Alquilar en CABA cuesta casi tres salarios mínimos: los precios superan a la inflación y crece la desigualdad territorial. El valor promedio de un dos ambientes ya representa el 60% del salario formal y 2,7 SMVM; las expensas subieron 66% en un año

Acceder a un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires demanda hoy 2,7 salarios mínimos, lo que equivale a $858.060 mensuales, según el último informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM). Esta cifra, que no incluye expensas ni servicios, supera ampliamente la evolución de los ingresos y evidencia una creciente dificultad para alquilar en un mercado cada vez más concentrado.

El Salario Mínimo, Vital y Móvil (SMVM) actualizado a julio será de $317.800, monto que no cubre ni un tercio del costo de un alquiler promedio. El informe también indica que en mayo se necesitaban 2,3 jubilaciones mínimas con bono para alquilar una unidad similar y que el costo mensual representa el 60% del salario formal promedio (RIPTE).

Alquileres más caros que la inflación

En lo que va de 2025, los alquileres acumulan una suba del 16,9%, muy por encima de la inflación general, que fue del 12,9% en el mismo período. Este desfasaje deteriora la capacidad adquisitiva de los hogares, especialmente en sectores que no cuentan con ingresos indexados o con acuerdos paritarios vigentes.

El Índice de Accesibilidad Inquilina, elaborado por el CEM, refleja una leve mejora en mayo gracias a la baja del dólar MEP, que redujo el valor pesificado de los contratos publicados en dólares. No obstante, el organismo advierte que el acceso a una vivienda sigue siendo restringido, particularmente en zonas de menor oferta y en unidades con mayor cantidad de ambientes.

El informe también destaca un fuerte aumento en los costos asociados al alquiler: las expensas promedian $140.108 y registraron un alza interanual del 66%. Esto implica que el costo real del acceso a la vivienda no puede limitarse al valor del contrato, ya que los gastos adicionales impactan directamente sobre los ingresos de los hogares.

“Esto confirma que el costo total de acceso a una vivienda no puede limitarse al precio del contrato”, remarca el CEM, advirtiendo que el impacto de las expensas amplifica las barreras para alquilar, especialmente en sectores medios y bajos.

En mayo de 2025, la oferta de unidades en alquiler permanente fue de 17.287 viviendas, apenas un 4,4% más que en abril, pero con una caída interanual del 17% respecto a junio de 2024. Aunque menos del 40% de los anuncios se publicaron en dólares, el informe aclara que aún no hay una tendencia clara de desdolarización del mercado.

La oferta se concentra en barrios del norte como Palermo (24,3% del total), Recoleta, Belgrano y Caballito, donde el valor del m² es más elevado. En contraste, zonas del sur como Villa Riachuelo, Villa Soldati o Villa Real tienen menos de cinco publicaciones cada una, lo que profundiza la desigualdad territorial.

La escasez de unidades de mayor tamaño y la disparidad de precios según cantidad de ambientes reflejan un mercado que no responde a las necesidades habitacionales más urgentes, como las de hogares con hijos o con requerimientos de mayor superficie.

“La localización de la oferta limita la posibilidad real de elección para quienes alquilan. A su vez, la disparidad de precios refleja un mercado poco adaptado a las necesidades reales”, concluye el informe del CEM.

La combinación de alquileres elevados, ingresos que no acompañan la inflación y una oferta que se achica configura un escenario adverso para los inquilinos. Si bien la baja del dólar financiero generó un leve alivio en mayo, el informe advierte que la accesibilidad habitacional sigue siendo una deuda estructural en la Ciudad de Buenos Aires.

En este contexto, se refuerzan las demandas por regulación del mercado, políticas públicas activas y mayor inversión en vivienda accesible, especialmente en barrios con menor desarrollo inmobiliario y mayor demanda insatisfecha.