Exclusivo Economis: Lujo silencioso en Veta del Paraná, la apuesta inmobiliaria de Sancor Seguros en Posadas
Las máquinas están haciendo su mejor esfuerzo para penetrar la roca en el terreno que verá crecer en los próximos meses a la torre más icónica de la región. Serán 29 pisos de categoría premium, en un edificio que cambiará el desarrollo inmobiliario de Posadas. Con vista 360 del río, Veta del Paraná ya tiene varios departamentos vendidos y un interés constante de inversores que buscan un lugar para vivir que, según definen sus impulsores, será “irrepetible” y una pieza de lujo silencioso sin parecidos en la región.
Hay todavía mucho de terreno, planos y proyección. Pero detrás del espacio donde comenzará a levantarse la nueva torre de Sancor Seguros en Posadas existe una decisión de inversión que excede largamente al mercado inmobiliario local.
Economis recorrió el terreno y conversó allí con Cristian Corti, CEO de Sancor Seguros Real Estate, quien explicó los detalles del proyecto, la estrategia del grupo asegurador y las razones por las cuales Posadas terminó incorporándose al mapa de inversiones inmobiliarias de una compañía que actualmente tiene alrededor de 22 proyectos en distintas etapas de desarrollo en la Argentina.
El proyecto posadeño sobresale incluso dentro de esa cartera. Tendrá unos 25.000 metros cuadrados construidos, departamentos amplios, un importante basamento destinado en buena medida a cocheras y servicios, pileta semiolímpica, salones de usos múltiples, espacios comunes de alta gama y una terraza con roof. El objetivo es que el edificio se transforme en una referencia arquitectónica de Posadas y de la región.
Pero la elección de la capital misionera no fue casual.
“Hace aproximadamente siete años una normativa de la Superintendencia de Seguros de la Nación obliga a las aseguradoras a invertir parte de sus inversiones financieras en inversiones inmobiliarias”, explicó Corti.
A partir de ese cambio, Sancor Seguros tomó una posición mucho más activa en real estate y comenzó a desarrollar proyectos con una lógica federal.
“Empezamos a desarrollar en todo el país distintos emprendimientos, siguiendo un poco aquellas provincias que más acompañan la evolución de nuestro core de negocio, que es principalmente el seguro”, señaló.
Actualmente, la compañía tiene desarrollos en Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Neuquén, Santa Fe, Sunchales y Mendoza, mientras prepara nuevos proyectos en San Juan. “En este momento tenemos alrededor de 22 proyectos inmobiliarios en distintos estadios. Estamos muy conformes con la evolución que está teniendo el grupo porque los resultados que venimos teniendo son muy buenos”, destacó.
¿Por qué Posadas?
La explicación aparece directamente vinculada al peso de Misiones dentro del negocio asegurador de Sancor.
Según Corti, Misiones es una de las provincias que mayor volumen de primas aporta a Sancor Seguros en relación con su producción, una posición que llevó al grupo a pensar una inversión capaz de consolidar su presencia territorial.
“Un poco se trata de devolver esto y terminar de consolidar la presencia del grupo”, sintetizó, acompañado por Juan Pedro Roulet, socio de Lovelli & Roulet y representante en Misiones del grupo Sancor Seguros.
“Vinimos a recorrer la ciudad, buscar terrenos y dar vueltas. En un momento terminamos de ver todo y Juan dijo: ‘Acá me parece que se va a vender esta esquina’. Yo miré y pensé: ‘Esta casona no creo que la destruyan’. A los 15 o 20 días me mandó un mensaje con las topadoras entrando”, detalla. La casona era de la familia Szychowski.
A partir de allí comenzó a tomar forma el proyecto.
Sancor Seguros trabaja en sus desarrollos con el estudio Aisenson, de Buenos Aires, al que Corti definió como uno de sus principales socios técnicos y arquitectónicos. Pero antes de definir qué construir en Posadas, el grupo decidió estudiar el mercado.
“Empezamos a esbozar un proyecto y vimos que tenía más potencial. Hicimos un estudio de mercado en toda Misiones durante más de un mes, entrevistando gente”.
La oportunidad inmobiliaria terminó creciendo junto con la superficie disponible. Primero apareció un lote. Después otro. Y luego otro más.
“Terminó siendo un lote de más de 2.500 metros cuadrados, compuesto por cuatro lotes. Eso le da una característica muy particular: poder tener una torre de perímetro libre, con vistas abiertas”.
El desarrollo lleva aproximadamente dos años de trabajo previo, entre análisis, arquitectura, diseño y definiciones técnicas.
“Entramos en este gran desafío. Esperamos que sea un edificio ícono de Misiones por lo menos durante los próximos 15 o 20 años. Por el nivel que estamos alcanzando en arquitectura y decoración, estamos yendo a algo sumamente interesante”.
El dato que reveló el estudio de mercado
Una de las claves del proyecto apareció en la investigación realizada entre potenciales compradores.
Sancor detectó un segmento de habitantes de Misiones, particularmente personas de alrededor de 50 o 55 años, que viven en casas grandes, cuyos hijos ya dejaron el hogar y que comienzan a preguntarse si quieren continuar sosteniendo una vivienda de grandes dimensiones.
La respuesta que intenta ofrecer el proyecto es trasladar buena parte de las comodidades de una vivienda tradicional a una torre, pero reemplazando las responsabilidades individuales de mantenimiento por servicios comunes.
“Tener un lugar donde prácticamente puedo tener todo lo que tengo en mi casa, compartido con alguien que me ayuda y mantiene un parque, mantiene una pileta”, explicó Corti.
La investigación, asegura, reafirmó esa hipótesis. “Vimos que había un público muy interesante que podía dar ese paso y elegir el lugar donde vivir sus mejores años de vida”.
Eso no significa que el edificio esté pensado exclusivamente para ese segmento. El proyecto también incorpora amenities destinados a familias y unidades de diferentes características.
Pero Corti hace una distinción relevante sobre el posicionamiento comercial: no concibe a la torre principalmente como un producto financiero para comprar y alquilar.
“Puede haber gente dedicada a la inversión. Pero personalmente lo digo: yo no lo veo como un producto de inversión. Es un producto para aquellas personas que van a vivir esto”.
La amplitud de las unidades responde precisamente a esa búsqueda.
Los departamentos comienzan en los niveles superiores al basamento y desde allí, explicó Corti, ya tendrán vistas abiertas hacia el Paraná, en el cuarto piso.
En una primera franja de la torre habrá cuatro departamentos por piso, con unidades que irán aproximadamente desde los 130 hasta los 145 metros cuadrados.
“Son departamentos amplios, con espacios supergenerosos, como tal vez los que tenés en tu casa”, describió.
Más arriba, la densidad disminuye.
“Después hay otros diez pisos donde tenemos tres departamentos por piso, de tres dormitorios, y hay un remate de cinco pisos con departamentos semipisos”.
En la parte superior se proyecta además un roof, completando una propuesta en la que los espacios comunes juegan un papel central.
El paquete de amenities será uno de los diferenciales del emprendimiento. “Va a haber una calidad de amenities que creemos que va a ser única”, anticipó Corti.
Entre ellos aparece una pileta semiolímpica, además de espacios verdes con especies nativas y dos salones de usos múltiples. El sector contará incluso con circulación específica.
“Va a haber dos salones de usos múltiples divididos y un ascensor propio para ir a los amenities”.
La intención es trasladar al edificio servicios que permitan que el propietario que abandona una vivienda de grandes dimensiones no sienta que está resignando calidad de vida.
El estudio de mercado misionero también produjo otra conclusión bastante más terrenal: el tamaño de los vehículos importa.
“Una de las cosas que pedían era: ‘No compro departamento si no tiene cochera grande’. Porque acá andamos todos en camioneta o en SUV grande”. Sancor incorporó esa demanda al diseño.
“Es un edificio que tiene prácticamente dos cocheras por departamento, con cocheras XL”.
Además, las plazas de estacionamiento tendrán preinstalación para vehículos eléctricos.
Corti explicó que este requerimiento evolucionó rápidamente dentro de los proyectos inmobiliarios del grupo. Hasta hace aproximadamente un año, sólo una proporción de las cocheras se preparaba para movilidad eléctrica.
“Antes hacíamos el 15 o el 20% con esa posibilidad y hoy, en todo el país, se está construyendo ya con esta característica”.
“Va a ser el edificio más importante que vamos a tener en construcción”
Dentro de la cartera inmobiliaria de Sancor Seguros, Posadas tendrá un peso particular.
Corti sostuvo que, por sus dimensiones y características, será el edificio en torre más importante que tendrá el grupo simultáneamente en construcción.
“Tenemos emprendimientos grandes organizados en etapas, algunos ya funcionando y otros próximos a entregarse, pero éste va a ser el más grande en cuanto a un proyecto compacto: una torre que va a tener 25.000 metros cuadrados de construcción”.
La escala del proyecto también obliga a mirarlo en términos regionales. Posadas comparte un área urbana y económica cada vez más integrada con Encarnación, ciudad que durante los últimos años atravesó una fuerte expansión inmobiliaria.
“Vivimos enfrente de Encarnación, que ha tenido una explosión inmobiliaria importante, pero entendemos que no hay este tipo de edificio”, señaló.
Corti identifica además a Posadas como polo de servicios para el interior de Misiones.
“Mucha gente de la provincia viene a Posadas por salud, gente que viene a estudiar o que tiene hijos acá”.
Esa centralidad, sumada a la evolución urbana de la capital provincial, integra la ecuación de demanda potencial.
¿Se venden departamentos en este contexto?
La pregunta inevitable es qué ocurre con la comercialización en una economía atravesada por restricciones de ingresos, crédito limitado y costos de construcción elevados. Corti sostiene que la respuesta inicial está siendo positiva.
“La preventa viene funcionando bastante bien, a pesar del momento”. De hecho, en la mañana del miércoles se concretó una venta.
Incluso apareció un fenómeno que llamó la atención de los desarrolladores: proveedores interesados en cobrar parte de sus trabajos mediante unidades del propio edificio.
Según Corti, ya existen cinco proveedores de distintos rubros que manifestaron interés bajo esa modalidad.
“Valoramos muchísimo que un proveedor, del rubro que fuere, decida vivir ahí, porque hay un compromiso con el proyecto”.
El diferencial financiero de Sancor
Uno de los mayores interrogantes de cualquier comprador en pozo es qué sucede si las ventas no acompañan.
Corti sostiene que allí aparece una de las principales ventajas competitivas del proyecto.
El desarrollo se estructura mediante un fideicomiso, como ocurre habitualmente en el sector, pero detrás se encuentra uno de los mayores grupos aseguradores de la Argentina.
“Tenemos un fideicomiso auditado por la Superintendencia y por la Comisión Nacional de Valores”.
La diferencia, remarcó, es que el ritmo de construcción no dependerá exclusivamente del ritmo de la preventa.
“Quien compra en preventa, estando Sancor Seguros por detrás, sabe que una obra va a funcionar en función de un ritmo de obra y no en función de la preventa”.
“Este es el diferencial número uno que tenemos en todo el país. Primero por ser un grupo asegurador y segundo porque la obra no depende del ritmo de venta”.
La compañía, agregó, ya puede mostrar desarrollos terminados y entregados durante los aproximadamente siete años que lleva profundizando su actividad inmobiliaria.
Corti también destacó el acompañamiento municipal que recibió el proyecto durante su proceso de desarrollo.
“A nivel municipal tuvimos muy buen acompañamiento, pero muy buen acompañamiento”.
La comparación surge de la experiencia que Sancor Real Estate acumula simultáneamente en diferentes jurisdicciones.
“Respecto a otras provincias lo destacamos porque Posadas y Córdoba han sido dos lugares donde las cosas fluyen. Hay que destacarlo porque a veces uno lo da por obvio, pero no ocurre en todas partes”.
Para un desarrollador con inversiones distribuidas geográficamente, los tiempos administrativos y las condiciones regulatorias forman parte de la ecuación económica tanto como el precio del terreno o el costo del metro cuadrado.
Construcción, economía y una Argentina que cambia su matriz productiva
La conversación con Economis también salió de los límites del terreno posadeño para abordar la situación general de la economía.
Corti prefirió no realizar un diagnóstico exclusivo sobre Misiones y planteó una mirada nacional basada en la presencia que el grupo tiene en diferentes provincias.
“Hay una matriz productiva que se está desarrollando. Nosotros estamos viajando mucho por muchas provincias y hay muchas cuestiones vinculadas a la minería y al petróleo, cosas que la Argentina no estaba pudiendo explotar”.
Mencionó como ejemplo los recorridos realizados por áreas vinculadas a nuevos gasoductos y oleoductos y la llegada del grupo a San Juan, provincia en la que observa particularmente el impacto potencial de los proyectos de cobre.
“Dos minas de cobre es lo que genera toda la soja en producción del país, para entender un poco la matriz productiva que tenemos”.
A partir de allí aparecen, según el ejecutivo, las particularidades regionales y el papel de los gobiernos provinciales y municipales.
“Creo que tiene mucho que ver con los gobiernos provinciales, cuando favorecen o no toda esta industria de la construcción”.
El argumento central es el conocido efecto multiplicador de la actividad.
“La industria de la construcción permite incorporar mano de obra, a veces no tan calificada, muy rápidamente al proceso y una obra tiene un impacto positivo muy grande respecto de otras actividades. Tiene un efecto multiplicador directo muy importante e indirecto también”.
Una apuesta que supera al edificio
La torre que Sancor Seguros proyecta en Posadas puede leerse, entonces, desde varias escalas.
Es una inversión inmobiliaria de 25.000 metros cuadrados y un nuevo jugador de peso en el segmento residencial premium. Pero también es el resultado de una decisión estratégica de uno de los principales grupos aseguradores argentinos de transformar parte de sus inversiones financieras en activos reales y distribuirlos federalmente.
Para Posadas, significa además incorporar un desarrollo cuya escala busca modificar el perfil urbano de una de sus zonas centrales.
La apuesta de Sancor Seguros en Posadas se produce, además, en un momento particularmente complejo para el negocio inmobiliario argentino. Matías Garber, asesor externo del Grupo Sancor Seguros, pone el foco justamente allí: construir hoy es caro en términos históricos y esa realidad genera una competencia particular entre los desarrollos nuevos y el mercado de departamentos usados.
“Dentro de la coyuntura de la industria de la construcción y del desarrollo inmobiliario, hoy los costos de construcción están, en términos históricos, muy elevados respecto de lo que son los precios de los departamentos usados”, explicó Garber.
La brecha introduce una dificultad evidente para cualquier proyecto que necesita comercializar unidades antes de terminar la obra.
Según Garber, existe una dinámica diferente en la velocidad con la que ajustan ambos mercados. Los departamentos en pozo y a estrenar reflejan con mayor rapidez los nuevos costos de construcción. El usado, en cambio, constituye un mercado mucho más atomizado y sus precios reaccionan más lentamente.
“Entendemos que muchísimos proyectos se encuentran frente a desafíos al momento de poder vender en preventa, en preconstrucción, porque muchas veces el usuario se ve tentado a decir: ‘Me compro un usado y no tengo que esperar’”.
Es precisamente frente a esa competencia donde Sancor intenta posicionar su proyecto en Posadas por fuera de la comparación convencional de precio por metro cuadrado.
“Nosotros, de alguna manera, con este proyecto, que apunta a una diferenciación muy grande respecto del resto de la oferta de la ciudad, estamos un poco más salvaguardados porque opera más desde una lógica de escasez. Hay pocas unidades y son unidades que, de alguna manera, son muy difíciles de comparar con lo que puede encontrarse en un usado”.
La diferenciación atraviesa prácticamente todo el diseño: terminaciones, orientación de los departamentos, dimensiones, expansiones y amenities. Buena parte de esas decisiones, remarca Garber, no surgieron solamente de una mesa de arquitectos, sino del estudio de mercado realizado previamente en Misiones.
“Hay muchas cosas que incorporamos de ese estudio que mencionaba Cristian. Desde la medida de las cocheras hasta la superficie de las expansiones; tener un sector de parrilla en cada departamento, un sector de parrilla como amenity dentro de los amenities generales o la dimensión de la piscina”.
Un proyecto de estas características “puede darse cada 10 o 12 años”
Garber utiliza inicialmente una palabra para describir el proyecto: “Irrepetible”, aunque no quiere que la definición suene grandilocuente.
Pero detrás de esa expresión existe un argumento económico. Lo excepcional, sostiene, no reside únicamente en el edificio, sino en la coincidencia de varios factores que no suelen reunirse con frecuencia en un mismo desarrollo.
“Tal vez se dé una vez cada equis años, que nosotros estimamos alrededor de 10 o 12 años, que pueda darse la conjunción de un proyecto donde se alinea un estudio de primerísima categoría y una dirección de obra también de primer nivel. Estamos hablando de estudios que hoy hacen algunas de las obras más importantes del país”.
A ese componente técnico se agrega uno financiero que, para Garber, resulta decisivo: la existencia de una empresa capaz de garantizar la financiación y continuidad de la construcción independientemente del comportamiento coyuntural de la preventa.
“Una empresa que te garantiza la financiación de la obra genera, a la vez, una especie de círculo virtuoso: asegurar la financiación genera confianza para que mucha gente entre. Entonces se produce ese círculo virtuoso”.
Es la misma ventaja competitiva que Corti había marcado al describir el respaldo de Sancor Seguros detrás del fideicomiso. En un mercado donde numerosos proyectos dependen del flujo de fondos que generan las nuevas ventas para sostener el avance físico, el grupo busca ofrecer una ecuación diferente: primero garantizar la ejecución y utilizar esa certidumbre para apuntalar la comercialización.
Otro aspecto que Garber enfatiza es la decisión de evitar trasladar automáticamente a Misiones modelos inmobiliarios desarrollados para otros mercados.
La metodología de trabajo, explica, buscó incorporar desde el comienzo la mirada y las necesidades locales.
“Incluyó la voz local y las necesidades locales de lo que pensamos que puede ser un cliente misionero, más allá del posadeño. Porque, como mencionaba Cristian, esto puede ser no solamente para alguien de Posadas, sino también para quien quiere tener un departamento en Posadas cuando viene desde cualquier punto de la provincia de Misiones.”
La misma lógica se trasladará a la construcción.
El grupo pretende que una parte importante de los bienes y servicios demandados por una obra de esta magnitud sea abastecida por empresas y profesionales de Misiones.
“Estamos muy comprometidos en que los proveedores sean locales a todo nivel. Desde los calculistas, donde estamos trabajando con estudios de Buenos Aires en conjunto y en unión con estudios locales, hasta las empresas de ladrillos, de hormigón y las empresas constructoras”.
Para Garber, la integración local no responde solamente a una cuestión de costos o logística. Forma parte de la concepción del proyecto.
“Pensamos que no hay que venir con una receta única, sino trabajar palmo a palmo y paso a paso con los proveedores locales”.
La idea alcanza incluso al paisajismo.
“El paisajista está incluyendo todas las especies locales por una cuestión de optimización del mantenimiento y también para generar una identidad en el edificio que enaltezca lo que ocurre acá”.
El concepto que atraviesa la estrategia es sencillo: un edificio pensado para Posadas debe dialogar con Posadas.
“Las experiencias donde se trata de traspolar una receta porque funcionó en Córdoba o en otro lugar, en general no dan buen resultado. Lo que hay que hacer es escuchar la voz local e incorporarla”.
Objetivo: entregar en el segundo trimestre de 2030
El proyecto también comienza a tener un horizonte concreto para su finalización.
“Nosotros calculamos que para el primer semestre de 2030 vamos a poder dar posesión”, anticipó Garber.
La estimación más precisa ubica la entrega aproximadamente en el segundo trimestre de 2030, aunque el cronograma estará sujeto a factores propios de una construcción de esta escala y, particularmente, a las condiciones climáticas de Misiones.
El ejecutivo menciona específicamente la lluvia como una variable capaz de modificar los plazos.
“Contando con la financiación, es un período bastante optimista. Lo que sí, muchas veces la cantidad de lluvias o un efecto Niño, donde tal vez llueve tres veces más que la media histórica, te puede llegar a retrasar. Pero calculamos aproximadamente que en el segundo trimestre de 2030 podríamos estar dando posesión.”
La disponibilidad financiera, nuevamente, aparece como una de las variables que permiten proyectar el cronograma sin condicionarlo a la velocidad de venta de las unidades.
Unos 200 empleos directos durante la construcción
Una torre de 25.000 metros cuadrados supone también un impacto económico que excede al mercado inmobiliario.
Aunque Sancor Seguros todavía no realizó un cálculo específico del empleo total que demandará el desarrollo posadeño, Garber toma como referencia proyectos de características similares.
“No lo tenemos calculado directamente para esta obra, pero en general una obra de estas características implica unos 200 empleos directos, más lo que se genera exponencialmente a partir de proveedores y fábricas que se reactivan o tienen una mayor demanda”.
El número cobra otra dimensión por la decisión del grupo de priorizar proveedores misioneros. Una parte significativa del efecto multiplicador de la inversión podría quedar así dentro de la economía provincial.
En el terreno, sin embargo, todavía no se observa el movimiento de trabajadores que tendrá la obra cuando alcance su máxima velocidad. Hay una explicación técnica.
“Hoy no hay tanta gente trabajando porque las características propias de Posadas hacen que esta etapa previa de preconstrucción, que es el picado de piedra, sea una etapa muy lenta, pero necesaria”.
El suelo rocoso de la capital misionera introduce una particularidad respecto de los otros desarrollos que Sancor Seguros ejecuta en el país.
Garber sostiene que, entre todos los proyectos mencionados por Corti, el de Posadas presenta uno de los procesos de fundaciones más desafiantes por su complejidad.
“Creo que de todos los proyectos que mencionaba Cristian a lo largo del país, éste es el de fundaciones más desafiantes en cuanto a su complejidad”.
La contracara es que la roca permite fundar a menor profundidad que en terrenos con otras características geológicas.
“Después te permite no ir tan profundo, porque acá fundás a una profundidad muy inferior a lo que puede hacerse en otros lugares del país. Pero sí implica un proceso más largo en esa etapa de fundaciones”.
Es una de las razones por las cuales la fase inicial puede parecer lenta desde afuera, aunque resulte determinante para la estructura que posteriormente crecerá sobre el terreno.
El Paraná como parte del proyecto
La identidad del edificio también está atravesada por su relación con el río.
Garber explica que incluso la búsqueda del nombre del desarrollo formó parte del proceso de incorporación de una mirada local.
“El nombre surgió justamente de incorporar la mirada local al proyecto. Salió de una lluvia de ideas entre arquitectos, desarrolladores y el grupo”.
En ese proceso apareció como elemento central la experiencia de estar dentro del edificio y encontrarse con la vista del Paraná.
“Lo que se vio era esa experiencia de estar en el edificio con la vista del Paraná. De alguna manera es enaltecer o poner en primer plano lo que se está buscando con el edificio”.
Porque el concepto, insiste, pretende ir más allá de la suma de terminaciones costosas.
“El edificio busca, más allá de las excelentes terminaciones, las características, la distribución de los departamentos y la amplitud de los ambientes, generar bienestar y calidad de vida”.
“Lujo silencioso”: menos ostentación y más calidad de vida. Es probablemente la definición conceptual más interesante que deja Garber durante la recorrida.
No se trata, explica, de construir un edificio cuya principal característica sea exhibir lujo, sino de que la calidad aparezca en la experiencia cotidiana de habitarlo.
“Es un edificio que está muy enfocado a un lujo silencioso, a un lujo que va mucho más hacia la calidad de vida que hacia la ostentación y la demostración.”
Ese concepto atraviesa decisiones grandes y pequeñas.
Una expansión privada suficientemente amplia. Un quincho donde recibir amigos manteniendo la sensación de privacidad de una casa. Circulaciones que separen determinadas actividades. Materiales y terminaciones. El hall. Las cocheras. Los ascensores.
También alcanza cuestiones aparentemente menores que, para determinado segmento de compradores, terminan definiendo la experiencia.
“El acceso a la cochera tiene que ser cómodo y directo. Que no tengas que hacer seis maniobras para que entre la pickup”.
Lo mismo ocurre con los movimientos cotidianos dentro del edificio. “Que puedas acceder a través de un ascensor de servicio directamente cuando tenés las compras, que sea un acceso fácil y no tengas que estar cruzando el hall de entrada para cargar las bolsas del supermercado”.
Son detalles, pero la suma de esos detalles constituye precisamente el producto que Sancor Seguros pretende vender. “Vamos muy a cada una de esas cosas para generar una experiencia que sabemos que es lo que demanda hoy determinado nivel de cliente”.