Cambio de ciclo en el mercado inmobiliario
El 2024 ha sido un año de cambios en muchos aspectos de la Argentina, y el sector inmobiliario no ha sido esquivo de los mismos. Ya sea a través de medidas gubernamentales o también del área privada, en el año que concluyó, el real estate argentino tuvo un cambio rotundo. A continuación, comentaré algunos de los cambios.
Derogación de Ley de Alquileres
En diciembre de 2023 y por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/23 se generaba una de las primeras medidas del Gobierno hacia el sector inmobiliario, planteando la derogación de la llamada “Ley de Alquileres”. A través de la derogación de la nombrada ley, se ha generado un ámbito de absoluta libertad para contratar entre los propietarios e inquilinos, pudiendo acordar el plazo de duración del contrato, el sistema y los plazos para la actualización del alquiler, la moneda en que se pagará, por nombrar algunas de las trabas que tenía la ley anterior, que no daba margen de negociación entre los intervinientes en el contrato, de debían regir por lo estipulado en la ley.
Por medio de la medida se dinamizó el sector de alquileres que venía muy deprimido y con grandes necesidades.
Crédito Hipotecario
Desde el sector financiero, los bancos salieron a “revivir” el Crédito Hipotecario ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) para la adquisición de vivienda propia, única y permanente con plazos de 20 a 30 años dependiendo el banco. Es necesario remarcar, la imperiosa necesidad de que existan este tipo de Créditos en nuestro país, a fin de que la población pueda cumplir con el sueño de la casa propia y así reducir el déficit habitacional.
La Argentina no ha sabido optimizar y aprovechar esta herramienta que funciona tan bien en casi todo el mundo, pero no es un problema de ahora, es un problema histórico que ha tenido nuestro país debido a las sucesivas inestabilidades económicas sufridas.
El éxito o fracaso de los Créditos Hipotecarios estará en manos de la economía. Si la economía tiene una proyección de estabilidad sin grandes sobresaltos (a los cuales estamos acostumbrados), creo que podemos pensar en un país con ciudadanos que puedan llegar al sueño de la casa propia a través de este sistema.
Pero si la economía no se estabiliza, será muy complicado sostenerlo o mejor dicho, será muy complicado para la gente solventarlo. Debo decir que hoy son más de veinte los bancos con líneas de créditos hipotecarios.
Solo para dar algunos números en comparación a nuestros países vecinos:
Chile: Los créditos hipotecarios representan aproximadamente el 28% del PBI.
Brasil: La cartera hipotecaria equivale al 13,5% del PBI.
Uruguay: El crédito hipotecario alcanza el 4,5% del PBI.
Argentina: La participación de los créditos hipotecarios es solo el 0,2% del PBI.
Los números hablan por sí solos.
Actualmente y con relación a los créditos, se ha visto una revitalización del mercado incrementándose la cantidad de operaciones inmobiliarias a nivel nacional.
Hipotecas Divisibles
Sobre el final del año el Gobierno salió a romper un paradigma para la adquisición con el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/24, el cual introduce medidas clave para fomentar el desarrollo inmobiliario en Argentina. Una de las principales innovaciones son las hipotecas divisibles, que permiten a los desarrolladores hipotecar un inmueble completo y luego subdividir esa deuda proporcionalmente entre las unidades individuales. Esto beneficia tanto a constructores, al reducir el riesgo financiero, como a compradores, quienes pueden acceder a créditos sobre su unidad. Esto facilita la compra de propiedades en construcción al permitir que cada comprador asuma su propia deuda. Esta medida tiene un impacto directo en el sector de la construcción y con su efecto derrame en la economía en su totalidad, porque aquí se apunta a los proyectos en vías de construcción, lo que comúnmente se llaman “de pozo”. La diferencia sustancial con los créditos hipotecarios que ya conocemos, es que en este caso se hipoteca el “bien futuro”, el cual no requiere la escritura para hipotecarse, situación que sí es fundamental para solicitar un crédito hipotecario tradicional.
Con las señales generadas, ya sea del Gobierno como del sector privado se puede vislumbrar que el 2025 será un año de despegue en el sector inmobiliario en todo su conjunto. Poder generar un buen escenario es una buena noticia para la economía en general, el repunte impactará directamente en los desarrolladores y en las empresas que se dedican a la producción de materiales para la construcción. Como lo comenté anteriormente, las medidas y el éxito van a estar determinadas siempre por la estabilidad, esperemos que la misma se asiente con solvencia por el bien del sector y de la población en su conjunto.
