conviene hacerlo?”
Siempre mi devolución es quizás inicialmente frustrante: “La respuesta la tiene Ud., de acuerdo a las siguientes preguntas básicas”:
Cuénteme, por favor?
- ¿Cuál es el monto aproximado de la inversión que pretende realizar?
- ¿Cuánto de su tiempo pretende dedicarle a este negocio?
- ¿Por qué le interesa el negocio hotelero?
- ¿Qué idea tiene referida al rol a ocupar en el negocio: ¿Pasivo o activo?
Este último es un dato clave tan importante como la cantidad de dinero que piensa invertir.
Paso ahora a describir mas detalladamente este último punto para que se entienda la visión personal que quiero transmitir.
Rol Pasivo
Es un perfil de inversor que opera totalmente Independientemente del monto a disponer que puede ser desde U$D 50.000 (cincuenta mil dólares) haciéndose propietario de una habitación o hasta quizás media habitación de un hotel en un destino turístico.
Puede llegar hasta los U$D 20.000.000 (veinte millones de dólares) construyendo un edificio nuevo desde cero o comprando un hotel existente de 100 o 200 habitaciones, -según su posible localización y características-para luego entregarlo previa firma de un contrato de gerenciamiento a alguna cadena nacional o internacional, por un plazo que puede ir de 10 a 30 años.
Dicho de otra manera: invierto en la compra o construyo y luego lo entrego a un tercero que lo opera en forma completa.
En ambas situaciones como inversor pasivo pongo dinero en un proyecto y cada equis cantidad de tiempo recibo mi renta sin ocuparme e incluso ni me entero del día a día de mi negocio.
Rol Activo
Abarca desde lo que yo llamo “proyectos personales”-donde además de un negocio-se gesta una propuesta personal de vida seleccionando un destino turístico que nos atrajo por alguna razón y lo elegimos para instalarnos.
Sin embargo, aquí hay un típico error: Nos puede gustar mucho un determinado lugar donde alguna vez estuvimos como TURISTA aunque es muy diferente a establecernos ahí y trabajar en el rubro.
Esta observación intenta remarcar los diferentes roles y las nuevas responsabilidades que tendremos en ese nuevo “entorno soñado”.
Estos proyectos son en general de escala pequeña. El monto inicial de la inversión es cerca de U$D 30.000 /40.000, (treinta/cuarenta mil dólares) con la compra de un terreno en un destino interesante o con potencialidad turística y la construcción de una infraestructura de alojamiento mínima, siendo muchas veces la propia residencia del emprendedor como primer eslabón.
Al ser uno mismo el que se va a ocupar de atender el emprendimiento en forma personalizada podemos empezar con poca capacidad de alojamiento.
Conozco muchos proyectos de 2, 3 o 6 cabañas que, si se los administra con rigor, con mucho trabajo y dedicación personal son rentables en una escala básica manteniéndose en pie la infraestructura, introduciendo algunas mejoras y ampliaciones cada cierto tiempo.
En la siguiente escala del rol activo, encuentro cada vez mas grupos de inversores que, en el interés de diversificar su portfolio, apuestan al alojamiento turístico, en montos que se inician aproximadamente desde los U$D 2 (dos millones de dólares).
Comprar un terreno, construir y luego operar o lo que sucede mas frecuentemente, contratar la franquicia o el gerenciamiento de una marca, es una estrategia cada vez mas presente para inversores nacionales.
En muchos casos, manteniendo sus negocios de origen, se abren al negocio del turismo y el alojamiento, invirtiendo en activos con localizaciones estratégicas, empezando un camino virtuoso, con inversiones en bienes raíces que mantienen su valor a través del tiempo.
Está en ellos, en su estrategia y en la atención que le pongan al proyecto, la agregación de valor con la marca, el perfil y la fuerza que le pongan a su negocio, para que crezca en número de habitaciones y encontrando nuevos destinos donde potencialmente expandirse.
¿Invierten las Cadenas Hoteleras?
Las grandes marcas hoteleras internacionales, en los últimos 20 años han dejado de invertir en hoteles propios y se han enfocado en operar hoteles de terceros en todo el mundo, el portfolio de hoteles de su propiedad no es mas del 10 % de su total de hoteles operados.
Mucha gente lee en los diarios y dice “viene la cadena hotelera XXX a invertir en nuestro destino”, no es así?, el que viene es un Inversor (últimamente de capitales nacionales) que busca, contrata y lleva a la marca a establecerse en ese destino para que lo opere o le de el nombre a su futuro emprendimiento.
Nuevas Estrategias para entrar al negocio. El cambio de actitud de las cadenas hoteleras
Hoy en día han surgido una variedad de situaciones intermedias -a las que enuncié previamente- que son mas que interesantes.
Estas opciones nos permiten involucrarnos si estamos por ingresar al negocio, o cambiar el rumbo en caso de querer reinventarnos en forma ordenada, si es que ya somos parte del rubro del alojamiento turístico.
En general, las marcas y cadenas hoteleras a nivel mundial (Marriott, Accor, Hilton, Hyatt, etc.) han flexibilizado sus exigencias para la firma de contratos de operación de los hoteles.
Estas marcas han generado mas allá de las típicas franquicias que conocemos en los otros rubros de negocios, algunos nuevos criterios de administración y operación hotelera, los denominados “soft brandings”. ¿Que significan? Suavizar las exigencias de la marca.
Esto abre al inversor a la posibilidad de contratar por plazos mas cortos a lo habitual a algunas de sus propuestas de trabajo ofertadas en forma individual como, por ejemplo: la administración del hotel, el marketing, las compras consorciadas de insumos o la operación del día a día.
Este camino también esta siendo transitando por algunas de las mas prestigiosas cadenas hoteleras de origen nacional: Aadesa, Amerian, Alvarez Arguelles, etc, lo cual ha significado una gran ventaja, tanto para los nuevos inversores, como para los que ya tienen un hotel que muchas veces es parte de un negocio familiar y que quieren “relanzarlo”.
En ambos casos el inversor es consciente que, entre otras habilidades hoy es clave manejar las redes sociales y sus códigos como lo hacen las cadenas hoteleras.
También las marcas se ocupan de adaptar y mejorar los servicios ofrecidos y la funcionalidad del hotel, con parámetros mas racionalizados. Esto sirve como para dar un “golpe de timón” a su negocio, mejorando su estética y su posicionamiento general.
Hoy en Argentina existen situaciones, donde incluso conviven dos operadoras en un mismo negocio: una cadena opera el hotel desde el punto de vista del mercadeo, poniéndolo bajo el paraguas de su marca y otra cadena, especializada en la operación del día a día, lo administra.
Conclusión
Mi intención con esta primera nota, es ayudar a Ud. a descartar los siguientes dos pensamientos:
- “El negocio hotelero es complejo y solo para especialistas”
- “Los montos a invertir son muy grandes”
*Consultor en desarrollo turístico e inversiones a nivel Nacional e Internacional. sergiodobrusin@gmail.com
