El Banco Nación informó que resolvió limitar su oferta de créditos hipotecarios en Misiones como consecuencia de una resolución de la Cámara Federal de Posadas, que “dispuso un subsidio perpetuo a favor de un deudor hipotecario”, estableciendo un precedente que puede afectar el crédito hipotecario de todo el país, señaló la entidad en un comunicado.
La sentencia cuestionada se produjo en el juicio “Azzimonti, Renzo Alejandro Gabriel c/Banco de la Nación Argentina y otros s/Ley de Defensa del Consumidor”, por la cual los jueces dispusieron reemplazar el ajuste UVA por una tasa de interés real negativa, “estableciendo un subsidio a favor del actor que se perpetúa durante toda la duración del crédito”. Los créditos UVA fueron instaurados por el gobierno de Mauricio Macri, pero ante la disparada de la inflación al final de la gestión de Cambiemos, los créditos se hicieron imposibles de pagar, por lo que hubo innumerables demandas. La Provincia salió en auxilio de muchas familias con el Ahora Hipotecarios UVA, un programa que todavía está vigente.
Según los abogados del banco, en el transcurso del juicio entre Azzimonti -quien se desempeña laboralmente en el mismo fuero federal de Posadas- y el Banco, “no se permitió la prueba sobre el nivel de ingresos del actor, siendo que la incidencia de las cuotas no alcanza el 25% de su salario”. Tampoco la demostración de que el valor de las cuotas es inferior al valor locativo de la vivienda objeto del crédito.
Los representantes del Nación aseguran que “no es el único inmueble de Azzimonti quien, cuando tomó la hipoteca, declaró que poseía la porción mayoritaria de un inmueble comercial”.
El Banco Nación apeló ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación la sentencia para que revoque “el subsidio perpetuo a favor de este particular y en contra de depositantes y bonistas que son quienes fondean las hipotecas”. En adelante, los préstamos hipotecarios del BNA en Misiones serán sólo para adquisición de vivienda única y de ocupación permanente, con adhesión a la opción de cuota por índice CVS, agregando a la tasa de interés de 4,5% TNA una prima adicional del 1,5%.
La utilización de plazos fijos UVA se ha incrementado considerablemente desde el cambio de Gobierno.
Los plazos fijos UVA tuvieron mayor demanda desde el cambio de gobierno. Este instrumento, que ofrece cobertura frente a la inflación, experimentó un crecimiento del 148% en el último mes. Este aumento se ha producido a pesar de la extensión del plazo mínimo de permanencia a 180 días y las dificultades para constituirlos.
El 7 de diciembre pasado, último día hábil previo al cambio de Gobierno, había en Argentina poco más de $265.000 millones del sector privado colocados en plazos fijos UVA. Un mes después, el 8 de enero, ese stock llegó hasta $658.000 millones. En el medio, el Gobierno de Javier Milei dispuso una serie de medidas tendientes a liberar y sincerar precios, lo que provocó un fuerte incremento de las expectativas de inflación.
En paralelo, el Banco Central Argentino bajó las tasas apuntando a sanear su hoja de balance y reducir las necesidades de emisión. Primero, bajó a 100% la tasa nominal anual que le paga a los bancos por los pases pasivos (instrumentos de deuda que utiliza la autoridad monetaria para absorber el excedente de pesos de la economía), y luego bajó a 110% la tasa mínima que las entidades deben pagar por los plazos fijos tradicionales, a 30 días, que reciben de los ahorristas.
Así, la tasa mensual de los plazos fijos tradicionales (en torno al 9%) quedó muy negativa en términos reales, frente a una inflación que se descontaba que sería superior al 20% (finalmente fue de 25,5%) en diciembre.
Por ello, los ahorristas buscaron instrumentos que otorguen cobertura frente a la suba de precios. Así, durante los primeros días del Gobierno de Javier Milei empezó a crecer con fuerza la demanda de plazos fijos UVA.
Ese incremento se dio a pesar de que algunos usuarios expresaron haber experimentado dificultades para constituirlos, por disposición del Banco Central las entidades están obligados a ofrecerlos a todos sus clientes que sean personas físicas, sin límites de monto. Pero, para los bancos, otorgar plazos fijos que ajustan por inflación no es conveniente si se tiene en cuenta que la tasa que obtienen del BCRA es negativa en términos reales.
El BCRA a partir del 28 de diciembre pasado emitió una comunicación mediante la cual dispuso duplicar el plazo mínimo para los depósitos que ajustan por UVA, que pasó de 90 a 180 días. Para entonces, las colocaciones en estos instrumentos ya habían trepado 116%, a más de $573.000 millones, respecto de los niveles que exhibían cuando asumió el nuevo Gobierno.
Aun así, los plazos fijos UVA representan una fracción del total de colocaciones a plazo por parte del sector privado. Al 8 de enero, solo un 4,89% del total de plazos fijos correspondían a los que ajustan por UVA, por debajo de 7,2% que llegaron a representar en julio de 2022.
El programa Ahora para Hipotecarios UVA, que continuará vigente hasta el 31 de diciembre de este año, a partir de julio actualiza el tope máximo de reintegro mensual a 25 mil pesos. Este beneficio impulsado por el Gobierno de Misiones es un herramienta única en todo el país y está destinado a acompañar a las familias misioneras que tomaron este tipo de créditos frente a las constantes actualizaciones en las cuotas mensuales.
El programa, que beneficia a más de 400 familias de Misiones, fue presentado por el gobernador Oscar Herrera Ahuad en agosto del año pasado y permite a quienes hayan adquirido un crédito UVA acceder a un reintegro mensual del 35% o 60% (de acuerdo al banco) sobre la variación que haya sufrido la cuota del préstamo entre diciembre de 2021 y la cuota del mes en curso.
Con esta actualización en los montos, el beneficio del reintegro sobre cada cuota mensual podrá ser de hasta 25 mil pesos y se acreditará en las cuentas bancarias de forma posterior al pago del vencimiento del mes en curso. Para acceder al programa Ahora para Hipotecarios UVA las familias deben tener ingresos no superiores a los 400 mil pesos mensuales netos al mes de julio del 2022 y haber tomado el préstamo para la ampliación, refacción, adquisición o construcción de la única vivienda familiar.
Las condiciones de esta operatoria están disponibles en el siguiente enlace:
Argentina celebró esta semana el día del Vino en honor a la bebida nacional que compite con el mate en los hogares del país. Cuando se habla de vino, se piensa obviamente en Mendoza, San Juan, Salta u otras provincias del norte. Pero ¿por qué no Misiones? ¿Qué falta para tener un vino misionero? ¿Sabía que allá por los 60´ el Instituto Nacional de Vitivinicultura (INV) tuvo una sede en Posadas? Misiones tenía uvas y producía vinos artesanales certificados que podían seducir a paladares exigentes. Luego de muchos años, llegó una época en la que, si bien no se buscaba mover la aguja de la producción de vinos a nivel nacional, sí se impulsó la producción de vinos artesanales con impronta misionera y certificados, con foco en el agro-turismo y promoviendo la diversificación productiva en las chacras.
La Bodega Escuela, un gran proyecto co-diseñado en 2005 y gestionado con el Instituto Nacional de Tecnología Agropecuaria (INTA), la Facultad de Ciencias Exactas, Químicas y Naturales de la Universidad Nacional de Misiones (UNaM) y el Ministerio del Agro, en la estación experimental Cerro Azul.
En aquel entonces, significó un futuro promisorio para las más de 100 familias que cosechaban uvas en la región centro y sur de la provincia, ya que el objetivo era que la Bodega Escuela opere como una suerte de espacio productivo compartido, para que los productores logren vinos con certificados y que puedan ingresar a los mercados de comercialización, tanto provincial y nacional.
Economis entrevistó con Félix Bogado, ex referente del Ministerio del Agro y la Producción y uno de los principales actores vinculados a la producción de uvas en la provincia. Con experiencia en áreas de diversificación productiva y fruticultura, recuerda el Programa de Créditos para productores con el que “trajeron las variedades de uva a la provincia, en 1.995 con la idea de impulsar la producción”.
¿Por qué hacer uvas en Misiones?. “Eso es lo que muchos se preguntan e inclusive piensan que es una locura”, indicó Bogado, al tiempo que destacó que en aquel entonces buscaban alternativas mediante la diversificación o la reconversión. “Probamos de todo, frambuesa, ciruela, durazno y uvas. En su momento llegamos a tener esparcidos en la provincia 100 hectáreas, a un promedio entre 5 y diez mil kilos por hectárea, con un potencial de hasta 20 mil kilos por hectárea. Todo se vendía en Misiones, principalmente en Misiones”, señaló.
Bogado prestó especial atención al concepto de minifundio y a la necesidad de generar cultivos de ingreso en las unidades productivas. “Con los años, los cultivos de renta fluctuaron y cambiaron las escalas de producción. Allá por los 60, un productor tenía 5 hectáreas de pino, 10 de yerba, y algo de tung… la gente vivía muy bien. Cuando cambió la escala productiva y hay forestaciones de 1.000 hectáreas, la cosa cambia porque cambia el precio de lo que los productores tienen. Hoy hay empresas que tienen 1.000 hectáreas y producen 15 o 20 mil kilos por hectárea”, indicó.
Explicó también que hay una ecuación muy difícil de cerrar: desarrollar en poco espacio un cultivo que resulte de alta rentabilidad. “Eso requiere capital y tecnología. Para poder aplicar la tecnología, se requiere conocimiento. Esa es una ecuación muy difícil de cerrar con productores mayores, sin la escolaridad necesaria como para hacer entender cuál es la tecnología”.
Con cierto pesar, el ex director del Agro, aseveró que tuvieron más fracasos que éxitos pero que “muchos productores lograron buenos ingresos y pudieron adquirir la tecnología”.
Extensionismo desmedido versus capacidad instalada. La historia de las uvas misioneras, como la de tantas otras producciones, incluye al extensionismo como uno de los actores centrales.
“El secreto está en que el productor no dependa del técnico. El productor tiene que tomar decisiones en el cultivo y no puede esperar que llegue el técnico”, aseveró Bogado. La capacidad instalada es sin dudas un factor crucial que debe ser producto del extensionismo y el intercambio con los productores.
Actualmente, Félix asesora a un amigo en la producción de uvas comestibles con parrales en la zona de San José. El productor logra anualmente más de 10 mil kilos y su producción va creciendo paulatinamente. La comercialización la realiza en Posadas y zona sur fundamentalmente. ¡La asistencia técnica va dando sus frutos!
La uva, su rentabilidad y su comercialización.En esta época, por cada kilo de uva misionera se paga 250 pesos al productor, y la yerba está a 43. “Por cada kilo de uvas, usted tiene 5 kilos de yerba. En 20 mil kilos de uva en una hectárea, usted tiene la plata que equivale a 100.000 kilos de yerba en 10 hectáreas. A eso apuntábamos”.
La comercialización de las uvas, como las de todas las frutas, requiere tecnología de cámaras que puedan enfriar con humedad del 80%, por lo cual tampoco puede realizarse en cualquier camión. Por otra parte, “con un camión de 2.000 cajas, se satura por ejemplo el mercado posadeño. Y para poder llegar a Buenos Aires, no se puede llegar con volúmenes bajos”.
Suele suceder en varias producciones que, cuando el consumo es mayormente familiar, no hay grandes preocupaciones por mejorar el producto final. Éste es el salto que faltó dar, en opinión de Bogado: “el vino podría generar rentabilidad en las chacras, siempre y cuando su producción se adecúe a la fabricación, los tiempos y los requerimientos del mercado”.
Uvas misioneras. Algunos tipos de uvas producidas en Misiones son la niágara y venus. “De las uvas que se cosechan en la provincia, aproximadamente un tercio se destina a la vinificación, dos tercios a la venta para consumo en fresco y un resto pequeño se dedica a jugos, mermeladas o destilados, siendo esta una opción aprovechada por algunos colonos”, indica una revista especializada en la temática.
Antonio Joves es uno de los productores más conocidos por Parrales del Puerto, emprendimiento que desarrolla en Santa Ana desde 2.013. Nieto y aprendiz de enólogos catalanes y gallegos por generaciones, Joves produce el vino de forma natural y en sus variedades tinto, dulces y secos. En ocasiones, realiza vino blanco y champagne. “Comencé en el 2.013 a partir de un proyecto del gobierno provincial que impulsó la producción de vinos en Misiones”, comentó Joves. Anualmente produzco entre cinco y 10 mil litros de vino”.
Al llegar al territorio, los inmigrantes europeos fomentaron la producción de vinos en el territorio, sobre todo para consumo. Aún hoy, esa tradición sigue siendo moneda corriente en muchísimas familias a lo largo y ancho de la provincia a través de la producción casera de vinos.
En Misiones el cultivo de la vid se introdujo con los jesuitas, donde años posteriores con la llegada de inmigrantes europeos el cultivo comenzó a tomar mayor relevancia, luego vino un período de decadencia de la actividad y abandono de los parrales limitándose principalmente a producciones de autoconsumo en pequeños volúmenes. En el año 2000 vuelve a presentarse un pico en la producción debido a programas de financiamiento provincial donde se incorporaron nuevas variedades adaptadas a la región acompañado de un paquete tecnológico.
En la actualidad, Misiones cuenta con alrededor de 60 hectáreas, distribuidas en 50 unidades productivas, principalmente en los departamentos de 25 de Mayo, Cainguás y Leandro N. Alem.
El cultivo de la vid, tiene varios destinos, entre los cuales los principales son: consumo de la uva en fresco, elaboración de vinos artesanales, jugos, mermeladas y jarabes.
En la provincia se produce principalmente la variedad Isabel, o Francesa o también llamada “chinche” la cual se utiliza para la elaboración del vino de “colonia” o jugo, también las variedades Niágara y Concord presentan excelentes condiciones para la elaboración de jugos. En lo relativo al mercado fresco, toma relevancia la variedad Venus cuya entrada en producción en noviembre resulta primicia respecto a los viñedos de las demás provincias productoras. En cuanto a variedades utilizadas para producción de vinos, existen dos cepas Riesling y Tannat, y también la Niágara rosada, con la que se puede lograr un buen espumante.
La ingeniera Paula Sanchez Kunin explica que “el cultivo de la vid en Misiones se debe asumir con gran responsabilidad ya que requiere de un adecuado manejo para que el parral genere rendimientos óptimos, sobre todo se debe tener en cuenta que por las características climáticas que presenta la provincia hay que realizar un exhaustivo monitoreo y posterior control de enfermedades principalmente fúngicas y es aquí donde el rol de las/os técnicos es fundamental”.
Cada vez más bancos privados se están sumando al convenio de congelamiento de la cuota hipotecaria UVA, por el cual se mantendrá el mismo valor pagado en agosto durante los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre.
Pero para las agrupaciones que reúnen a los hipotecados en unidades de valor adquisitivo (UVA), esa medida no es suficiente y piden que, al mismo tiempo, se congele el capital adeudado para que la cuota y el saldo total no se tornen impagables ni “confiscatorios” del salario.
El reciente salto del tipo de cambio, posterior a las PASO, causó aún mayor preocupación en los deudores, ya que un nuevo pico inflacionario a partir del próximo año aumentará los montos de los pagos.
Es que consideran que, al momento de cancelar la cuota, el interés va a ser muy alto, lo que se transformará en “una bomba de tiempo”.
Además, solicitan que se amplíe el campo de beneficiados por la medida, ya que solo se aplicará a aquellos que compraron una única vivienda con valor de compra inferior a las 140.000 UVA al momento del otorgamiento del crédito.
Según registros oficiales, el último beneficio otorgado por el Poder Ejecutivo alcanzará a alrededor de 90.000 deudores, incluyendo a los 33.000 que accedieron a través del Procrear. A nivel nacional, el beneficio lo tendrá casi el 90% de las hipotecas.
El aporte del Gobierno nacional para la cobertura o compensación extraordinaria para que se mantengan las cuotas ascendería a entre $600 millones y $800 millones, y surgirá de de fondos de la Secretaría de Vivienda.
A partir de enero, la oposición y parte del oficialismo impulsa la utilización del índice de salarios (CVS), sin cambiar los contratos actuales. En cambio, proponen un fondo compensador que se haga cargo de las diferencias.
Para el colectivo Hipotecados UVA, la única solución viable es que sean cuotas fijas porque, en la actualidad, no solo se dispararía la cuota sino el capital adeudado. “Tampoco hay contemplación para quienes están desocupados porque si deben tres cuotas pueden ejecutar la hipoteca y solicitan un período mayor”, agregaron.
En diálogo con Perfil, el secretario de la Vivienda Iván Kerr explicó que “si se modifica la ley, los bancos no van a prestar más” y que a pesar de todos los problemas que hubo, el sistema resistió porque “la relación cuota/ingreso arrancó en un 25% y hoy, según las estimaciones del Central, está en el 28%”.
“Quizás los monotributistas, que representaban el 15% de los tomadores, pueden ser los más afectados. Y la mora es del 0,28% del total. Si hubiera una situación drástica estaría todo el mundo en mora. Si no hay mora hoy ¿qué efecto tiene suspender los remates?”, agregó.
Por último, se pronunció en contra de modificar la ley y sostuvo que no hay tanta la diferencia entre ajustar por salario o por inflación.
“Si nosotros hacemos eso, modificar la ley de UVA, rompemos todos los contratos, sembramos inseguridad jurídica y los bancos no van a prestar nunca más. Ante situaciones extremas, el Estado tiene que salir a atender esos individuos con coberturas o compensaciones”, señaló Kerr al mencionado matutino.
Además, el senador Julio Cobos acaba de presentar un proyecto que propone el congelamiento de las cuotas por seis meses y cambiar el mecanismo de ajuste a UVI. Si bien surgieron con el mismo valor en el 2016, hoy la UVA (atada a la inflación) está en 40,05 y la UVI (atada al índice de la construcción) en 36,28 pesos.
Por otro lado, suspende los desalojos por un año y crea un fondo compensador para créditos vigentes y futuros para dar flexibilidad a las hipotecas frente a las situaciones desfavorables. “Creamos un fondo propio anticíclico de cada nuevo deudor hipotecario, cuya tenencia será nominal y bien remunerada”, indicó el legislador.
“Ante despido o enfermedad habrá un fondo que reduzca la angustia que genera esa situación. El fideicomiso busca una solución de fondo y la atenuación de las cuotas en los ciclos económicos recesivos, con fondos de los bancos, del Estado Nacional y los deudores hipotecarios”, señala.
También propuso una baja de los intereses bancarios, la actualización de desembolsos en pesos al valor vigente de la UVA/UVI en el momento de efectivizarse, además de aumento y actualización del monto a deducir en Ganancias en los intereses correspondientes a créditos hipotecarios.
“En toda relación contractual a largo plazo se busca mantener la equidad constante para no afectar a ninguna de las partes y lograr el cumplimiento de las obligaciones. En los créditos UVA y debido a la inflación, se ve muy clara la ruptura del equilibrio contractual”, agregó Cobos al justificar su propuesta.
Pero para hipotecados UVA, la iniciativa no será útil porque “el equilibrio no se va a restablecer cambiando el índice de indexación”.
“Pasar de UVA a UVI es pasar de una deuda que aumentó desde abril de 2016 un 185% a una que aumentó “sólo” un 158%. Esto no ataca el sobre-endeudamiento de los hipotecados”, agregaron.
“Necesitamos previsibilidad. No podemos vivir con la incertidumbre de no saber cuánto vamos a pagar de cuota y cuánto vamos a deber de acá en adelante. Migrar al UVI o al CVS (como propone hacer el oficialismo desde enero) es maquillar un sistema que fracasó”, remarcan.
E insistieron con que “se congele la cuota y la deuda hasta tanto se logre una salida de fondo que haga pagable la cuota y saldable la deuda. Que resista las crisis económicas. Y que reparta el riesgo con los bancos, no que el Estado los subsidie”.
