Eliminaron la obligación de registrar los contratos de alquiler ante la AFIP

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La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) publicó la Resolución General N°5545/2024 que deroga la normativa que obligaba a registrar los contratos de alquileres de inmuebles ante ese organismo.

La resolución firmada por la titular de la AFIP, Florencia Lucila Misrahi, se basa en la derogación de la Ley de Alquileres N°27.551 –y su modificatoria 27.737- impuesta por el artículo 249 del mega DNU N°70/2023.

Aquella legislación aprobada en el año 2020, establecía la obligatoriedad del registro ante la AFIP de todos los contratos de locación de inmuebles, registración que podía ser hecha tanto por el locatario como por el locador.

Ahora, con esta medida el Poder Ejecutivo decidió abrogar las Resoluciones Generales Nros. 4.933 y 4.967 que establecían los lineamientos del RELI – Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles- con carácter obligatorio para todos los contratos.

No obstante ello, en la misma resolución firmada por la titular de la AFIP también se dispone que sí deberán registrarse aquellos locadores que quieran usufructuar los incentivos fiscales en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) y en los impuestos sobre los bienes personales, sobre los créditos y débitos en cuentas bancarias y otras operatorias y a las ganancias, previstos respectivamente en los artículos 8°, 9°, 10 y 11 de la Ley 27.737.

Es decir, el RELI continuará vigente solo para aquellos locadores que deseen acceder a beneficios fiscales, que deberán iniciarlo a través de la opción “Alquileres” del micrositio “Inmuebles” (https://www.afip.gob.ar/inmuebles).

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La oferta de alquileres creció 218% en los últimos 6 meses en Buenos Aires

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 El 2024 viene siendo un año de mucho movimiento para el mercado inmobiliario. En los primeros meses, que coinciden con la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta creció un 218%, lo que indica que la oferta de alquileres está en su punto más alto desde antes de la pandemia, según datos del último informe mensual de Mercado Libre Inmuebles y UdeSA. 

¿Cuánto cuesta alquilar en CABA? 

Los datos muestran que los aumentos fueron considerables, pero en todos los casos, por debajo de la inflación acumulada en los mismos meses.

  • Monoambiente: $350 mil (un 24% más que en diciembre de 2023) 
  • Dos ambientes: $450 mil (+29% vs diciembre 2023) 
  • Tres ambientes: $670 mil (+10.2% vs diciembre 2023) 
  • Cuatro ambientes o más: $1.492.000 (+7% vs diciembre 2023)

El informe mensual de Mercado Libre Inmuebles y UdeSa también muestra que hay una tendencia creciente en la oferta de alquileres en pesos. En agosto de 2023, sólo el 28% de los alquileres en oferta estaban en pesos. En junio de 2024, el 59% está en pesos contra el 41%, que sigue ofreciéndose en dólares. La oferta en pesos es mayor en GBA Oeste (85%) y menor en GBA Norte (33%), mientras que en GBA Sur y CABA es del 68% y 66% respectivamente. 

Las zonas más buscadas para alquilar fueron:

  • En CABA: Caballito, Palermo y Belgrano.
  • En GBA Norte: Vicente López, Pilar y General San Martín.
  • En GBA Sur: La Plata, Quilmes y Avellaneda.
  • En GBA Oeste: La Matanza, Morón, Tres de Febrero.

La categoría Inmuebles de Mercado Libre fue creada en 2004 y cuenta actualmente con más de 600 mil avisos activos y alrededor de 22 millones de visitas mensuales.  Se utilizan todos los datos de publicaciones en esta categoría desde 2017 para el relevamiento mensual de propiedades que realiza la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre. Este informe hace un seguimiento del mercado inmobiliario en el AMBA con el objetivo de aportar transparencia y disponibilizar información relevante del sector. 

Aumento del alquiler en junio 

Durante junio, los datos muestran que la zona con mayor incremento en los precios de alquiler de departamentos fue GBA Norte con un aumento del 6.0%, seguida por CABA con un 5.0%. Por su parte, GBA Sur y GBA Oeste también experimentaron aumentos, aunque en menor medida, con subas del 4.2% y 3.5% respectivamente. 

Aumento del alquiler interanual: fuertes subas, pero por debajo de la inflación Los precios de alquiler de casas tuvieron una variación de 184.6% en GBA Oeste, 147.3% en GBA Sur y del 141.4% en GBA Norte. En el caso de los departamentos, se observan variaciones interanuales del 203.8% en GBA Oeste, 190.9% en GBA Zona Sur, 137.6% en GBA Norte y 115.1% en CABA. Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, la suba interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de mayo de 2024, que fue de 276.4%.

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Haene Castuariense: “Las expectativas de mercado son positivas porque un inmueble es una buena opción de inversión”

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Esta semana la nueva baja en la tasa de política monetaria del Banco Central puso al plazo fijo y otras opciones de inversión en la mira de los ahorristas, que buscan alternativas para asegurar o dolarizar sus ahorros. Maximiliano Haene y María Castuariense, analizaron el momento del sector inmobiliario que ve un repunte en ventas y alquileres, el primero como una opción segura de resguardo.  

¿Cómo viene el año y los proyectos en los que trabajan?

MH: Vienen muy bien a pesar de la situación económica, los ajustes y sabemos que la situación económica no está fácil a nivel nacional. Acá tenemos un buen promedio en las ventas y eso se ve día a día. Hoy estamos con varios proyectos muchos de ellos de pozo es decir, desde la construcción como Malka que lo tenemos en Villa Sarita, está casi el 50% vendido. Victoria Regia que la empresa sacó una promoción desde 110 mil dólares un departamento de dos dormitorios en pleno centro de Posadas, es una promoción muy atractiva. Tenemos también el Cyra Tower que tiene una repercusión muy grande por toda la impronta que maneja la empresa de Silvana Ratti y estuvimos trabajando fuertemente en el Rock Zafiro que es otro emprendimiento que está en el centro de Posadas y que está a punto de terminarse y se entregan las unidades con una muy alta calidad constructiva.

¿La demanda se sostiene en requerir departamentos monoambientes, uno y dos dormitorios?

MH: En ese orden es lo que busca el inversor, pero obviamente hay familias que necesitan un tres dormitorios y para esa demanda está un edificio como Cyra y Victoria Regia.

La paulatina reactivación de los créditos hipotecarios  imaginamos es una noticia que estaban esperando muchísimo

Nos damos cuenta es que la gente quiere que ese ahorro sea en dólares y una propiedad le garantiza dolarizar sus ahorros

MH: Es una muy buena noticia que ojalá se mantenga y que se estabilice el mercado porque también tenemos la experiencia de los créditos hipotecarios UVA en el gobierno de Macri que no fueron muy buenos, así que esperamos que en este gobierno sí tenga una buena proyección. Hay que tener en cuenta que todavía tenemos una información muy por arriba pero de lo que podemos info es que son créditos manejados por el UVA y uno de los bancos es el hipotecario. Será hasta 250 millones de pesos para compra de primera vivienda, segunda vivienda, reformas. Además el plazo para pagar el crédito es a 30 años y la cuota no puede superar el 25% del salario del beneficiario.

¿La expectativa es buena?

MH: Es buenísima. Pero todo lo va a manejar la situación económica. Siempre y cuando se estabilice todo.

¿Cómo está el mercado?

MC: Viene bien a pesar de la situación económica en el país. Lo que sucede es que la gente se volcó a un ahorro y lo que nos damos cuenta es que la gente quiere que ese ahorro sea en dólares y una propiedad le garantiza dolarizar sus ahorros.

María Castuariense remarcó que el mercado de alquileres se descomprimió y a la oferta existente que supera a la del año pasado en el mismo tiempo, hay que sumarle los valores que resultan atractivos para los propietarios en la necesidad de poner en oferta más unidades.

“Hay que tratar con el propietario y tratar de mediar porque hay incrementos cuatrimestrales, trimestrales, semestrales de acuerdo a los índices. Eso también da un alivio porque la gente invierte y sabe que puede recuperar su inversión con los alquileres”.

¿La desregulación del mercado benefició al sector?

MC: Creo que sí. Hoy todavía se está tamizando, es como que resurgió el mercado de alquileres. Hoy cualquier portal de inmobiliaria tiene seis o siete propiedades para alquilar comparado al año pasado que no había porque el propietario se resguardaba, entonces no lo alquilaba o lo alquilaba de forma particular o lo pasaba a temporario. Hoy el mercado de temporarios se está mudando al alquiler tradicional.

Nosotros confiamos en que, si la situación económica lo permite, el mercado se va a estabilizar porque es una opción real de inversión.

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Los precios no bajan: alquileres aumentarán 220% en mayo

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Pese al aumento en el stock de alquileres disponibles, los precios no bajan. 

Pese a que la derogación de la Ley de alquileres generó un aumento en el stock de propiedades para alquilar, los precios no le dan respiro a los inquilinos.

Según la última actualización del Índice de Contrato de Locación (ICL), quienes deban actualizar el precio de sus alquileres en mayo, lo harán con un aumento del 220%. Esto rige para aquellos inquilinos que deban cumplir con el ajuste anual que establece la ley anterior.

Actualmente, quienes firman nuevos contratos lo están haciendo con actualizaciones cada 3 ó 6 meses. Cabe destacar, que el aumento en la oferta de inmuebles disponibles mejora las posibilidades de negociar el precio entre inquilinos y propietarios.

De acuerdo a la última encuesta nacional de Inquilinos Agrupados, que mide la situación de los alquileres en CABA, Provincia de Buenos Aires y Santa Fe, 9 de cada 10 contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres se actualiza cada 6 meses o menos: el 28,9% lo hace cada 6 meses, el 21% cada 4, el 35,7% cada 3, un 2,7% cada 2 y el 3,2% mensualmente.

La radiografía del mercado muestra que la oferta de alquileres sigue aumentando y ya acumuló un incremento del 125% en el primer trimestre del año. Muchos inmuebles que estaban a la venta migraron al alquiler. Incluso, aquellos que se alquilaban de forma temporaria también se volcaron al alquiler tradicional.

Rentabilidad bruta anual del alquiler

Este dato es fundamental para evaluar el estado de los precios en el mercado y para determinar la demanda de los inversores. De acuerdo al último radar inmobiliario de Fabián Achával, en marzo, la rentabilidad bruta de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 4,67%, es decir, 0,07 pp. menos que en febrero. Esta caída se debe al menor ritmo del incremento del precio del alquiler en la Ciudad, así como a la baja en los valores de los inmuebles, por lo que hoy la rentabilidad se retrotrajo a valores cercanos al inicio de 2023.

Desde la derogación de la ley de alquileres la oferta de inmuebles en alquiler no para de crecer y se encuentra en máximos históricos. Es importante entender esta dinámica por su potencial impacto sobre la rentabilidad.

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Alquileres liberados: en Misiones se pactan actualizaciones semestrales

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Los contratos de alquiler pactados durante el último mes, tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres, son en su mayoría de corta extensión, con plazos de entre uno y dos años, en su mayoría con ajustes trimestrales o en el mejor de los casos cada seis meses, en base a los resultados de un relevamiento realizado por Inquilinos Agrupados.

En el marco de la derogación de la Ley de Alquileres dispuesta a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 70) por el Gobierno se observa mayor dinamismo en el mercado de alquileres en las provincias. El cambio normativo propició un incremento progresivo de la oferta de viviendas y marcando una nueva fase en la dinámica del sector. La oferta experimentó un crecimiento interanual del 36% en promedio, reflejando el impacto significativo de las nuevas medidas en el mercado inmobiliario.

Según un análisis privado, el 75% de las compañías afiliadas a la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) confirmó un aumento en la oferta desde la derogación de la Ley de Alquileres. Esta medida incentivó a los propietarios a reintegrarse al mercado del alquiler habitacional.

En el caso de Misiones, una encuesta realizada por el Colegio de Corredores Inmobiliarios, reveló que para el 45 por ciento de los consultados hay mayor oferta de alquileres de viviendas, mientras que un 42 considera que se mantiene igual y un 11,8 sostuvo que no mejoró la oferta.

El 98,5 por ciento sigue pactando los alquileres en pesos y el 77,9 pactó contratos por 24 meses, mientras que un 17,6 por ciento lo hizo por doce meses. 

El 57,4 por ciento sigue pactando las actualizaciones por el Índice para Contratos de Locación y solo el 38,2 por ciento, por inflación. La mayoría, el 42,6 por ciento, pactó actualizar los contratos cada seis meses. 

En el caso de las oficinas comerciales en alquiler, el 48,2 por ciento de los encuestados respondió que no se registra una mayor oferta de locales, contra un 39,3 que reportó una expansión de la oferta. En el caso de las oficinas, un 12,5 por ciento pacta los contratos en dólares y 87,5 por ciento lo sigue haciendo en pesos. 

En general, los contratos de alquiler pactados durante el último mes, tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres, son de corta extensión, con plazos de entre uno y dos años, en su mayoría con ajustes trimestrales o en el mejor de los casos cada seis meses, en base a los resultados de un relevamiento realizado por Inquilinos Agrupados.

En base a estos datos, desde la entidad señalaron que las condiciones para los inquilinos empeoraron a la hora de alquilar una vivienda en el último mes.

El relevamiento, denominado Encuesta Nacional Inquilina, refleja las respuestas de 3.300 casos de inquilinos e inquilinas de todo el país.

En ese marco, la amplia mayoría (92,9%) de los y las inquilinos encuestados consideró que el 2024 será peor que el año pasado.

En lo que respecta a los plazos, en el 87,3% de los contratos que se firmaron tras la entrada en vigencia del DNU tienen una actualización por períodos menores a 6 meses, de los cuales el 25% es cada 3 meses.

Antes del DNU, el 69% de los contratos contemplaba actualización anual, 20% cada 6 meses y sólo el 4% actualizaba cada 3 meses.

Este último esquema se invirtió en el último mes: 45,6% de los nuevos contratos establecen actualización semestral, 24% cada 3 meses y sólo el 7,6% el plazo de anual.

A esto se suma que el 51% de los contratos firmados en el último mes tienen menos de un año de duración.

En relación a los sentimientos generados por la cuestión de la vivienda, predomina la angustia (78%), la ansiedad (75%) y el sentimiento de desesperanza (68%) entre los y las inquilinas que respondieron el cuestionario.

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