Polémica por el intento de regulación de los “Conjuntos inmobiliarios”

En la mañana del pasado viernes (3/8) se realizó una reunión extraordinaria entre los concejales posadeños de varias comisiones y representantes del sector inmobiliario, la construcción y afines. El objetivo es avanzar en una regulación de los “Conjuntos inmobiliarios”, un concepto que abarca a los barrios cerrados, los clubes de campo, los centros comerciales y los parques industriales.
De la reunión participaron concejales de las Comisiones de Legislación y Obras Públicas, del Honorable Concejo Deliberante de Posadas, con el objetivo de comenzar a tratar tres expedientes (1871-C-16; 2412-C16; 258-C-18), para lograr una legislación unificada. Presidida por el Concejal Manuel Sánchez, la reunión contó con la presencia de sus pares, Martín Arjól, Maximiliano Florindo, Pablito Velazquez, Omar “Pato” Olmedo y Andrés Mutinelli,
Estuvieron presentes representantes de los diferentes sectores involucrados como ser el Colegio de Escribanos, el Colegio Profesional de Agrimensura, Colegio de Arquitectos, Cámara Inmobiliaria de Misiones, Cámara de la Construcción; y demás técnicos y profesionales.
El debate estaba centrado en la regulación de las “urbanizaciones residenciales especiales”, que se enmarcan dentro de los llamados Conjuntos Inmobiliarios regulados por el Código Civil y Comercial de la Nación. En el Concejo deliberante de Posadas se habían presentado tres proyectos de ordenanza, presentados por los Ediles Martín Arjol, Natalia Giménez y Pablo Velazquez, luego de diferentes reuniones en comisión se logró unificar los tres proyectos en uno que fue enviado a los representantes de los diferentes sectores para recibir sus opiniones y avanzar en la reglamentación.
Luego de la presentación de la Arquitecta Eliana del Moro, (que trabajó como parte del equipo profesional del proyecto del concejal Martín Arjol) quien fundamentó el proyecto unificado como la mejor manera de avanzar en la consolidación de una legislación que sea realmente representativa de todos los sectores y útil para el desarrollo de Posadas se abrió el debate.
La arquitecta remarcó que la postura de la Ciudad es garantizar la continuidad de la trama urbana existente o futura. “No queremos muros que cierren las avenidas y vías jerárquicas” afirmó, remarcando que todo desarrollo urbano debe permitir la integración con el entorno presente y futuro.
Explicó que el proyecto unificado divide los conjuntos inmobiliarios en cinco categorías, con sus características y especificaciones de lugares donde pueden ubicarse. Los “Conjuntos inmobiliarios simples” de uso residencial exclusivo de hasta 5 mil metros cuadrados. Los “Barrios cerrados” de uso residencial de hasta 12 hectáreas. Los “Clubes de campo” espacios de hasta 16 hectáreas de uso residencial y deportivo. Los “Centros comerciales y de entretenimiento” destinados a las actividades turísticas, de recreación y esparcimiento. Y los “Agrupamientos Industriales”, para actividades manufactureras y/o de servicios.
Desde el sector privado, el primero en presentar su postura fue el representante del colegio de Escribanos, Juan Luis Rocabert planteó que en el proyecto unificado “no se ven reflejados los aportes que hemos hecho durante los últimos dos años, acompañando la redacción del proyecto del Concejal Arjol”. Indicó que la norma presentada “no da con el marco para ser una Resolución del Concejo Deliberante”, remarcando que en la propia norma deben estar las reglamentaciones técnicas especificas de forma clara.
“El proyecto no tiene la reglamentación, no tiene la normativa del procedimiento”, indicó. También planteó que en el texto se delega atribuciones del Concejo al Ejecutivo municipal, por lo que consideró que “es marco sin contenido”. Afirmó que debe trabajarse para tener una norma ejemplar para toda la provincia, porque “todos los municipios de la provincia esperan esta norma, para replicarlas en sus comunas”.
Por su parte Mariano Rainar del Colegio de Agrimensores reafirmó lo dicho por el Escribano Rocabert, sobre la expectativa de todos los municipios sobre esta norma. Indicó que la ordenanza sobre Conjuntos Inmobiliarios debe regular que estos solo se lleven adelante en parcelas habilitadas para desarrollos inmobiliarios, por lo que no debe contener a los espacios verdes o reservas ambientales.
Además indicó que la norma debe contener una planimetría de la ciudad con “la proyección de todas las calles existentes o necesarias a futuro para el ordenamiento de la ciudad”. Esto para evitar conflictos con cada particular al momento de hacer los loteos y desarrollos.
Otros profesionales criticaron que la norma presentada le da facultades de regular la norma al Ejecutivo municipal, lo cual generaría conflictos, que se pueden evitar generando una regla clara que garantice igualdad de condiciones a todos los desarrolladores y particulares a futuro.
El Arquitecto Daniel Chela expresó que es “preferible que esté todo en la norma y que se brinde claridad e igualdad para todos”. Afirmó que “los conjuntos inmobiliarios son necesarios para aumentar la densidad habitacional de Posadas”.
Por ello pidió que se regule la construcción en lotes pequeños, que “son importantes para armar conjuntos inmobiliarios”. Consideró que “esta norma limita los desarrollos inmobiliarios en la planta (superficie) y en que zonas pueden desarrollarse los conjuntos inmobiliarios”.
Desde la asociación de Martilleros Públicos, Marcelo Mascarino planteó que “la norma no debe dejar conformes a todos, sino que debe ser claro para que los desarrolladores inmobiliarios puedan llevar adelante e la innovación de la ciudad”. Recordó que aún hay conflictos con la aplicación del camino de sirga y planteó que “la provincia está sobre el acuífero Guaraní, por ello tenemos que garantizar la construcción de los sistemas de cloacas para proteger el vital liquido”.
En tanto Luis Sosa representante del sector inmobiliario pidió que se conforme una mesa especifica para analizar punto por punto la norma, para que la reglamentación sea lo más clara y especifica para todos.
Representando a la Cámara de Constructores, Alejandro Cáceres también fue planteo la necesidad de “sentarse a debatir técnicamente el articulado de la norma”.
Ante esto los ediles de la Comisión de Legislación así como de la de Obras Públicas y Urbanismo, plantearon que se busca priorizar siempre el diálogo y la búsqueda del consenso, como forma de construir una visión a futuro para la Capital provincial.
Por ello aceptaron conformar una Mesa Técnica para seguir trabajando junto a los representantes de cada uno de los sectores y partes interesadas, a fin de lograr un proyecto de ordenanza superador.
Ante esto el Escribano Rocabert planteó que “retomar lo ya trabajado en el proyecto del Concejal Arjol es un trabajo inútil. El trabajo ya está hecho y ahora debemos recuperarlo para debatir juridicamente que sirve y que no”. Acompaño la idea de debatir punto por punto la norma, pero aclaró que el proyecto presentado en la reunión es “una cascara y le falta el contenido, no tiene procedimiento reglamentario”. 
Los ediles acordaron recuperar los trabajos anteriores y enviar a las diferentes cámaras, así como el dictamen común. Para el análisis de los profesionales, que luego deben enviar sus informes, así las comisiones y los asesores jurídicos armaran la norma para debatirla en la próxima reunión conjunta.
 

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