El boom de los créditos hipotecarios y la apuesta fuerte del Gobierno
Escribe Martín Leiva Varela. La evolución de los créditos hipotecarios es una variable que está siendo monitoreada constantemente por los funcionarios del Estado Nacional dado que es clave no solo para el crecimiento económico por su efecto derrame sino también para la reducción del déficit habitacional de la República Argentina.
El relanzamiento del PROCREAR por parte del Gobierno en Marzo del año pasado con la modificación de las condiciones financieras anteriormente vigente y reemplazando una tasa de interés fija y cuotas fijas por una tasa de interés menor pero con ajuste de capital por inflación (UVA), lo cual determina que la cuota a abonar sea variable dependiendo de la variación de precios.
Posteriormente a dicha medida, los créditos hipotecarios para el sector privado no financiero con el correr de los meses fue creciendo interanualmente de manera exponencial, donde pasó de $ 56.923,27 millones de pesos en Octubre de 2016, a $ 106.041.462 millones de pesos, implicando así un incremento nominal del 86 %.
Ahora bien, dentro de los créditos hipotecarios el stock de créditos destinados para la vivienda se incrementó en un 114,17 % en Octubre de 2017 con respecto al mismo mes del 2016, estando su variación por encima del promedio de los créditos hipotecarios en un 27,88 %, y en tal sentido, su participación alcanzó al 56 %.
Cuando se deflacta la inflación de la variación nominal de los créditos hipotecarios al sector privado para la vivienda y más aun sabiendo que el capital se ajusta por la variación de precios, podemos observar que desde mayo de 2017 en adelante éstos crecen a tasas reales positivas, lo que quiere decir, es que su aumento va por encima de la inflación, lo que explica el fuerte incremento del financiamiento en este rubro.
¿Cuánto representan los créditos hipotecarios en términos del PBI y cuál es la estimación Nacional?
El promedio de los últimos 14 años reflejan que el stock de créditos hipotecarios sobre el PBI (lo que genera la economía de manera anual) es del 1,3 %, siendo tal indicador claramente por debajo de la Región LATAM, pero conforme a la performance de los últimos meses de este año el Gobierno Nacional Proyecta efectuar un gran salto estimando un indicador del 2,3 % del PBI para el año 2018.
Esta proyección que surge en función de los datos de cierre de los últimos meses del 2017 y puede tener un mayor impacto en el 2018 debido a la exención del impuesto sobre los ingresos brutos para los créditos hipotecarios conforme a lo dispuesto en el CONSENSO FISCAL suscripto entre las Provincias y el Estado Nacional, donde el Gobernador de la Provincia de Misiones Lic. Passalacqua ya había determinado, de manera ex – ante al referido acuerdo mediante el Decreto Nº 1166/17 un mecanismo de devolución o reintegro de lo que los beneficiarios del PROCREAR pagaban en concepto de INGRESOS BRUTOS dentro de la cuota que le liquida cada entidad financiera respectiva, como así también de la exención del impuesto a los sellos para todos los actos, contratos y operaciones que realicen las personas humanas con motivo de los créditos otorgados en el marco del PROCREAR. Igualmente, el 28 de Diciembre de 2017 mediante el Decreto del Poder Ejecutivo Provincial Nº 2010 se determinó la exención de los préstamos hipotecarios para todas estas Operaciones en Misiones.
Ahora bien: ¿Cómo funciona la nueva línea del PROCREAR? ¿Cuál es el Riesgo inherente?
Me sucedió que en un reencuentro con colegas de la Universidad, una persona comenta que una determinada Entidad Financiera le otorga un crédito hipotecario a una Tasa Nominal Anual del 5 %, donde a primera vista él alego, “me re conviene, está por debajo de la inflación” y la primera pregunta del grupo fue ¿es un crédito hipotecario UVA?, a lo que responde sí, y la cuestión fue otra. Por ello, creo que es conveniente dedicarle algunas líneas a ese tema:
En los créditos hipotecarios de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) el capital prestado se ajusta por el C.E.R., es decir, se ajusta por la inflación, por lo que la variación de los precios de los bienes y servicios en la economía doméstica incrementa el capital recibido, para comprender vamos a suponer lo siguiente que te prestan $ 100.000, que la inflación es del 25 % y que la Tasa de Interés es del 5 % Nominal Anual y que el préstamo se devuelve en una sola cuota:
MONTO A DEVOLVER: $ 100.000 x 1,25 x 1,05 = $ 131.250
A pesar de ser un ejemplo, más que sintético, lo que se quiere demostrar es que si te presta $ 100.000 y se dan los supuestos mencionados anteriormente, tendrás que devolver un 31,25 % más de lo recibido inicialmente.
En tal sentido, el Riesgo inherente a dicha cuestión es que si la variación de tu salario no acompaña a la variación de la inflación, significará que tu cuota a pagar a las entidades financieras se va a incrementar por encima de lo se incrementaron tus ingresos adquiriendo mayor participación sobre el mismo, debiendo resignar otras erogaciones si sucede tal acontecimiento.
Visto ello, domar a la inflación es clave para dar buenas señales para la expansión de los créditos hipotecarios sabiendo que todos soñamos siempre con una casa propia, además del optimismo que uno debe tener al momento de endeudarse por hasta 20 años con respecto a su situación económica futura, por ende, lo determinante es que los trabajadores en los años venideros no pierdan poder adquisitivo y para ello, es fundamental que el BCRA en virtud de la readecuación de su meta inflacionaria al 15 % la cumpla, porque las negociaciones de las paritarias probablemente giren en torno a dicho incremento.
