Propiedad privada: qué cambia con los desalojos exprés y la reforma
El Senado volverá a debatir este jueves una versión acotada del proyecto de inviolabilidad de la propiedad privada, luego de que el oficialismo retirara los capítulos que proponían flexibilizar la adquisición de tierras por parte de extranjeros y modificar el régimen de barrios populares. El eje que llega al recinto es una reforma que busca acelerar los mecanismos de desalojo y, al mismo tiempo, redefine aspectos vinculados con expropiaciones, manejo del fuego, digitalización registral y regularización de escrituras.
La iniciativa será tratada desde las 14 y retoma una discusión que había quedado suspendida el 16 de julio por las diferencias políticas en torno a la extranjerización de tierras. El nuevo texto conserva parte del esquema original impulsado por el Gobierno nacional, pero con un alcance considerablemente más limitado. Para propietarios e inquilinos, el cambio más relevante está en las nuevas reglas previstas para recuperar inmuebles ocupados o para iniciar acciones ante incumplimientos contractuales.
El denominado desalojo “exprés” quedaría reservado para inmuebles usurpados o situaciones de tenencia precaria. En esos casos, el juez podría disponer la entrega inmediata del inmueble cuando considere verosímil el derecho invocado y previa caución juratoria. A pedido del propietario, además, podría intimar la devolución dentro de las 72 horas, siempre que el titular acredite documentalmente su derecho sobre el terreno, vivienda o campo.
El proyecto diferencia esa situación de la de un inquilino que mantiene una relación contractual pero acumula deudas. Para estos casos, el propietario deberá enviar una carta documento y otorgar un plazo mínimo de diez días corridos desde la recepción de la notificación para que el ocupante pueda regularizar la deuda.
La comunicación deberá realizarse en el domicilio denunciado en el contrato y también podrá efectuarse mediante correo electrónico. Además, deberá indicar con precisión el lugar donde debe concretarse el pago. Si el incumplimiento persiste, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, que según el dictamen se tramitará en un plazo de diez días hábiles.
Otro aspecto busca ordenar una situación frecuente al finalizar los contratos de alquiler. El propietario no podrá rechazar la entrega de las llaves ni imponer condiciones para recibirlas. Sí podrá dejar constancia escrita de que existen obligaciones pendientes y reservarse el derecho de reclamar posteriormente las deudas que correspondan.
El texto incorpora además una salvaguarda específica para situaciones de vulnerabilidad. Cuando existan menores de edad o adultos en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención obligatoria a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar. En esos casos, deberá establecerse un plazo prudencial, de hasta diez días, para procurar una alternativa habitacional transitoria, sin que eso implique necesariamente detener la continuidad del proceso.
El segundo eje de importancia está relacionado con las expropiaciones. El dictamen establece que la declaración de utilidad pública deberá interpretarse de manera restrictiva y que el Estado tendrá que fundamentar claramente los motivos que justifican la medida. La intención es elevar el estándar de justificación requerido para avanzar sobre un inmueble de propiedad privada.
También se modifica el esquema de compensación. El proyecto fija un límite del 30% para la indemnización correspondiente al lucro cesante, mientras que la tasa de interés aplicable estará vinculada con la variación del Índice de Precios al Consumidor más la tasa del Banco Nación a 30 días.
La transferencia del inmueble no podrá concretarse sin el pago de la indemnización, aunque el Estado podrá solicitar judicialmente la posesión del bien. Si existe una controversia respecto de la valuación, el juez podrá requerir un dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Otro capítulo modifica las reglas vinculadas con terrenos afectados por incendios. El proyecto elimina la disposición que impedía durante 30 años modificar el uso de superficies rurales incendiadas en zonas agropecuarias, praderas, pastizales, matorrales y áreas periurbanas.
En el caso de los bosques nativos, en cambio, se mantiene la prohibición de cambiar el uso y destino de las superficies afectadas por incendios, pero se elimina el plazo de 60 años previsto en la legislación vigente.
El proyecto también introduce modificaciones que pueden tener impacto sobre quienes todavía no cuentan con la escritura de su vivienda. La reforma de la denominada Ley Pierri amplía el mecanismo de regularización dominial para que familias que acrediten una posesión pública durante los diez años anteriores puedan acceder a la escritura de su vivienda única.
A esto se suma la digitalización de los registros. El texto habilita la presentación de documentos digitales ante los Registros de la Propiedad de todo el país, aunque algunas jurisdicciones ya cuentan con mecanismos de este tipo. La medida busca reducir trámites físicos y adaptar el sistema registral a una gestión documental más ágil.
La discusión parlamentaria llega después de una serie de modificaciones que redujeron sustancialmente el alcance inicial del proyecto. El capítulo sobre extranjerización de tierras fue eliminado tras el rechazo de gobernadores a flexibilizar las restricciones para la compra de tierras rurales por parte de extranjeros. También quedó fuera la reforma de la ley de barrios populares, cuestionada por el potencial impacto sobre familias que habitan esos territorios.
El resultado es una iniciativa concentrada en la protección y recuperación de inmuebles, la delimitación del poder expropiatorio del Estado, la administración de tierras afectadas por incendios y la regularización de situaciones dominiales. Su impacto dependerá ahora de la reglamentación y, especialmente, de cómo los tribunales apliquen los nuevos procedimientos en casos concretos.
La discusión de fondo excede, por lo tanto, la velocidad de un desalojo. El desafío institucional consiste en encontrar un punto de equilibrio entre la protección efectiva del derecho de propiedad, la seguridad jurídica de los contratos y la necesidad de evitar que una aceleración de los procedimientos termine trasladando el costo de los conflictos habitacionales a quienes se encuentran en situaciones de mayor vulnerabilidad.
