Escribe Artis Shepherd / Mises Institute – En una entrevista reciente con Bill Maher, Nancy Pelosi discutió una ley de California propuesta recientemente, el Proyecto de Ley 1840 de la Asamblea, que tenía como objetivo proporcionar fondos de los contribuyentes a los compradores de vivienda por primera vez, independientemente de su estatus migratorio. En defensa de la ley propuesta, que finalmente fue vetada por el gobernador de California, Gavin Newsom, Pelosi declaró que quería ayudar a los inmigrantes ilegales a lograr el “sueño americano”.
Dejando a un lado la locura de obligar a los contribuyentes de California a financiar préstamos hipotecarios para inmigrantes ilegales, ser propietario de una vivienda no es el sueño americano. Los políticos propagan este mito, con la ayuda de sus socios compinches en las industrias de la banca y la vivienda, porque le da al gobierno una excusa útil para atrincherarse aún más en una industria de 40 billones de dólares, siempre acumulando más poder en el proceso.
Cómo los federales se apoderaron de la vivienda
La historia de la injerencia del gobierno en la vivienda comprende intervenciones desacertadas pero cada vez mayores. A medida que cada intervención se sumaba a las anteriores, la influencia del gobierno federal crecía.
Después de la Primera Guerra Mundial, la llamada “escasez de viviendas” obligó al Congreso a liberalizar el crédito hipotecario. La Gran Depresión centró a los legisladores en estimular la construcción de viviendas como una cura para la economía. El período posterior a la Segunda Guerra Mundial trajo la Ley GI, ya que la vivienda para los veteranos se convirtió en el centro de atención. El período inflacionario de alto gasto de la década de 1970 vio la creación de Freddie Mac, la segunda agencia gubernamental —después de la creación de su gemela, Fannie Mae, en la década de 1930— para proporcionar liquidez general al mercado hipotecario mediante la compra de hipotecas. En la década de 1990 y principios del siglo XXI se vio una tremenda presión aplicada a los bancos por los regímenes de Clinton y Bush Jr. para aumentar los préstamos hipotecarios al mercado de alto riesgo (es decir, aquellos con mal crédito), mientras que las políticas de ZIRP bajo las últimas tres administraciones (Obama, Trump y Biden) fueron diseñadas, en gran parte, para impulsar la demanda de vivienda.
A medida que se acumulaba la participación del gobierno en la vivienda, un número cada vez mayor de personas, en su mayoría votantes, quedaron bajo el ámbito de las políticas correspondientes. Por lo tanto, se dio justificación política a la continuación de la intervención. Las burbujas inmobiliarias se convirtieron en un imperativo político, mientras que el estancamiento, o la mera desaceleración, en el mercado se convirtió en un lastre político.
Hoy en día, el control del gobierno sobre la vivienda es casi absoluto. A través de sus diversas agencias, sobre todo Fannie Mae, Freddie Mac, la FHA y el VA, garantiza más del 90 por ciento de las hipotecas de viviendas unifamiliares.
¿Qué ha obrado la intervención?
Si bien los objetivos de vivienda a largo plazo han sido discutidos por varios comités gubernamentales desde la década de 1930, los objetivos políticos cambiantes a corto plazo a menudo han tenido propósitos contradictorios. Sin embargo, cualquier búsqueda de objetivos políticos implicaba necesariamente hacer que las viviendas fueran más asequibles. Como era de esperar, el historial del gobierno federal en ese sentido incluye décadas de fracaso.
Desde 1940 —una fecha aproximada de inicio de una intervención gubernamental seria en el mercado de la vivienda— hasta hoy, los precios nominales de las viviendas han aumentado casi un 15.000 por ciento, de 2.938 dólares a 426.900 dólares. El precio medio de la vivienda en 1940 era 2,1 veces superior al salario medio. Hoy en día, es 7,1 veces el salario medio. En términos “ajustados a la inflación”, las viviendas son cuatro veces más caras hoy que en 1940, lo que indica que los precios de las viviendas han aumentado mucho más rápido que el “nivel general de precios”.
Para aquellos que señalan el tamaño de las viviendas más grandes como un impulsor de los precios más altos, tenga en cuenta que la tendencia ajustada a la inflación no se ve materialmente afectada cuando se tiene en cuenta el tamaño. Además, el tamaño más grande de las viviendas es el resultado de una política monetaria laxa con respecto a la vivienda.
En particular, los precios de las viviendas han aumentado más rápido durante períodos de intervención entusiasta del gobierno. En la década de 1940, cuando esencialmente comenzó el control gubernamental del mercado de la vivienda, los precios de las viviendas aumentaron a una tasa anual del 10 por ciento. Durante la década de 1970, un período de política monetaria sustancialmente laxa y gasto excesivo, la tasa anual de aumento fue del 11 por ciento. De 2000 a 2007, la burbuja inmobiliaria de alto riesgo se produjo junto con aumentos anuales de precios del 12 por ciento durante el período. Más recientemente, a raíz del pánico de Covid, la impresión de dinero y el atracón de ZIRP de 2020, los precios de las viviendas aumentaron a una tasa anual del 14% entre 2020 y 2022.
¿Vida, libertad y una hipoteca fija a 30 años?
Está claro que equiparar la propiedad de la vivienda con el “sueño americano” es una herramienta política sumamente efectiva. Ha permitido que el gobierno se enrede completamente en un mercado de 40 billones de dólares y se posicione como un “socio” en el bienestar de decenas de millones de estadounidenses, al tiempo que hace que la vivienda sea más cara, más lenta y de peor calidad, en igualdad de condiciones.
A la luz de los hechos, el sueño americano que están vendiendo los políticos es un mito peligroso. Peligroso porque presupone la participación del gobierno en la búsqueda de un objetivo colectivo —la propiedad generalizada de la vivienda facilitada por el Estado— al tiempo que fomenta una mentalidad impulsada por la deuda y disminuye el impulso individual para producir y adquirir recursos a través de la interacción voluntaria.
El verdadero sueño americano, tal como era, era uno de individualismo en ausencia de matonismo gubernamental, de individuos que perseguían sus propios ideales personales basados en sus trayectorias de vida particulares en lugar de una empresa social colectiva, parafraseando a John Archer.
Lejos de sus objetivos declarados, la facilitación gubernamental de la compra de viviendas ha llegado a servir a sus verdaderos objetivos: una mayor influencia sobre la economía estadounidense y, en consecuencia, un mayor poder político. Todo esto en detrimento, y a expensa, del estadounidense promedio.
Artis Shepherd es el fundador y socio gerente de una firma de capital privado con sede en el área de Dallas-Fort Worth, y anteriormente trabajó para un fondo soberano de riqueza en el Medio Oriente supervisando sus inversiones hoteleras en Europa, África y Asia. Es licenciado en Ingeniería Informática/Eléctrica por la Universidad de Purdue y tiene un MBA por la Escuela de Negocios de la Universidad de Chicago (Booth). Publica contenidos en MTSObserver.substack.com.
