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El segundo programa con el FMI en menos de 3 meses; ¿qué podemos esperar de ahora en más?

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La Fundación Mediterranea analizó el segundo acuerdo con el Fondo Monetario Internacional. El análisis de Gustavo Reyes muestra como este nuevo programa impactará en la situación Argentina.
El primer acuerdo con el FMI asumía dos supuestos relevantes que no se cumplieron. Por un lado, se creía que, por el monto del préstamo (50 mil millones de dólares), se restablecería la confianza en los mercados y que el gobierno podría comenzar a refinanciar vencimientos de deuda (roll over). Por otro lado, también se esperaba anclar las expectativas de inflación, en función de las nuevas metas fiscales y el rescate de Lebacs
El programa de setiembre, además de cubrir las necesidades de financiamiento del gobierno nacional hasta fin de 2019, sustituye el régimen de Metas de Inflación por un régimen de Metas Monetarias. Se congela la base monetaria entre octubre de 2018 y junio de 2019 y se establecen zonas de intervención cambiaria por debajo y por encima de la paridad de 34 y 44 pesos por dólar (inicialmente). Se mantiene el desarme del stock de Lebacs hacia fin de año, que se reemplazan por Leliq, letras que sólo pueden ser adquiridas por entidades financieras, utilizables como encaje bancario
El programa de setiembre, además de cubrir las necesidades de financiamiento del gobierno nacional hasta fin de 2019, sustituye el régimen de Metas de Inflación por un régimen de Metas Monetarias. Se congela la base monetaria entre octubre de 2018 y junio de 2019 y se establecen zonas de intervención cambiaria por debajo y por encima de la paridad de 34 y 44 pesos por dólar (inicialmente). Se mantiene el desarme del stock de Lebacs hacia fin de año, que se reemplazan por Leliq, letras que sólo pueden ser adquiridas por entidades financieras, utilizables como encaje bancario
Desde mediados de abril nuestro país se encuentra sumergido en una fuerte crisis cambiaria que, además de aumentar fuertemente el tipo de cambio, ha acelerado la inflación y profundizado el proceso recesivo. En el medio, la crisis generó la renuncia de dos presidentes del Banco Central e hizo fracasar el primer programa de ayuda financiera del Fondo Monetario (FMI) a menos de tres meses de haberse firmado. En los últimos días, las autoridades económicas de Argentina suscribieron un nuevo programa con la entidad crediticia solicitando recursos adicionales a cambio de mayores esfuerzos tanto fiscales como monetarios para sortear la crisis.
La presente editorial explica rápidamente las principales razones que llevaron a que la economía cambiara tanto en el último año, las causas por las cuales el programa de junio con el FMI no tuvo éxito como así también los principales pilares del nuevo acuerdo con el organismo crediticio, las posibilidades de éxito y sus riesgos implícitos.
Los problemas previos a la crisis
Si bien la crisis se desata a mediados de abril de este año, la economía de Argentina a fines del 2017 presentaba varios problemas, todos muy importantes:
• Alto déficit fiscal (6.4% del PBI) y necesidades de financieras determinadas por los vencimientos de deuda y por el financiamiento de casi el 80% del déficit fiscal.
• Elevada tasa de inflación. Si bien la misma había caído a niveles cercanos al 22% anual hacia fines de 2017, se encontraba muy por encima a la meta inflacionaria que tenía el BCRA (17%). Esta inflación era producto, por un lado de la emisión monetaria destinada a financiar parte del déficit fiscal (20%) y por otro lado, por el fuerte ajuste de precios relativos de las tarifas de los servicios públicos que se estaba realizando para reducir el monto de los subsidios económicos.
• Importante stock de la deuda remunerada del Banco Central. La deuda en Lebacs había crecido fuertemente en los últimos  meses como consecuencia del intento de retirar pesos del mercado para reducir la tasa de inflación que se encontraba muy por encima de las metas inflacionarias. Este hecho junto con la fuerte concentración de las mismas a muy corto plazo (casi el 50% vencía a 30 días), llevó al BCRA a convalidar elevadas tasas de interés reales2 (netas de la inflación esperada).
• Fuerte caída del Tipo de Cambio Real: este precio relativo había caído un 8% en el último año y un 21% respecto del valor del dólar a la salida del cepo cambiario a inicios del 2016.
Con la realidad actual del mercado cambiario en Argentina y ante los problemas citados, puede parecer extraño que el dólar haya estado perdiendo poder adquisitivo en dicho período. La explicación de este retraso del dólar se encuentra básicamente en el fuerte aumento que tuvo la oferta de dólares financieros (préstamos y operaciones de portafolio) después de la salida del default y del cepo cambiario.

Diciembre 2017 – Abril 2018: La Tormenta Perfecta:
El fuerte flujo de dólares financieros que entró a la economía de Argentina durante 2016 y 2017 se frenó abruptamente en los primeros meses de 2018. Algunos de los hechos que cambiaron este escenario tuvieron origen externo, pero otros fueron originados dentro del país. Todos ellos contribuyeron a que la oferta de dólares colapsara. Los principales hechos que desencadenaron este repentino cambio de escenario fueron los siguientes:
• Últimos meses del 2017: fruto del ajuste tarifario, en Argentina se había acelerado la tasa de inflación alejándola aún más de la meta del BCRA.
• Diciembre 2017: fuerte controversia entre la Jefatura de Gabinete y las autoridades del BCRA. Esta pelea termina traduciéndose en el primer cambio en las metas de inflación y en una posterior relajación de la política monetaria al principio de 2018 en momentos donde la tasa de inflación aún seguía muy por encima de las metas inflacionarias.
• Enero 2018: mientras el BCRA, presionado por las tensiones políticas, reducía su tasa de política monetaria, en Estados Unidos comienza a subir la tasa de interés del bono a 10 años. El escenario externo comenzaba a oscurecerse para los países emergentes (hasta ese entonces había resultado bastante favorable).
• Abril 2018:
 Sube nuevamente la tasa de interés del bono a 10 años en Estados Unidos.
 Tanto la oposición como parte del propio oficialismo comenzó a cuestionar seriamente los ajustes tarifarios debilitando políticamente al gobierno en un accionar clave para reducir el desequilibrio fiscal.
 Comienza a regir el impuesto a tenedores extranjeros de Lebacs.
La conjunción de todos estos hechos hizo que la prima de riesgo de Argentina subiera fuertemente y contribuyó a que la oferta de dólares colapsara entre los meses de abril y mayo del 2018. En junio, la oferta de dólares sube debido al préstamo del FMI, pero los meses siguientes, se mantiene en niveles prácticamente nulos. El combo del colapso de la oferta de dólares con una demanda con un pequeño aumento afectó fuertemente al tipo de cambio que subió un poco más del 100% en solamente 5 meses a pesar del fuerte aumento en las tasa de interés 3 y del importante drenaje que tuvieron las reservas del BCRA

¿Por qué falló el programa del FMI de junio del 2018? La abrupta caída de la oferta de dólares en Argentina trajo consigo el temor que el gobierno tuviera dificultades para cumplir sus obligaciones financieras ya que las mismas eran satisfechas básicamente mediante emisiones de deuda en los mercados externos y éstos claramente habían dejado de financiar al gobierno.
En este escenario el gobierno decide acudir a un programa con el FMI en el mes de junio y éste le facilita un mega crédito de U$S 50 mil millones tendiente a despejar los rumores de default. A cambio de esto, el gobierno argentino se compromete a acelerar el ajuste fiscal, a no emitir más pesos para financiar el déficit del gobierno, a eliminar en tres años el stock de Lebacs canjeándolos por emisiones de deuda del propio gobierno. En este marco, el programa cambia nuevamente las metas de inflación para los años 2018 – 2021.
El programa con el FMI de junio asumía dos supuestos muy importantes que la realidad terminó demostrando que no se  cumplieron. Por un lado, se asumía que el financiamiento del FMI junto con el ajuste fiscal y los cambios en la política monetaria
iban a permitir restablecer la confianza de los mercados y de esta forma el gobierno iba a poder volver a financiar, en los mercados de capitales, los vencimientos de deuda (roll over) no alcanzados por los fondos de la asistencia financiera del FMI. Por otro lado, también se esperaba que el ajuste fiscal junto con el canje de las Lebacs y la prohibición de emisión para financiar al gobierno iban a permitir anclar las expectativas mediante nuevas metas inflacionarias. En los meses subsiguientes al acuerdo con el FMI, nada de lo esperado sucedió.
Dado que los desembolsos previstos en el programa con el FMI no cubrían la totalidad de las necesidades financieras del 2019, el peligro de default siguió vigente y esto le impidió al gobierno volver a los mercados crediticios. Como consecuencia de esto, buena parte del desarme del stock de Lebacs tuvo que realizarse mediante la emisión de pesos que fueron esterilizados mediante el aumento en los encajes bancarios y nuevas ventas de reservas por parte de la autoridad monetaria. No obstante, como esta esterilización no fue total, el remanente terminó alimentando nuevamente al precio del dólar junto con el renovado temor al default. El precio de la divisa americana aumentó un 37% entre junio y setiembre y volvió a acelerar la inflación. La credibilidad de las nuevas metas inflacionarias se evaporó rápidamente dejando a los precios sin ningún ancla nominal que los contuviera.

El programa de Setiembre de 2018
El rápido fracaso del programa de junio dejó a la economía sumamente vulnerable y el gobierno tuvo que acudir nuevamente en setiembre al FMI para reacomodar el programa de junio e intentar estabilizar la economía. De esta forma, en los últimos días de setiembre, el nuevo programa fue anunciado y contempló un aumento del financiamiento total (u$s 7.1 mil millones) y un adelantamiento de los fondos para el 2019 de aquellos previstos originalmente para el 2020.
El nuevo programa se diseñó con medidas específicas y contundentes para atacar las tres causas de inestabilidad de la economía:
• Para despejar definitivamente el peligro de default en 2019, el nuevo programa ahora prevé fondos para cubrir la totalidad de las necesidades financieras de dicho año. Por otro lado, para mejorar la solvencia del gobierno, se acelera nuevamente el ajuste fiscal y se fija una meta de superávit primario nulo para 2019 y del 1% para el 2020.
• Respecto de la carencia de un ancla nominal para el nivel de precios y de las expectativas de inflación, el nuevo programa sustituye el régimen de Metas de Inflación por otro de Metas Monetarias. El agregado monetario elegido es la Base Monetaria (BM) y se establece como meta entre octubre de 2018 y junio de 2019 un crecimiento de la BM del 0% mensual. De esta forma, el cambio de régimen monetario implica que el BCRA deja de fijar la tasa de interés de política monetaria para congelar la BM en los próximos 9 meses.
• A efectos de ayudar a la meta monetaria para contener las expectativas de devaluación, establece zonas de posible intervención cambiaria con las siguientes características:
 Una zona donde el precio del dólar baje de $/U$S 34: el BCRA podría salir a comprar dólares5
 Otra zona cuando el precio supere los $/ U$S 44: el BCRA podría salir a vender U$S.
 Las zonas de intervención son flexibles dado que se ajustarán diariamente a un ritmo mensual del 3% entre octubre y diciembre de 2018 y no obligan a la autoridad monetaria a mantener el precio del dólar en un determinado nivel, sino que simplemente facultan a la misma a intervenir en el mercado cambiario.
• Por último, el Banco Central desarmaría el stock total de Lebacs a fines del 2018. Se reemplazarán por Leliqs, otras letras ya existentes del BCRA. A diferencia de las Lebacs, las Leliqs solamente pueden ser adquiridas por las entidades financieras y las mismas pueden ser utilizadas como parte del encaje bancario.

¿Hay antecedentes de emisión 0 de Base Monetaria?
La novedad cualitativa más importante del nuevo programa es el compromiso del BCRA de congelar la BM por 9 meses. En una economía donde la tasa de inflación va continuar elevada al menos por algunos meses debido a la inercia inflacionaria como consecuencia de la reciente devaluación y de los diferentes ajustes tarifarios, el congelamiento de la BM implica que el poder adquisitivo del dinero va a seguir contrayéndose fuertemente por algún tiempo.
La historia monetaria de nuestro país, dado los enormes problemas de inflación que arrastra desde hace varias décadas, es muy rica en antecedentes de diferentes políticas de estabilización y programas monetarios. En la segunda mitad del siglo pasado se pueden encontrar numerosos ejemplos donde los controles monetarios han tenido éxito en reducir la inflación y los relajamientos en la expansión de BM terminaron acelerando la tasa de inflación.

Como puede observarse en los anteriores gráficos, hay numerosos casos donde se redujo fuertemente la emisión de Base Monetaria y la inflación terminó desacelerándose (y viceversa). No obstante, ninguno de estos casos registra períodos importantes con emisión cero de Base Monetaria.
El único antecedente con emisión cero de Base Monetaria prolongado se produjo en el siglo XIX bajo la presidencia de Luis Sáenz Peña durante la segunda mitad de la década de 1890 luego de la crisis de Baring Brothers 6 . Como puede observarse en
dicho gráfico, la Base Monetaria se mantuvo prácticamente congelada durante casi 5 años y terminó reduciendo el tipo de cambio y generando un proceso deflacionario en la economía.

Los objetivos del nuevo programa
El objetivo del nuevo programa es, por un lado, despejar totalmente los temores de default de corto plazo y por otro lado,  restablecer la confianza y normalizar el funcionamiento de la economía.
Como se explicó anteriormente, el temor de default de corto plazo es atacado mediante los nuevos fondos prometidos para el 2019. El resto de las medidas apuntan a restablecer la confianza. El plan asume implícitamente que para restablecer la confianza el programa debe reducir fuertemente la tasa de inflación en forma permanente. En la práctica, esto solamente es posible de lograr a través de un plan que sea creíble de ser realizado y tenga consistencia entre las medidas y los objetivos propuestos.
La consistencia del plan está determinada por los siguientes puntos:
• Como muestra la propia historia de nuestro país, una fuerte desaceleración en la emisión de Base Monetaria en el mediano plazo es totalmente consistente con una fuerte baja del proceso inflacionario.
• La desaceleración en la emisión monetaria prevista en el programa se plasma en la meta de emisión 0 para la Base Monetaria durante los próximos 9 meses. Esta condición solamente puede efectivizarse si se eliminan todos los factores de expansión monetaria. El plan prevé la eliminación de los mismos mediante las siguientes medidas:
 Los recursos prometidos por el FMI para el resto de 2018 y 2019 junto con las metas fiscales para dichos años permite que el gobierno prescinda totalmente del financiamiento monetario del déficit fiscal.
 El desarme de las Lebacs financiado por Leliqs también permite eliminar un importante factor que resultó expansivo en los últimos meses.
De esta forma, el plan espera no solamente despejar las dudas del default en el corto plazo sino también reducir considerablemente y en forma estable la inflación en el mediano plazo y con ello restablecer la confianza y permitir que la economía vuelva a funcionar adecuadamente.
Los riesgos del nuevo programa 
Entre los diferentes tipos de anclas nominales para los precios y las expectativas inflacionarias, el estricto control monetario (emisión 0 de BM) no es fácilmente percibido por la gente. Por lo tanto, el efecto del ancla sobre las expectativas inflacionarias no es esperable que resulte inmediato. El canal de transmisión de esta ancla nominal para reducir la inflación se produce a través de la contracción de la liquidez de la economía, las altas tasas de interés y el proceso recesivo.
El nivel de actividad económica en Argentina comenzó a caer en el II trimestre de este año como consecuencia del mal año que tuvo la cosecha del campo. Luego, la crisis cambiaria desatada entre abril y mayo profundizó este proceso. El nuevo esquema de política monetaria de emisión 0 de BM consolida la recesión en el corto plazo y es el canal por el cual se espera que los elevados índices inflacionarios actuales comiencen a ceder. Cuando la inflación comience a ceder, también lo harán las expectativas inflacionarias y las tasas de interés permitiendo que el proceso recesivo comience a desactivarse. La duración e intensidad de la recesión es sin dudas uno de los riesgos del actual esquema. Mientras más creíble sean las señales políticas del apoyo al programa y más rápido se desactiven tanto las expectativas inflacionarias como de devaluación, más rápido podrán bajar las tasas de interés y con ellas se reducirá la intensidad y duración del proceso recesivo.
Además de profundizar el proceso recesivo, el nuevo esquema monetario de emisión 0 de BM presenta otros dos problemas que deben ser monitoreados con gran atención. Por un lado, como el canje de Lebacs implica generalizar los encajes remunerados en base a las Leliqs, en la medida que la BM se mantenga congelada, esta deuda deberá ser siempre renovada tanto en su capital como en sus intereses. Por otro lado, la restricción de emisión 0 de BM implica una limitante importante al rol de prestamista de última instancia del BCRA para el sistema financiero. De esta forma, la dinámica de los depósitos en los bancos es otra de las variables a monitorear en este proceso.
Conclusiones 
La economía de Argentina quedó sumamente vulnerable después de 5 meses de corrida cambiaria: el dólar, la inflación y la prima de Riesgo País subieron fuertemente, el BCRA perdió muchas reservas y la recesión se profundizó. El nuevo programa con el FMI pretende eliminar el riesgo de default de corto plazo y recuperar la confianza a través de una fuerte reducción de la tasa de inflación en el mediano plazo. Para eliminar el peligro de default de corto plazo, el FMI provee los fondos necesarios para cubrir la totalidad de las necesidades financieras hasta el 2020. Para reducir en forma estable y consistente la tasa de inflación: se elimina tanto el déficit primario en 2019 como los principales factores de emisión de Base Monetaria y se congela este agregado monetario para los próximos 9 meses. Este duro ajuste de la política fiscal y monetaria seguramente profundizarán el proceso recesivo durante los próximos meses, pero de consolidarse los mismos permitirían quebrar dos de los grandes problemas económicos históricos de nuestro país: el desequilibrio de las cuentas públicas y la elevada inflación.
 

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FMI frenó desembolso de U$S 3.000 millones hasta que se cierre nuevo acuerdo

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Fuentes del Ministerio de Hacienda confirmaron que la llegada del dinero proveniente del organismo “se frena hasta llegar al nuevo acuerdo”. El Gobierno y los técnicos del FMI negocian un adelantamiento de los recursos totales del entendimiento sellado en junio para despejar la incertidumbre financiera desatada en los últimos meses.
A la espera de cerrar un nuevo acuerdo, el Fondo Monetario Internacional (FMI) frenó el desembolso de unos u$s 3.000 millones que había sido pactado en junio pasado con el Gobierno. Fuentes del ministerio de Hacienda que conduce Nicolás Dujovne indicaron a ámbito.com que el dinero “se frena hasta llegar al nuevo acuerdo”.
Por estos días, las autoridades argentinas negocian con el equipo técnico del FMI un refuerzo del programa que es considerado como “esencial” para asegurar el repago de la deuda argentina. Vale recordar que como parte del nuevo acuerdo, el Gobierno negocia un adelantamiento de los recursos totales del entendimiento de junio para despejar la incertidumbre financiera desatada en los últimos meses.
Por lo pronto, los técnicos del Fondo llegaron a nuestro país luego que el propio Mauricio Macri anunciara este mes un plan de ajuste con el objetivo de alcanzar el déficit cero para el año que viene y no para el 2020 como había sido pactado en el acuerdo sellado en junio pasado.

FYEConsult recuerda que un “nuevo programa económico” parte de un stock de Lebacs y Letes en dólares “que no ha desaparecido y que requiere financiamiento”; un “retraso tarifario”, producto de la devaluación que elevó el componente subsidiado del 35% al 60% desde principios de año; un stock de reservas internacionales “relativamente bajo”; un sector externo “complejo” por la elevada demanda de dólares y un contexto financiero internacional “probablemente adverso”; y una recesión “que será profunda y prolongada” y que generará “inestabilidad política” por sus implicancias sociales.
El informe explica que el déficit 0 que el Gobierno ofrendará al FMI se logrará “en base a un incremento de la presión tributaria” que alcanzaría el 1,5 puntos del PBI. Esto incluye la aplicación de retenciones sobre las exportaciones, la postergación del mínimo no imponible sobre las contribuciones patronales; y la aplicación de una alícuota de 1% a bienes personales radicados en el exterior.
“Este impuestazo vendrá a compensar el mayor gasto primario que estará realizando el Gobierno durante el año próximo respecto del programa fiscal previsto en el primer acuerdo con el FMI (0.2% del PBI), reflejando que la capacidad de las autoridades para bajar el gasto público alcanzó un límite”, añade.

Sobre la pata financiera de ese eventual nuevo programa económico, el informe señala que las necesidades serán por US$16.800 millones que podrían cubrirse “con un adelantamiento de los desembolsos” del FMI, “una ampliación del paquete financiero” acordado con el organismo, “y/o algunas colocaciones de deuda “regulatorias””.
En cuanto al programa cambiario, la consultora estima como “improbable que el FMI acepte convalidar una pérdida adicional de reservas”.
Sobre el aspecto monetario, señala que el FMI “seguramente le pondrá límites al uso de reservas” por parte del Banco Central para absorber los pesos emitidos por la no renovación de Lebacs, por lo que “es probable que el BCRA continúe haciendo política monetaria incrementando la exigencia de encajes ha sta absorber el exceso de pesos derivados del stock de Lebacs fuera de los bancos”.
Finalmente, FYEConsult se pregunta qué se esperar del 2do acuerdo con el FMI. Y se responde: “un programa macroeconómico que busque evitar una reestructuración de deuda y converger hacia un escenario de estabilidad macroeconómica, de menor inflación, dólar estable, alguna recuperación salarial, repunte del nivel de actividad económica, disminución de las tasas de interés locales”.

 

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La semana próxima llega la misión del FMI a Buenos Aires

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La semana que viene arrancarán las reuniones entre los economistas del Fondo Monetario Internacional y del Ministerio de Hacienda y Finanzas por el seguimiento de las metas que firmó Argentina y el organismo el 20 de junio pasado.
El propósito de la misión será constatar en los papeles que el Gobierno cumple con las metas comprometidas en el acuerdo y así desembolsar el 15 de septiembre unos u$s3.000 millones. Si Argentina continúa al pie de la letra el programa, en diciembre llegaría otro desembolso igual.
Se espera que la misión a Buenos Aires sea encabezada por Roberto Cardarelli, un economista italiano encargado de seguir el caso argentino, comience el lunes 13 y finalice el 22. Hay reuniones previstas con funcionarios en el Ministerio de Hacienda y Finanzas que conduce Nicolás Dujovne. La información fue confirmada por fuentes del ministerio y del organismo.
La llegada del equipo del FMI sucede en el marco de la primer revisión y el análisis de la marcha de las variables a fines de junio. Entre las metas que Argentina se comprometió para entonces figuran un déficit fiscal primario de $148.000 millones, un aumento de las reservas netas internacionales de US$ 5.500 millones y una tasa de inflación anualizada de 27%. La mayoría de los analistas cree que el Gobierno las alcanzará.
Argentina y el FMI firmaron un acuerdo el 20 de junio por el cual se pactó una línea stand by por u$s50.000 millones. El programa es por tres años. A los pocos días de la firma, el presidente Mauricio Macri y la titular del FMI, se saludaron en Canadá en un encuentro por el G-7. Más acá en el tiempo, hace dos semanas, ambos volvieron a verse en Buenos Aires pero en el marco del encuentro de los ministros de Finanzas y presidentes de bancos centrales del G-20 que se llevó a cabo en Buenos Aires.
El organismo envió en junio u$s15.000 millones que fueron desembolsados en dos mitades: una engrosó las reservas del Banco Central y la otra fue a parar a una cuenta del Tesoro de la Nación. Se descuenta que el 15 de septiembre lleguen unos u$s3.000 millones, según consigna Clarín.
Argentina firmó el acuerdo con el Fondo en el marco de una crisis cambiaria. Las reservas llegaron a caer US$ 14.000 millones y el dólar llegó a aumentar más de 40%. Entre los compromisos con el organismo Argentina se propone bajar el déficit fiscal de 2,5% del PBI este año a 1,3% el próximo. Y la inflación de 27% a 22%.

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Mercado inmobiliario de Posadas: pocas operaciones, precios caros y propietarios inflexibles

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El mercado inmobiliario de Posadas acaba de cerrar un 2017 muy flojo, que se caracterizó por las pocas operaciones de compra-venta y un divorcio, cada vez más grande, entre los vendedores y los potenciales compradores. Lo mismo sucede con los alquileres, con precios sobrevalorados y actualizaciones que exceden la inflación más pesimista, con subas cada seis meses de un quince por ciento como mínimo. 
Economis realizó un análisis de la oferta de casas y departamentos nuevos y usados y dialogó con media docena de operadores y desarrolladores inmobiliarios, bancos privados -que buscan colocar más créditos hipotecarios con UVA- y también con algunos potenciales compradores.
La conclusión principal es la siguiente: los vendedores son poco flexibles a bajar los precios y adaptarse al nuevo panorama económico de los últimos años. Signado por la recesión, el mayor desempleo y una inflación decreciente.
Hace unos años el panorama era distinto. La actividad era más vigorosa y la inflación más alta hacía que aquellos inversores que tenían ahorros buscaran refugio para protegerse en los siempre seguros “ladrillos”.
En 2013 y 2014 la municipalidad de Posadas batió récords históricos en permisos para construir nuevos edificios, como producto de ese boom. Algunas de esas torres se empezaron a construir hace un par de años y hoy, algunos de esos emprendimientos –se venden casi todos bajo la figura del fideicomiso- se siguen construyendo.
Van a un ritmo lento, debido a que las ventas están “muy quietas” y no entra tanto dinero a los fondos como para acelerar la terminación de las obras. Uno puede pasar y contar pocos obreros dedicados a terminar la obra en cuestión, o notar como tal o cual torre nunca se termina. Aún sin ser un entendido en el tema.
También empiezan a aparecer edificios que ya se terminaron y aún tienen muchas unidades en venta. Cuando en lo mejor del mercado, estas torres se vendían casi todas “en boca de pozo”. Es decir, antes de arrancar con la edificación o al menos antes de finalizar las primeras lozas.
Un departamento en un edificio nuevo con algunos amenities (pileta, SUM) de un dormitorio –dentro de las cuatro avenidas- ronda los 3 millones de pesos. Antes las ventas las motorizaban los inversores, pero ahora son los usuarios finales –los que van a vivir efectivamente ahí- los que deberían tomar “la posta”.
Como las ventas vienen muy lentas, algunas inmobiliarias inventaron un negocio novedoso. Ponen en alquiler ahora las futuras unidades nuevas. Así por ejemplo, se puede señar ahora un edificio que terminará de construirse en unos meses. La empresa desarrolladora se asegura así un flujo de dinero mientras busca un comprador para la unidad.
Hay que tener en cuenta que cada edificio implica costos fijos importantes de mantenimiento, portero, impuestos, tasas, etc. El negocio nunca estuvo pensado para retener unidades por mucho tiempo. Ni siquiera es un negocio pensado para poner un capital propio que exceda el 25 por ciento de la obra. Hoy muchas obras avanzan con el dinero que sale de los bolsillos de los desarrolladores.
Un mercado que ya no es de vendedores, sino de compradores
“Es mi pelea de todos los días, los vendedores no entienden que este ya no es un mercado de vendedores, es un mercado de compradores, donde el que tiene el dinero y va a pagar al contado debería poder negociar el precio”, explicaron a Economis desde una de las inmobiliarias más importantes.
En Buenos Aires u otras ciudades, como Río de Janeiro, es frecuente que los compradores, con la plata en mano, hagan contra ofertas por 20 o 30 por ciento menos. O inlcuso más bajas. Acá, con frecuencia, ni las mismas inmobiliarias quieren pasar esas posturas a los propietarios. Algunos compradores nos comentaron que, en ocasiones, no se lo toman bien.
Es un mercado tan distorsionado que suele espantar o tratar mal a un comprador que tiene 3 millones de pesos en la mano y está dispuesto a invertirlos.
“Los vendedores son muy inflexibles con los precios, pero después los departamentos no se venden, pueden pasar dos años hasta que se venden”, explica otra vendedora de una firma de renombre.
El precio “inamovible” lo baja inflación +  tiempo
En rigor, ese es el mecanismo más común para bajar el precio de una propiedad en Posadas, no una negociación en la que comprador y vendedor se van acercando con ofertas y contra ofertas. Sino el mero paso del tiempo de una unidad que está a la venta por un valor inflexible, combinada con la inflación, que va “esmerilando” ese valor.
No olvidar que el posadeño es un  mercado pesificado, a diferencia de otros mercados, como el porteño, donde las propiedades se cotizan en dólares.
El resultado de esta “intransigencia” es un mercado poco dinámico y compradores potenciales frustrados, que no pueden acceder a su casa a pesar de que tienen el dinero en efectivo, sea porque pudieron reunir ahorros o porque accedieron a uno de los créditos hipotecarios con UVA.
Al menos media docena de bancos colocaron ya créditos atados a la Unidad de Valor de Vivienda (UVA) que tienen por virtud, sobre todo para una ciudad de sueldos medios bajos como Posadas, que acercaron mucho la relación cuota-ingresa a la realidad local. Al indexarse por el UVA (se mueve con la inflación mes a mes), los intereses son bajos y una persona o pareja con ingresos conjuntos de 20.000 o 30.000 ya puede sacar un crédito por 2 millones de pesos o incluso más.
El problema del mercado local es qué se puede comprar con ese monto, que equivale a 110.000 dólares. Con frecuencia, por ese valor ni siquiera se puede conseguir una casa sencilla de dos habitaciones en un barrio periférico de la ciudad.
La actitud de los vendedores también la padecen los inquilinos. Una práctica común es imponer en los contratos cláusulas de indexación más propias del 2015 o 2016, cuando la inflación rondaba entre 30 y 40 por ciento.
“A mi me están pidiendo que firme un contrato con ajustes semestrales del 15 por ciento, es una locura porque la inflación estimada para el año que viene es la mitad de eso, y teniendo en cuenta que se acaba de subir el pronóstico”, dijo un empleado que está buscando un departamento para alquilar.
Desafíos para el 2018
Con todo este panorama, el mercado inmobiliario se prepara para un 2018 con grandes desafíos.
Los bancos están empujando cada vez más la oferta de UVA y si la inflación sigue retrocediendo, puede ser una clave para que muchas familias misioneras accedan a su casa. “Tenemos muchas consultas, mucho interés y mucha demanda potencial”, comentó a Economis, el gerente de la sucursal de un banco que ya otorgó una docena de préstamos.
Con el Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional en una etapa donde ya no encara la construcción de nuevos barrios en la misma medida que en años anteriores, el crédito privado y el mercado inmobiliario aparece como una respuesta a esta demanda creciente por la casa propia. Pero todavía quedan muchos desafíos por superar.
 

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Créditos a dos velocidades: hipotecarios y prendarios impulsan el financiamiento a privados

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(Pablo Besmedrisnik, INVENOMICA) Los créditos al sector privado crecieron por encima de la inflación por octavo mes consecutivo. En diciembre aumentaron un 4,7% mensual contra una inflación estimada en el 2,6%. Ese desempeño se dio en un contexto no del todo favorable para una fuerte expansión del crédito: con la tasa de interés de las Lebacs tan alta y atractiva, los bancos no tienen incentivos a prestar a las empresas privadas.

Sin embargo, la evolución del crédito al sector privado no fue pareja. El stock de créditos hipotecarios más que se duplicó en 2017 (105%) y creció en términos reales un 65%. Los prendarios también fueron un segmento que mostró una evolución destacada (70% nominal y 37% real). En contraposición, los créditos orientados al consumo y los comerciales tuvieron desempeños positivos aunque más modestos.

La evolución del financiamiento desde el punto de vista del destino ofrece una interesante descripción del crecimiento sectorial a diferentes velocidades que viene mostrando la economía argentina.
A rauda velocidad viene la construcción, impulsada tanto por los emprendimientos privados como por los planes de infraestructura del Estado, es el principal sponsor del crecimiento económico. Y esto se ve reflejado en la evolución del stock de créditos hipotecarios.
A menor ritmo evolucionan los sectores más expuestos a la competencia internacional y las manufacturas asociadas al consumo. Y el crédito que reciben avanza lentamente en consonancia con esa realidad. Las tasas disponibles hasta la fecha en el mercado no son compatibles con proyectos de inversión sanos o con las necesidades corrientes de las firmas, y el consumo aún no despega con fuerza.
En un punto intermedio se encuentran los créditos prendarios que lograron acompañar y apalancar fundamentalmente la mayor venta de vehículos del año 2017, un 27% superior al año previo.
La Argentina tiene mucho camino por recorrer en el terreno del desarrollo de su sistema financiero y así constituirse en un motor de crecimiento de los sectores productivos. Con el reducido nivel actual de profundización financiera (los créditos al sector privado representan tan solo un 14% del PBI contra un estándar de los países desarrollados del 144%) y las altísimas tasas de interés el financiamiento es un real tapón para el crecimiento.
El crecimiento real en los créditos del año pasado y las medidas de política económica de diciembre último generar espacio para un optimismo, aunque moderado.

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