La deducción del alquiler de vivienda única, medida retroactiva a enero pasado, fue incorporada en la ley de Ganancias de este año. Ahora, la AFIP está reglamentando su implementación –que beneficia a los inquilinos alcanzados por Ganancias– pero ya originó un debate sobre si podría aumentar o no el costo de los alquileres porque al declarar el inquilino el alquiler, los propietarios deberán ‘blanquear’ el cobro del mismo, con el pago del impuesto, algo que en una alta proporción no están haciendo actualmente.
La intención de la AFIP es, justamente, revolucionar ese mercado que, considera, tiene un nivel de evasión que alcanza el 50%. Ocurre que hasta estos días, no había interés entre las partes en tener el contrato de locación en blanco. Lo máximo que existía eran facturas precarias (en algunos casos recibos con talonarios comprados en librerías sin avales de la AFIP), al sólo efecto de tener un documento legal que certifique el pago del inquilino. El documento deberá cambiar ahora por una factura legal avalada, que dejará al propietario expuesto ante el organismo que comanda Alberto Abad.
Esta semana la AFIP oficializó que el inquilino que quiera deducir su alquiler (“destinados a su casa habitación”) del impuesto a las Ganancias deberá presentar los datos de una factura emitida por el propietario del inmueble o, en su defecto, por la inmobiliaria.
Desde la reforma del impuesto a las Ganancias que votó el Congreso a fin de año, cada contribuyente que alquile una vivienda podrá descontar hasta el 40% de lo que paga del tributo, con un tope equivalente a la ganancia neta no imponible, equivalente a 51.967 pesos por año. Para eso, no deberá tener ninguna propiedad a su nombre.
Así, un inquilino que paga 6000 pesos por mes podrá deducir hasta $ 2400 mensuales. Quien abone un alquiler mensual de $ 15.000, podrá descontar de Ganancias hasta 4.330 pesos por mes.
Para hacerlo, el contribuyente deberá ingresar al Siradig, el sistema de la AFIP en el que carga su declaración jurada de Ganancias. El titular del fisco, Alberto Abad, indicó que esta posiblidad estará operativa a partir de la segunda quincena de febrero. Pero el beneficio será retroactivo a enero.
La primera vez que se informe la deducción, el contribuyente deberá adjuntar el contrato de alquiler en un archivo de formato PDF. El contrato no requiere ninguna particularidad en especial. Allí constarán los datos del inmueble que alquila.
Luego, cada mes, el inquilino deberá cargar en el fisco los datos de la factura que sirva de comprobante de pago del alquiler: número de cuit, fecha y monto.
Este dato es clave, ya que, según admite la AFIP, la gran mayoría de los contratos de alquiler hoy están en negro y el propietario no emite factura. “No queremos perjudicar a la persona que alquila, sino blanquear al propietario”, dijo Abad a la prensa. El locador puede emitir una factura como autónomo o como monotributista.
La AFIP aclaró que también tomará por válida una factura emitida por la inmobiliaria. En ese caso, el fisco luego constatará a quién pertenece el inmueble, si está declarado y qué impuestos abona por esa operación.
Los documentos que se deberán presentar, amenazan con crear una catarata de conflictos entre los propietarios locadores y locatarios.
Esta nueva deducción incluida en la reforma del impuesto hará bajar obviamente los ingresos por Ganancias; por eso buscará compensar dando transparencia al mercado de alquileres; el que, según la sospecha del propio organismo, tiene un nivel de evasión por encima de la media del sistema tributario. Esto es, más de un 30%. Incluso, dentro de la AFIP, se habla de más del 50% de evasión; en especial en los centros urbanos.
Misiones no es ajena a esta situación, el contador Juan Carlos Troche consideró que la medida es positiva para todos los trabajadores con salarios superiores a los 20 mil pesos, que son quienes están incluidos en el regimen de pago de Ganancias. Estimo que la medida generará un leve incremento en los costos de alquileres.
El contador planteó que con esta medida la AFIP busca encuadrar al alquiler de las viviendas como una actividad comercial, algo que tradicionalmente no es vista de esta forma. Explicó que los contratos de locales comerciales si cumplen todos los trámites legales, porque los comerciantes deben presentar las facturas del alquiler para poder deducir de los impuestos.
Se calcula que el 60 por ciento de los alquileres de viviendas en Posadas solamente se hacen con contratos particulares, incluso muchos de los realizados a través de inmobiliarias no son llevados a la AFIP/Rentas a sellar y por ende no tienen facturas legales, solamente comprobantes de pago.
Con las nuevas medidas de la AFIP, lo locatarios/inquilinos podrán pedir la emisión de facturas legales, lo cual podría conllevar a una renegociación de los alquileres, lo cual podría significar un incremento del contrato.
La idea de que la medida generará un incremento esta basada en que para emitir facturas legales tanto el propietario como la inmobiliaria debe pagar los costos del sellado del contrato como los impuestos por la explotación comercial de la propiedad.
El traslado al valor locativo del costo tributario del propietario, podrá ser asumido igual convenientemente por el inquilino que pueda descontar alquileres de ganancias, pero no así por los inquilinos que no sufren descuentos por impuesto a la ganancias que deberán asumir el mayor precio con su salario.
La nueva normativa podría además generar que algunos propietarios estén más dispuestos a rentar su inmueble a potenciales inquilinos que “no necesiten” factura; hecho que generaría desigualdad de condiciones a la hora de la búsqueda del alquiler.
Si bien la medida es positiva para inquilinos que paguen ganancias, resulta llamativo que no se haya aplicado el mismo criterio para descontar intereses de créditos hipotecarios ya que los $ 20.000 anuales de intereses de préstamos hipotecarios que se pueden deducir no fueron actualizados, más aun en un contexto donde el gobierno estaría tratando de impulsar este tipo de créditos. El alquiler corre con ventaja con relación a la cuota de una hipoteca para el impuesto a las ganancias.
A nivel nacional las organizaciones de inquilinos creen que este punto puede traer algún inconviente y que, en algunos casos, provocaría una renegociación de los términos del contrato.
Pero la AFIP lo niega: “De ninguna manera va a aumentar el alquiler. El precio está dado por la oferta de vivienda. Es la apuesta que tenemos que hacer para pagar más impuestos”, insistió Abad.
El titular del fisco fue más allá y reclamó que el inquilino que no reciba la factura haga la denuncia. Y hasta dio su e-mail personal para recibir reclamos: aabad@afip.gob.ar.
