La cuota de un crédito UVA aumentó 121 % desde 2016
|
||||||||||
|
||||||||||
|
||||||||||
|
||||||||||
|
UVA
Directo a la clase media: tope para los UVA y Ley de Alquileres
El presidente Mauricio Macri anunció que se aplicará un tope a las cuotas de los créditos hipotecarios UVA y que el Gobierno impulsará una nueva Ley de Alquileres.
Prometió “alivio” para la clase media antes de oficializar el tope al aumento de la cuota de los créditos UVA. Además, el mandatario relanzó el plan Procrear con exenciones impositivas y anunció un nuevo impulso a la ley de Alquileres: “Vamos a cuidar a los que alquilan- dijo-, que hoy sienten que no saben si van a poder seguir pagando”, expresó Macri desde la quinta de Olivos.
El Presidente Mauricio Macri encabezó esta mañana un acto en la quinta de Olivos con una serie de anuncios sobre vivienda. “Venimos a traer tranquilidad y previsibilidad”, enfatizó, antes de oficializar el tope al aumento de la cuota de los créditos UVA para morigerar el impacto de la inflación.
Además, el mandatario relanzó el plan Procrear con exenciones impositivas para los constructores y anunció un nuevo impulso a la ley de Alquileres, que había conseguido media sanción de la Cámara de Senadores en 2016 y luego se frenó en Diputados.
“Vamos a dar tranquilidad, hay casi 100 mil familias que sacaron el crédito UVA, y lo que vivimos en los últimos meses trajo incertidumbre, y muchos comenzaron a creer que su crédito es impagable. Por eso pusimos topes a los aumentos para que lo cuota no se dispare. También vamos a cuidar a los que alquilan, que hoy sienten que no saben si van a poder seguir pagando”, expresó el jefe de Estado.
Por otra parte, Macri aseguró que el crédito Procrear llegarán a 20.000 jóvenes. En ese sentido, destacó que la construcción “da trabajo a más de un millón de personas”. Destacó que el Procrear será “más justo” y que habrá más beneficios en los créditos ANSeS, como descuentos en corralones y comercios.
También aseguró que habrá mejoras para el sistema de acceso a la vivienda “que estaba roto desde hace mucho tiempo”, y resaltó que este año hay “60 mil viviendas en construcción”.
Según explicó el Gobierno, el proyecto incluye:
• Contratos a 3 años como plazo mínimo legal, en lugar de los dos que se firman en la actualidad. Esto generará menores costos para los inquilinos a la hora de renovar.
• Actualización de los alquileres según inflación y la evolución de los salarios. El precio se ajustará semestralmente, y se utilizará una fórmula conformada por partes iguales, con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
• Mayor acceso a una garantía: se exhorta a los propietarios a aceptar como variante garantía real, aval bancario, seguros de caución, garantía personal con certificado de ingresos o garantía de fianza.
• Formalización de los contratos: una de las intenciones del Gobierno con esta medida es que se blanqueen los alquileres ante la AFIP, con el fin de incrementar la recaudación. Cabe recordar que los trabajadores tienen la posibilidad de deducirlos de Ganancias.
• Las comisiones estarán a cargo del propietario bien y no de los inquilinos, algo que por ejemplo ya rige en la Ciudad de Buenos Aires.
Créditos UVA: deudores hipotecarios podrían solicitar una extensión de 25% del plazo
Sería si la inflación supera por 10 puntos a los salarios en la comparación interanual. Se estima que podría suceder a fin de año. Bajaría la cuota mensual
En medio de distintos proyectos de ley que promueve la oposición para quienes tomaron un préstamo hipotecario que ajusta por UVA, en las últimas horas fue ganando fuerza la posibilidad de que los deudores puedan pedirle al banco la extensión del crédito original.
En caso de que estén autorizados para hacerlo, la cuota mensual del crédito bajaría en forma notoria, lo que implicaría un fuerte alivio al bolsillo para las familias que están pagando un préstamo hipotecario.
Todo depende de la evolución que en los próximos meses tenga la inflación minorista (reflejada en el índice UVA) versus el aumento de los salarios, cuya evolución publica mensualmente el INDEC a través del Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Pero los bancos que han sido más activos a la hora de lanzarse a este mercado ya están realizando simulacros para entender cuál será el impacto en sus balances.
Todos los préstamos hipotecarios que ajustan su capital por UVA tienen una cláusula con la que se buscó proteger a los deudores.
Según aprobó en su momento el Banco Central, en caso de que la inflación supere por más de diez puntos al aumento de los salarios durante un período determinado (puede ser incluso en menos de un año), entonces el deudor tiene la posibilidad de pedirle al banco que automáticamente alargue el plazo del préstamo.
Esa cláusula fue sugerida por el entonces presidente del BCRA, Federico Sturzenegger, y discutida con los bancos. En aquel momento, se realizó un estudio que demostró que la única vez en las últimas décadas en el que los salarios perdieron más de diez puntos contra la inflación había sido en 2002, en la crisis posterior al estallido de la Convertibilidad.
El peor escenario llegó muy temprano
Se consideró en aquel momento –abril de 2016-que había sido un fenómeno excepcional y que era difícil que se repita. Nadie imaginaba en aquel momento que ya en 2018 podría producirse nuevamente esta situación supuestamente excepcional.
¿Cómo funciona concretamente esta cláusula “gatillo”? En caso de producirse el salto del índice UVA por encima del CVS en 10 puntos porcentuales (para la medición interanual), el deudor puede exigirle al banco que automáticamente extienda el plazo de su préstamo en hasta un 25%. Los bancos, además, deberán notificar en forma fehaciente a aquellos deudores que estén en condiciones de aprovechar esta situación.
De esta forma, si el préstamo se otorgó a 30 años, podrá estirarse por única vez hasta 37 años y medio. Si es a un plazo de 20, podrá ser refinanciado hasta un plazo máximo de 25 años (descontando obviamente los ya transcurridos desde el otorgamiento del préstamo).
Si ese 10% de brecha se produjera en diciembre, se beneficiarían de esta extensión del plazo todos aquellos que sacaron un préstamo al menos un año antes, no así quienes lo hayan conseguido por ejemplo en marzo o abril de este año, consigna Infobae.
Mantener la relación cuota – ingreso
El objetivo detrás de esta particular condición es procurar que la cuota mensual no supere el 25% del ingreso familiar, que es el tope impuesto a los bancos para prestar cuando se trata de un hipotecario con ajuste UVA. Al alargar los plazos, esta relación quedaría constante y evitaría que las familias dediquen un porcentaje excesivo de sus ingresos al pago de la cuota del préstamo.
Por otra parte, se trata de una medida que busca adelantarse a posibles problemas de morosidad.
Según las cifras del Banco Central es muy bajo el nivel de mora en este tipo de préstamos. Quienes los han recibido prefieren dejar de efectuar otros gastos, pero seguir pagando su crédito.
De acuerdo a los datos oficiales, apenas 0,2% del stock total presenta algún grado de morosidad. Y cuando se analiza el comportamiento de aquellos que recibieron un crédito UVA hace por lo menos un año y medio, el ratio de morosidad se eleva hasta aproximadamente 1,5 por ciento.
El mayor impacto sobre la cuota mensual de los préstamos UVA llegará en noviembre, cuando el 7% que es cuando reflejarán el 7% de inflación que aproximadamente se espera para septiembre. Según cálculos privados, la inflación se ubicaría en 45% en todo 2018, pero es casi imposible que los salarios aumenten arriba del 35 por ciento.
Por otra parte, el otorgamiento de estos créditos cayó a una mínima expresión en los últimos meses, a partir de la gran suba del dólar. La devaluación encareció los precios de los departamentos medidos en pesos, que ahora salen más del doble. Son pocas las familias que están en condiciones de pagar cuotas tan altas.
Estimaciones privadas dan cuenta que para acceder a un crédito para la compra de un dos ambientes estándar en la Ciudad de Buenos Aires, neto del ahorro previo del interesado, se requiere de un ingreso familiar de alrededor de $90.000 mensuales, teniendo en cuenta la cuota que debería pagarse mes a mes.
Las estadísticas del Colegio de Escribanos porteña reveló que en agosto apenas 14% de las ventas de inmuebles se realizaron con hipotecas. En el mejor momento, esta relación se acercó al 40%. Y todo indica que hasta fin de año el declive continuará, debido a que los bancos prácticamente ya dejaron de otorgar –al menos momentáneamente- estos préstamos.
Se cerró la primera securitización de créditos hipotecarios UVA
Banco Hipotecario realizó ayer la primera colocación de títulos respaldados por créditos hipotecarios UVA por un monto de $ 440 millones. De ese total, se colocaron en el mercado unos $ 333 millones, mientras que el resto se lo quedó el banco a través de certificados de participación. La emisión tuvo ofertas por $ 805 millones, por parte de individuos, aseguradoras y fondos comunes de inversión. Fue la primera securitización (es decir, venta de cartera de préstamos) en el mercado argentino y será destinada a financiar nuevos créditos hipotecarios.
El fideicomiso se dividió en dos tramos. El primero, que representó el 45% del total de la emisión y tiene una duration de 3 años, recibió ofertas por $ 660 millones (más de 3 veces más el monto emitido) y pagó una tasa de 4,75%. El segundo tramo, por su parte, incluyó valores fiduciarios a 6 años y las ofertas alcanzaron los $ 144,5 millones. El tramo “B” representó el 30% de la emisión y su tasa fue de 5,5%.
“Teniendo en cuenta que los últimos días la curva CER se movió un poco hacia arriba, esperábamos que el tramo A saliera a una tasa de 5,25% y cortó más abajo por la alta demanda que tuvo. En el segundo tramo, si bien la demanda superó a la oferta, no fue tanta como para bajar la tasa que esperábamos y salió a 5,5%, que era lo que habíamos calculado”, comentó Tomás Godino, CFO de Banco Hipotecario, en diálogo con El Cronista.
Los bancos están buscando fuentes alternativas a los depósitos UVA para fondear los préstamos indexados por inflación para subsanar el descalce de plazos. En ese sentido, el año pasado fueron varias entidades las que emitieron obligaciones negociables (ON) con ajuste UVA. Consultado sobre el costo de la securitización, Godino consideró que fue “muy eficiente” pero dijo que no hay instrumentos semejantes. “Los plazos fijos UVA son a 180 días, por lo que no se puede comparar. Quizá, los valores fiduciarios del tramo A podrían asimilarse a la tasa que se paga por una ON pero siguen siendo instrumentos diferentes”, señaló.
La cartera securitizada ayer se compone de préstamos hipotecarios a unos 15 años de duración (originados el año pasado) correspondientes a clientes que no acumulan deudas. Como son créditos muy nuevos y no hay suficiente historial sobre el comportamiento de los deudores, la calificadora recomendó que el banco se quede con un 25% de los valores fiduciaros ($ 110 millones en certificados de participación), una participación que el Hipotecario espera reducir en las futuras operaciones de este tipo.
El lado “B” de los hipotecarios: Como la inflación no cede, dicen que la cuota de un préstamo UVA ya iguala a la de uno tradicional
Los nuevos créditos hipotecarios actualizados por UVA, que empezaron a extenderse con gran éxito debido a que el mecanismo de indexación permitió bajar drásticamente las tasas y las cuotas, ahora están encareciéndose debido a que la inflación no bajó todo lo que se esperaba.
Según un informe publicado hoy por el diario La Nación, un estudio realizado por un experto en finanzas revela que las cuotas de un crédito hipotecario UVA ya igualan a uno tradicional. El ejemplo citado por La Nación es para un préstamo de un millón de pesos a 20 años.
El matutino cita a un trabajo del analista Cristhian Buteler que se puso a comparar mes a mes la evolución de la cuota de un créditocon UVA y otro tradicional sacado en el banco Santander Rio hace dos años.
“Todo empezó con una discusión en un grupo de WhatsApp sobre si convenía sacar un crédito tradicional o era mejor apostar por esta nueva línea, y la idea de aportar datos a la discusión. El cálculo no busca más que cada uno sepa qué se ajusta mejor a su necesidad y a sus posibilidades”, explicó Buteler.
El crédito con UVA de la simulación pagaba una tasa de 6,95%. El crédito tradicional pagaba tasa fija del 14% por tres años y luego variable, con sistema francés de amortización.
¿Cuánto paga hoy de cuota el crédito tradicional?
Según Buteler, el que sacó el crédito tradicional -que gozan por los primeros años de tasa fija- seguiran pagando una cuota (también fija por 3 años) de 12.435 pesos.
¿Cuánto paga de cuota el que tomó el crédito con UVA?
En tanto, el experto calculó que el que tomó el crédito con UVA arrancó pagando una cuota de 7915 pesos en abril de 2016, pero hoy estaría pagando una ucota de 12.428 pesos. Es decir, la diferencia se achicó de $4520 (57%) a apenas 7 pesos (0,06%).
Además, el capital adeudado creció para los que tienen créditos UVA
Además, hay que calcular que mientras los primeros achicaron en $33.574 el capital adeudado (cayó de $1 millón a $978.854, es decir, en una pequeña porción porque el sistema francés implica devolver al banco primero los intereses), los segundos lo vieron crecer sostenidamente hasta llegar a $ 1.529.466 (53%), por los ajustes que impone el mecanismo de indexación con UVA.
¿Cuál es la ventaja de los créditos UVA y por qué puede servir para el mercado misionero?
La ventaja de los créditos con UVA es que se indexan por esta Unidad de Vivienda que es algo así como un “ladrillo” virtual. El UVA evoluciona a diario según la inflación y el costo de la construcción, su cotización se publica cada día en la página web del Banco Central.
Cuanto uno toma un crédito con el banco, le pasa a deber a la entidad financiera determinada cantidad de UVAs, más que un capital calculado en dinero. Cada mes, el banco prestador hace un cálculo de los UVAs y emite el cupón con la cuota traducida a pesos.
La gran ventaja es que al ser indexado, la tasa es baja y la cuota es mucho más baja que un crédito tradicional.
Esto permite que la relación cuota-ingreso le cierre a mucha más gente que antes quedaba excluida. Un asalariado o pareja que reúna ingresos por 15.000 pesos ya puede acceder a un crédito con UVA. Esto es importante para un mercado como el de Misiones, donde los sueldos promedio son bastante bajos y en su mayoría quedaban fuera del alcance de un crédito tradicional.
Pero la desventaja es que si la inflación no logra ser dominada como prometió el Gobierno, la indexación operará a favor del prestador y en contra del prestatario. A tal punto que los préstamos se firman con cláusulas de renegociación por el caso de que la cuota, producto de la inflación, suba demasiado y se “coma” una parte de los ingresos mensuales mayor a la esperada.
A continuación reproducimos las infografías publicadas por La Nación para comparar la evolución de ambas cuotas, la evolució del capital remanente de ambos créditos y la evolución del UVA y el CVS.
