En noviembre, en Misiones se volvió a registrar descensos tanto en los permisos para construir como en la superficie autorizada, ratificando la tendencia a la baja que ya se había visto en los meses previos. En este marco se destaca que hay determinados municipios que, a contramano del nivel general, siguen con buen ritmo de expansión.
Respecto a los permisos de construcción, los siete municipios relevados por el INDEC en Misiones registraron un total de 82 permisos de obra presentando así una contracción del 18,8% interanual y -6,8% mensual.
Oberá volvió a destacarse como la ciudad con mayor cantidad de permisos otorgados (35) y creció 29,6% frente al mismo mes del año anterior. El segundo lugar fue compartido entre Apóstoles, Leandro N. Alem y Posadas, todas con 10 permisos otorgados en noviembre, pero con diferencias en el desempeño relativo: en el primer caso, creció 66,7% interanual, pero en los otros dos hubo caídas (-28,6% y -68,8%, respectivamente).
A nivel acumulado (enero-noviembre de 2025), los permisos de obra en los municipios misioneros acumulan una baja del 7,4% respecto al mismo período de 2024, aunque la composición muestra desempeños heterogéneos: la caída provincial está apoyada casi en su totalidad por la baja en Posadas (-50%) ya que el resto de los municipios (salvo Alem y Puerto Rico) tuvo subas.
En relación con la superficie autorizada a construir, en noviembre se habilitaron 25.693 m² en los municipios relevados y ello que implicó una caída del 43,2% interanual. Posadas tuvo el mayor volumen (9.643 m²) aunque mostró un descenso del 69,1%, mientras que Oberá se ubicó segundo (6.937 m2) pero tuvo un incremento del 31,9%.
En el acumulado enero-noviembre de 2025, la superficie autorizada a construir en Misiones disminuyó 21,9%. El resultado se apoyó fundamentalmente en Posadas (-44,3%), Puerto Iguazú (-15,1%) y Puerto Rico (-33,3%). Por el contrario, Eldorado (+53,9%) y Oberá (+10,5%) muestran resultados acumulados positivos.
El costo de la construcción en el Gran Buenos Aires registró en diciembre de 2025 un incremento del 1,4% respecto de noviembre y una variación interanual del 22,9%, según informó el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC). El dato confirma la persistencia de presiones inflacionarias en uno de los sectores más sensibles para la inversión, la obra pública y el mercado inmobiliario, con impacto directo sobre los costos de edificación y los precios finales de la vivienda.
La información surge del Índice del Costo de la Construcción (ICC) correspondiente a diciembre de 2025, difundido oficialmente el 19 de enero de 2026, dentro de los informes técnicos del organismo estadístico nacional.
Composición del aumento: materiales, salarios y gastos generales
De acuerdo con el informe, el aumento mensual del 1,4% del nivel general fue consecuencia de alzas en los tres capítulos que integran el indicador: Materiales (+1,6%), Mano de obra (+1,3%) y Gastos generales (+1,3%).
En términos interanuales, la evolución muestra una dispersión significativa entre los componentes: Materiales: +21,3%. Mano de obra: +23,7%. Gastos generales: +25,5%
Este comportamiento revela que los mayores aumentos se concentraron en los costos indirectos y de operación, por encima incluso de los materiales y los salarios directos, lo que introduce un factor adicional de presión estructural sobre los presupuestos de obra.
La incidencia mensual sobre el nivel general fue liderada por Materiales (0,68 puntos porcentuales) y Mano de obra (0,63 p.p.), mientras que Gastos generales aportó 0,14 p.p., según el cuadro de incidencia elaborado por el INDEC.
Factores explicativos: acuerdos salariales y actualizaciones tarifarias
El informe identifica con precisión los factores que explican la dinámica de diciembre. En el capítulo Mano de obra, el INDEC señala que el incremento refleja el acuerdo salarial de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), fechado el 14 de noviembre de 2025 y homologado mediante la Resolución DI-2025-2639-APN-DNRYRT#MCH el 20 de noviembre de 2025, aplicable a las categorías laborales del Convenio Colectivo de Trabajo 76/75 desde diciembre, junto con una asignación no remunerativa y extraordinaria derivada de dicha resolución.
El mismo documento aclara que el aumento en las categorías laborales también impactó en el capítulo Gastos generales, dado que este incluye el ítem “Sereno”, alcanzado por la normativa salarial.
En cuanto a los Gastos generales, el INDEC detalla que el capítulo incorpora: Los nuevos valores tarifarios aprobados por el Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE) para Edenor y Edesur desde el 1° de diciembre, en el marco de las revisiones tarifarias integrales, conforme a las resoluciones ENRE 798/25 y 797/25. Una actualización autorizada por la Resolución RESOL 2025-11-APN-SOP#MEC de la Secretaría de Obras Públicas del Ministerio de Economía en los valores de consumo y conexiones de agua y cloaca. Una actualización dispuesta por el ente regulador ENARGAS en los valores de todos los conceptos de conexión de gas.
Este entramado normativo confirma que una parte relevante del aumento del ICC responde a decisiones regulatorias y tarifarias, además de la negociación colectiva salarial, lo que refuerza el carácter institucional del proceso de formación de costos en el sector.
Dinámica sectorial y repercusiones en la actividad
El capítulo Materiales, que representa el 46% de la ponderación total del índice, mostró aumentos destacados en insumos clave. Entre los mayores incrementos mensuales se observaron: Artefactos de iluminación y portero eléctrico: +3,6%. Cemento, cal y yeso: +2,9%. Mesadas de granito: +2,9%. Hierro para la construcción: +2,8%. Piezas de carpintería y cables eléctricos: +2,2%.
En contraste, algunos rubros registraron bajas o subas marginales, como muebles de madera para cocina (-0,7%) o productos de cobre, plomo y estaño (+0,2%), lo que evidencia una dinámica heterogénea dentro del universo de insumos.
Por ítem de obra, los mayores aumentos mensuales se verificaron en Ascensores (+1,9%), Yesería (+1,9%), Pintura (+1,7%), Instalación eléctrica (+1,6%) y Vidrios (+1,6%), mientras que las menores variaciones se dieron en Carpintería metálica y herrería (+0,4%) y Movimiento de tierra (+1,1%).
Desde el punto de vista económico, esta estructura de aumentos impacta directamente en: La viabilidad financiera de proyectos inmobiliarios privados. Los presupuestos de obra pública y su actualización contractual. La dinámica de precios del mercado de vivienda nueva.
Asimismo, la persistencia de aumentos por encima del 20% interanual en todos los capítulos sugiere que el sector continúa operando bajo un esquema de costos elevados, con potencial traslado a precios finales y efectos sobre la accesibilidad habitacional.
Relevancia institucional del ICC y proyección
El INDEC recuerda que el ICC se utiliza como referencia para la actualización de contratos de obra pública en el marco del Decreto 1.295/02, lo que convierte a este indicador en una variable clave para la gestión fiscal, la ejecución presupuestaria y la planificación de infraestructura.
Metodológicamente, el índice mide la variación mensual del costo de la construcción privada de viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los 24 partidos del conurbano bonaerense, excluyendo terreno, derechos de construcción, honorarios profesionales, IVA, gastos financieros y beneficio empresario.
En este marco, el cierre de 2025 con una suba interanual del 22,9% consolida al costo de la construcción como uno de los componentes más persistentes de la inflación sectorial, con implicancias directas sobre inversión, empleo y política habitacional.
Los créditos hipotecarios se consolidaron en 2025 como la línea de mayor crecimiento de todo el sistema de préstamos en pesos al sector privado, con una expansión real del 173,9% interanual, según un informe de First Capital Group. El stock total alcanzó los $6,5 billones al cierre de diciembre, en un desempeño que superó ampliamente al resto de las líneas de financiamiento y marcó un cambio de régimen tras años de estancamiento, con implicancias directas sobre el mercado inmobiliario y la intermediación financiera.
El avance, que incluye los créditos ajustables por inflación (UVA), se dio en un contexto de reactivación progresiva del crédito, con una fuerte aceleración durante los primeros nueve meses del año y una moderación hacia el cierre, asociada a ajustes de tasas y a un escenario macroeconómico más cauteloso.
Un crecimiento excepcional impulsado por la reactivación del crédito
De acuerdo con el relevamiento, el stock de créditos hipotecarios registró en 2025 un crecimiento interanual nominal del 258,8%, lo que, una vez descontada la inflación, se tradujo en un avance real del 173,9%. Este desempeño no solo encabezó el ranking del sistema financiero, sino que además fue el único segmento que expandió su volumen real por encima de lo observado en 2024.
Guillermo Barbero, socio de First Capital Group, señaló que “el crédito hipotecario fue la línea que marcó el mayor crecimiento porcentual de todo 2025, tanto en términos nominales como reales, consolidando una tendencia que se viene gestando desde el año pasado”. En ese sentido, el informe subraya que la mejora responde tanto a la demanda contenida como a la normalización gradual de la operatoria, luego de un período prolongado de virtual parálisis.
No obstante, el análisis también pone el crecimiento en perspectiva: pese a la magnitud del salto, los créditos hipotecarios representan actualmente alrededor del 5% del total de los préstamos en pesos al sector privado, lo que evidencia una baja base de comparación y, a la vez, un amplio margen para su desarrollo futuro.
Dinámica trimestral: aceleración inicial y moderación al cierre
El desempeño del crédito hipotecario mostró comportamientos diferenciados a lo largo del año, con una marcada aceleración en los primeros trimestres y una desaceleración hacia el final.
Durante el primer trimestre (enero–marzo), el año comenzó con un fuerte impulso, con crecimientos reales mensuales cercanos o superiores al 10%, traccionados por la demanda acumulada y la inercia de trámites iniciados con anterioridad.
El segundo trimestre (abril–junio) fue el período de mayor dinamismo. Abril se consagró como el mejor mes del año, con una suba real del 11,6% y un stock que alcanzó los $3,0 billones. El trimestre cerró con un crecimiento interanual nominal superior al 500%, reflejando la aceleración de las colocaciones.
En el tercer trimestre (julio–septiembre) se observó una leve desaceleración en las tasas, aunque el ritmo de expansión se mantuvo firme. El stock superó los $5,3 billones, con incrementos reales mensuales en torno al 8,5%, señal de una mayor cantidad de operaciones efectivamente liquidadas.
Finalmente, el cuarto trimestre (octubre–diciembre) mostró una clara moderación. Noviembre registró el menor crecimiento del año, con una suba real del 2,7%. Según el informe, esta desaceleración respondió a ajustes en las tasas de interés, suspensiones parciales de nuevas colocaciones y a un contexto macroeconómico más prudente por parte de las entidades financieras.
Impacto y desafíos: el rol del crédito hipotecario hacia adelante
Para First Capital Group, la performance de 2025 confirma que el crédito hipotecario volvió a tener protagonismo dentro del sistema financiero. “Existe un cambio de régimen respecto de años anteriores, con un producto que recuperó relevancia”, sostuvo Barbero, aunque advirtió que el desafío será sostener el crecimiento.
En ese sentido, el informe plantea que la expansión futura dependerá de fuentes de fondeo estables y de condiciones que permitan ampliar el acceso al crédito sin comprometer la sostenibilidad del sistema. La evolución de las tasas, la disponibilidad de financiamiento de largo plazo y la estabilidad macroeconómica aparecen como factores clave para consolidar la tendencia.
De este modo, la reactivación del crédito hipotecario en 2025 no solo marca un punto de inflexión para el sistema financiero, sino que también lo posiciona como una pieza central para potenciar el mercado inmobiliario en los próximos años, en un contexto donde la profundización del crédito resulta estratégica para el desarrollo económico.
Leves bajas en las tasas UVA reactivan el interés por el crédito hipotecario y anticipan señales de cambio en el mercado inmobiliario
El termómetro del crédito empieza a moverse. El reciente recorte de algunas tasas nominales anuales sugiere un cambio de ciclo en el crédito. Los referentes del sector hablan de “una señal temprana” que podría anticipar un nuevo escenario de oportunidades
Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedadesseñaló hoy que “las tasas están atravesando un período de marcada volatilidad”.
“Confiamos en que, a mediano plazo, el escenario pueda estabilizarse y las tasas retomen una tendencia descendente. De ser así, el impacto en el mercado inmobiliario porteño será muy positivo. Buenos Aires mantiene un alto potencial de crecimiento y, con una economía más previsible, el valor del metro cuadrado continuará consolidando su recuperación”, añadió
Primeras señales de distensión: impacto en la demanda y en los precios
Por su parte, Mariana Stange, ingeniera Civil y corredora inmobiliaria de la firma que lleva su nombre, observó que “en estos días estamos viendo las primeras señales de distensión en las tasas de los créditos hipotecarios, especialmente en aquellos ajustados por UVA”.
“El Banco Francés redujo su tasa nominal anual del 10,5% al 7,5%, y ese movimiento ya comienza a generar un aumento en las consultas. Podría ser un punto de inflexión. De todos modos, hay que ser prudentes pues se trata de una tendencia incipiente. Aún no puede hablarse de una baja generalizada ni sostenida, pero sí de un cambio en las expectativas. Y eso, en este contexto, es muy bien recibido por todo el mercado”, agregó la titular de Mariana Stange Real Estate.
En tanto que Oscar Puebla, arquitecto y director de Puebla Inmobiliaria, comentó que el BBVA bajó del 10% a 7,5%:
“Seguirán bajando y el mercado se va a disparar”, vaticinó Puebla, y destacó que “en enero del 2024 teníamos 140.000 propiedades en CABA mientras que hoy hay 78.000”.
“Todo indica que el crédito va a seguir moviendo el stock hacia abajo y eso repercute en la suba de precios”, completó el broker
Estabilidad macroeconómica y crédito: un binomio clave para el desarrollo
Por último, Hugo Koifman, CEO de Branson Real Estate, consideró que “lo verdaderamente importante es que empieza a haber estabilidad en el tipo de cambio, en el mercado accionario, en el mercado de bonos y en el riesgo país”.
“Las constructoras y las empresas de la Argentina, en general, necesitan tener estabilidad para poder poner precios, vender y financiarse. Las empresas toman financiación del mercado local en pesos o dólares, o con diferentes metodologías, y las tasas a la baja hacen que sea más fácil financiarse y más económico”, concluyó Koifman.
El mercado inmobiliario de Misiones vive una reactivación alentada por la vuelta de los créditos hipotecarios. Sin embargo, aún persisten desafíos vinculados a la escasez de propiedades aptas y a la burocracia para regularizar títulos, planos y sucesiones. Así lo describe Aaron Ortas, CEO de Fénix Inmobiliaria, quien observa desde su experiencia cotidiana una transformación en marcha: “Hoy es el momento de sacar la plata a la calle”, resume con contundencia.
“El 2025 ya se asentó como el año en el que los créditos hipotecarios volvieron a ser una realidad en el país. La gente los está considerando de verdad”, afirma Ortas. Según su diagnóstico, las principales trabas técnicas que enfrentaban bancos, escribanos e inmobiliarias fueron superadas, aceitando la cadena burocrática. “Antes los bancos no sabían ni cómo instrumentarlos, tardaban tres meses o más. Ahora, en promedio, en 60 días ya se puede concretar”, explicó.
La digitalización del proceso aceleró la gestión y permitió que los clientes sepan cuánto pueden pedir y bajo qué condiciones. “Ya hay carpetas preaprobadas, ya saben cuánta plata les van a prestar y van directamente a buscar propiedades”, detalla.
No obstante, Ortas advierte que la oferta todavía no se adaptó del todo: “Faltan propiedades aptas para crédito. Hay muchas sucesiones, donaciones o propiedades sin planos inscriptos que no cumplen con los requisitos”.
El desafío de la clase media
La vuelta del crédito devuelve a la clase media la posibilidad de acceder a una vivienda, luego de años de exclusión. “Durante años la clase media estaba pulverizada, tenía que juntar todo el dinero, y eso congelaba la economía porque era plata que salía de circulación”, señala el empresario. “Hoy, ese crédito que sale de un banco, inmediatamente vuelve a la economía real, genera ventas en cadena y ayuda a revalorizar el mercado”.
Aun así, Ortas remarca que por ahora los montos disponibles limitan las opciones. “Los bancos están prestando entre 100 y 150 millones de pesos. Eso no alcanza para todas las propiedades que están en oferta, aunque a medida que el sistema se estabilice, seguramente los montos van a subir”.
El empresario señala que muchos desarrolladores podrían abastecer de inmuebles aptos al sistema, pero se ven frenados por demoras estructurales: “Los que hacen casas o dúplex tienen los planos aprobados, pero obtener el título les puede llevar hasta 24 meses después de terminada la obra. Hasta que no se habiliten créditos sobre boleto de compraventa o las hipotecas en divisa como plantea el presidente Javier Milei, ese segmento va a seguir fuera”.
El CEO de Fénix sostiene que la dinámica actual genera un círculo virtuoso: más créditos, más operaciones, más dinero circulando y precios que empiezan a corregirse. “Ya hay constructoras que ajustaron entre un 40% y 60% el valor del metro cuadrado, porque sus costos subieron, pero el mercado general todavía va un poco más lento”.
Ortas aclara que aún así existen oportunidades: “Si hace cinco años tenías cero créditos hipotecarios y hoy hay 100, el mercado ya cambió. Es un buen momento para invertir porque los inmuebles se están revalorizando”.
Consultado sobre zonas recomendables, Ortas apunta a barrios en expansión. “Hay oportunidades en Candelaria, Nemesio Parma, Itaembé Guazú, o Bahía El Brete. Son zonas donde la ciudad crece y la población se expande. Hace cinco años no existía nada y hoy tenés supermercados, comercios y viviendas en plena construcción. En Itaembé Guazú, por ejemplo, se construyeron más de 1.500 viviendas y hoy hay 70 locales comerciales nuevos. Donde se instalan supermercados, se garantiza consumo y demanda”, ejemplifica.
Además, propone pensar más allá de la vivienda: “La gente suele pensar solo en comprar un departamento para alquilar. Pero si lo que querés es rentabilidad, un local comercial bien ubicado puede dar entre un 100% y 300% más que un alquiler habitacional”.
Además, remarca una diferencia clave para quienes buscan resguardar capital: “Invertir en real estate en barrios en crecimiento es mucho más seguro que apostar a una criptomoneda o a un bono del que no sabés quién lo maneja. Acá vos ves lo que comprás, sabés dónde está y podés controlar el proceso. Apostar al desarrollo urbano es tangible, y mucho menos volátil que cualquier activo financiero especulativo”.
Para Ortas, pensar estratégicamente es clave. “No busques oportunidades donde ya está todo hecho, como el centro. En barrios en crecimiento, invertís menos y ganás más”.
Finalmente, remarca que Posadas vive un proceso de expansión sostenido, con el apoyo de desarrolladores y políticas provinciales. “Hoy falta que los inversores se animen a soltar la plata. El que la tiene guardada desde hace uno o dos años no solo la está sacando del sistema financiero, sino que está perdiendo oportunidades inmobiliarias. Hoy es el momento de sacar la plata a la calle y aprovechar este círculo virtuoso que ya está en marcha”, concluye.
