En octubre y organizado por la Cámara Inmobiliaria de la provincia, se llevará a cabo el primer congreso internacional que buscará debatir sobre contexto económico , posibilidad de negocios, tendencias, construcción con cuidado medioambiental, con expositores y referentes de la Argentina, Brasil y Paraguay.
Pablo Daviña, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones explicó a Economis que la iniciativa busca generar un mayor vínculo comercial en la zona fronteriza con el objetivo de atraer inversiones.
“Queremos que sea un trabajo integrado por eso lo llamamos De Las Misiones. Interactuar sobre el desarrollo inmobiliario, la legislación de los países, generar condiciones para las inversiones”.
El evento se desarrollará el 26 y 27 de octubre y entre las ponencias estará el arquitecto, planificador urbano, Eduardo Saldivia, sobre Arquitectura y Ciudades Sostenibles.
Una conferencia de entrenamiento sobre Marketing Inmobiliario a cargo de Gustavo Ortolá, desarrollador inmobiliario y Fundador y Director de GO Real Estate.
Sobre actualidad económica brindará una conferencia el economista, Alejandro Vanoli, director de Synthesis Argentina y sobre Proyectos de Bonos de Carbono referirá Adrián Cosentino, especialista en Finanzas Corporativas, Banco y Financiamiento Sostenible.
Una de las jornadas contará con un panel de mujeres a cargo de la Cámara Inmobiliaria de Misiones. Y se hablará de Nuevas Tendencias en Formación Inmobiliaria, Experiencia EEUU a cargo de Ileana Bogaert, coordinadora global de NAR para América del Sur, asesor inmobiliario de Global Broker.
Finalmente, entre otros expositores estará Matías Salvatto Co-founder & CEO @Asteroid Technologies, brindará una charla innovadora, “Todos Podemos Cambiar el Mundo”.
Habrá ronda de negocios, se abordará sobre domótica, realidad virtual aplicada al Real State, requisitos para Invertir como extranjero, entre otros temas.
Caos, preocupación e incertidumbre es lo que reina entre inquilinos y propietarios tras la decisión de suspender la Ley de Alquileres. La reacción fue inmediata y la opción es la calle.
Arde el ámbito inmobiliario después de la decisión del Gobierno de derogar la ley que regula el mercado de los alquileres.
Tanto comercializadores como analistas coinciden en que el marco no va más, y el Gobierno sigue sin aportar detalles respecto del modelo normativo que viene y la opción de establecer un cambio vía DNU habría perdido peso ante la posibilidad de tratar el tema en el Congreso.
Mientras tanto reina el caos y la preocupación, y la reacción fue inmediata: la oferta se desplomó y múltiples propietarios decidieron cancelar reservas y pre acuerdos.
En este marco, Daniel Adler, especialista en Educación Financiera y Emprendedurismo, afirmó que “en Argentina la principal discusión, dentro de los debates por la Ley de Alquileres, se refiere al índice utilizado para la actualización de los contratos. Necesitamos una Ley equitativa y que no deje en inferioridad de condiciones ni a propietarios, ni a inquilinos”.
Es que hoy urge una nueva ley de alquileres, ya que no se trata solo de la suspensión de la existente
“El problema es el ajuste -explicó Adler-, si el aumento del alquiler es muy bajo, el propietario pierde frente a la inflación, sobre todo si se trata de un contrato a largo plazo. La idea es que el incremento sea mensual y que represente el 50% de la inflación. Por ejemplo, si la inflación es del 5%, el aumento mensual del alquiler será del 2,5%, más bajo y previsible. No se aumenta el 100% de la inflación y se trata de un incremento es exponencial para el dueño de la propiedad, que le podrá pelear a la inflación” y completó: “en caso de recurrir a 3 meses impagos por parte del inquilino, se desaloja, sin más miramientos. Esto debe quedar bien c laro y sin que queden dudas”.
En tanto explicó que el plazo de duración “no es tan importante”: “El plazo debe convenirse entre las partes ya que hay inquilinos que le van a invertir dinero a una propiedad, van a pintar, a comprar muebles a medida, etc y proyectan utilizar la propiedad a más largo plazo. Allí el dueño podría flexibilizar y extender el plazo sin inconvenientes ni necesidad que sean solo 2 o 3 años”.
Por último, se refirió a las garantías, y a los inconvenientes que puedan aparecer, como por ejemplo, el caso de inmobiliarias que solo aceptan garantías del mismo distrito, o no aceptan propiedades a nombre del inquilino, etc. Respecto el especialista dijo que propone que “en esos casos, deberían existir garantía municipales o provinciales para ayudar a los inquilinos y podrían instaurarse a través de los bancos provinciales, Banco Nación o de los Municipios respectivos, sin costo comercial”.
El impacto
Según señalaron fuentes del Colegio Inmobiliario Profesional (CPI), la disponibilidad de unidades retrocedió a menos de 1.100 casas y departamentos en alquiler tras conocerse la decisión oficial de cambiar la normativa, cuando el promedio histórico es del orden de los 6.500 inmuebles.
“Los inquilinos con contratos se comunican para saber cómo les afecta toda esta situación, mientras que lo s propietarios retiran departamentos”, comentó Marta Liotto, titular de la entidad.
“A las personas que tienen contratos vigentes les informamos que todo queda según lo firmado. Pero la realidad es que desconocemos la letra chica de lo que puede incluirse en la nueva medida. Sólo nos resta esperar”, añadió.
Liotto sostuvo que “para nosotros este contexto es un problema. Llaman y dicen que, si volvemos a los dos años de contratos y la libre pactación de precios, como ocurría antes, mejor esperar para volver a alquilar el inmueble. El Gobierno hizo anuncios sin respaldo que complicaron la situación”.
Incertidumbre
De lo que sí hay certezas entre los comercializadores es que, si el Gobierno opta por trasladar el cambio de ley al Congreso, el tiempo para la consolidación de un nuevo régimen de celebración de contratos y pagos se demoraría al menos varias semanas.
“Estamos hablando de un tiempo incierto”, reconoció Liotto. La directiva comentó que el CPI se puso a disposición de Presidencia y la cartera de Economía para aportar detalles técnicos respecto del funcionamiento de la escena inmobiliaria tal como está. Pero que desde el oficialismo aún no recibieron notificación alguna.
Mientras tanto, en el ámbito de los inquilinos se acumulan las quejas por la decisión de los propietarios de congelar o directamente anular las reservas concertadas en las últimas horas
Respecto del escenario que viene, organizaciones de venta de inmuebles como CAMESI sostienen que el Gobierno evalúa mantener vigente el marco actual para los contratos vigentes mientras que, en el caso de los nuevos acuerdos, se volvería al viejo esquema de dos años de contrato y aumento negociado “libremente” entre las partes.
Aunque esta posibilidad es la que más se comparte entre las inmobiliarias, lo cierto es que hasta el momento el oficialismo no ha informado mayores detalles acerca de cómo continuará ese nicho en un contexto de aumentos desbordados, oferta casi inexistente y acuerdos que en múltiples casos ya se cierran en dólares.
Los inquilinos
Por el lado de quienes alquilan, Inquilinos Agrupados divulgó un comunicado en el que destacó que “es una incógnita lo que hará el Gobierno nacional, aunque no hay dudas ya de que ha demostrado una incapacidad gravísima para controlar el cumplimiento de la ley de alquileres”.
“Los alquileres se están dolarizando, no hay contratos registrados y cerraron el área de alquileres del Ministerio de Hábitat de Nación”, indicó la organización.
Por Gerónimo Odriozola, Broker inmobiliario de Remax Roble. En los últimos años el mercado inmobiliario presenta características diferentes a las que estábamos acostumbrados quienes estamos en el rubro. Los cambios de hábitos en la vida diaria hicieron que quienes buscan mudarse valoren algunos aspectos que antes no eran prioridad. Un balcón, un jardín, estar cerca de un espacio verde, alejarse de la ciudad, son las prioridades que hoy prevalecen a la hora de buscar un hogar.
El mudarse a la vida que uno quiere hoy es sinónimo de más confort hogareño. La pandemia nos hizo conectar más con nosotros y con nuestro entorno. Sentirnos a gusto, sentirnos seguros, poder trabajar desde casa pero también encontrar el disfrute en casa o en el barrio, se han convertido en tendencias que hoy vemos cuando nos encontramos con un cliente que busca una propiedad.
En este contexto, notamos características muy visibles en la búsqueda de este tipo de inmuebles: los lotes, sin lugar a duda, son la vedette de esta era. Principalmente impulsados por dos factores: la necesidad de contar con un poco de verde, sumado también a la baja en el costo de la construcción. Estos dos factores generaron una demanda de lotes como nunca habíamos visto en los últimos años.
Los departamentos sin balcón pasaron a ser inmuebles con una rotación muy baja. Una de las principales características que nos piden los compradores a la hora de enumerar qué es lo que buscan en un departamento con balcón.
Las casas en venta en barrios cerrados y countries (publicadas en precio de mercado) pasaron a tener gran aumento en la demanda. Hoy, el parque, la seguridad y los amenities son muy valorados.
En 2020 todos nos preguntamos qué huellas iban a dejar la pandemia y el aislamiento. Hoy ya podemos dar algunas respuestas: la casa hoy es más que nunca un refugio. Un lugar seguro. Un espacio propio desde el cual vincularnos con los demás, el entorno y la naturaleza. El mercado inmobiliario va cambiando en este sentido: los barrios privados, los departamentos cerca de los espacios verdes y/o con balcón, los PH con patio, las casas con parque son hoy las propiedades más solicitadas por la mayoría de los clientes. Debemos estar atentos a estas necesidades, que en la actualidad son tendencia.
Mientras el Gobierno y la oposición no se ponen de acuerdo sobre cómo mejorar la situación de inquilinos y la rentabilidad de los propietarios, los alquileres se mueven al ritmo del humor social y sin control en muchos casos por encima de la inflación acumulada en el último año. En ese escenario, Posadas es la ciudad donde más se incrementaron los alquileres, según coinciden distintas voces del sector inmobiliario.
Un estudio de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, coloca a la capital misionera como la ciudad donde más aumentaron los alquileres, con 107 por ciento, prácticamente el doble del promedio y 25 puntos por encima de la segunda ciudad más cara, Córdoba, donde aumentaron 82 por ciento los alquileres en el último año, según un relevamiento comparativo de diez plazas de tres ambientes -dos habitaciones-.
Llamativamente, en el caso de los departamentos de dos ambientes, Posadas tiene aumentos del 48 por ciento, bastante por debajo del promedio que marca 67 por ciento para 27 ciudades.
El promedio revela variaciones sensibles entre inmobiliarias, pero los corredores coinciden en que el alquiler en Posadas es caro en relación con la región. En algunos casos, estiman un promedio de 58 por ciento interanual de aumentos. En otros, un 80 por ciento.
La Federación Inmobiliaria de la República Argentina reveló en su último informe una caída en la Tasa de Actividad de caída de -14% en operaciones de alquiler y sin variaciones en operaciones de compra y venta, sobre el total de operaciones realizadas con destino a vivienda.
En el sector inmobiliario coinciden en que el problema es que hay mayor demanda que oferta. María Bower, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios, sostuvo que “encontrar hoy algo para alquilar se hace cada vez más difícil”.
“Consideramos, desde el Colegio, que deberíamos buscar algún tipo de mecanismo que permita exenciones a aquellos que puedan invertir en estos mercados, ya que estamos hablando del hogar de las personas, porque hablamos de alquileres de viviendas. Nos parece una acción interesante el hecho de ocuparse de que el mercado pueda tener más inmuebles que puedan ser destinados a locaciones urbanas”.
La dirigente culpó al Gobierno nacional por el alza en los precios. “Con la pandemia, el alquiler se planchó, porque durante un año, desde julio del 2020 los alquileres no se han movido. Nos encontramos, cuando llega la actualización de los doce meses, con porcentajes que tienen que ver con el 50, el último ha sido del 61 por ciento, o sea, no acompaña la totalidad de la inflación”.
“El interés del inversionista no está en construir para alquiler hoy, porque no encuentra la seguridad jurídica, ni tampoco podemos hablar de que tenga un recupero, una devolución en relación a la inflación galopante que tenemos. Habría que poner el ojo en ver qué beneficios o qué exenciones se podrá a hacer a aquel que podrá traer capitales para este mercado”, insistió.
En la misma línea, Pablo Daviña, sostuvo que “la oferta de alquileres supera a la demanda. Hay carencia de casas, y departamentos de 3 dormitorios. No se construye este tipo de inmuebles para el alquiler. Hay una alta demanda de unidades monoambientes y departamentos chicos de un dormitorio. Para ello hay unidades en oferta pero no alcanzan”.
“Este tipo de inmuebles no duran una semana de publicación que se alquilan y quedan muchas personas sin alquilar. Aquí falta aumentar la oferta. Por ello requerimos incentivos fiscales para que las personas vuelquen sus ahorros a la construcción de unidades para alquilar. En vivienda la ocupación es muy alta y es superada la oferta por la demanda”, explicó.
“El alquiler es el único servicio de la economía actual cuyo precio por ley no puede aumentar durante 12 meses en este proceso de escalada inflacionaria. Los ajustes los determinan los índices del BCRA y para nuestra región son aumentos significativos. Del 58% anual porcentaje que en nuestra zona los salarios y sus actualizaciones no acompañan. Como la oferta es escasa al término de la locación 36 meses los inmuebles se disparan sus precios y hace difícil al inquilino renovar. ¿Porque aumentan? Uno por escasez. Otro por la actualización fija y por último por inflación de expectativa. Las personas consideran que el peso se depreciará alrededor del 70% anual y como se obliga a mantener fijo sus precios por un año buscan cubrirse”, detalló.
“Por ello pedíamos desde la Cámara de Inmobiliarios que se puedan actualizar en forma semestral para que el impacto al inquilino sea menor y acompañe la pérdida de poder adquisitivo de los pesos. El Gobierno nacional impone a los propietarios de inmuebles la responsabilidad de mantener fijo el alquiler por 12 meses y no deja de inyectar billetes a la economía para saldar el déficit fiscal ocasionando mayor índice de inflación”, acusó.
Lo cierto es que en promedio, un departamento de tres ambientes en Posadas, con valor de referencia en mayo, era de 49.435 pesos.
La trayectoria del valor de alquiler exhibe un muy fuerte salto interanual (107,4%), posicionándola por encima del valor promedio de las plazas relevadas (en torno al 61%).
En contraste, el salario promedio del sector privado formal en Misiones se ubica, en ese mes, en torno a $ 93.811 , creciendo 57,9% ano/año, poco más de la mitad de la tasa de crecimiento de los alquileres.
En base a estos dos datos, se puede estimar el peso de un alquiler de estas características sobre el salario promedio: el mismo representa el 52,7%, siendo la proporción más alta desde 2009 (en agosto de ese año fue de 53,1%). Respecto al trimestre anterior pegó un salto de casi diez puntos porcentuales de participación sobre el salario (en febrero 2022 era de 43,4%)
De los últimos cuatro años, la menor proporción de alquiler sobre salario se ve en noviembre de 2019 (35,1%), momento donde el salario crecía por encima del valor de alquiler.
En relación con la Canasta Básica Total que mide el IPEC, en mayo de 2022, tenía un valor estimado de $ 135.081 para un hogar tipo 2. Ante ello, el peso de un alquiler de este tipo sobre la CBT misionera es este mes de análisis es del 36,6%, algo menor que la observada un año atrás (41,3% en mayo 2021) a partir de un fuerte incremento de la canasta (crece por encima de los alquileres, +133,9%).
Tomando como ejemplo a una familia tipo II (varón de 35 años, mujer de 31 años, niño de 5 años y nena de 8 años), y suponiendo que ambos adultos tienen empleo y un ingreso promedio en línea con lo detallado, totalizaron unos $ 187.622, por lo que el alquiler se llevaría el 26,3% de esos ingresos; la CBT concentra el 72% de esos ingresos.
Comparado contra igual mes de 2021, el alquiler pesa más sobre los ingresos de los hogares: en mayo de ese año, participaba del 20,1%, mientras que la CBT lo hacía en un 48,6%.
Gráfico 1. Alquiler, salarios y participación sobre el mismo. Dpto. 3 ambientes Posadas
Fuente: elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario, MTEySS de la Nación e IPEC Misiones
Para un departamento de dos ambientes en Posadas, el valor de referencia para mayo era de $ 23.570
El valor de alquiler muestra una trayectoria notablemente distinta al caso anterior: la suba interanual es de apenas el 47,8%, sesenta puntos porcentuales por debajo de la suba de un departamento de tres ambientes.
El salario promedio del sector privado formal en este caso representa el 25,1%, una proporción menor a la registrada un año atrás (en mayo 2021 fue del 26,8%).
A diferencia del caso anterior, la variación año/año del valor del alquiler estuvo por debajo del crecimiento del salario.
En relación con la Canasta Básica Total, el peso de un alquiler de este tipo sobre la misma en este mes de análisis es del 17,4%, menor que la observada un año atrás (27,6% en mayo 2021) a partir de un fuerte incremento de la canasta.
Tomando como ejemplo a una familia tipo II (varón de 35 años, mujer de 31 años, niño de 5 años y nena de 8 años), y suponiendo que ambos adultos tienen empleo y un ingreso promedio en línea con lo detallado, los mismos totalizaron unos $ 187.622, por lo que el alquiler se llevaría el 12,6% de esos ingresos; la CBT concentra el 72% de esos ingresos.
Comparado contra igual mes de 2021, el alquiler de este tipo pesa menos sobre los ingresos de los hogares: en mayo de ese año, participaba del 13,4%.
Gráfico 2. Alquiler, salarios y participación sobre el mismo. Dpto. 2 ambientes Posadas
Gráfico 3. Variación % interanuales de alquileres, salarios y CBT. Posadas
Fuente: elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario, MTEySS de la Nación e IPEC Misiones
Con la actual ley de alquileres en Argentina, lejos de lograrse una mayor tranquilidad, tanto por parte de los inquilinos como de los propietarios, se generó gran descontento entre los involucrados. Los argentinos reprueban la utilidad de la ley a partir de la reducción de viviendas disponibles y la continuidad del alza de los precios. Actualmente el Congreso debate en comisiones varios proyectos de reforma.
Mientras la nueva ley de alquileres se ensaya en los anexos del Congreso, con el mercado inmobiliario alterado y ningún valor de referencia, la problemática se siente en los grandes centros urbanos del país. En Ciudad de Buenos Aires (CABA) ahora los jóvenes deciden alquilar piezas por no poder aplicar a un contrato formal. Pero que pasa en Misiones, Economis consulto a varios referentes del sector inmobiliario, conocé que depara el sector en la tierra colorada.
Economis charló con Maria Bower, actual presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia, Romina Cortes, Miguel Macri de inmobiliaria Macri. Todos concuerdan que la actual Ley generó imprevisibilidad en el sector y por eso los propietarios decidieron resguardarse y quitaron sus propiedades de la oferta, la demanda actual es elevada y no se llega a cubrir.
La demanda de los propietarios misioneros es que los contratos a 2 años son muy extensos y el alquiler congelado por 12 meses es muy inconveniente por la actual inflación, por lo que de alquilar deciden subir mucho el precio inicial. Del lado de los inquilinos el temor es no poder cumplir con las actualizaciones de los valores, ya que la inflación va muy por delante de la actualización de los salarios.
La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados realizó una nueva ronda de consultas sobre la reforma a la ley de alquileres, en la que persistieron profundas diferencias ya que mientras las entidades de defensa de los inquilinos piden mantener la actual norma, los martilleros, corredores inmobiliarios y propietarios piden cambiar la extensión de los contratos y su actualización anual. En ese marco, los inquilinos van a seguir sufriendo los considerables aumentos: para mayo, la actualización estará rondando el 55%.
El dato fue aportado por el Foro Profesional Inmobiliario que no tardó en señalar la escasez de inmuebles para alquilar: tanto en departamentos como en casas. Muchos propietarios aguardan el avance del debate sobre la Ley de Alquileres antes de poner sus propiedades en alquiler. El duro impacto para los bolsillos de los inquilinos está relacionado por el dato de inflación de marzo que elevó las expectativas para el resto del año. En la Ciudad de Buenos Aires, un alquiler en zona media ya se encuentra en torno a los $50.000 sin contar expensas, que en su mayoría ya oscilan entre los $10.000 y los $20.000.
Romina Cortez
¿Cuál es la oferta? ¿Cuál es la demanda de departamentos en Posadas y cuáles son los precios con los cuales cuentan ahora en las inmobiliarias, empezando por un mono ambiente?
Mira, vamos a empezar con la oferta y la demanda. La demanda es altísima. Si la oferta: mínima. No hay mucho, la verdad que milagroso tener algo. Nosotros, por ejemplo, ahora con respecto a los monoambientes céntricos, tenés que hablar aproximadamente, de una alta gama, de un departamento de $35000, un ambiente en un edificio prácticamente nuevo. Algo más o menos más abajo tenés que hablar de $20.000 o $25.000 si es que con mucha suerte y mucho amor encontrarás algo. Esos precios siempre más expensas y más servicios, ya no hay nada que venga con luz, agua y todo eso incluido. Por ahí un poquito más alejado, por ejemplo, tenemos un edificio que administramos en Bustamante y Lavalle, acabamos de alquilar un monoambiente en $20.000 + $5.000 de expensa y, se puso un día y se mostró y se alquiló.
Los de un dormitorio, por ejemplo, nosotros estrenar teníamos, digo teníamos porque se alquiló el edificio entero con 15 unidades en Alemania y Francisco de Haro, en 25000 + 6000 despensa y la verdad que se alquiló todo rapidísimo en menos de 1 mes.
Sí hablamos de un dormitorio céntrico en un edificio premium de un dormitorio, tenes que hablar que parten más o menos de los $50.000 mas expensas de $15.000 o $13.000, es decir $60.000. De 2 dormitorios tienes que hablar de $70.000, $75000, $60.000 cómo lo más barato claro, siempre más expensas y de 3 dormitorios de $95.000, $100.000, $120.000 y hasta $140.000.
Ahora, por ejemplo, yo tengo una búsqueda de algún departamento frente al río para que te des cuenta la demanda que hay con la poca oferta, el señor puede pagar hasta 1.700 dólares y no tengo nada para ofrecerle porque no hay nada en alquiler y 1.700 dólares son 335.000 pesos.
¿Y, qué están haciendo? ¿Se están haciendo inversiones, está buscando alguna solución para esta falta de ofertas? ¿Por qué hay falta de oferta?
Yo creo que una cosa viene de la mano de otra cosa. Yo creo que esta ley de alquileres nueva desfasó mucho el mercado, los precios se elevaron mucho. Al tener que estar siempre el propietario especulando en cuanto es la inflación que ayer, por ejemplo, en la calculadora te daba un 53,97% lo que se tenía que actualizar el valor de un alquiler, el propietario dice: tengo que esperar todo un año, me aseguro no licúo mi plata y le meto a las nubes y siempre hay 1 que te paga, entonces al haber departamentos en precios de un dormitorio 40.000 (que es barato) se alquila al toque y la gente que tiene contratos viejos que por el propietario le dice “bueno sabes que tu alquiler estaba 30.000 yo te voy a llevar a 45.000, y viven en un departamento relativamente lindo y renuevan. Entonces es como que lo que entra te sacan de las manos y lo demás se renueva y entonces ese chico que viene a estudiar, ese que se quiere independizar, busca y no hay.
El precio de mercado acá, en lo que es Posadas ya está marcado y hay edificios que están en construcción y les falta poco para terminar. En cuanto a el valor de la inversión, hoy si vos tenés una ley de alquileres que es tan incongruente, y se está trabajando, ojala se pueda modificar algo y que con eso se vuelva a la normalidad, pero no creo que sea tan a la brevedad.
¿Y, cuáles son las modificaciones que se tendrían que hacer para que de a poco comience a volver a la normalidad?
Y mira, yo creo que se debería permitir la indexación semestral como había antes, porque entonces el propietario no especula un año. Porque depende de la inflación y hay gente que dice: “la inflación va a ser del 100%, va a ser de tanto” y cuando se hizo esta ley, se creyó que índice iba a ser un 20% y resulta que hoy estamos hablando de 53, casi un 55%, es mucha la diferencia y el inquilino se asustó en ese momento y dijo: “si yo voy a cobrar tan poquita plata, el departamento que valía 20, voy a pasar a pagar 45” y en ese año hubo un gran desfasaje de montos y como ese desfasaje de montos de instaló, al año siguiente, en el 2021 ya estaba instalado el mal, es decir, no fue un 20 fue 53 y la gente se acostumbró.
Hoy le comentaba a un inquilino que no se sabe si va a ser de un 75 o de un 25% porque de la noche a la mañana aumenta y cambia todo, no hay una previsibilidad. Yo creo que si le dan la posibilidad del propietario decir: “yo en 6 meses voy a reveer mi alquiler, voy a ver cuánto me queda” también ahí los precios bajan porque el propietario también se tranquiliza.
Una inversión de 50.000 dólares, que es hoy lo que vale un monoambiente en Posadas o de 100.000 a 250.000 dólares que es lo que vale un 2 dormitorios, el propietario obtiene una rentabilidad mínima y es como tener un capital muerto.
La Asociación de Inquilinos pensó que esto iba a ser un bien y la realidad que hasta para ellos fue algo malo.
¿Hasta que salga la nueva ley cómo se manejan las inmobiliarias?
Hasta eso hay que manejarse con la reglamentación vigente, que es la ley anterior. Seguramente la nueva ley no será retroactiva así que va a ser de acá en adelante.
Con esto aumentan los contratos en negro. Tanto los inquilinos como los propietarios tienen mucha incertidumbre. Esta ley fue perjudicial para ambas partes porque la suba es por encima del aumento del sueldo del inquilino y de igual manera no llega a igualar el porcentaje de la inflación por lo que el propietario también termina perdiendo.
¿Cómo está la situación de Misiones en cuanto al precio de los alquileres?
Misiones es una de las provincias con los precios más caros del NEA, Posadas es una de las ciudades más caras y los sueldos son igual que en cualquier parte del país y es más alto el alquiler.
Miguel Macri
¿Cuánto sale alquilar un monoambiente en Posadas?
De promedio buen ambiente fuera de la zona céntrica, los más económicos arrancan alrededor de 15000. Los departamentos céntricos de un dormitorio económico 15000 a 20000.
Dos dormitorios 40000 y tres dormitorios de 55000 a 60000. A veces hay que incluir las expensas también dependiendo del tipo y la características del edificio.
Un barrio de la periferia puede llegar a encontrar un departamento de 1 dormitorio un poco más económico, pero también hay que evaluar la distancia, el transporte, etc.
¿Cuál es la situación de la oferta y la demanda?
La demanda supera ampliamente la oferta disponible en departamento, en viviendas en alquiler. La conducción, el esfuerzo económico que se da por parte de empresas privadas y públicas no alcanza a satisfacer la demanda, Al analizar los factores que influyen para la escasa oferta, encontramos que pasa a nivel nacional, no solo en la provincia. Además, muchos propietarios prefieren ponerlo a la venta en lugar de alquiler.
¿Y hasta que se sancione esta nueva ley de alquileres con qué sistema se están manejando las inmobiliarias?
Y hasta ahora, de acuerdo a lo que marca la ley, un incremento anual indicado por el índice Banco Central de la República Argentina, que oscila alrededor del 55% anual.
¿Y ustedes cómo inmobiliarios que les convendría que se sancionen en esta nueva ley?
Nosotros hicimos oír nuestra voz en el Congreso nacional, donde se está tratando ahora amor, pues el amor de la modificación o reforma de la ley de alquileres vigente a través de la Federación que nos nuclea a todos los colegios inmobiliarios del país y a las cámaras del país. Nosotros viendo, estudiando al ser parte del mercado de la oferta y la demanda, creemos que lo más acertado es hacer contrato de alquiler por 24 meses y darle libertad a las partes para acordar los incrementos, eso sería lo más justo cada 6 meses. Eso le da seguridad y previsibilidad a ambas partes. Por ejemplo, los propietarios me dicen que 3 años es mucho tiempo y otro poniéndonos del lado del inquilino, ellos quieren firmar un contrato, acordar los 24 meses pero sabiendo que incrementó tienen. Tienen mucho temor de un incremento futuro. Lo más justo sería contrató a 24 meses incremento cada 6 meses. Eso facilitaría mucho la oferta, animaría a los propietarios a invertir y a ofertar las propiedades en alquiler. La ley vigente generó un temor a los propietarios en cuanto a lo largo del tiempo, 3 años es mucho tiempo. Y para quien alquila el incremento de golpe es mucho, es muy fuerte. El incremento anual ahora oscila alrededor del 55%. Es mucho, ¿Qué inquilino tuvo semejante aumento de ingreso en sus haberes? Pero también la inflación fue mayor. Más allá de la oferta y la demanda el problema es la inflación. Genera mucho temor en la población y le quita mucho poder adquisitivo. Lo que lo que habría que corregir, lo principal del momento que atravesamos, la mayor dificultad es la inflación.
Entonces ¿A pesar de que el aumento es mucho para el inquilino, sigue siendo menor para cubrir el salto de la inflación y además también es mayor a lo que puede llegar a subir el sueldo o salario o los ingresos del mismo inquilino?
Eso es una media, porque hay contratos vigentes actualmente, que está muy por debajo del punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. Por ejemplo, para darte una idea en un mismo edificio tenemos departamentos alquilados en 18000 con la misma ley, pero en el mismo piso, arriba, al lado, dentro del mismo edificio, un departamento con las mismas características hay contratos y alquileres por 30000, 35000. El departamento que tuvo un mayor aumento de alquiler se desocupó y un nuevo contrato de alquiler de cara a la oferta y la demanda buscó un punto de equilibro de entre 35000, o sea tiene 10000, 15000 que el departamento de al lado porque la demanda es alta y el otro tiene un contrato más viejo y por eso su precio va a ser menos que el nuevo. Hay mucha disparidad. El mercado, está muy desigual. Hay contratos que son muy bajos, otros medianamente bien y otros muy caros y como el incremento es alto, no pueden pagar y se van y otros están cumpliendo el contrato pero están pagando muy poco. Por eso hay que corregir esa disparidad dejando que las partes libremente acuerden los incrementos.
Al ser un contrato de 3 años y a pesar de pagar un porcentaje de tasas y sellos mayor, un inquilino me decía: “pero Miguel , yo quiero ser un contrato, ¿sabes cuánto se paga al año?” No, yo no te puedo decir porque eso indica el Banco Central, y me responde: pero fíjate si es mucho, como yo voy a pagar, yo necesito saber.
Con los contratos anteriores, usualmente se hacían por 24 meses y con incremento del 15 y un 20%. Había mayor libertad de acordar y había cierta previsibilidad de cuánto podría llegar a pagar a tiempo. Yo creo que tenemos que darle seguridad a todas las partes, legislar para la seguridad de todas las tardes que intervienen y aumentar la oferta de alquileres. La ley no va a corregir la escasez de oferta de alquiler. La ley tiene que dar las condiciones para que medianamente las partes puedan acordar algo justo para todos porque así tengamos una nueva ley de alquileres y la inflación sea como la que estamos atravesando, no van a aceptar llamada oferta en el mercado inmobiliario. La nueva ley de alquileres no va a crear instantáneamente nuevas propiedades para alquilar. Va a llevar su tiempo acomodar el mercado. Va a llevar tiempo corregir esto.
Marie Inmobiliaria
¿Cuál es la situación actual de la oferta y la demanda de los alquileres en Posadas? ¿Cuáles son los precios en los cuales se consiguen los alquileres?
Los monoambientes, dependiendo de la zonificación, están partiendo desde la base, si es céntrico, de 25000 para arriba, entre 20000 y 25000 para arriba. La realidad es que hay demasiada demanda y muy poca oferta de este tipo de unidades, en realidad de todo tipo de unidades pero la unidad pequeña, el monoambiente, o de un dormitorio es la que más tiene escasez en el mercado en este momento. Despues, departamento de un dormitorio, por ejemplo dependendiendo de la zona, pero ser zona céntrica, llámese Palomar, la zona del brete que está teniendo un auge grande, estamos hablando del departamento que arrancan en los 35000 para arriba y a esto hay que sumarle expensas y los que sea gastos de, Wifi y todos los servicios adicionales que cualquier vivienda necesita. De 3 ambientes arrancan de los 50000 para arriba, dependiendo de la comunidad que tenga.
En cuanto a la ley de alquileres y los aumentos que hay ¿Cómo lo ve el sector inmobiliario, como lo ven los propietarios y los inquilinos?
Y básicamente desde la sanción de la reforma de la ley de alquileres primero de julio del año 2020 se creó una gran incertidumbre que nosotros siempre dijimos que llegado el año íbamos a ver los resultados que eso aparejaba, pero el resultado que trajo es un aumento de más de un 53%, Cuando empezó la ley el detrimento de los precios, estaban más o menos al valor del mercado después la especulación de los propietarios que veían que mes a mes iban perdiendo su condición de alquiler y también el flujo y la demanda alzó muchísimos los precios. Entonces hoy entre el costo beneficio y el beneficio, no existe el beneficio para ninguna de las partes. Una de las partes no puede a veces solventar porque los aumentos no son acordes a los ingresos que tienen y también tenes a el propietario que le quedó bajo respecto a lo que también es el costo de vida o el costo de mantenimiento de la unidad en sí.
¿Y desde el sector inmobiliario, cuáles serían por ahí las reformas que ayudarían a que esto se normalice?
Y nosotros, a través del Colegio de corredores inmobiliarios que pertenecemos a la Federación inmobiliaria, tuvimos el martes pasado la posibilidad de que nuestros representantes asistan a los debates que se hicieron en la Cámara de Diputados y, básicamente lo que el sector fórmula es: Disminuir de duración del contrato y volver a los dos años como veníamos haciendo anteriormente a julio del 2020. Dar la libertad de consensuar entre el propietario y el inquilino un precio y un aumento acorde a cada provincia porque estás leyes se establecen para Buenos Aires, en donde están las grandes empresas, en donde operan otro tipo de nivel adquisitivo. Hay que tener en cuenta que un sueldo mínimo vital y móvil no alcanza los 40000 ¿como una persona solventaría su nivel de vida?
¿Entonces hay una disparidad entre Buenos Aires y el resto del país?
Si, hay una disparidad enorme y hay una disparidad también en cuanto al producto. Hay que tener en cuenta que acá la mayoría de los edificios y casas en renta son utilizados por estudiantes, por empleados de la administración pública, entonces no alcanza ni para el costo de vida, y a eso le tenes que sumar más los servicios que también aumentaron en una forma sideral. Por un lado, tenés el locador que invierte en una unidad para renta con la promesa que le van a pagar los 36 meses y con la promesa que le van a restituir el inmueble a un costo que hoy no le va a compensar nunca, que está muy por debajo de lo estipulado.
¿El costo beneficio no está favoreciendo a ninguno de los dos? Es decir, el propietario tal vez no recupera su inversión y el inquilino no llega a cubrir el aumento.
No, prácticamente no, porque fíjate que un departamento mínimo de un dormitorio y estamos hablando ni siquiera una unidad a estrenar, rondan los 50000 dólares y eso súmale que ellos lo pueden alquilar por 30000 pesos y Sobre eso tienen que tributar todo lo que es ingresos brutos y los demás tributos que atacan a la renta y no llegan a recuperar ni en el corto ni mediano plazo la inversión que hicieron.
¿Con la nueva ley de alquileres tampoco esperaban que los resultados sean a corto plazo?
No, no, yo creo que en el corto plazo, lo que básicamente se va a ver es la disminución, tal vez de los años de alquiler. Hoy por hoy, digamos, al no tener la rentabilidad, muchos propietarios han sacado del mercado de la unidad para alquilar y la pusieron a la venta, entonces tenemos sobrevaloración de ventas y no tenemos casi alquileres. Y también hay personas que piden que sobre esa renta que está vacía y la unidad que no está puesta alquilar, que se paga un impuesto de la renta ociosa que me parece que otra vez el locador tiene que ser el que tiene la carga tributaria.
Maria Bower
¿Cuál es la situación actual de la oferta y la demanda de los departamentos en Posadas y cuáles son los precios que se manejan?
El precio va a depender de dónde está el monoambiente, porque hoy en día en Posadas hay edificios con amenities, (edificios inteligentes) y los valores son bastante diferentes en relación a otros departamentos o que ya existían en el mercado o qué que se construyen también actualmente. Los precios pueden oscilar entre los 35.000 y 40.000 si tienen amenities. Más alejados del microcentro hay desde 15000 para arriba . En la zona de las universidades hay algunas personas que alquilan habitaciones dentro de las casas o tienen pequeñas habitaciones que no son monoambientes porque comparten dentro de la casa al baño y tiene valores inferiores incluso
¿Hay disparidad entre los precios que se manejan en CABA y el interior del país?
Si, no tienen nada que ver. Estamos muy alejados de los valores que hay en Buenos Aires, como también estamos alejados de los valores de sueldos que hay en Buenos Aires sobre lo que se calcula el índice previsto en los contratos de locación.
Igualmente, yo creo que hoy hay otros temas para hablar y no hablar de valores de propiedades, sino hablar de: ¿Cuáles son los problemas de la ley 27551 que se está tratando ahora en la comisión de legislación y sobre la cual va a emitir un dictamen esta comisión el 27 de abril? ¿Cuáles son los puntos álgidos y cómo afectó el mercado? Me parece que ése es el tema central en este momento porque acá no hay un problema de precios, acá el problema es que, salvo Misiones que tiene una característica particular en el tema de alquileres y creo que puede ser que otra gente de otra provincia tenga la misma circunstancia, el resto del país tiene nula oferta y que afectó directamente al mercado la entrada en vigencia de la ley 27551 porque generó una incertidumbre en el mercado en relación a qué índice va a terminar abonando y el índice previsto está calculado, no solamente con el índice de precios al consumidor, sino que se suma calculando un sueldo estable, pero hablando siempre sobre provincia de Buenos Aires, no sobre el resto del país. Un sueldo, hoy está en 68000 más o menos en la provincia de Misiones, mientras sobre el que se calculó el último índice de 112000. O sea, nada tiene que ver con lo que recibe realmente el ciudadano en el resto de la provincia en el bolsillo para hacer el cálculo de un índice que va a ser aplicado sobre el alquiler que ese ciudadano paga en el resto del país.
¿Esta nueva ley que está en comisiones y va a tomar dictamen en las próximas semanas, prevé este tipo de modificaciones?
Lo que ha hecho la comisión de legislación, que preside la diputada nacional Cecilia Moreau, es escuchará a todos los actores a los cuales afectan a esta legislación, porque es la que está vigente todavía, para ver que se puede modificar o de qué manera se puede mejorar. Los puntos de discusiones son: primero esta ley llevó el plazo de locación a 3 años mínimo, o sea, no se puede alquilar por menos, como sabemos, en cualquier parte del país los gastos que pueden llegar a tener un contrato se libran sobre la cantidad de años sobre la que se alquila, sobre el monto total del contrato, por lo tanto es mayor el valor de sellado de gastos que tienen que compartir el locatario y el inquilino. Segundo la suba, que está prevista es de solamente una indexación al año y está indexación supera totalmente los valores que se venían manejando antes en el mercado, el último ha sido de 52 a 57%. Eso hace también que el inquilino hoy no le interesa alquilar en esas condiciones lo que sea una vivienda, pero también tenemos del otro lado al inversor, a aquel que apuesta, invierte y construye inmuebles que van a ser destinados a vivienda que con un mercado como el que se encuentra hoy con una inflación galopante y tan variable, para nada le interesa invertir en un mercado, lo que ya nos hace prever que no habrá locaciones disponible en el futuro si este panorama no cambia.
