Crédito hipotecario: menos operaciones, tickets más altos y mayor concentración bancaria
Con la reciente medida para estimular el crédito hipotecario utilizando el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES se preveía un aumento notorio para la adquisición de viviendas. Sin embargo, el número final sigue manteniéndose en niveles bajos y similares a los de 2024.
Con datos más recientes de julio, la cantidad de créditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras se ubica en los 14.237. Respecto a 2025, el número queda muy por debajo de los 44.612 otorgados y se ubica por encima, aunque similar, al de 2024, cuando se dieron 11.775.
En Argentina, el 75% de los depósitos bancarios está colocado a menos de 60 días, mientras que una hipoteca necesita un plazo de entre 20 y 30 años. Ese “descalce de plazos” es la traba estructural que impide consolidar el crédito aunque la inflación baje.
El último informe sobre préstamos para la adquisición de viviendas de la Fundación Tejido Urbano (TU) refleja que, a pesar del impulso del Gobierno a través del FGS, hay menos créditos y son más caros frente a 2025.
Entre enero y julio del último año se registraron alrededor de 25.160 operaciones, con un ticket promedio cercano a USD 82.000 a dólar blue, expresado en dólares constantes de 2024. En el mismo período del corriente año las altas descendieron a 14.237, mientras que el monto real promedio ascendió a aproximadamente USD 100.600 (+23% interanual).
Esto demuestra que el crédito se volvió más exigente y se concentró en compras de mayor valor. “La recuperación del crédito perdió, por lo tanto, escala en términos de cantidad de operaciones, mientras que el financiamiento se concentró en préstamos de mayor monto promedio. La combinación de mayores montos financiados y tasas de interés más elevadas durante los primeros meses del año también encareció las condiciones de acceso al crédito para los hogares”, explica el informe.
Los bancos que otorgan los créditos
Luego de un 2024 y 2025 con mayor protagonismo de los bancos privados, el aumento de las tasas de interés y la restricción de fondeo hicieron retraer la oferta privada. En ese sentido, el caso del Banco Nación es el que más resalta dentro de las entidades financieras: en 2025 pasó a explicar alrededor del 44% de las operaciones, mientras que Galicia originó cerca de 5.750 créditos; Santander, aproximadamente 3.600; BBVA, más de 3.100; y el Ciudad, alrededor de 2.700.
Los tres principales originadores concentraron cerca del 65% del total. Así, el aumento de la participación de Nación convivió con un volumen de actividad privada considerablemente mayor que el observado durante el ciclo de 2017–2018, cuando la banca pública explicaba más de la mitad del mercado.
En 2026 ocurre algo similar, en donde el Nación explicó por sí solo el 65,9% del total nacional de créditos (9.375 operaciones) durante enero y julio. Junto con el BBVA (14%) concentraron casi 4 de cada 5 hipotecas otorgadas en el país.
Al sumar las 399 altas de ICBC —tercer originador del período— la participación de los tres principales bancos alcanzó el 82,7%, frente al 65% registrado en 2025 y el 48,7% de 2024.
“En apenas dos años, el mercado pasó de una recuperación relativamente distribuida entre entidades a una estructura en la que unos pocos bancos explican la mayor parte de las altas. Las diferencias en las estrategias comerciales y en la evolución de las originaciones permiten observar cómo se produjo ese cambio”, señalan desde TU.
Entre enero y julio de 2025 y el mismo período de 2026, Galicia originó aproximadamente 4.600 créditos menos; Santander, 2.157 menos; Ciudad, 1.504; Hipotecario, 1.236; y Macro, 1.021. En cambio, Banco Nación sumó 1.627 operaciones adicionales, mientras que BBVA logró sostener e incrementar levemente su nivel de actividad.
Entre CABA y PBA concentran más de la mitad de las hipotecas de todo el país
En el acumulado de 2026 el crédito hipotecario volvió a mostrar una marcada concentración territorial. Solamente entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) (4.228) y la provincia de Buenos Aires (PBA) (4.874) se concentró el 63,9% del total nacional otorgado. Detrás se ubicaron Santa Fe (1.280), Córdoba (915) y Mendoza (791), mientras que el resto de las provincias presentó volúmenes considerablemente menores.
La participación de CABA y PBA presenta oscilaciones más pronunciadas durante los años de menor actividad: en 2020, cuando el mercado registró apenas 4.592 altas, su peso conjunto cayó al 39,9%; en 2021 y 2022 —todavía con volúmenes reducidos— ascendió al 77,4% y al 72,7%, respectivamente.
A partir de la recuperación del crédito en 2024, el peso conjunto de ambos mercados volvió a ubicarse en niveles cercanos a los de los principales ciclos expansivos: 66,4% (2024), 62,5% (2025) y 63,9% en el acumulado de enero a julio de 2026.
“La reapertura del crédito bancario no produjo, por lo tanto, una desconcentración territorial significativa a escala nacional. El crédito hipotecario tiende a concentrarse en los territorios donde coinciden empleo registrado, ingresos suficientes para afrontar una cuota y un mercado inmobiliario dinámico y formal. Los hogares encuentran mayores posibilidades de cumplir los requisitos bancarios y las entidades cuentan con condiciones más favorables para originar préstamos”.
