Por José María Softa, CEO de Konnectia. Las inversiones en real estate en los Estados Unidos pisaron fuerte durante la pandemia, impulsadas por la incertidumbre y la necesidad de generar ingresos estables con atractivas rentas en dólares. Los pequeños ahorristas argentinos fueron los que más aprovecharon la oportunidad de recibir una rentabilidad rápida y segura, ante la inestabilidad económica de su país de residencia.
Esta tendencia, se mantiene también por el fortalecimiento del mercado de bienes raíces en el país norteamericano, donde la economía se está recuperado muy rápidamente -luego de la impactante primer ola del Covid-19-, de la mano de fuertes estímulos del Gobierno y un eficiente y acelerado plan de vacunación en todo el territorio. De a poco, los niveles de desempleo volvieron a los pre-covid 19 (se crearon sólo en marzo de este año unos 916.000 puestos de trabajo: de esta forma, la tasa de desempleo en USA pasó de su pico máximo de 14.7% en abril 2020 al 6.0% en marzo 2021, con fuerte aceleración de su tendencia decreciente).
El ladrillo sigue reinando sobre otras alternativas de inversión, como los bonos, por varias ventajas que presenta, a pesar de tener algunos puntos de encuentro.
Diferencias y punto en común
Los bonos consisten en un préstamo que se le solicita al emisor de ese bono, que puede ser una empresa o el gobierno, a cambio de pagos regulares con interés. El capital invertido se amortiza cuando se produce la fecha de vencimiento del bono.
Las inversiones en real estate usualmente se realizan directamente con la empresa desarrolladora o a través de un vendedor inmobiliario. En este caso, no se percibe un interés de una deuda, sino que se recibe una renta periódica producto del alquiler de esa propiedad. El capital invertido se amortiza en el transcurso de los años.
Una de las mayores diferencias entre ambos es el monto de inversión requerido. En los Estados Unidos se puede comprar un Treasury Bond con U$D 100 iniciales, que desde diciembre del 2020 dejan un 2.9% en un bono a 30 años, de acuerdo con Investopedia. Hay otros, como el ETF de Vanguard (BND) que tiene un promedio del 4.32% desde 2008, según Yahoo Finanzas.
En cambio, en el sector inmobiliario, la inversión es mayor, pero así también lo es el rendimiento y los beneficios que se obtienen de ella. Hay ciudades como Miami que rinden entre un 2-3% de ROI neto anual en propiedades con un alto ticket de entrada (desde U$D 200,000), pero en otros estados, como Michigan, Georgia, y Pennsilvania, se puede obtener una renta neta de la inversión sumamente atractiva que puede ubicarse entre un 8-10% o aún mas, adquiriendo una propiedad a partir de sólo U$D 44,900 y cediendo la administración a empresas especializadas en este negocio. Es muy importante destacar que las inversiones en activos inmobiliarios merecen y deben ser consideradas para cualquier cartera de inversión a largo plazo, minimizando los riesgos de esa cartera global al tratarse de un camino de inversión fuertemente conservador.
Al adquirir un bono, se realiza un préstamo a la empresa o gobierno, y se obtiene una renta fija, ya que desde el comienzo se establece qué interés se recibirá. La renta va en estricta relación con el riesgo que emana del emisor. Dado que su garantía es el Ente emisor.
En el real estate, a veces se ofrece una rentabilidad fija por un periodo determinado, en el comienzo del Desarrollo, y luego la renta es variable, dependiendo de la performance y estacionalidad de la zona.
Otra gran diferencia es que los bonos tienen un plazo de operación que se firma en un acuerdo, como se mencionó anteriormente, y nunca se es dueño de ellas ni se tiene posibilidad de voto dentro de la Entidad a la que se compra el bono. Menos aún en el caso de un gobierno.
Invertir en real estate presenta la oportunidad de ser dueño real de una propiedad, tener un título independiente, y de esa manera no sólo obtener el beneficio de la rentabilidad anual, sino también de la apreciación del valor del activo con el consecuente aumento del patrimonio.
Un punto de encuentro es que obviamente ambos presentan riesgos, lo cual es inherente a cualquier inversión. En el caso de los bonos los principales son el default del emisor o la depreciación, mientras que en real estate se relacionan más con cambios en la popularidad de la zona -que no son tan comunes-, o atraso con las obras, que no suelen afectar realmente al inversor, ya que en muchos casos se distribuye la renta acordada por un Lease Back Program, hasta estar finalizados los proyectos.
Es un método relativamente más ilíquido, porque la reventa del bien puede llevar un tiempo, pero en Estados Unidos siempre hay un amplio mercado–no sólo local sino mundial–para comprarlos, dado que el país es la meca de las inversiones inmobiliarias, contando con inversores locales y extranjeros, que buscan las mejores oportunidades de renta asociadas a un alto nivel de seguridad política, jurídica y económica.
