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Inmobiliarios: “Hay que encontrar un punto de equilibrio y aumentar la oferta para bajar los precios”

Inmobiliarios: “Hay que encontrar un punto de equilibrio y aumentar la oferta para bajar los precios”
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La inflación y la caída del poder adquisitivo afectaron por igual a inquilinos, propietarios e inmobiliarios, aseguran Juan Maidana y Miguel Macri -Inmobiliaria Macri-, directivos del flamante Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones, quienes junto a Romina Cortés -Solari Inmobiliaria- visitaron Economis. La incertidumbre económica está afectando el negocio y cada vez cuesta más cerrar un contrato a la medida de los aumentos, mientras que aumenta la demanda de alquileres de bajo monto e incluso, en condiciones irregulares, lo que termina afectando el mercado, explican.

Sin embargo, lejos del techo alcanzado en los últimos meses por los inquilinos de Capital Federal, que en algunos casos deben dedicar el 70 por ciento de sus ingresos a pagar el alquiler, aseguran que en Misiones, aunque está por encima del promedio, se destina poco más del 30 por ciento al pago mensual.

 

“El gran problema que tenemos los argentinos es la inflación. Suben los servicios, suben los alimentos, sube el transporte, sube el remedio y los alquileres forman parte de este conjunto. Lamentablemente los sueldos no acompañan el incremento que tiene la inflación, este es el drama que a nosotros también nos aqueja, nos preocupa y muchísimo, aparte de los inquilinos que les preocupa porque es un gasto más en la canasta”, explica Maidana.

“No sé si es una ventaja o una desventaja ser zona de frontera. En este momento es una desventaja porque ni siquiera la gente puede hacer rendir su plata en la otra orilla como antes. Pero en definitiva nosotros acompañamos la preocupación de los inquilinos, porque es nuestro trabajo y tenemos que buscar el equilibrio entre las dos partes.  

Macri: Antes de fijarse en el incremento del alquiler hay que fijarse en la micro y en la macroeconomía,  a nivel provincial y a nivel nacional, porque nos afectan tanto los incrementos, no sólo de los alquileres sino de los servicios. Los servicios afectan no sólo a los inquilinos sino a los propietarios. Lo primero que tenemos que trabajar es cómo hacer para aumentar la oferta en cuanto a la cantidad de viviendas y departamentos en alquiler. El Estado en su rol, más que regular la actividad, lo que ya vimos y genera más trabajo en negro, más desempleo, más competencia desleal y un incremento en el tiempo ocioso de los alquileres de los bienes y servicios que se comercializan, tendría que preguntarse cómo hacer para aumentar la oferta, para que de esa manera pueda disminuir la demanda y puedan bajar los montos de alquiler, esa es la respuesta. Que les den a los argentinos la posibilidad de acceder a un crédito barato. Venían bien las ofertas de los créditos UVA, hasta que estalló la economía, ese es un ejemplo que se podría hacer en un país sin inflación. Si aumentás la oferta, el mercado sólo va a regular los precios. Si el Estado solo regula una actividad con intención de beneficiar a una parte, genera lo contrario, Hay que aumentar los bienes, para aumentar la oferta, porque hoy los clientes buscan la alternativa más económica.

Los propietarios son la pata débil, porque yo te traigo a locación lugares que valen 2 o 3 millones de pesos y ¿cuánto pensás que vale para alquilar, una propiedad de 2 o 3 millones de pesos? Diez, 12 mil pesos. No hay relación entre el uso y el goce que se realiza de una propiedad de ese valor y la contraprestación, no hay un equilibrio.   

Maidana: “Compartimos que la intervención del Estado en este tipo de actividad termina siendo perjudicial. En un principio querían anclar el aumento de los alquileres a las UVA. Y las UVA tuvieron un incremento del 50% y nosotros tuvimos un incremento del 35%, fíjate que la intervención del Estado iba a perjudicar considerablemente a los inquilinos. Ahora los inquilinos están preocupados porque esperan un 40 por ciento de aumento en los alquileres este año. Pero en realidad, el año pasado ya se veía un 35% de aumento de la inflación y nosotros anclamos, o la mayoría de los que trabajamos en Posadas, al alquiler con un incremento del 25%. Y es un trabajo… porque hay que hacer entender a los propietarios que si bien se puede sacar más plata por el inmueble que alquilan, también hay que tener en cuenta la realidad del país. Vos pones un alquiler que no va de acuerdo a la situación económica del país y lo más probable es que te paguen un mes, dos meses, y ahí tengas problemas y estás un año o dos años hasta que desocupen el inmueble. Nuestro trabajo en este sentido es buscar el equilibrio, que no pierda ni el inquilino, ni el propietario.

 

¿No sienten que está un poco desfasado en Posadas, el precio del alquiler?

Macri: No sé. Tenemos que definir, lo que es la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que es Misiones, de lo que es Posadas. En cuanto a los montos de las grandes ciudades desgraciadamente nuestros legisladores provinciales, nacionales, de la ciudad que sea, gobiernan para los porteños y no para las realidades de las provincias. Y las realidades de las provincias son distintas a las que viven en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los mercados, a los montos que se manejan, las posibilidades de alquilar a empresas extranjeras, otra realidad, el mercado es distinto. Particularmente en Posadas en 2018, cuando la inflación fue del 47,6 por ciento, en la gran mayoría de las inmobiliarias de Posadas se acordó incrementos del 25, 26%, cuando nos reclamaban que estábamos por debajo de la inflación. Tratamos de llegar a un equilibrio y ese equilibrio habla de nuestro trabajo. Somos los primeros interesados en encontrar un punto justo de equilibrio entre la oferta y la demanda, en los departamentos, los inmuebles, como le hacemos ver al inquilino, le hacemos ver al propietario que el mercado te marca la realidad. En este equilibrio de la oferta y la demanda, leemos lo que el mercado está dispuesto a pagar. Creo que Posadas somos muy realistas en cuanto a los precios que se manejan.

Maidana: Como te decía al principio, formamos parte de la Federación Inmobiliaria, en un sector de estadísticas, donde manejamos los valores de toda la Argentina, del NOA, NEA, Cuyo y las grandes capitales, realmente el único lugar donde el valor está muy por encima es Capital Federal. En el resto del país, es prácticamente el mismo índice en un dormitorio, en dos, en monoambiente, es impresionante  el equilibrio que hay entre locaciones.

Romina Cortés: En Misiones y en Jujuy, son las que superan el promedio.

Maidana: Y las dos tenemos frontera, la que más varía en esos lugares.

Macri: Hoy un inversor que tenga 2 o 3 millones de pesos para construir un departamento o una vivienda, tiene una gran carga impositiva. También un recibo de locación tiene carga impositiva. Nosotros también tenemos un costo tributario. Eso significa un monto importante que desalienta al inversor. Por un lado dicen: “Vamos a impulsar y por otro llenan de regulaciones e imposiciones”. Hay legisladores que cuando van a hablar de una actividad no tienen ni idea, se basan en estadísticas tendenciosas y lo que hacen es perjudicar al mercado. Estas legislaciones perjudican a todos por igual. El Estado lo que quiere es recaudar y nosotros lo que queremos es que haya aumento de oferta, que el mercado cree las condiciones para que haya aumento de oferta.

 

¿Hoy en Posadas cómo está la oferta?

Macri: Lo que vemos es que hay mucho recambio. El inquilino busca opciones para negociar el contrato de alquiler de la vivienda en que se encuentra y lo más seguro es que busca algo de menor monto. A mí como inmobiliario, me interesa el inmueble los 24 meses del año, entonces hago un esfuerzo de hablar con el propietario y acordar. Me ha tocado hacer un contrato que hace dos años me estaban pagando el mismo precio de alquiler. Muy buenos inquilinos. Y cerramos en otros seis meses con el mismo monto, porque voy a esperar un incremento de su sueldo.

Macri: Hay algunos que aguantan, hay otros que dicen al menos un 10, un 15 por ciento subile. Y hay otros inquilinos que me dicen que no pueden pagar porque les subieron los servicios: “Dame algo más económico”. Yo lo que creo es que el mercado se equilibra, no hace falta una regulación, no hacen falta leyes que quieran regular la actividad. Es absurdo, perjudica al sector, la inversión libre hace que las partes lleguen a un equilibrio justo del monto de alquiler, de la forma de actualizar, también hace que las propiedades que están desfasadas en el monto, no se alquilen.

Maidana: Están vacías. También es un momento del año en que se vienen los estudiantes, muchos chicos vienen de otras ciudades, de otras provincias a estudiar acá, también hay un recambio de los chicos que vivían solos, se van a vivir con otros más cerca del centro, otro no puede pagar y se achica.

El gran problema del resto de Argentina es Capital Federal, todos los problemas que hoy tenemos en el sector, son por Capital Federal. Acá nosotros vivimos en un ámbito de tranquilidad y de armonía en este sentido, vienen los chicos por ejemplo a estudiar de Puerto Rico, vienen, les mostramos el departamento, le imprimimos el contrato: Tomá lleva, que sellen, le damos todas las facilidades a los chicos para que tengan su lugar donde vivir y a las familias también. El tema de los cuatro meses de depósito, acá no existe, acá se le pide el equivalente a un mes, que en mi caso concreto puede pagar hasta en 6 meses ese primer mes. O está el uso del pagaré, que es lo que usualmente se utiliza para que la devolución del dinero no sea tanta para el inquilino. O sea, todas esas facilidades que buscamos y le damos a la gente, hacen que nuestro mercado esté relativamente saneado. Ojo, dentro de nuestro sistema hay mucha gente que patea en contra, que no hacen las cosas como tienen que hacer, se dedican a estafar a la gente y después son todos los empresarios inmobiliarios estafadores. Eso gracias al Colegio y a la puesta en funcionamiento, lo vamos a poder regular.

 

¿Cómo va a funcionar el Colegio? Ese es un punto importante para ordenar el mercado…

Maidana: En noviembre logramos que Personerías Jurídicas nos de por fin un número de personería. A partir de allí comienza realmente nuestro trabajo. Dejamos atrás 8 años de lucha en los que atravesamos siete juicios y los ganamos todos, y una resolución de inconstitucionalidad que fue rechazada por el Superior Tribunal de Justicia. Estamos habilitados para trabajar como una institución que nuclea profesionales, estamos ahora en la etapa de inscripción de la AFIP, en Rentas. Nuestra idea es realizar la primera matriculación de corredores inmobiliarios, a corto plazo, para eso tenemos previsto la asistencia del Consejo Directivo el pleno de la Federación Inmobiliaria, además de corredores inmobiliarios, presidentes de cámaras y colegios de todo el país.

¿Cuándo sería eso?

Maidana: Tenemos pensado para el mes de marzo llevar adelante la presentación.

 

¿Y eso que significa en la práctica, que estén todos matriculados, los que no estén matriculados no van a poder trabajar?

Maidana: En ese sentido la ley es clara, no van a poder ejercer la profesión de la actividad de corretaje inmobiliario. El idóneo es aquel que al momento de la sanción de la ley, que fue en año 2010, pero se puso como condición de estar en base a los requisitos que el colegio pedía. De ahí en más, salvo aquellos que tengan su título universitario, que pueden matricularse en cualquier momento, los idóneos no, van a tener su tiempo como en el inicio de cualquier actividad. El Colegio profesional les da un tiempo para que estas personas puedan comprobar sus condiciones, y puedan trabajar como profesionales dentro del ámbito inmobiliario.

Macri: Algo importante, es que en este Colegio Inmobiliario vamos a tener nuestro organismo de control. Es importante destacar la conformación del tribunal de ética, también eso va a permitir que los clientes que tengan algún tipo de denuncia, puedan tener un lugar donde hacerlo. También el Colegio tiene el gobierno de la matrícula y va a poder denunciar a la persona que ejerce de forma ilegal el corretaje inmobiliario.

 

¿Qué impacto puede tener esto en el mercado, ordenar, transparentar?

Maidana: La idea es ordenar y transparentar, brindar seguridad a las personas que operan con los corredores inmobiliarios debidamente matriculados. En el ámbito nacional, se hace este trabajo contra la clandestinidad por decirlo de alguna manera. Todos los colegios del país salen a trabajar, a prevenir a la gente de inmobiliarias que no cumplen los requisitos, ni del colegio, ni del municipio, para llevar adelante la actividad. Es un trabajo arduo y el fin de la institución es proteger a los que realizan una transacción inmobiliaria, en el caso de que la gente quiera, va a tener un lugar que va a recibir su denuncia.

Hoy Misiones no tiene nada…

Maidana: Es una de las pocas provincias que aún no tenía. Misiones fue la segunda provincia del país en presentar el proyecto, y fue la última en aprobarlo. Primero se presentó Entre Ríos, después nosotros, todas las provincias que tienen colegios de corredores inmobiliarios salieron en tiempo récord. La nuestra presentó en el año 2008 y fue la última en poder trabajar como institución que nuclea profesionales.

Juan Maidana
Juan Maidana

Macri: Además es importante, porque el Colegio hace entender la importancia de tener un título universitario, no hay otra forma de ejercer el corretaje, de tener la matrícula sin obtener el título universitario.

¿Cómo ven la economía para este año, cómo ven al mercado?

Maidana: Soy optimista. Creo que lo peor ya pasó, ahora tenemos que repuntar un poco, no estoy ajeno a las crisis que pasamos,  pero es como que ésta impactó un poco más en la gente. Espero que sea un año bueno, que a la gente le alcance para vivir lo más dignamente posible. En nuestro rubro ojalá sea un año donde podamos volver a contar con los créditos hipotecarios, para poder darle a la clase media la posibilidad del hogar, que va  a ser la única forma de acceder a este tipo de vivienda. No nos olvidemos que estuvimos prácticamente 20 años sin créditos hipotecarios, tuvimos un veranillo de meses hasta que se desequilibró todo nuevamente. Ojalá el Gobierno logre equilibrar.

Macri: El mal mayor que atraviesa la actividad es la inflación. Mi primer gran deseo sería que el gobierno nacional logre controlar la inflación, que las tasas de inflación bajen en el tiempo, porque es muy difícil conseguir a alguien que invierta con este índice inflacionario. Otra cosa que afecta mucho a nuestro sector son los tributos, cada vez tenemos más. Esto hace que la gente que tiene capital, lo lleve enfrente (Encarnación).

Maidana: Encarnación es un mercado que está creciendo mucho.

La plata que no se mueve acá, está allá, por la cantidad de tributos que tenemos. Los alquileres están gravados a partir del año pasado, en la Argentina. O por lo menos que le permitan al constructor desgravar lo que invierte.

Macri: Es una situación absurda. En lugar de que puedas desgravar la posibilidad que accedas a una primera vivienda sin pagar ingresos brutos y los tributos nacionales. De un millón de pesos, alrededor del 10% se va en impuestos. ¿De qué clase de beneficio me hablás si para comprar una vivienda social tengo que llegar al millón o millón y medio, y 120, o 150 mil pesos se me va en gastos. El Gobierno tiene que lograr que uno pueda acceder a una vivienda, porque un alquiler es algo transitorio, secundario. El objetivo del Estado debe ser que todos podamos acceder a una vivienda.

Miguel Macri
Miguel Macri

¿Hoy se puede pensar en un techo para los montos de alquiler? ¿Veinte, 30 por ciento?

Maidana: Creo que la incertidumbre es tal que ni siquiera eso te permiten, tenés que resolver a medida que va pasando.

¿Cómo hacer, porque uno ve alquileres carísimos que no se condicen con los ingresos misioneros?

Macri: Depende de la astucia, o de la inteligencia que tengas. Depende del locador o el propietario. Algunas veces es el vendedor, cuando es el vendedor un hombre que tiene los pies sobre la tierra y ve las dificultades que estamos atravesando, es más fácil acordar. Algunos quieren salvarse con una venta o son muchos herederos. Pero como regla general, el mercado te está diciendo las cosas se venden o no. Además ahora hay propiedades que quedaron desfasadas, que valían cien mil dólares, que serían 2 millones de pesos más o menos. Hoy cien mil dólares son cuatro millones de pesos. El mercado se regula, porque eso a cuatro millones no vas a vender, el mercado no te va a pagar más de dos millones y medio. Pero después está la gente que te compra esa propiedad a un precio y se vuelve todo para atrás, porque el propietario vuelve a enloquecer y te dice mi propiedad vale tanto: un departamento de un dormitorio vale 100 mil dólares.

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