El mercado inmobiliario se enfría: caen ventas y en Misiones hay sobreoferta de alquileres
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa en la que la mayor regularidad en el pago de los alquileres convive con una contracción de las operaciones. Los inquilinos muestran mejores indicadores de cumplimiento, disminuyen las rescisiones anticipadas y se extienden los plazos de actualización de los contratos. Sin embargo, esos movimientos no se traducen en una recuperación de la actividad: tanto las operaciones de compraventa como las de alquiler registraron retrocesos durante el tercer trimestre de 2026.
La fotografía surge del último informe de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), elaborado por su Comisión de Relevamiento de Datos Estadísticos a partir de información aportada por las instituciones que integran la entidad.
El estudio comprende el período julio-septiembre de 2026 y analiza el comportamiento de 85.699 unidades administradas en alquiler, de las cuales 57.900 corresponden a viviendas y 27.799 a inmuebles comerciales.
El dato central es que la mejora en el cumplimiento de las obligaciones contractuales no estuvo acompañada por una mayor actividad inmobiliaria. El mercado presenta, por lo tanto, dos comportamientos diferentes: una mayor regularidad en las relaciones locativas existentes y una menor dinámica en las operaciones relevadas.
Los inquilinos pagan mejor: el cumplimiento llegó al 95,2%
El indicador más favorable del informe aparece en los alquileres destinados a vivienda.
Durante el tercer trimestre, el 95,2% de las unidades relevadas registró el pago total del alquiler, frente al 93,3% del segundo trimestre. La mejora fue de 1,9 puntos porcentuales.
En paralelo, el porcentaje de pagos parciales descendió del 4,3% al 2,9%, mientras que el incumplimiento total bajó del 2,4% al 1,9%.
En el segmento comercial, el cumplimiento se mantuvo prácticamente sin cambios.
El 94,7% de los inmuebles registró el pago total de sus alquileres, exactamente la misma proporción informada para el segundo trimestre.
Sin embargo, dentro del universo que no cumplió íntegramente con sus obligaciones se produjo un cambio: aumentaron los pagos parciales y disminuyeron los impagos.
Los primeros pasaron del 2,9% al 3,3%, mientras que los segundos bajaron del 2,3% al 2%.
La evolución muestra que una mayor proporción de locatarios comerciales realizó pagos incompletos, aunque se redujo el porcentaje de quienes no pagaron.
Otro cambio significativo aparece en la frecuencia con la que se actualizan los valores de los alquileres.
En los contratos residenciales, el ajuste cuatrimestral se convirtió en la modalidad predominante, con una participación del 62,9%, frente al 56,9% registrado durante el segundo trimestre.
Los ajustes trimestrales, en cambio, redujeron su participación del 31,4% al 27,2%. Los semestrales representaron el 9,9%.
La distribución revela una preferencia creciente, dentro de la muestra, por intervalos de cuatro meses entre actualizaciones.
En el segmento comercial se observa una tendencia semejante, aunque con mayor diversidad contractual.
Misiones: sobreoferta de alquileres y preocupación por el verano
La situación del mercado inmobiliario de Misiones presenta particularidades que permiten ampliar el diagnóstico nacional elaborado por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA). Mientras el relevamiento nacional muestra una mejora en el cumplimiento de los alquileres y una disminución de las rescisiones, operadores inmobiliarios de Misiones advierten sobre una importante sobreoferta de propiedades disponibles y una demanda que no alcanza a absorberlas.
“Sí existe una sobreoferta gigante. Fijate en Misiones Propiedades la sobreoferta que hay”, señaló una fuente del sector inmobiliario provincial, al describir la cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler.
La preocupación se concentra especialmente en los próximos meses. Diciembre y enero aparecen como un período particularmente sensible para la actividad, debido a la estacionalidad de la demanda y al comportamiento del mercado estudiantil, que tradicionalmente constituye uno de los segmentos relevantes para las ciudades universitarias.
“Yo creo que el mes más difícil se está acercando, que son diciembre y enero. Más allá de que son los meses de estudiantes, la verdad es que el año pasado no se trabajó nada, absolutamente casi nada con estudiantes”, advirtió la fuente consultada.
La observación introduce un elemento importante para interpretar la realidad inmobiliaria provincial: la existencia de una oferta abundante no garantiza que se concreten nuevos contratos, especialmente cuando la demanda se debilita.
Cuánto cuesta alquilar un departamento de un dormitorio en Misiones
Los valores aportados por fuentes del mercado inmobiliario provincial permiten establecer una referencia de los alquileres de departamentos de un dormitorio en distintas ciudades misioneras.
| Ciudad | Alquiler mensual de referencia |
| Puerto Iguazú | $650.000 |
| Posadas (centro) | $500.000 |
| Oberá | $400.000 |
| Eldorado | $300.000 |
Fuente: referencias aportadas por operadores inmobiliarios de Misiones. Valores orientativos para departamentos de un dormitorio; no constituyen promedios estadísticos de cada mercado.
Las diferencias son significativas. Puerto Iguazú presenta el valor más elevado entre las cuatro ciudades consideradas, con un alquiler de referencia de $650.000 mensuales, un 30% superior al del centro de Posadas.
En la capital provincial, un departamento de un dormitorio se ubica en torno a los $500.000 mensuales, mientras que en Oberá la referencia desciende a $400.000 y en Eldorado a $300.000.
