Alquileres: Cuanto cuesta alquilar hoy en Posadas y cómo impactó la nueva ley en la oferta del sector

Con la actual ley de alquileres en Argentina, lejos de lograrse una mayor tranquilidad, tanto por parte de los inquilinos como de los propietarios, se generó gran descontento entre los involucrados. Los argentinos reprueban la utilidad de la ley a partir de la reducción de viviendas disponibles y la continuidad del alza de los precios. Actualmente el Congreso debate en comisiones varios proyectos de reforma.

Mientras la nueva ley de alquileres se ensaya en los anexos del Congreso, con el mercado inmobiliario alterado y ningún valor de referencia, la problemática se siente en los grandes centros urbanos del país. En Ciudad de Buenos Aires (CABA) ahora los jóvenes deciden alquilar piezas por no poder aplicar a un contrato formal. Pero que pasa en Misiones, Economis consulto a varios referentes del sector inmobiliario, conocé que depara el sector en la tierra colorada.

Economis charló con Maria Bower, actual presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia, Romina Cortes, Miguel Macri de inmobiliaria Macri. Todos concuerdan que la actual Ley generó imprevisibilidad en el sector y por eso los propietarios decidieron resguardarse y quitaron sus propiedades de la oferta, la demanda actual es elevada y no se llega a cubrir.

La demanda de los propietarios misioneros es que los contratos a 2 años son muy extensos y el alquiler congelado por 12 meses es muy inconveniente por la actual inflación, por lo que de alquilar deciden subir mucho el precio inicial. Del lado de los inquilinos el temor es no poder cumplir con las actualizaciones de los valores, ya que la inflación va muy por delante de la actualización de los salarios.

La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados realizó una nueva ronda de consultas sobre la reforma a la ley de alquileres, en la que persistieron profundas diferencias ya que mientras las entidades de defensa de los inquilinos piden mantener la actual norma, los martilleros, corredores inmobiliarios y propietarios piden cambiar la extensión de los contratos y su actualización anual. En ese marco, los inquilinos van a seguir sufriendo los considerables aumentos: para mayo, la actualización estará rondando el 55%.

El dato fue aportado por el Foro Profesional Inmobiliario que no tardó en señalar la escasez de inmuebles para alquilar: tanto en departamentos como en casas. Muchos propietarios aguardan el avance del debate sobre la Ley de Alquileres antes de poner sus propiedades en alquiler. El duro impacto para los bolsillos de los inquilinos está relacionado por el dato de inflación de marzo que elevó las expectativas para el resto del año. En la Ciudad de Buenos Aires, un alquiler en zona media ya se encuentra en torno a los $50.000 sin contar expensas, que en su mayoría ya oscilan entre los $10.000 y los $20.000.

Romina Cortez

¿Cuál es la oferta? ¿Cuál es la demanda de departamentos en Posadas y cuáles son los precios con los cuales cuentan ahora en las inmobiliarias, empezando por un mono ambiente?

Mira, vamos a empezar con la oferta y la demanda. La demanda es altísima. Si la oferta: mínima. No hay mucho, la verdad que milagroso tener algo. Nosotros, por ejemplo, ahora con respecto a los monoambientes céntricos, tenés que hablar aproximadamente, de una alta gama, de un departamento de $35000, un ambiente en un edificio prácticamente nuevo. Algo más o menos más abajo tenés que hablar de $20.000 o $25.000 si es que con  mucha suerte y mucho amor encontrarás algo. Esos precios siempre más expensas y más servicios, ya no hay nada que venga con luz, agua y todo eso incluido. Por ahí un poquito más alejado, por ejemplo, tenemos un edificio que administramos en Bustamante y Lavalle, acabamos de alquilar un monoambiente en $20.000 + $5.000 de expensa y, se puso un día y se mostró y se alquiló.

Los de un dormitorio, por ejemplo, nosotros estrenar teníamos, digo teníamos porque se alquiló el edificio entero con 15 unidades en Alemania y Francisco de Haro, en 25000 + 6000 despensa y la verdad que se alquiló todo rapidísimo en menos de 1 mes.

Sí hablamos de un dormitorio céntrico en un edificio premium de un dormitorio, tenes que hablar que parten más o menos de los $50.000 mas expensas de $15.000 o $13.000, es decir $60.000. De 2 dormitorios tienes que hablar de $70.000, $75000, $60.000 cómo lo más barato claro, siempre más expensas y de 3 dormitorios de $95.000, $100.000, $120.000 y hasta $140.000.

Ahora, por ejemplo, yo tengo una búsqueda de algún departamento frente al río para que te des cuenta la demanda que hay con la poca oferta, el señor puede pagar hasta 1.700 dólares y no tengo nada para ofrecerle porque no hay nada en alquiler y 1.700 dólares son 335.000 pesos.

¿Y, qué están haciendo? ¿Se están haciendo inversiones, está buscando alguna solución para esta falta de ofertas? ¿Por qué hay falta de oferta?

Yo creo que una cosa viene de la mano de otra cosa. Yo creo que esta ley de alquileres nueva desfasó mucho el mercado,  los precios se elevaron mucho. Al tener que estar siempre el propietario especulando en cuanto es la inflación que ayer, por ejemplo, en la calculadora te daba un 53,97%  lo que se tenía que actualizar el valor de un alquiler, el propietario dice: tengo que esperar todo un año, me aseguro no licúo mi plata y  le meto a las nubes y siempre hay 1 que te paga, entonces al haber departamentos en precios de un dormitorio 40.000 (que es barato) se alquila al toque y la gente que tiene contratos viejos que por el propietario le dice “bueno sabes que tu alquiler estaba 30.000 yo te voy a llevar a 45.000, y viven en un departamento relativamente lindo y  renuevan. Entonces es como que lo que entra te sacan de las manos y lo demás se renueva y entonces ese chico que viene a estudiar, ese que se quiere independizar, busca y no hay.

El precio de mercado acá, en lo que es Posadas ya está marcado y hay edificios que están en construcción y les falta poco para terminar. En cuanto a el valor de la inversión, hoy si vos tenés una ley de alquileres que es tan incongruente, y se está trabajando, ojala se pueda modificar algo y que con eso se vuelva a la normalidad, pero no creo que sea tan a la brevedad.

¿Y, cuáles son las modificaciones que se tendrían que hacer para que de a poco comience a volver a la normalidad?

Y mira, yo creo que se debería permitir la indexación semestral como había antes, porque entonces el propietario no especula un año. Porque depende de la inflación y hay gente que dice: “la inflación va a ser del 100%, va a ser de tanto” y cuando se hizo esta ley, se creyó que índice iba a ser un 20% y resulta que hoy estamos hablando de 53, casi un 55%, es mucha la diferencia y el inquilino se asustó en ese momento y dijo: “si yo voy a cobrar tan poquita plata, el departamento que valía 20, voy a pasar a pagar 45” y en ese año hubo un gran desfasaje de montos y como ese desfasaje de montos de instaló, al año siguiente, en el 2021 ya estaba instalado el mal, es decir, no fue un 20 fue 53 y la gente se acostumbró.

Hoy le comentaba a un inquilino que no se sabe si va a ser de un 75 o de un 25% porque de la noche a la mañana aumenta y cambia todo, no hay una previsibilidad. Yo creo que si le dan la posibilidad del propietario decir: “yo en 6 meses voy a reveer mi alquiler, voy a ver cuánto me queda” también ahí los precios bajan porque el propietario también se tranquiliza.  

Una inversión de 50.000 dólares, que es hoy lo que vale un monoambiente en Posadas o de 100.000 a 250.000 dólares que es lo que vale un 2 dormitorios, el propietario obtiene una rentabilidad mínima y es como tener un capital muerto.

La Asociación de Inquilinos pensó que esto iba a ser un bien y la realidad que hasta para ellos fue algo malo.

¿Hasta que salga la nueva ley cómo se manejan las inmobiliarias?

Hasta eso hay que manejarse con la reglamentación vigente, que es la ley anterior. Seguramente la nueva ley no será retroactiva así que va a ser de acá en adelante.

Con esto aumentan los contratos en negro. Tanto los inquilinos como los propietarios tienen mucha incertidumbre. Esta ley fue perjudicial para ambas partes porque la suba es por encima del aumento del sueldo del inquilino y de igual manera no llega a igualar el porcentaje de la inflación por lo que el propietario también termina perdiendo.

¿Cómo está la situación de Misiones en cuanto al precio de los alquileres?

Misiones es una de las provincias con los precios más caros del NEA, Posadas es una de las ciudades más caras y los sueldos son igual que en cualquier parte del país y es más alto el alquiler.

Miguel Macri

¿Cuánto sale alquilar un monoambiente en Posadas?

De promedio buen ambiente fuera de la zona céntrica, los más económicos arrancan alrededor de 15000. Los departamentos céntricos de un dormitorio económico 15000 a 20000.

Dos dormitorios 40000 y tres dormitorios de 55000 a 60000. A veces hay que incluir las expensas también dependiendo del tipo y la características del edificio.

Un barrio de la periferia puede llegar a encontrar un departamento de 1 dormitorio un poco más económico, pero también hay que evaluar la distancia, el transporte, etc.

¿Cuál es la situación de la oferta y la demanda?

La demanda supera ampliamente la oferta disponible en departamento, en viviendas en alquiler. La conducción, el esfuerzo económico que se da por parte de empresas privadas y públicas no alcanza a satisfacer la demanda, Al analizar los factores que influyen para la escasa oferta, encontramos que pasa a nivel nacional, no solo en la provincia.  Además, muchos propietarios prefieren ponerlo a la venta en lugar de alquiler.

¿Y hasta que se sancione esta nueva ley de alquileres  con qué sistema se están manejando las inmobiliarias?

Y hasta ahora, de acuerdo a lo que marca la ley, un incremento anual indicado por el índice Banco Central de la República Argentina, que oscila alrededor del 55% anual.

¿Y ustedes cómo inmobiliarios que les convendría  que se sancionen en esta nueva ley?

Nosotros hicimos oír nuestra voz en el Congreso nacional, donde se está tratando ahora amor, pues el amor de la modificación o reforma de la ley de alquileres vigente a través de la Federación que nos nuclea a todos los colegios inmobiliarios del país y a las cámaras del país. Nosotros viendo, estudiando al ser parte del mercado de la oferta y la demanda, creemos que lo más acertado es hacer contrato de alquiler por 24 meses y darle libertad a las partes para acordar los incrementos, eso sería lo más justo cada 6 meses. Eso le da seguridad y previsibilidad a ambas partes. Por ejemplo, los propietarios me dicen que 3 años es mucho tiempo y otro poniéndonos del lado del inquilino, ellos quieren firmar un contrato, acordar los 24 meses pero sabiendo que incrementó tienen. Tienen mucho temor de un incremento futuro. Lo más justo sería contrató a 24 meses incremento cada 6 meses. Eso facilitaría mucho la oferta, animaría a los propietarios a invertir y a ofertar las propiedades en alquiler.  La ley vigente generó un temor a los propietarios en cuanto a lo largo del tiempo, 3 años es mucho tiempo. Y para quien alquila el incremento de golpe es mucho, es muy fuerte. El incremento anual ahora oscila alrededor del 55%. Es mucho, ¿Qué inquilino tuvo semejante aumento de ingreso en sus haberes? Pero también la inflación fue mayor. Más allá de la oferta y la demanda el problema es la inflación.  Genera mucho temor en la población y le quita mucho poder adquisitivo. Lo que lo que habría que corregir, lo principal del momento que atravesamos, la mayor dificultad es la inflación.

Entonces ¿A pesar de que el aumento es mucho para el inquilino, sigue siendo menor para cubrir el salto de la inflación y además también es mayor a lo que puede llegar a subir el sueldo o salario o los ingresos del mismo inquilino?

Eso es una media, porque hay contratos vigentes actualmente, que está muy por debajo del punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. Por ejemplo, para darte una idea en un mismo edificio tenemos departamentos alquilados en 18000 con la misma ley, pero en el mismo piso, arriba, al lado, dentro del mismo edificio, un departamento con las mismas características hay contratos y alquileres por 30000, 35000. El departamento que tuvo un mayor aumento de alquiler se desocupó y un nuevo contrato de alquiler de cara a la oferta y la demanda buscó un punto de equilibro de entre 35000, o sea tiene 10000, 15000 que el departamento de al lado porque la demanda es alta y el otro tiene un contrato más viejo y por eso su precio va a ser menos que el nuevo. Hay mucha disparidad. El mercado, está muy desigual. Hay contratos que son muy bajos, otros medianamente bien y otros muy caros y como el incremento es alto, no pueden pagar y se van y otros están cumpliendo el contrato pero están pagando muy poco. Por eso hay que corregir esa disparidad dejando que las partes libremente acuerden los incrementos.

Al ser un contrato de 3 años y a pesar de pagar un porcentaje de tasas y sellos mayor, un inquilino me decía: “pero Miguel , yo quiero ser un contrato, ¿sabes cuánto se paga al año?”  No, yo no te puedo decir porque eso indica el Banco Central, y me responde: pero fíjate si es mucho, como yo voy a pagar, yo necesito saber.

Con los contratos anteriores, usualmente se hacían por 24 meses y con incremento del 15 y un 20%. Había mayor libertad de acordar y había cierta previsibilidad de cuánto podría llegar a pagar a tiempo. Yo creo que tenemos que darle seguridad a todas las partes, legislar para la seguridad de todas las tardes que intervienen y aumentar la oferta de alquileres. La ley no va a corregir la escasez de oferta de alquiler. La ley tiene que dar las condiciones para que medianamente las partes puedan acordar algo justo para todos porque así tengamos una nueva ley de alquileres y la inflación sea como la que estamos atravesando, no van a aceptar llamada oferta en el mercado inmobiliario. La nueva ley de alquileres no va a crear instantáneamente nuevas propiedades para alquilar. Va a llevar su tiempo acomodar el mercado. Va a llevar tiempo corregir esto. 

Marie Inmobiliaria

¿Cuál es la situación actual de la oferta y la demanda de los alquileres en Posadas? ¿Cuáles son los precios en los cuales se consiguen los alquileres?

Los  monoambientes, dependiendo de la zonificación, están partiendo desde la base, si es céntrico, de 25000 para arriba, entre 20000 y 25000 para arriba. La realidad es que hay demasiada demanda y muy poca oferta de este tipo de unidades, en realidad de todo tipo de unidades pero la unidad pequeña, el monoambiente, o de un dormitorio es la que más tiene escasez en el mercado en este momento. Despues, departamento de un dormitorio, por ejemplo dependendiendo de la zona, pero ser zona céntrica, llámese Palomar, la zona del brete que está teniendo un auge grande, estamos hablando del departamento que arrancan en los 35000 para arriba y a esto hay que sumarle expensas y los que sea gastos de, Wifi y todos los servicios adicionales que cualquier vivienda necesita. De 3 ambientes  arrancan de los 50000 para arriba, dependiendo de la comunidad que tenga.

En cuanto a la ley de alquileres y los aumentos que hay ¿Cómo lo ve el sector inmobiliario, como lo ven los propietarios y los inquilinos?

Y básicamente desde la sanción  de la reforma de la ley de alquileres primero de julio del año 2020 se creó una gran incertidumbre que nosotros siempre dijimos que llegado el año íbamos a ver los resultados que eso aparejaba, pero el resultado que trajo es un aumento de más de un 53%, Cuando empezó la ley el detrimento de los precios, estaban más o menos al valor del mercado después la especulación de los propietarios que veían que mes a mes iban perdiendo su condición de alquiler y también el flujo y la demanda alzó muchísimos los precios. Entonces hoy entre el costo beneficio y el beneficio, no existe el beneficio para ninguna de las partes. Una de las partes no puede a veces solventar porque los aumentos no son acordes a los ingresos que tienen y también tenes a el propietario que le quedó bajo respecto a lo que también es el costo de vida o el costo de mantenimiento de la unidad en sí.

¿Y desde el sector inmobiliario, cuáles serían por ahí las reformas que ayudarían a que esto se normalice?

Y nosotros, a través del Colegio de corredores inmobiliarios que pertenecemos a la Federación inmobiliaria, tuvimos el martes pasado la posibilidad de que nuestros representantes asistan a los debates que se hicieron en la Cámara de Diputados y, básicamente lo que el sector fórmula es: Disminuir de duración del contrato y volver a los dos años como veníamos haciendo anteriormente a julio del 2020. Dar la libertad de consensuar entre el propietario y el inquilino un precio y un aumento acorde a cada provincia porque estás leyes se establecen para Buenos Aires, en donde están las grandes empresas, en donde operan otro tipo de nivel adquisitivo. Hay que tener en cuenta que un sueldo mínimo vital y móvil no alcanza los 40000 ¿como una persona solventaría su nivel de vida?

¿Entonces hay una disparidad entre Buenos Aires y el resto del país?

Si, hay una disparidad enorme y hay una disparidad también en cuanto al producto. Hay que tener en cuenta que acá la mayoría  de los edificios y casas en renta son utilizados por estudiantes, por empleados de la administración pública, entonces no alcanza ni para el costo de vida, y a eso le tenes que sumar más los servicios que también aumentaron en una forma sideral. Por un lado, tenés el locador que invierte en una unidad para renta con la promesa que le van a pagar los 36 meses y con la promesa que le van a restituir el inmueble a un costo que hoy no le va a compensar nunca, que está muy por debajo de lo estipulado.

¿El costo beneficio no está favoreciendo a ninguno de los dos? Es decir, el propietario tal vez no recupera su inversión y el inquilino no llega a cubrir el aumento.

No, prácticamente no, porque fíjate que un departamento mínimo de un dormitorio y estamos hablando ni siquiera una unidad a estrenar, rondan los 50000 dólares y eso súmale que ellos lo pueden alquilar por 30000 pesos y Sobre eso tienen que tributar todo lo que es ingresos brutos y los demás tributos  que atacan a la renta y no llegan a recuperar ni en el corto ni mediano plazo la inversión que hicieron.

¿Con la nueva ley de alquileres tampoco esperaban que los resultados sean a corto plazo?

No, no, yo creo que en el corto plazo, lo que básicamente se va a ver es la disminución, tal vez de los años de alquiler. Hoy por hoy, digamos, al no tener la rentabilidad, muchos propietarios han sacado del mercado de la unidad para alquilar y la pusieron a la venta, entonces tenemos sobrevaloración de ventas y no tenemos casi alquileres. Y también hay personas que  piden que sobre esa renta que está vacía y la unidad que no está puesta alquilar, que se paga un impuesto de la renta ociosa que me parece que otra vez el locador tiene que ser el que tiene la carga tributaria.

Maria Bower

¿Cuál es la situación actual de la oferta y la demanda de los departamentos en Posadas y cuáles son los precios que se manejan? 

El precio va a depender de dónde está el monoambiente, porque hoy en día en Posadas hay edificios con amenities, (edificios inteligentes) y los valores son bastante diferentes en relación a otros departamentos o que ya existían en el mercado o qué que se construyen también actualmente. Los precios pueden oscilar entre los 35.000 y 40.000 si tienen amenities. Más alejados del microcentro hay desde 15000 para arriba . En la zona de las universidades hay algunas personas que alquilan habitaciones dentro de las casas o tienen pequeñas habitaciones que no son monoambientes porque comparten dentro de la casa al baño y  tiene valores inferiores incluso

¿Hay disparidad entre los precios que se manejan en CABA y el interior del país?

Si, no tienen nada que ver. Estamos muy alejados de los valores que hay en Buenos Aires, como también estamos alejados de los valores de sueldos que hay en Buenos Aires sobre lo que se calcula el índice previsto en los contratos de locación.

Igualmente, yo creo que hoy hay otros temas para hablar y no hablar de valores de propiedades, sino hablar de: ¿Cuáles son los problemas de la ley 27551 que se está tratando ahora en la comisión de legislación y sobre la cual va a emitir un dictamen esta comisión el 27 de abril? ¿Cuáles son los puntos álgidos y cómo afectó el mercado? Me parece que ése es el tema central en este momento porque acá no hay un problema de precios, acá el problema es que, salvo Misiones que tiene una característica particular en el tema de alquileres y creo que puede ser que otra gente de otra provincia tenga la misma circunstancia, el resto del país tiene nula oferta y que afectó directamente al mercado la entrada en vigencia de la ley 27551 porque generó una incertidumbre en el mercado en relación a qué índice va a terminar abonando y el índice previsto está calculado, no solamente con el índice de precios al consumidor, sino que se suma calculando un sueldo estable, pero hablando siempre sobre provincia de Buenos Aires, no sobre el resto del país.  Un sueldo, hoy está en 68000 más o menos en la provincia de Misiones, mientras sobre el que se calculó el último índice de 112000. O sea, nada tiene que ver con lo que recibe realmente el ciudadano en el resto de la provincia en el bolsillo para hacer el cálculo de un índice que va a ser aplicado sobre el alquiler que ese ciudadano paga en el resto del país. 

¿Esta nueva ley que está en comisiones y va a tomar dictamen en las próximas semanas, prevé este tipo de modificaciones?

Lo que ha hecho la comisión de legislación, que preside la diputada nacional Cecilia Moreau, es escuchará a todos los actores a los cuales afectan a esta legislación, porque es la que está vigente todavía, para ver que se puede modificar o de qué manera se puede mejorar. Los puntos de discusiones son: primero esta ley llevó el plazo de locación a 3 años mínimo, o sea, no se  puede alquilar por menos, como sabemos, en cualquier parte del país los gastos que pueden llegar a tener un contrato se libran sobre la cantidad de años sobre la que se alquila, sobre el monto total del contrato, por lo tanto es mayor el valor de sellado de gastos que tienen que compartir el locatario y el inquilino. Segundo la suba, que está prevista es de solamente una indexación al año y está indexación supera totalmente los valores que se venían manejando antes en el mercado, el último ha sido de 52 a 57%. Eso hace también que el inquilino hoy no le interesa alquilar en esas condiciones lo que sea una vivienda, pero también tenemos del otro lado al inversor, a aquel que apuesta, invierte y construye inmuebles que van a ser destinados a vivienda que con un mercado como  el que se encuentra hoy con una inflación galopante y  tan variable, para nada le interesa invertir en un mercado, lo que ya nos hace prever que no habrá locaciones disponible en el futuro si este panorama no cambia.

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